סוגי קרקעות בישראל

בשורות הבאות נציג בפניכם הסבר מפורט על סוגי קרקע בישראל עם תשובות לשאלות כגון: אילו סוגי קרקעות קיימים, מהם ההבדלים בין הסוגים השונים של אדמות ושטחים, מהן אפשרויות המימוש שלהם, מהו הצבע בו יופיעו בתשריטים ותוכניות התב"ע הרלוונטיות ועוד. שנתחיל? קדימה.

 

 

 

למה לרכוש קרקע ולא בית בנוי או דירה?

עלויות הנדל"ן בישראל ובעולם הולכות ומאמירות, הן כתוצאה ממחסור בקרקע מופשרת למגורים שזמינה לבנייה מיידית (בישראל למשל), והן כתגובה לעלויות הבינוי ברחבי העולם.

קרקע היא חומר הגלם המהווה את הבסיס לנדל"ן, ובשונה מתעשיות אחרות, מדובר בחומר גלם אשר לא ניתן לייצר, להגדיל או לייבא, מה שיוצר פערים נרחבים בין הביקוש להיצע.

בהתבסס על מודל זה, מחיר הקרקעות צפוי אך לעלות עם השנים, ורכישה של קרקע, בתכנון נכון ואיתור של הייעוד שלה, צפויה להפוך להשקעה משתלמת ולהעלאת שווי הקרקע לאורך השנים.

לרכישת קרקע ישנם יתרונות כלכליים רבים, הטמונים הן ביכולת לרכוש קרקע במחיר מוזל באופן משמעותי, הן בשליטה בעלויות הבינוי והן ביכולת למיצוי אחוזי הבניה המותרים ולהקמת יותר מנכס מגורים יחיד.

יחד עם זאת, מימוש של קרקע, גם כאשר זו נרכשה במלואה ומצויה בבעלות פרטית, כפוף למעמד הקרקע וייעודה כפי שנקבעו על ידי הרשויות בישראל, מה שמחייב היכרות עם סוגי קרקעות בישראל, משמעותם, ואפשרויות השינוי לרישום וייעוד הקרקע.

 

אילו סוגי קרקעות קיימים בישראל?

סוגי קרקע בישראל נחלקים לשתי קטגוריות עיקריות:

✔️ סטטוס הקרקע כפי שנקבע על ידי מנהל מקרקעי ישראל

✔️ ייעוד הקרקע כפי שנקבע על ידי הרשות המקומית ובמסגרת התב"ע (תכנית בניין עיר) העירונית.

רכישת קרקע במטרה להקים עליה נכס בנוי, למגורים או לצרכי מסחר ותעשייה, מחייבת התאמה בין מעמד הקרקע והגדרתה בשתי הקטגוריות, או לחילופין התאמה לייעוד בקטגוריית ייעוד הקרקע כפי שנקבעה על ידי הרשות המקומית, וקיום של הליך תכנוני ותחזית לשינוי סטטוס הקרקע, אל מול המדינה.

 

סוגי קרקע בישראל על פי סטטוס הקרקע

מדינת ישראל אחראית על ניתוב וחלוקת הקרקעות ברחבי הארץ, במטרה לספק מענה למגוון צרכי הציבור, ביניהם:

– קרקעות להפקת תוצרת חקלאית

– קרקע למגורים (זמינה לבנייה)

– קרקעות למטרת מסחר ותעשייה

– לתיירות, נופש ומלונאות

– פיתוח, שטחי ציבור ותשתיות.

 

 

בעוד שמרבית הצרכים והייעודים הללו אינם ניתנים לשינוי, הבנת הצורך והדחיפות שבמתן פתרונות מגורים לאוכלוסייה ההולכת וגדלה בישראל, הביא לבניית הליך רשמי הקרוי הפשרת קרקעות, ומתייחס לשינוי סטטוס קרקע מקרקע חקלאית לקרקע מגורים.

