מהי הפשרת קרקע?
הפשרת קרקעות מהווה שם כולל לתהליכים של שינוי הייעוד של קרקע חקלאית, מכזו המיועדת לגידול תוצרת חקלאית לכזו המתוכננת לבניית נכסים למגורים או למסחר.
עבור כל קרקע קיימת תכנית תב"ע, אשר מגדירה את השימושים שניתן לבצע בה. תהליך ההפשרה משנה את ייעוד הקרקע באמצעות אישור תכנית תב"ע חדשה, המגדירה את השימושים החדשים שניתן לעשות בה.
לצורך שינוי יעוד קרקע, יש צורך בהגשת תכנית מסודרת לרשות המקומית. עם הגשת הבקשה לוועדה הרלוונטית, מתחיל תהליך רב שלבי לצורך קביעה האם הפשרת הקרקע תאושר או תדחה.
שינוי ייעוד קרקע הינו תהליך ביורוקרטי המאופיין במורכבות, סרבול ואיטיות, ולפיכך עשויות לעבור מספר שנים עד לאישור או דחיית הבקשה. מכאן שהשקעת נדל"ן הכרוכה בהפשרת קרקע מהווה אופציה נדל"נית המתאימה בעיקר למשקיעים ולקונים בעלי סבלנות ואורך רוח.
השקעה בקרקע המיועדת לעבור תהליך של שינוי בייעודה עשויה להוות השקעה סולידית ובטוחה, במידה ונעשית באופן נכון וחכם.
קרקע בהליכי הפשרה – תהליך שבסופו מתבצע שינוי ייעוד
למה נחוץ תהליך הפשרת קרקעות?
הסיבה להכרחיות תהליך הפשרת הקרקעות הינה מדיניות הפיקוח הקפדני הממשלתי של מדינת ישראל על שוק הנדל"ן.
בישראל, לא ניתנת בעלות מוחלטת על קרקע עבור כל גוף פרטי שהוא, אלא בהתאם למדיניות הגופים הרלוונטיים האחראים לכך. רכישת בעלות על קרקע על ידי אדם או גוף פרטי אחר איננה מקנה לקונה זכות מוחלטת לעשות בה שינויים ושימושים בהתאם לרצונו.
על רוכש הקרקע לעשות שימוש בקרקע אך ורק בהתאם ליעוד הנקבע לה על ידי המדינה. כך לדוגמא, חלקת אדמה המוגדרת כבעלת ייעוד חקלאי, איננה יכולה לשמש מרכזי מסחר או שכונות מגורים. קרקע חקלאית מקנה לרוכש את הזכות לעבד אותה לצורך הצמחת גידולים חקלאיים בלבד, כאשר שימוש אחר בה יהווה עבירה פלילית הגוררת תביעות משפטיות וקנסות כבדים.
קרקע חקלאית מאופיינת בעלות מופחתת ביחס לקרקע לצרכי בניה, שכן אפשרויות הניצול והשימוש בה מוגבלים. בנוסף, קרקע חקלאית מאופיינת בביקוש זול ביחס לקרקע המיועדת לבנייה, גורם נוסף המוזיל את שוויה. לעומת זאת, קרקע לבניה לרוב תהיה יקרה יותר, שכן טמון בה הפוטנציאל להקמת מיזמי נדל"ן רווחיים וכדאיים.
עלייה בביקוש לרכישת קרקעות לבניה עשויה להביא לקידום תהליכי הפשרת קרקעות חקלאיות על ידי הרשות המקומית, לשם הפיכתן לקרקעות לצרכי מסחר ומגורים. הפשרת קרקעות לצרכי חקלאות עשויה לאפשר את התרחבות הישוב או העיר הרלוונטית.
כתוצאה מכך, ייבנו מיזמי נדל"ן לצרכי מגורים ומסחר, אשר יהוו מענה לביקוש הגובר. במקרים אלו, בעל הקרקע החקלאית שהופשרה ייהנה מרווח עצום כתוצאה מעליית ערך ושווי הקרקע שבבעלותו.
מטרת תהליך הפשרת קרקעות, הינה בראש ובראשונה יצירת קרקעות זמינות לבניה, ולא יצירת רווח לבעליה. לפיכך, קניית חלקת אדמה המיועדת לעבור תהליך הפשרה לצורך השקעה מצריכה התחשבות בצרכים העתידיים של שוק הנדל"ן באזור.
מהם שלבי התהליך להפשרת קרקע בישראל?
קיימים מספר שלבים בתהליך להפשרת קרקע במדינת ישראל. ראשית התהליך בהגשת תכנית מתאר על תכניות מתאר על הקרקע החקלאית, מהפרטות את סוג הנכסים והמבנים המתוכננות להיבנות עליה, דוגמת בתים צודי קרקע, בנייני דירות בבנייה רוויה, תשתיות תחבורה ומבנים למוסדות ציבור וקהילה. בשלבים ההתחלתיים של ההפשרה, הקרקע עודנה מוגדרת כמיועדת לחקלאות, ולכן מחירה יהיה נמוך למדי.
תכניות המתאר מועברות על ידי הרשות המקומית, היזמים, המשקיעים או גופים אחרים לוועדה ייעודיות. הבקשה עוברת וועדות מקומיות ולאחר מכן וועדות ארציות, עד לאישור או דחייה סופית. עם קבלת האישור לתכנית המתאר, הקרקע החקלאית מוגדרת כמופשרת, באופן המאפשר בנייה בה.
