לאחר למעלה מעשור בו מחירי הדירות נופחו ויצרו בועת נדל"ן שממאנת להתפוצץ, יותר ויותר ישראלים מחפשים אחר מימוש זכות לדירה במסלולי יזמות והשקעה בעלי פוטנציאל, כאשר הבולט מביניהם הוא רכישת זכות לדירה על קרקע שנמצאת בהליכי שינוי ייעוד.
מהי זכות לדירה? מה זה אומר בעצם? יתרונות וחסרונות, בדיקות שחייבים לבצע וממה להיזהר כשמחליטים לבצע רכישה שכזו. וכמובן, האם זה משתלם? כל התשובות בשורות הבאות. בואו נצא לדרך…
רכישת זכות לדירה – מדריך מקיף
תוכן עניינים:
זכות לדירה – מה זה אומר?
המונח זכות לדירה מתייחס לרכישת קרקע, אשר מצויה באזור המיועד למגורים, ונגזרת לא מזכויות החלות ישירות על הקרקע האמורה, כי אם על זכויות הבניה שמקנה תכנית בניין עיר (תב"ע) באזור.
בדרך כלל, פרסומים אודות רכישת קרקע עם זכות לדירה מתייחסים למעשה לרכישת קרקע אשר במידה ותופשר על ידי המדינה ותזכה בכל היתרי הבניה הנדרשים, תאפשר בניה של דירה בהיקף שצוין בזכויות הרכישה.
התיאור הנ"ל עונה על השאלה מה ההבדל בין רכישת זכות לדירה לבין רכישת דירה בפועל. זכות לדירה איננה דירה, אלא בדרך כלל קרקע עם ייעוד למגורים בלבד (אינה זמינה לבניה).
יש לא מעט פרסומים בשנים האחרונות על רכישת "זכות לדירה" בחוף התכלת בהרצליה, פי גלילות בתל אביב, מתחם האלף בראשון לציון, מתחם 1202 בהוד השרון ועוד רבים נוספים – בשורות הבאות ננסה להבין האם כדאי ללכת בכיוון הזה ולמי מתאים סוג כזה של השקעה.
האם כדאי לרכוש זכות לדירה?
רכישת קרקע עם זכות לדירה אמנם טומנת בחובה סיכונים, והדרך לדירה הנכספת גם במצב האופטימלי ביותר תהיה כרוכה בהוצאות רבות נוספות, ויחד עם זאת אינה בהכרח לא משתלמת.
בשונה מרכישת דירת מגורים מקבלן או מיד שניה, המתנהלת באמצעות עסקה שקופה ובהירה, בה הרוכש מודע לתמורה ולמחיר, קניית זכות לדירה אינה שקולה לקניית דירה והיא יותר בבחינת עסקת השקעה לטווח הרחוק, הטומנת בחובה פוטנציאל תשואה מבטיח לצד סיכון.
כאשר הרוכש מחזיק בסכום כסף אשר מיועד לרכישת דירת מגורים עבור משפחתו, ללא בטחונות נוספים, מסלול זה עשוי להותיר אותו בהמתנה לשנים ארוכות בהן ייאלץ לגור בשכירות, כאשר הקרקע אשר בבעלותו אינה מניבה כל הכנסה.
במידה והקרקע אכן תאושר בעתיד לבניה, שוויה יעלה בעשרות אחוזים, והרוכש יוכל לבחור אם למכור את הקרקע במחיר גבוה משמעותית ממחיר הקניה ולגזור תשואה יפה (בהפחתת מיסוי) או לממן פרויקט בניה שיוליד בסופו של דבר נכס למגורים.
לעומת זאת במידה והקרקע לא תזכה לאישורים הנדרשים למימוש זכות לדירה ולא תופשר, יוותר הקונה עם בעלות על קרקע, אלא ששוויה עשוי אף לרדת בהתאם לייעוד הקרקע ולמעמדה.
רכישת זכות לדירה – מה חשוב לבדוק ומה להיזהר?
רכישת קרקעות שאינן מופשרות עשויות להיות השקעה משתלמת במיוחד, ולעתים הדרך של הורים להבטיח את עתיד ילדיהם בשלבים שאלה עדיין צעירים, באמצעות השקעה ארוכת טווח.
יחד עם זאת, מדובר בהשקעה שגם כאשר מחיר הקרקע נראה אטרקטיבי ביחס לאזור, היא אינה מבוטלת, וישנן בדיקות שחייבים לבצע לפני שרוכשים זכות לדירה, על מנת שההשקעה לא תהפוך להימור פרוע.
