מגמת העלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות הביאה לעלייה ברכישות דירות על הנייר מקבלן. מדובר בקניית נכס למגורים בפרויקט המצוי בשלבי תכנון ועוד בטרם בנייתו. עסקה לרכישת דירה על הנייר טומנת בחובה יתרונות מפתים, בעיקר כלכליים, בשל העלות המופחתת והאטרקטיבית המאפיינת אותה. עם זאת, על הקונה להיות מודע מראש לכל החסרונות הכרוכים בביצוע עסקה מסוג זה. בדיקה מעמיקה ומקיפה הלוקחת בחשבון את כלל הסיכונים שבקניית דירה על הנייר תאפשר קנייה מוצלחת, כדאית ומעל לכל – בטוחה.
יתרונות, חסרונות וסיכונים ברכישת דירה על הנייר מקבלן
היתרון המרכזי בקניית דירה על הנייר טמון בעלות המוזלת ביחס לרכישת דירה בנויה או בשלבי בנייה סופיים. מחיר דירה על הנייר עשוי להיות נמוך בשיעור של כ- 10%-30% מזה של נכס בנוי. הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט, הקבלן מציעה למכירה מספר מוגבל של דירות לצרכי מימון. בעקבות זאת, קבלנים ויזמים לרוב מאפשרים הנחות משמעותיות ברכישת דירה בעודה בשלבי התכנון.
טרם רכישת דירה על הנייר מקבלן, על הקונים להיות מודעים מראש לסיכונים. העיקרי שבהם טמון בעיכוב בקבלת הדירה עקב סחבת ביורוקרטית דוגמת עיכוב בקבלת היתר בנייה, או עיכוב בתהליך הבנייה עצמו. נוסף על כך, קיים הגורם של עלויות מימון נלוות ו/או בלתי צפויות. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי לעיתים קרובות קיימים הבדלים בין הדירה שנרכשה על הנייר לבין המוצר הסופי המתקבל בשטח, בין אם בחזות הנכס ובין אם באיכותו. הדבר דורש הקפדה מחמירה של הקונה מול הקבלן בכל שלבי התכנון ובניית הדירה.
הסיכון הגדול ביותר העומד בפני רוכשי דירות על הנייר הוא בקריסת חברת הבנייה או הקבלן האחראים על הפרויקט, דבר העשוי להביא לעיכוב או אף לעצירת הבנייה. באופן עקרוני, הקונים אמורים להיות מוגנים באמצעות חוק המכר, המבטיח את כספם במקרים אלו. אך בפועל, מדובר בתהליכים ביורוקרטיים סבוכים ומורכבים, אשר לא תמיד מסתיימים בהתאם לציפיות הקונה.
רכישת דירה על הנייר מאפשרת חיסכון משמעותי ביותר, העשוי לנוע בין 100-400 אלף שקלים בדירות בטווח מחירים של 1-2 מיליון שקלים. עם זאת, יש להוסיף לתחשיב הכללי את עלויות המימון הנוספות על מחיר הדירה עצמו. בין תקופת הרכישה והבנייה לבין מועד קבלת הדירה בפועל עלולות לחלוף מספר שנים, דבר הכרוך בהפסד כספי בשל תשלומי שכר דירה בתקופה זו, ואובדן רווחים פוטנציאלי מאי מכירת הנכס הנוכחי. לצורך צמצום עלויות אלו, חברות ויזמים מציעים אפשרויות למימון ביניים, דוגמת תשלום חלקי בשלבים, או מימון קצר טווח בריבית אפסית לתשלום שכר דירה עד להשלמת הפרויקט. יש לקחת בחשבון את הצמדת התשלומים על הדירה למדד תשומות הבנייה, דבר העשוי לגרור עלות נוספת של עשרות אלפי שקלים.
מה חשוב לבדוק טרם רכישת דירה על הנייר?
על מנת לצמצם את החסרונות והסיכונים שברכישת דירה על הנייר, מומלץ לבצע מספר בדיקות ובירורים מקדימים.
ראשית, יש לבצע תחקיר מעמיק ומקיף על זהות היזם, הקבלן או חברת הבנייה האמונים על הפרויקט – כולל היסטוריה עסקית, משפטית וכלכלית. ניתן להיעזר בחיפושים ברשת ובמאגרי מידע ממשלתיים, נוסף על התייעצות עם לקוחות קודמים המתגוררים בנכסים שנבנו על ידו. על הקונה מומלץ לשכור שרותי עורך דין צמוד מטעמו, שיבצע בדיקה מסודרת ומקצועית באשר למצב הפיננסי המדווח של הקבלן, כולל הוצאת דו"ח מרשם החברות המפרט שעבודים וחובות.