ההפשרה מביאה לעליית חדה במאות אחוזים בערך הקרקע, לאור פוטנציאל הרווח הגבוהה הטמון בהקמת פרויקטים נדל"ניים עליה.
להלן פירוט שלבי תהליך הפשרת קרקע חקלאית, כאשר התיאור נעשה מהסוף להתחלה:
שלב מכירת הקרקע: השקעה בקרקע חקלאית עשויה להניב תשואות נכבדות לאחר סיום תהליך ההפשרה והמרתה לקרקע לצרכי בניה. על המשקיע מוטלת האחראיות לברר ולבחון את האופציות החלות על הקרקע, בהתאם לתכנית המתאר.
עם זאת, האופציה השכיחה היא מכירה. בתום תהליך ההפשרה, או בשלבים מתקדמים של התהליך, קיימת אפשרות למכירת הקרקע. מכירת הקרקע תעשה אך ורק בהתאם לזכויות הקיימות בה, וכן לשינוי בתכנונה. ככלל, מכירת קרקע חקלאית לאחר סיום תהליך הפשרה מניבה תשואה משתלמת ברוב המקרים.
שלב מתווה תכנית המתאר בקרקע המיועדת לבניית מבנים צמודי קרקע: בשלב זה, הקרקע רשומה על שם המשקיע שרכש אותה, כאשר שמורה לו הזכות לעשות בה שימוש כרצונו. בשלב זה ניתן לבנות על האדמה שכונות מגורים של בתים צמודי קרקע, למכור את הקרקע כפי שהיא, או לבנות נכס לצורך השכרתו בעתיד. במרבית המקרים, שינוי ייעוד קרקע יביא לעליה בשוויה בשיעור של כמעט פי 7 מערך הקניה.
שלב מתווה תכנית המתאר בקרקע המיועדת לבנייה רוויה לגובה: כתוצאה משלב זה, בעל הקרקע המופשרת מחזיק בזכות למכור את חלקו היחסי במגרש שברשותו לגורם חיצוני דוגמת קבלן. במרבית המקרים, בעלי הקרקע מתאחדים לצורך חתימת הסכם שיתופי מול קבלן או חברת בניה. הרווח של בעלי הקרקעות יבוא בצורת נכסים או תשלום כספי, התואמים לחלקם היחסי בשטח. בעלי הקרקע עשויים לקבל ברוב המקרים למעלה מ-40% מהנכסים בפרויקט הנדל"ן שנבנה, וכן לסכומי כסף מכובדים.
שלב איחוד וחלוקת הקרקע מחדש: שלב זה מתרחש לאחר האישור המלא של תכנית המתאר ובקשת ההפשרה של הקרקע החקלאית. בשלב זה מתבצע איחוד וחלוקה מחודשת של הקרקע, באופן המאפשר לבעלי הקרקעות להבטיח את קבלת הרווח היחסי לחלק בקרקע במצוי בבעלותם. בשלב זה יתקיימו תהליכי הפקעה, שמשמעם בניית כבישים, פארקים, ומוסדות ציבוריים וקהילתיים המיועדים לשרת את כלל הציבור. במרבית המקרים, כ-40% מהקרקע המופשרת תופקע מבעליה לטובת הציבור. עם זאת, גם לאחר ההפקעה יתאפשר רווח משמעותי לבעלי הקרקע.
איך מאתרים קרקע להפשרה (קרקע עם סיכויים גבוהים להפשרה)?
פוטנציאל הרווח הטמון בהשקעה בקרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה גבוה בותר. קבלת תשואה מניבה מעסקה לרכישת קרקע להפשרה תלויה ביכולת הקונה לאתר את הקרקע המתאימה להשקעה, כאשר היא מצויה בשלב ההתחלתי של תהליך ההפשרה.
איתור קרקע חקלאית העומדת בפני הפשרה מהווה תהליך מסובך ומורכב, שכן עליה לענות על קריטריונים רבים, דוגמת עלות זולה יחסית, מיקום אטרקטיבי וצפי לסיום תהליך ההפשרה.
איתור קרקע חקלאית להפשרה עשוי להתבצע באופן עצמאי באמצעות בדיקות שמבצע הקונה לגבי הקרקע. עם זאת, מרבית האנשים אינם בקיאים מספיק ברכישה מסוג זה ובתהליך ההפשרה עצמו.
לכן, טרם ההשקעה בקרקע חקלאית העתידה לעבור הפשרה, ניתן להתייעץ עם אנשי נדל"ן המעורים בתחום או עם חברות ייעודיות לאיתור קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל רווח גבוהה. גורמים אלו מקלים על המשקיע על ידי ביצוע עבודות שטח וריכוז מאגר הקרקעות העשויות להתאים עבורו, תוך מילוי מקסימלי של צרכיו.
לסיכום, רכישת קרקע חקלאית המיועדת לעבור תהליך של הפשרה עשויה להוות אפיק השקעה משתלם וכדאי במיוחד. מחירי הקרקעות החקלאיות בישראל עולה באופן חד וניכר לאחר אישור הפרשתה לצרכי בנייה. חלה מגמת עלייה מתמדת בערך הקרקעות לצרכי חקלאות בארץ, ההופך אותן לנכסים מניבים לכל דבר.