בהיבט זה, בפני המבקשים לרכוש קרקע קיימות מספר אפשרויות:

#1 רכישת קרקע למגורים – קרקע מופשרת וזמינה לבניה. סוג כזה של קרקע יימכר ללא סיכונים ויאפשר בניה מידית בכפוף לייעוד הקרקע אל מול הרשות וקבלת היתר בניה מוועדת התכנון והבניה העירונית, אולם החסרון הוא במחירה הגבוה מראש.

#2 רכישת קרקע מופשרת שעדיין אינה זמינה לבנייה – רכישת קרקע אשר סיימה את ההליך ההפשרה וייעודה שונה אל מול מנהל מקרקעי ישראל מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, אולם נדרשת לתבחינים והיתרים אל מול וועדת התכנון והבניה המחוזית. קרקע כזאת היא בעלת פוטנציאל גבוה לבניה, מעוטת סיכון ולרוב תתאים למימוש עצמי ופחות כאפיק השקעה, בשל עלותה הקרובה מאוד לעלות הריאלית.

#3 רכישת קרקע חקלאית בהליכי שינוי ייעוד – קרקע אשר נקבעה במקור לצורך שימוש חקלאי, אולם גורמים ממשלתיים ו/או הרשות המקומית, מציגים אינטרס ציבורי בהפשרתה, ותהליך הנעת והגשת בקשת ההפשרה כבר בוצע ומצוי בטיפול. במקרה כזה חשוב להבין מי הגורם שעומד מאחורי בקשת ההפשרה, מהו האינטרס הציבורי ומהם סיכויי ההפשרה, השלב בו מצויה הקרקע במסגרת הליך, ומה הוא לוח הזמנים הצפוי. רכישת קרקע במעמד זה תתבצע בעלות נמוכה ואטרקטיבית ביחס לקרקע מופשרת וזמינה לבניה, כאשר שווי הקרקע מושפע מן השלב בו מצויה הקרקע בהליך ההפשרה.

#4 קרקע חקלאית שעדיין אין עליה הליך תכנוני – קרקע חקלאית המיועדת לחקלאות ושאינה כלולה בהליך תכנוני כלשהו ולא קיימת בקשת הפשרה הנוגעת אליה. מדובר בקרקעות זולות במיוחד, אולם בעלות סיכון גבוה, שכן לא ברור אם ומתי תתבצע הנעה של תהליך שינוי ייעוד הקרקע, מטעם מי ומה סיכויי ההצלחה שלו.

 

ייעוד הקרקע על פי תב"ע עירונית

מלבד סטטוס הקרקע כפי שהוגדר על ידי המדינה, גם הרשות המקומית בשטחה מצויה הקרקע אחראית על קביעת הייעוד שלה, בהתאם לתכנית הבינוי העירונית, ולתכנון החזותי של העיר כולה.

למעשה, ייעוד הקרקע כפי שהוגדר ונקבע על ידי הרשות, חשוב לא פחות מסטטוס הקרקע שקבעה המדינה, כאשר גם קרקע מופשרת למגורים לא תזכה להיתר בניה במידה וזו מצויה בלב שטח מסחרי, בלב אזור תעשיה או במיקום המיועד להצבת פארק לטובת הציבור.

הרשויות המקומיות בישראל פועלות תחת תב"ע- תכנית בניין עיר רשמית, המגדירה את הייעוד והמטרה של כל שטח ואזור בעיר, ומתן היתרי בניה על ידי הוועדה מקומית לתכנון ובניה מתבצע בהתאם לתב"ע.

 

מקרא של יעוד הקרקע על פי צבעים של קרקעות בישראל

◄ קרקע צהובה – קרקע אשר מיועדת למגורים על פי התב"ע העירונית. במקרים רבים תהליך ההפשרה יתבסס על ייעוד הקרקע אל מול הרשות המקומית, ואף ייתמך על ידי הרשות באמצעות חתימה על הסכמי גג והתחייבות להיקפי בניה. עוד על קרקע צהובה כאן.

◄ קרקע כתומה – קרקע מאושרת לבנייה שנמצאת בסטטוס שלאחר תהליך שינוי ייעוד / הפשרה וניתן להוציא עבורה היתר בניה.

◄ קרקע אדומה – קרקע אשר מסומנת בצבע אדום היא קרקע לתחבורה. סימון קרקע בצבע זה מצביע על קיום של דרך או כביש על גבי הקרקע, או על תכנון להקמת דרך או כביש בעתיד בשטח זה.

