מתחם האלף בראשון לציון הממוקם בחלקה הדרום מערבי של העיר מאזור ראשון מערב ומתפרס על פני 1000 דונם, כשהוא גובל עם הים התיכון ממערב, כביש 431 מדרום וכביש 40 ממזרח, הוא מתחם חדשני, שנועד לשלב בין דיור, תעסוקה, מסחר ופנאי וליצור מרקם חיים ססגוני, תוסס ואטרקטיבי לעיר הרביעית בגודלה בישראל.
נושאים בהם עוסק התוכן:
* מהו מתחם ה-1000 ומה היה הרעיון שהוביל לתוכנית
* על עירוב שימושים – מתחם אחד שכולל בתוכו הכל
* מה צפוי להיבנות במתחם ה-1000 ראשון לציון?
* היתרונות שמביא עמו מתחם האלף
* סטטוס התוכנית ומתי יתקבלו האישורים
* מחירי קרקעות במתחם האלף וכמה צפויה לעלות דירה?
מהו מתחם האלף?
מתחם פארק ה-1000 מיישם רעיון חדש בפיתוח העירוני, שנולד מתוך ניסיון העשור האחרון, בו נולדו פרויקטים גדולים ודי מוצלחים, שכללו פיתוח של שכונות ומתחמי מגורים המאופיינים בבנייה מסיבית עם מספר גבוה מאוד של יחידות דיור.
על אף שהפרויקטים הללו יושמו בהצלחה רבה במגוון ערים ברחבי הארץ, הם התגלו כלוקים בחסר, מכיוון שבהעדר מתחמי בילוי, פנאי ומסחר, אפשרויות תעסוקה ונגישות דלה הם הובילו את דייריהם לחפש אחר פתרונות מרוחקים לחסכים אלו, מה שגרם לשכונות הללו להיות נטושות לאורך מרבית שעות היממה ואף יצר עומסי תנועה קשים במיוחד בשעות העומס, בבוקר ולקראת שעות הערב.
למרות שמתחמים אלו העניקו פתרונות דיור בערים שבהן כבר כמעט לא נותרו כמעט שטחים לבנייה חדשה, הם יצרו קשיים ובעיות חדשות, שמתחם ה-1000 בא למנוע על ידי עירוב שימושים ופתרון מסוג "All in one".
קרדיט: עיריית ראשון לציון
מתחם האלף – האבולוציה של מתחמי המגורים החדשים
מתחמי המגורים הללו נוצרו מלכתחילה במטרה להרחיב את אפשרויות הדיור בערים הגדולות ומתוך המחסור בשטחי בנייה חדשים. וכמו כל רעיון טוב, ראוי שיסיקו את המסקנות מהעבר וימשיכו לפתח אותו למען העתיד – וזה בדיוק מה שמתחם האלף נועד לעשות, לספק לדיירי המתחם שפע של שירותים לתושב ואפשרויות לבילוי ומסחר.
התוצאה שיוזמי המתחם מבקשים ליצור היא מתחם מגורים תוסס ופעיל, שמעניק לדייריו סביבה בטוחה, חדשנית ואטרקטיבית לגור בה.
מה צפוי להיבנות במתחם ה-1000 ראשון לציון?
* 1000 דונם של שטח שמיועד לבניית יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה
* קרוב ל-5,400 יחידות דיור ולמעלה מ-800 חדרי מלון
* כ-1.7 מיליון מ"ר שבהם יפותחו תעשיית הייטק, תעסוקה ומסחר, מתוכם כ-1.2 מיליון מ"ר שמיועדים לבניית משרדים ועתידים יחד להעסיק כ-100,000 איש.
* כ-110 דונם של פארקים
* מוסדות לימוד שמותאמים לכל שכבות הגילאים
* מתנ"סים וקופות חולים
* יחידות דיור מוגן לקשישים
* מעונות סטודנטים
* גושים הנכללים באופן חלקי בתוכנית מתחם האלף (רצ/מק/1000): 3946, 3947
קרדיט: עיריית ראשון לציון
יתרונות המיקום של מתחם האלף בראשון לציון
מתחם האלף צפוי להפוך את ראשון לציון לעיר השלישית בגודלה במדינת ישראל וחמישית בדירוג הערים היקרות במדינה. עם קירבה למתחם הקולנוע יס פלאנט, ללייב פארק, לשמורת האגם ולסופרלנד ובמרחק נגיעה מהים הוא עתיד להיות מתחם אטרקטיבי עבור אוכלוסיה רבגונית שעתידה למנות כ-22,000 תושבים, ביניהם משפחות, נוער, זוגות צעירים, קשישים, סטודנטים ועוד.