אז איך יודעים אם באמת יש זכות לדירה ושלא עובדים עליכם, למי זה מתאים (ולמי ממש לא)? לפני הכל לומדים ומבינים מספר מושגים חשובים, שיסייעו בבחינת כל עסקת רכישה של קרקע עם זכות לדירה:
✔️ קרקע מופשרת – ההבדל בין מחיר קרקע שאינה מופשרת לקרקע מופשרת עשוי להיות תהומי, ומהווה מלכתחילה את הכדאיות לעסקה. רכישת קרקע מופשרת היא רכישת קרקע אשר המדינה קבעה את ייעודה כקרקע למגורים, והיא מהווה את חומר הגלם הראשוני לנדל"ן בישראל. רכישת קרקע כזאת כרוכה בעלות גבוהה, ומתאימה בעיקר ליזמים שמאמינים שיוכלו לחסוך בעלויות הכוללות באמצעות בניה עצמית, או לבעלי הון המבקשים לתכנן ולבנות את ביתם בעצמם.
✔️ קרקע לא מופשרת – קרקע לא מופשרת היא קרקע אשר לא יועדה על ידי המדינה לצורך מגורים ולא ניתן לבנות בה בית מגורים או בניין דירות. קרקעות לא מופשרות העומדות למכירה תחת זכות לדירה עתידית, הן לרוב קרקעות חקלאיות.
עקב מצוקת הקרקעות בישראל ובעולם (חומר גלם שלא ניתן לייצר או לייבא), מאפשרת המדינה בחינה מחדש של ייעוד קרקעות חקלאיות, במטרה לאזן בין שמירה על האינטרס הציבורי אשר נזקק גם לתוצרת חקלאית ולשמירה על סביבה ואקולוגיה, לבין צרכי הדיור והמגורים של אוכלוסייה הולכת וגדלה.
משמעות ההליך היא שקיימת אפשרות לשינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבניה ומגורים- הפשרת הקרקע.
✔️ תב"ע – תכנית בניין עיר היא תכנית בעלת תוקף חוקי אשר נקבעה על ידי רשות מקומית, וקובעת את אופי השימוש בקרקעות אשר בשטחה, צפיפות הבניה, בניה לגובה, איזון בין שטחים ציבוריים, תשתיות ושטחי מגורים ועוד. זכות לדירה בקרקע חקלאית המצויה בשטח הרשות, היא נגזרת של התכנית האמורה.
דוגמא: כאשר נפח הבניה המאושר בתב"ע עומד על 80%, רכישת קרקע ששטחה עומד על 150 מ"ר, מעניקה זכות לדירה בת 120 מ"ר.
רכישת קרקע שאינה מופשרת – כללי אצבע
השקעה בקרקעות, כמוצר שהולך ומתכלה מן העולם, היא השקעה בעלת פוטנציאל גבוה, אולם בדומה לכל השקעה מצריכה בחינה מדוקדקת של הנתונים לצמצום סיכונים ולחתירה לתשואה גבוהה ככל הניתן.
רכישת קרקע שאינה מופשרת מומלץ לבצע תחת הקפדה על הכללים הבאים:
◄ רכישת קרקע בבעלות פרטית בלבד ותוך העברת זכויות מלאה לרבות רישום בטאבו.
◄ רכישת קרקע אשר מצויה בתהליך הפשרה: לכל הפחות לאחר יצירת תב"ע חדשה הנוגעת לזכויות הבניה בקרקע, ונקבעה לגביה זכות לדירה על קרקע שאושרה בוועדה מסוימת.
◄ קיום אינטרס ממשלתי להפשרת הקרקע – הסיכויים של בעלי הקרקע המשקיעים לקדם את הפשרת הקרקע בעצמם היא נמוכה, וכרוכה בהתנהלות בירוקרטית מרובה ועלויות לא מבוטלות. קיום של אינטרס ממשלתי, ציבורי או עירוני להפשרה, יביא גופים גדולים וחזקים לנהל את ההליך ויגביר את סיכויי ההפשרה של הקרקע. בין הקרקעות המקודמות על ידי גופים ממשלתיים ניתן למצוא קרקעות בערים החתומות על הסכמי גג, רשות מקומית המציגה אופק תכנוני להקמת שכונות על הקרקע האמורה ועוד.
◄ תקן 22 – קרקע המצויה תחת הוראות תקן זה, תקן מתקדם שנקבע על ידי לשכת השמאים בישראל, ומספק הערכה מקצועית לסיכויי ההפשרה ומועד ההפשרה הצפוי. חשוב לציין כי קרקעות אשר אינן מצויות תחת התקן האמור יקשו מאוד על הרוכש לאמוד את סיכויי ההפשרה ומעמד הקרקע.
◄ ליווי מקצועי – רכישת קרקעות מתבצעת לרוב אל מול חברות המתמחות בנישת הנדל"ן האמורה, ומהוות גורם מתווך בין בעלי הקרקעות למשקיעים והרוכשים. למרות שחברות אלו מתהדרות באנשי מקצוע מובילים מטעמן אשר מלווים את ההליך והעסקה, חשוב לזכור כי לחברה אינטרסים משלה, ולהעמיד עורך דין מוביל ומקצועי בתחום הנדל"ן ובתחום עסקאות השקעה בקרקעות בפרט.