◄ קרקע ירוקה – קרקע ירוקה היא קרקע אשר מיועדת לשימור שטחים פתוחים, ללא בינוי או להצבת פארקים פתוחים לטובת ולשימוש הציבור.

◄ קרקע חומה – קרקע חומה היא קרקע המיועדת להצבת מבנים לשירות הציבור, דוגמת: מוסדות חינוך, ערוצים ושלוחות של מוסדות המדינה, משרדי ומתקני הרשות המקומית.

◄ קרקע סגולה – קרקע סגולה מסמלת קרקע למשרדים ומסחר, קרקע לתעשייה ופיתוח. קרקע סגולה עשויה גם להוות קרקע לתיירות- לצורך הקמת בתי מלון ואירוח, יחידות נופש, צימרים ועסקים אחרים בתחום התיירות.

הערה: למרות שקיים קשר בין סטטוס הקרקע כפי שנקבע על ידי המדינה, לייעוד שלה כפי שאושר במסגרת התב"ע העירונית, לא תמיד תהיה קורלציה ישירה בין השניים, וגם קרקע מופשרת ומותרת לבניה על ידי המדינה, עשויה להיתקל באי מתן היתרי בניה על ידי הרשות בשל חוסר התאמה בין כוונות הרוכש לתכנית העירונית למתאר ולתכנון עתידי.

 

טיפים חשובים ברכישת קרקע להשקעה או לבניה עצמית:

העיקרון המנחה ברכישה הוא קניית קרקע בסכום נמוך ככל הניתן ביחס לשווי קרקעות באזור, במטרה לבנות עליה ולזכות בנכס מגורים במחיר נמוך, או למכור אותה בתשואה גבוהה בהמשך.

במטרה להפחית ככל הניתן סיכונים ולמקסם את הרווח האפשרי, חשוב להקפיד על מספר כללי אצבע בעת בחירת סוג השטח או האדמה שאתם רוכשים:

* רכישת קרקע בסטטוס קרקע חקלאית המצויה בהליכי שינוי ייעוד.

* רכישת קרקע צהובה בלבד, תחת ייעוד מגורים על פי התב"ע העירונית.

* רכישת קרקע אשר קיים אינטרס של גוף ציבורי/ממשלתי הדוחף לשינוי הייעוד.

* רכישת קרקע מבעלות פרטית בלבד ותוך רישום זכויות מלא בטאבו.

* רכישת קרקע המחזיקה בתקן 22 – תקן שנקבע על ידי איגוד השמאים בישראל ומספק הערכה באמצעות תבחינים מקצועיים ובלתי תלויים, בנוגע לסיכויי ההפשרה של הקרקע.

 

האם ניתן לשנות ייעוד של קרקע בתב"ע/את צבע הקרקע?

ככלל, קיימת אפשרות לשינויי תב"ע על ידי הרשות המקומית, אולם שינויים אלו כפופים לשיקולים נרחבים יותר ואינם מתבצעים כלאחר יד, או לצורך קידום אינטרס של תושב/בעל קרקע.

 

למי מומלץ להשקיע בקרקע לצורך מכירה ותשואה עתידית?

השקעה בקרקע טומנת בחובה פוטנציאל תשואה גבוה, לצד סיכון לא מבוטל. גם במידה והתחזיות האופטימיות יתממשו והקרקע תזכה להפשרה ולהיתרי בניה, מדובר בתהליך שעשוי לארוך שנים ארוכות.

השקעה בקרקעות מתאימה לבעלי הון נמוך יחסית שמבקשים להשקיע בנדל"ן, בעלי אורך רוח כלכלי שאינם זקוקים להשקעה נזילה, לצעירים המבקשים להשקיע בגיל צעיר על מנת להבטיח בהמשך נכס נדל"ן, ולהורים המעוניינים לדאוג לעתיד ילדיהם.

 

לקריאה נוספת: רכישת זכות לדירה

ריכוז פרויקטים המציעים קרקעות למכירה (אינן זמינות לבניה)