המדריך הבא יסייע לכם להבין האם כדאי להשקיע בנדל"ן בלונדון, אך ראשית, הקדמה קצרה על העיר: הארי פוטר, מלך האריות, אוקספורד, כיכר פיקדילי, הביג בן, נוטינג היל, ארמון באקינגהם, ארמון ווסטמינסטר, המלכה ועוד אינספור אייקונים אלמותיים מייצגים כולם עיר אחת מרשימה במיוחד – לונדון.
לונדון היא בירתה של אנגליה ומקום מושבה של משפחת המלוכה הבריטית. העיר האדירה הזו, אשר מתנהלת כמעט כמו מדינה עצמאית, מאכלסת כ-9 מיליון תושבים (ומגיעה לכ-15 מיליון תושבים יחד עם המטרופולין העצום סביבה). אם אתם מחפשים תרבות, היסטוריה, אטרקציות, בירה ופיש אנד צ'יפס מעולים – כנראה שהחופשה הבאה שלכם צריכה להתרחש בלונדון.
אם אתם מסוג האנשים שחושבים בגדול ומחפשים ערך כלכלי מוסף, מעבר לאייקונים – כנראה שביצוע השקעות נדל"ן בלונדון היא המטרה הבאה שלכם (אגב, אין שום מניעה לשלב בין השניים).
עד לפני כעשור העיר הייתה מקום שככל הנראה רק אוליגרכים יכלו להרשות לעצמם להשקיע בו, אך השינויים הגלובליים והמקומיים הפכו אותה ליעד נגיש ואטרקטיבי להשקעות עבור משקיעי מכל העולם אשר על פי כל ההערכות עושים תשואות שנתיות של 7%-12% על דירות להשקעה בלונדון.
רוצים לדעת איך גם אתם יכולים לעשות את זה? תכינו לעצמכם כוס תה אנגלי ותקראו בנחת את השורות הבאות. בואו נתחיל…
תוכן עניינים:
מגמת מחירי נדל"ן בלונדון ב-10 השנים האחרונות
לפני קצת יותר מעשור מחירי נדל"ן בלונדון היו גבוהים להחריד. מומחים כינו את השוק "בועתי" ועסקו בספקולציות וניתוחים מורכבים יותר ומורכבים פחות של השאלה מתי יתפוצץ השוק ומי יספוג את כל ההדף?
נשמע מוכר? ובכן, להיסטוריה יש מן הרגל משונה לחזור על עצמה.
נחזור ללונדון של שנת 2007 – עיר תוססת ומרכזית עם מחירי נדל"ן לא הגיוניים ולא אפשריים עבור רוב האנשים. באותה התקופה בערך, מעברו השני של האוקיינוס האטלנטי, התפוצצה בועת נדל"ן רצינית אחרת אשר שלחה ריקושטים היישר אל ליבה של לונדון וגרמה לשוק הנדל"ן המקומי לקרוס בכ-45%.
הבועה עליה אנחנו מדברים היא כמובן משבר הסאב-פריים שהתחולל בארה"ב בשנת 2007, אותו משבר אשר הפך בשנת 2008 למשבר הכלכלי העולמי ופגע בלא מעט מדינות, חזקות וחלשות כאחד.
לונדון בהחלט ספגה מכה קשה בעקבות משבר זה אך בעשור אשר חלף מרגע פגיעת המשבר ועד ימינו אנו, השכילה ממשלת בריטניה לשקם את כלכלת המדינה, וכן גם את הכלכלה של עיר הבירה שלה.
כשנה וחצי לאחר המשבר החלו המשקיעים לחזור אל לונדון ואל אנגליה כולה. החזרה המהירה אל השגרה נבעה מתוך המסקנה הבלתי נמנעת – לונדון, מעצם היותה לונדון, לעולם לא תהפוך ל"מוקצה" בעולם ההשקעות.