המתחם ממוקם בסמוך לתחנת הרכבת משה דיין, ועם סיום הפרויקט של חברת נת"ע בפיתוח קו המטרופולין הוא יפתח בפני תושביו והעובדים בסביבתו קווי תחבורה ציבורית זמינים ובטוחים לכל אזור השפלה, גוש דן והשרון.
התוכניות מצביעות על כך, שבמתחם עתידים לפעול מערכת הסעה פנימית שתנוע בין תחנת הרכבת ובנייני המגורים, 3 קווים של הרכבת הקלה, שתאפשר גישה נוחה בין הגושים השונים במתחם ומבחר של קווי תחבורה ציבורית פרוסים לאורך כל שעות היממה.
מיהם בעלי הקרקעות במתחם?
הזכויות לשטחים מסוימים במתחם ה-1000 שייכים לעיריית ראשון לציון, אך שטחים רבים במתחם שייכים לידיים פרטיות עוד משנות ה-60. חלקם עברו בירושה, ולאורך השנים התווספו עוד ועוד משקיעים לאזור.
מכיוון שמרבית הזכויות במתחם האלף, בשטחים המיועדים לבניית בנייני מגורים, הן בבעלות פרטית, צפוי שהדירות שישווקו בה בעתיד יתאימו לכל רוכש פוטנציאלי שמבקש זכות לדירה במתחם האלף, בין אם הוא משפר דיור או זכאי למחיר למשתכן.
גושים הנכללים בתוכנית מתחם האלף
מתחם האלף מחולק ל-3 מתחמים עיקריים:
* מתחם א', שממוקם בחלקו הצפוני של מתחם ה-1000, שבו צפויים להיבנות משרדים, ומרוכזות בו זכויות לטובת עיריית ראשון לציון. חלק מחלקה 74 בגוש 3947.
* מתחם ב', שבו צפויות להיבנות כ-600 דירות והוא כולל כמה מאות אלפי מטרים לבניית משרדים. חלקה 228 במלואה בגוש 3946.
* מתחם ג', שממוקם בחלקו הדרומי של מתחם ה-1000, שעיקרו זכויות למגורים, ומרביתו שייך לידיים פרטיות. חלקה 10 במלואה בגוש 3947.
סטטוס התוכנית – המשקיעים ממתינים לאישורים, המנופים ממתינים ליריית הפתיחה
בעלי הקרקעות במתחם האלף אומנם יהיו כנראה חלוקים בזמן הקרוב באשר להיקף הזכויות של הבנייה ומיקומן, ולכן גם חברות הבנייה טרם נכנסו לעסקאות משמעותיות עם בעלי הקרקעות במתחם, אך ככל הנראה היזמים ממתינים בשלב זה להפקדת התכנית, שתבהיר את זכויותיהם ואת המיקום המדויק שלהן בשטח. לאחר שזה יקרה הם עתידים לפעול ב-2 מסלולים:
* פיתוח ובנייה באופן עצמאי, באופן שזהה לפעילותה של קבוצת רכישה
* כניסת יזמים וקבלנים, שיחתמו על הסכמי עבודה מול גורמים פרטיים שאין להם כוח כלכלי לממן את עלויות פיתוח השטח.
לעומת זאת, בשטחים המיועדים לבנייה מסחרית ושייכים לעיריית ראשון לציון, כבר הספיקו חברות כמו פרשקובסקי, אמות, הפניקס, JTLV2, רוגובין ובנק דיסקונט לרכוש מגרשים לצורך ביסוסם.
מחירים במתחם האלף – כמה זה עולה?