מהי זכות לדירה במסגרת קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא פרויקט יזמות בו קבוצת אנשים מתאגדים לכדי כוח קניה עוצמתי, רוכשים בעלות על קרקע, מופשרת או בהליכי הפשרה, במטרה לבנות עליה בניין משותף בו כל אחד מן הרוכשים ממש את זכויות הבניה על פי חלקו היחסי, ותוך מימון משותף של רכישת הקרקע, עלויות הבינוי והעלויות הנלוות. התאגדות זו מיועדת לחסוך בעלות הרווח של היזם, ולהביא לבעלות על דירה במחיר נמוך יותר בזכות כך.
בעוד שבעבר קבוצות הרכישה התבססו על רכישת קרקע מופשרת ומאושרת לבניה ומגורים, כיום ניתן למצוא גם קבוצות רכישה המתאגדות להשקעה משותפת בקרקע אשר התחזיות לגביה צופות הפשרה והיתרי בנייה נרחבים, במטרה להביא לחיסכון משמעותי גם בשווי הקרקע.
השתלבות בקבוצת רכישה דורשת מעורבות גבוהה של הרוכשים בהליכי ההפשרה, הבירוקרטיה המנהלתית והבניה עצמה, לצד ליווי משפטי ומקצועי מתאים.
האם משתלם לרכוש זכות לדירה?
לסיכום, ניתן לראות כי רכישת זכות לדירה מעניקה זכות מותנית, הכרוכה בעלויות רבות נוספות במידה וזו תמומש.
השאלה כמה אמורה לעלות זכות לדירה? מחייבת התייחסות לא רק לעלות הקרקע, עלות משתנה הנקבעת על פי טווח מחירים של זכות לדירה לפי אזור בישראל, כמו גם על פי מעמד הקרקע, השלב בו היא מצויה בדרכה לאישור ולהפשרה והיקף זכויות הבניה על פי התב"ע המקומית.
תכנון הכדאיות הוא נגזרת של עלות הקרקע והעלויות הנוספות הכרוכות בהליך הרכישה, האישורים והבניה בפועל, אל מול עלות דירה חדשה בסטנדרט דומה באותו אזור, ותוך בידוד אלמנט הסיכון.
דוגמא להשוואה וניתוח עלויות:
עלות קרקע שאינה מופשרת ומציעה זכות עתידית לבנייה בהיקף 120 מ"ר, באזור חדרה (כולל מע"מ): 420,000 ₪.
מס רכישה: 6%
סך הכל עלות עסקת רכישת הקרקע כולל מס: 445,200 ₪.
מחיר קרקע מופשרת באזור הכוללת זכאות לדירה בגודל 120 מ' בנוי עומד על: כ-1,000,000 ₪.
הליך הפשרת הקרקע ארך שש שנים, ואושר בסופו של דבר.
שווי הקרקע קפץ מ-420,000 ל-1,200,000 ₪ המגלמים בתוכם את העלייה במדד ומחירי הנדל"ן לאורך השנים האמורות.
הרוכש זוכה לתשואה גבוהה ולרווח הון בסך: 754,800 ₪.
בטרם יקבל החלטה לגבי השימוש בקרקע, בניה או מכירה, תחול עליו חובת המיסוי כחוק:
מס שבח – מס בגין השבחת קרקע נדל"ן, העומד על 50% מן ההפרש בין מחיר הקניה לשווי הקרקע לאחר ההפשרה
1,200,000-420,000= 780,000 ₪
שווי 50% מס שבח: 390,000 ₪
מס רווחי הון – מס החל על רווחי השקעות ונקבע על 25%.
המס יוחל על סכום הרווח שנותר לאחר הפחתת מס שבח: 390,000 ₪.
שווי 25% מס רווחי הון: 97,500 ₪.
השורה התחתונה: התשואה בגין הקרקע לאחר מיסוי: 292,500 ₪, המהווה תשואה של למעלה מ-60% לאורך 6 שנים, כלומר מעל ל-10% תשואה בשנה. לעומת ממוצע התשואה בעסקאות נדל"ן העומד על 3%-6% מדובר בתשואה יפה ומשתלמת.
הערה: כאמור, דוגמא זו משקפת מצב אופטימלי בו הקרקע הופשרה, היתר הבניה תואם את הזכות לדירה כמתוכנן, ואינו מביא בחשבון עלויות של עורך דין, תשלומי אגרות, עלויות מימון ואחרות, ומיועדת להמחיש היקף רווח אפשרי, לצד הסיכון האמור.