יתרה מזאת, רבים מהם ראו בכך הזדמנות פז לרכוש נכסים בליבה הפועם של האומה הבריטית, באחד הלוקיישנים הכי נחשקים בעולם ובמחירים נמוכים במיוחד, כאשר השוק בשפל. ההיסטוריה והעתיד מלמדים כי אין שום ספק שהצדק היה עם אותם משקיעים.
מאז משבר הנדל"ן בלונדון, מחירי הנדל"ן עלו באופן יציב וקבוע בקצב של 2% עד 6% בשנה.
המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בלונדון
השנתיים האחרונות שעברו על אנגליה בכלל ועל לונדון בפרט לא היו פשוטות, וזאת בשל ההחלטה לפרוש מהאיחוד האירופי, החלטה אשר נבעה עקב משאל עם שנערך במדינה.
העזיבה של בריטניה את האיחוד האירופי, מהלך אשר קיבל את הכינוי "ברקזיט" השפיע בצורה משמעותית על הכלכלה הבריטית ואף גרם לירידה חזקה של המטבע המקומי = הליש"ט.
ועדיין, למרות המשבר שפקד את העיר ב-2008 ולמרות הברקזיט והיחלשות הליש"ט – שוק הנדל"ן בלונדון צמח והתאושש בצורה מדהימה מאז המשבר שספג. ההתאוששות הייתה כל כך מרשימה, עד כדי שאם תבקשו לרכוש כיום נכס במרכז העיר (אזור ה"סיטי" המיתולוגי) תצטרכו להיפרד מכ-4,000 ליש"ט למטר רבוע, (שזה נכון להיום בסביבות 18,000 ש"ח).
אולם אם מתרחקים ממרכז העיר למרחק של כחצי שעה נסיעה בלבד בתחבורה ציבורית, תגלו כי הנכסים עולים בין שליש לחצי מהמחיר במרכז העיר, והביקוש אליהם הוא גבוה לא פחות.
למעשה כיום מחירי הנדל"ן בלונדון הצליחו להתאושש מהמשבר, אך הם לא צמחו למפלצת שהיו טרם המשבר. זוהי בדיוק אחת הסיבות לכך שדירה להשקעה בלונדון הפכה למצרך מבוקש, שכן ההערכות מנבאות עליות מחירים עתידיות לימים שלפני פרוץ המשבר.
כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים באנגליה
בשנת 2024 הדבר היחיד שאנחנו צורכים ולא מוטל עליו מס הוא חמצן. אנחנו משלמים מס על מוצרי מזון, חשמל, דלק, מים, הכנסות וכן, גם על השקעות.
רכישת נדל"ן בלונדון ובכלל לצורכי השקעה גוררת גם תשלום מס – במעמד הרכישה ובהמשך גם על ההכנסות שהנכס מניב לנו. לכן, בטרם מבצעים כל השקעה, חייב לברר מהו המס המוטל על ההשקעה. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בהשקעת נדל"ן במדינה זרה.
אם תבחרו לבצע השקעות נדלן באנגליה תגלו שבמדינה זו עדיין נהוג לגבות מס בולים (מס המוטל על הנפקת וביול מסמכים פורמאליים).
מס הרכישה באנגליה הוא פרוגרסיבי, כלומר הוא מדורג לפי סכום ההשקעה. למשל, לאחר קניית נכס בלונדון אשר אינו עולה על סכום של 125 אלף ליש"ט לא תשלמו מס בכלל, אך עם הנכס עלה מעל 125 אלף ליש"ט תשלמו מס של עד 2% מגובה הרכישה לפי המדרג הקבוע בחוק.
להלן מדרגות מס הרכישה על דירה ראשונה באנגליה:
0% עד לסכום £125,000
2% בין £125,001 ל-£250,000
5% בין £250,001 ל-£925,0000
10% בין £925,001 ל-£1,500,000
ו-12% על הסכום שמעל ל-£1,500,000
באשר לתשלום מס על ההכנסות שהנכס יניב לכם, חשוב לציין כי בין ממשלת ישראל לבין ממשלת אנגליה נחתמה אמנה למניעת כפל מס. אמנה זו למעשה מגנה על משקיעים ישראלים באנגליה מפני תשלום מס כפול על הכנסותיהם.