ראשון לציון מתאפיינת באטרקטיביות ויוקרה הודות לרמת החיים הגבוהה שבה, השירותים העירוניים שהיא מספקת וקרבתה לתל אביב. כיום מחירה של דירה בנויה באזור מערב ראשון במיקום סמוך לחוף הים עומדת על כ-3 מיליון ש"ח ומומחי נדל"ן סבורים שעם תחילת הבנייה של מתחם האלף המחירים בעיר בכלל ובאזור ראשון מערב בפרט יקפצו בכ-10% לפחות.
ההשקעה היותר סולידית ובטוחה, נכון להיום, היא בקרקעות להשקעה במתחם ה-1000 בראשל"צ שאמנם לא ניתן לבנות עליהן כרגע אך ייעודן הוא למגורים. אלו הן קרקעות הרשומות בטאבו כקרקעות בבעלות פרטית, ולכן ניתן לסחור בהן בכל עת. כמו כן, להבדיל מהשטחים שמיועדים למסחר ופנאי, יחידות אלו לא צפויות לעבור תהליכים כמו שינוי יעוד וכדו'.
ככל הנראה מחיר קרקע לדירה בתום אישור התכנית יעמוד על בין 700 ל-800 אלף ש"ח. כעת התוכניות עומדות בפני אישור תכנית המתאר, וסביר להניח שמרגע אישורה יופעל לחץ מצד היזמים על עיריית ראשון לציון לפעול במרץ לאישור תוכניות מפורטות שתואמות אותה.
מהו השווי הצפוי של דירות חדשות שיוצעו למכירה במתחם האלף כאשר תחל הבניה בתכנית?
נכון להיום חלק מהקרקעות כבר אושרו לבניה וממתינות לפרצלציה סופית. קרקעות אלו במתחם ה-1000 עדיין נחשבות כסוג של השקעה משום שטרם התקבל אישור סופי לתוכנית והן מוצעות במחיר של בין 500 ל-600 אלף ש"ח.
על פי הערכות, מחירן של דירות בנות 4 חדרים במתחם צפויות לעלות כ-2,500,000 ₪.
בשוק נמכרות כיום גם קרקעות להשקעה במתחם האלף אשר טרם אושרו לבנייה במחירים של בין 200 ל-300 אלף ₪.
קרדיט: עיריית ראשון לציון
המרכז החדש של ישראל – מתל אביב דרומה אל מתחם האלף
עם נטישה של תאגידים והעברתם מתל אביב אל ערים נגישות וזולות יותר, נראה שמתחם ה-1000 בראשל"צ עומד להיות נקודה חמה ואטרקטיבית עבור רבים.
עם מחירי ארנונה זולים יותר, מבנים חדשים, פיתוח תשתיות מתקדם, נגישות, תחזוקה ומרקם אוכלוסיה מגוון אין ממש צורך בחיפוש אחר חוות דעת על השקעה במתחם האלף בראשון לציון.
יחד עם זאת, עיריית ראשון לציון מציינת שפיתוח המתחם בפועל קרב ובא, ואף על פי שהמודל פחות מוכר בישראל, יש לו אח ורע ברחבי העולם, וכיאה לישראלים, שתמיד היו ידועים בפיתוח רעיונות קיימים לרעיונות גאוניים, התקווה היא שעירוב הדיור, התעסוקה, המסחר והפנאי יוליד מתחם שמספק לפחות אלף סיבות טובות לחיות, לעבוד ולבלות בו.
* הקרקעות במתחם האלף אינן זמינות לבניה
הקרקעות במתחם האלף אזלו – זה הזמן לבחון השקעה במתחם 2000
2,500,000 ש"ח
שווי עתידי צפוי של דירה במתחם לאחר קבלת היתר בניה, בהתבסס על מחירי דירות דומות באזור.
22,000 תושבים
מספר התושבים העתידיים שצפויים לאכלס את יחידות הדיור במתחם האלף ולהגדיל את העיר ראשל"צ.
5,400 יח"ד
במסגרת תוכנית האלף יש תכנון ל-5,400 יחידות דיור חדשות וכ-800 חדרי מלון במתחם.
1000 דונם
אלף דונמים של שטח עליו ייבנו יחידות דיור, שטחי תעסוקה ומסחר, מרכזי פנאי ובילוי ועוד.