חובה לוודא כי מדובר בקבלן מורשה הרשום בפנקס הקבלנים. בחינת היציבות הפיננסית של הקבלן או חברת הבנייה עשויה למנוע מצב של עיכוב או הפסקת בניית הפרויקט עקב קשיים כלכליים או פשיטת רגל מצדם. המטרה צריכה להיות איסוף מידע מקיף ככל הניתן על הקבלן או חברת הבנייה, לצורך צמצום רמת הסיכון ומניעת סיבוכים פוטנציאליים בעתיד. כלל האצבע הוא כי כאשר מדובר ברכישת דירה על הנייר, עדיף לבחור בחברה גדולה בעלת שם או קבלן בעל מוניטין יציב ומבוסס.
שנית, חשוב לבדוק כי הקבלן הוא אכן בעל הזכויות הנמכרות, שכן במידה ולא מדובר בסימן אזהרה המחייב בדיקה משפטית ופיננסית מעמיקה אף יותר. יש לוודא כי קיים היתר בנייה רלוונטי ובתוקף לפרויקט, וכי הקבלן מחזיק בסיווג המתאים לבניית הפרויקט. מומלץ לבצע בדיקה מקדימה במשרדי הוועדה או הרשות המקומית באשר לפירוט תכנית בניין העיר (תב"ע), על מנת לוודא כי הקבלן אינו פועל בניגוד לתוכנית העירונית, ולמעשה בונה פרויקט באופן בלתי חוקי.
שלישית, על רוכש הדירה לוודא כי האינטרסים שלו מוגנים מבחינה חוזית. טרם ביצוע עסקת הרכישה, יש לוודא, רצוי בסיוע עורך דין מטעם הקונה, כי החוזה כולל בתוכו את כל הפרטים הנדרשים. יש לוודא כי החוזה מפרט את כלל התוכניות והמפרט הטכני של הנכס, כולל התוספות הנלוות לו (שטחים ומידות מדויקות של חדרי הדירה, הגג, המחסן, הגינה, החניה ועוד). יש לעגן בחוזה באופן מדויק ומפורש את כלל התחייבויות הקבלן.
על פי חוק, קונה ששילם מעל ל-7% משווי הדירה, יקבל החזר כספי מהקבלן במקרה של אי השלמת הפרויקט בניגוד להסכם המכר. עם זאת, יש לוודא בנוסף כי בחוזה מעוגן החזר כספי נקוב במקרה של בעיות ועיכובים בהשלמת הפרויקט ומסירת הדירה. באופן זה, הקונה מגן על עצמו ועל כספו מפני סיבוכים והתמוטטות כלכלית של הקבלן או הפרת התחייבויות מצדו.
רביעית, על הקונה לאסוף את כל המידע המלא ביותר אודות הפרויקט עצמו. על אדם הרוכש דירה בפרויקט שטרם נבנה לוודא כי אופי הפרויקט ומאפייניו תואמים את רצונותיו, צרכיו ושאיפותיו. מומלץ לברר את כל הפרטים האפשריים לא על הדירה עצמה בלבד, אלא גם על סביבתה – האם מתוכננים להיבנות תשתיות ומוסדות ציבור הרלוונטיים לקונה (בתי ספר, גנים, קניונים), האם הפרויקט ממוקם באזור התואם את צרכי הקונה, האם מדובר בנכס שיהיה נגיש מבחינת תחבורה ציבורית וכבישים, מהו הנוף שעתיד להשתקף מבעד לחלונות הדירה העתידית, ועוד. בדיקה זו מצריכה בירור דקדקני ויסודי של התוכניות העתידיות של הקבלן ביחס לפרויקט.
לסיכום, ביצוע עסקה לרכישת דירה על הנייר מקבלן עשויה להיות הזדמנות משתלמת וכדאית ביותר. בעוד עומד בפני הקונה היתרון הברור של קניית דירה בעלות מופחתת, עליו לא לשכוח את החסרונות והסיכונים האפשריים. לקיחת כל גורמי הסיכון מראש תאפשר רכישה בטוחה ויעילה, תוך הימנעות מסיבוכים עתידיים.