חפש באתר
אחד מאפיקי ההשקעה המבטיחים ביותר הוא השקעה בקרקעות המיועדות להפשרה, בדגש על קרקעות בדרום הארץ, בערים עם ביקוש רב לקרקעות לבניה דוגמת: אשדוד, אשקלון, גדרה וערים נוספות.
בשורות הבאות נסביר לעומק על סוגי קרקעות שניתן לרכוש באזור הדרום, מה חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית בדרום, יתרונות בסוג כזה של השקעה, באילו יישובים כדאי לעשות זאת ואיך לאתר עסקה כדאית.
תוכן עניינים:
בטרם הבחינה של היקף קרקעות בדרום, העלויות והסיכונים, חשוב להבין מהי השקעה בקרקע חקלאית ומדוע מדובר בהשקעה שעשויה להניב מאות ואלפי אחוזי תשואה, הן ביחס להשקעות נדל"ן אחרות והן ביחס להשקעות בכלל.
במדינת ישראל כל קרקע, פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, מחזיקה בייעוד רשום, אשר מתווה את השימוש העתידי או הנוכחי בקרקע.
בין ייעודי הקרקעות הנפוצים:
✔️ קרקע חקלאית
✔️ קרקע לתעשייה ופיתוח
✔️ קרקעות לתיירות
✔️ קרקעות לתחבורה
✔️ קרקעות לשימור שטחים פתוחים
✔️ קרקע למשרדים ומסחר
✔️ קרקע למגורים
ענף הנדל"ן בישראל ובעולם מצוי בצמיחה תמידית ובעליית מחירים לא מבוקרת שמאפיינת בועה – ניתוק בין התועלת של הנכס למחירו, עקב פער שהולך ומעמיק בין הביקוש להיצע.
בעוד שביקוש נשען על פרמטרים דינאמיים ביניהם תרבות המגורים בישראל, תוחלת החיים, גיל הנישואין, היקף הגירושין ופרמטרים נוספים, היצע הדירות ונכסי המגורים נשען בעיקרו על חומר הגלם הבסיסי בעולם הנדל"ן: קרקעות.
בשונה מחומרי גלם אחרים שניתן לייצר או לייבא, קרקעות הן בבחינת חומר גלם מוגבל שהייצור שלו הסתיים עם בריאת העולם – וכל שנותר כעת הוא לשלוט במלאי הקרקעות הקיים באמצעות בחינה ושינוי של הייעוד שלהם.
מאחר וממשלות ורשויות מבינות את הצורך להעמיד לרשות בציבור נכסי מגורים ולשלוט בשוק הנדל"ן שמשפיע על הכלכלה כולה, קיימת מדיניות של הפשרת קרקעות חקלאיות ושינוי הייעוד שלהן מקרקע למטרת ייצור חקלאי לקרקע למטרות בינוי ומגורים.
השקעה בקרקעות בדרום הארץ נשענת מספר גורמים שנוגעים הן בסיכויי ההפשרה של הקרקע והן בפוטנציאל התשואה – נגזרת של הפער בין עלויות הקרקע במקור למחירה לאחר ההפשרה.
רכישת קרקעות חקלאיות בישראל הפכה לאפיק השקעה פופולרי בעל פוטנציאל תשואה גבוה, כאשר קרקעות בדרום זוכות ליתר ביקוש בזכות היתרונות הרבים שהן טומנות בחובן:
✔️ עלויות קרקע מוזלות – קרקעות בדרום בעלות ייעוד חקלאי נמכרות במחיר נמוך ביחס לקרקעות בהיקף וייעוד דומה בשאר חלקי הארץ, וניתן להשיג קרקע במחיר נמוך ובתנאי מימון מעולים.
✔️ ריבוי קרקעות – בדרום הארץ קיימים מרחבים פתוחים ושטחים חקלאיים שאינם מנוצלים בהיקף גבוה, מה שמשפיע הן על סיכויי ההפשרה והן על העלות.
✔️ אקלים ותנאים גאוגרפים – אזור דרום הארץ מתאפיין במזג אוויר חם ויבש למשך מרבית ימות השנה, גשמים מעטים וקרקעות סלעיות וחוליות אשר מוגבלות ביכולת המיצוי החקלאי שלהן. נתונים אלו למעשה הופכים את ההחלטה על ההפשרה קלה יותר ואת סיכויי ההפשרה של הקרקע לגבוהים יותר.
✔️ תשתיות ונגישות – כביש חוצה ישראל, כביש אגרה, הארכת מסילת הרכבת דרומה, כל אלו מהווים כלים לחיבור בין הדרום למרכז הארץ, מה שמעלה את הביקוש לנכסי מגורים בערים הללו, וכפועל יוצא את מחירם. הפשרת הקרקע ובינוי יולידו נכסים בשווי גבוה וירחיבו את הפער בין מחיר רכישת הקרקע למחיר מכירת הנכס – מה שייצר בעתיד תשואה גבוהה במיוחד.
בדומה להשקעות מכל סוג, גם בהשקעה בקרקעות קיימים סיכונים, וכלים לצמצום אותם הסיכונים. סיכונים אפשריים בעסקה מסוג זה נוגעים בעיקרם לאי קבלת אישורי ההפשרה של הקרקע, או לחילופין באי קבלת אישורי הבנייה הנדרשים לאחר ההפשרה.