מס על הכנסה משכר דירה בלונדון עומד כים על בין 9% ל-20% ותלוי במאפייני הרוכש הספציפי.
שיעורי תשואה צפויים על קניית דירה להשקעה בלונדון
תרשו לנו לקחת אתכם לסיור אל העתיד: נאמר, לצורך העניין, שמצאתם נדל"ן למכירה בלונדון במחיר משתלם ובמיקום טוב.
אתם כבר מודעים לגובה המס אותו תצטרכו לשלם במעמד הרכישה ואמנת המס אשר מגנה עליכם מתשלום מיותר של מס כפול הניחה את דעתכם ואת כיסכם.
כרגע, הדבר הכי חשוב עבורכם הוא גובה התשואה אותו תקבלו לאחר רכישת נדלן בלונדון. התשואה היא לב ליבו של כל סיפור ההשקעה והיא זו שתגלם את הרווח העתידי שלכם מהנכס.
אז כמה תשואה יפיק לכם נדל"ן מניב בלונדון? שאלה מצוינת! והתשובה לשאלה זו היא מצוינת לא פחות – במצב השוק כיום, השקעות נדל"ן בלונדון יכולות להניב לכם תשואה של למעלה מ-10 אחוזים.
לצורך השוואה, אם תחליטו להשקיע בנדל"ן בישראל במקום בנדל"ן בלונדון, אתם כנראה תשקיעו את אותו סכום כסף, ולעיתים אף יותר, והנכס בישראל יניב לכם תשואה של מקסימום 6% בלבד.
הפער הגבוה בין התשואה של נדל"ן בלונדון לעומת תשואה של נדל"ן בארץ הופך את התמונה להרבה יותר צלולה עבור משקיעים רבים, בארץ ובעולם, במיוחד לאור התחזיות האופטימיות של שוק הנדל"ן בלונדון בהשוואה לתחזיות המעודדות פחות של שוק הנדל"ן המקומי בארצנו הקטנטונת.
יתרונות קניית דירה להשקעה בלונדון
קניית נדלן בלונדון מגלמת בתוכה לא מעט יתרונות ברורים:
- מחירים אטרקטיביים בשל התחזקות השקל לעומת היחלשות הליש"ט בשל עזיבת בריטניה את האיחוד האירופי.
- שיעור תשואה גבוה באופן משמעותי מהתשואה הממוצעת בישראל.
- ביקוש מתמיד ועולה לנדל"ן לצורכי שכירות ותיירות בלונדון.
- עליית מחירים יציבה ומתונה של הנדל"ן בלונדון בשנים האחרונות.
- שיטת מיסוי פרוגרסיבית לצד אמנת מס המונעת כפל תשלום מס מהוות יתרונות חזקים לשוק נדל"ן חופשי אשר אינו פוגע במשקיעים פוטנציאלים, לצד התחשבות בגובה ההשקעה וההכנסה של המשקיע.
היתרונות הללו הפכו כל מודעה של נדל"ן למכירה בלונדון ללחמנייה חמה ואטרקטיבית במיוחד. אולם בטרם אתם סוגרים טיסה ללונדון בכדי לבצע את ההשקעה הבאה שלכם, אנחנו ממליצים בחום להיעזר בשירותיו של גורם המתמחה בתחום.
גורם שכזה יכול לפשט את תהליך חיפוש הנכס, להקל עליכם במהלך ההתנהלות הבירוקרטית של הרכישה עצמה, לייעץ וכן לסייע לכם לנהל ולתחזק את הנכס מרחוק, תוך שמירה על האינטרסים שלכם כמשקיעים.