◄ תקן 22 – תקן 22 הוא תקן מקצועי של איגוד השמאים בישראל, המתייחס לסיכויי ההפשרה של קרקעות בהתאם לאינטרסים ממשלתיים ומוסדיים להפשרה, מצב הקרקעות באזור, מקיים חובת גילוי פרטים בנוגע למצב הקרקע והרישום שלה, ולמעשה מהווה מדד אובייקטיבי המשקף לקונה את מצב הקרקע. בכל רכישה של קרקעות בדרום או כל קרקע חקלאית בציפייה להפשרתה לעתיד – מומלץ להסתמך על תקן 22 וקביעתו בנוגע לקרקע האמורה. התקן יצביע על סטטוס הקרקע בהתאם לשלב בו היא מצויה בהליך: קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני, קרקע בהליכי שינוי ייעוד, קרקע זמינה לבנייה, קרקע עם היתר בנייה. הסטטוס המבטיח ביותר להשקעה הוא: קרקע בהליכי שינוי ייעוד- שכן מחירה יהיה עדיין נמוך וסיכויי ההפשרה גבוהים.
◄ קרקע צהובה – קרקע צהובה היא קרקע המוגדרת לצרכי מגורים במסגרת התב"ע – תכנית בניין עיר, מה שמבטיח את אפשרויות ואישורי הבניה לאחר הליך ההפשרה. קרקע שאינה צהובה – הווה אומר קרקע אשר הרשות המקומית שהקרקע מצויה בשטחה לא הגדירה את ייעודה כקרקע המיועדת למגורים, תתקשה לקבל אישורי בניה וההשקעה בה עשויה להיות לשווא.
◄ ייעוד הקרקע – למרות הייעודים הרבים של הקרקעות כפי שהוזכר לעיל, שינוי בייעוד הקרקע לצרכי מגורים אפשרי רק מקרקע חקלאית לקרקע לצרכי מגורים. אין רלוונטיות ופוטנציאל להשקעה בכל קרקע בעלת ייעוד אחר, שכן על פי תקנות המנהל והחוק לא ניתן יהיה לבצע בעתיד את שינוי הייעוד.
◄ בעלות על הקרקע – קרקע בבעלות פרטית או בבעלות המנהל. השקעה בקרקעות פונה לשוק הקרקעות הפרטיות המהוות כ-7% בלבד מסך הקרקעות בישראל.
מחיר קרקע חקלאית באשדוד מטבע הדברים יהיה שונה ממחיר קרקע חקלאית בגדרה או קרקע באשקלון, ויחד עם זאת ניתן להעריך כי טווח מחירים של יחידת קרקע חקלאית באזור הדרום צפוי לעמוד על בין 150,000 ל-450,000 שקלים, מחיר נמוך ביחס לפוטנציאל התשואה האפשרי.
רכישה של קרקעות בדרום לצורך השקעה בלבד ומכירה של הקרקע לאחר ההפשרה עשוי להניב תשואה של מאות אחוזים, כאשר המשך ובינוי על הקרקע יכול להגיע לכדי אלפי אחוזי תשואה.
ערך הקרקע צפוי לעלות ככל שיתקדם הליך ההפשרה, כאשר קרקע פרטית הרשומה על שם המשקיע בטאבו היא סחירה וניתנת למכירה בכל עת ובכל שלב, תוך מיצוי אחוזי התשואה והגידול בעלות עד לאותו שלב.
כאמור, בחינת קרקע בדרום למכירה מצריכה ניתוח ובחינה מדוקדקת של סיכויי ההפשרה והתב"ע, להבטחת אפשרויות וזכויות בניה עתידיות.
מלבד הרישום הרשמי חשוב לברר אל מול הרשות המקומית את אחוזי הבניה המותרים למצוי על גבי הקרקע, מה שיקבע בעתיד את שווייה הריאלי, כמו גם לבחון אפשרות להגדלת זכויות הבנייה הללו, על פי פרמטרים הקבועים בחוק.
על מה צריך להסתכל, ממה להיזהר ומה הם הכלים לאתר קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל הפשרה גבוה בדרום:
בישראל קיימות חברות העוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות לצורך השקעה, ומפעילות את מיטב אנשי המקצוע בתחומי הנדל"ן והמשפט, לצד מומחים פיננסיים, לצורך איתור הקרקעות, ניתוח הסטטוס והייעוד שלהן, גיבוש חוזי רכישה, העברה בטאבו ושירותים משלימים נוספים. גיוס המקצועיות והמידע הרב הקיים בידי החברות הללו כרוך מטבע הדברים בעמלה (אשר לעתים מגולמת במחיר הקרקע) אולם למשקיע הבלתי מקצועי בהחלט מומלץ להסתייע במקצועיות האמורה.
למשקיע העצמאי מומלץ לרכוש קרקעות בעלות תקן 22 בלבד, ולא לנסות להגיע להערכה עצמאית לגבי סיכויי ההפשרה, וכמו כן להתלוות בעורך דין מומחה לעסקאות נדל"ן בדגש על קרקעות להשקעה, לבחינת כל פרטי הקרקע וחוזה העסקה ולהגנה מלאה על האינטרסים ומזעור של הסיכונים.
* אתר נדלן מאסטר מציג פרויקטים ונכסים של יזמים וחברות שיווק במדינות שונות בארץ ובעולם, כמו גם מידע, כלים ומדריכים בנושאים שונים.
המידע המוצג כאן הוא לצרכי שיווק בלבד, אינו תחליף לייעוץ מקצועי, אינו מהווה המלצה לביצוע השקעה כלשהי ואינו הצעה לרכישת נכס כלשהו.
