בועת נדל"ן בישראל – האם קיימת? האם מדובר בבועה חמורה? (מדריך)
ב-12 החודשים האחרונים, חרף משבר הקורונה שהביא לאחוזי אבטלה גבוהים ולפגיעה לא מבוטלת במגוון ענפים עסקיים במשק, נרשמה עלייה דו-ספרתית במחירי הנדל"ן בישראל.
כבר כמעט עשור שמדברים על החשד לקיומה של בועת נדל"ן בישראל. בשורות הבאות נסביר מהי בועת נדל"ן וננסה לנתח באופן אובייקטיבי האם באמת מחירי הנדל"ן בישראל בועתיים. בואו נתחיל.
בועת נדל"ן בישראל – כן או לא? ניתוח של נדלן מאסטר
תוכן עניינים:
מה זה בועת נדל"ן?
המונח בועה באשר הוא, מתייחס לסיטואציה זמנית, בה העלייה הקבועה בביקוש ובמחירים אינה מתבססת על פרמטרים ריאליים, כלומר, יש מעין נתק בין השווי הריאלי של מוצר/נכס מסוים לבין המחיר בו הוא מתומחר בשוק (המחיר הנומינלי). מצב שכזה צפוי להוביל להתפוצצות הבועה בזמן כלשהו בעתיד.
קריסת שוק הנדל"ן בישראל אמנם אינה נראית באופק, אולם מומחים רבים בענפי הכלכלה והנדל"ן מניחים כי בהתבסס על אירועים כלכליים והשפעות עליית המחירים בישראל, השאלה היא לא "האם יש בועת נדל"ן בישראל?", אלא "מתי תתפוצץ בועת הנדלן בישראל?" וטוענים כי זה רק עניין של זמן.
לא ניתן לקבוע בוודאות כי בישראל קיימת בועת דיור, אך יש מספר סיבות שעשויות לתמוך בטענה זו.
ראשית, קיים פער משמעותי בין היקפי יחידות הדיור המוצעות (היצע הדירות), הן לרכישה והן להשכרה, לבין הביקוש אליהן. המונחים ביקוש והיצע הם מהמונחים הבסיסיים ביותר בכלכלה ולמעשה קובעים כי כל ערכו של כל מוצר באשר הוא, אינו נקבע רק בהתאם לעלויות היצרן ולשאיפות הרווח שלו, אלא מושפע השפעה של ממש גם מדרישות הצרכנים לצד התחרות בשוק.
במרבית סוגי המוצרים המשווקים בישראל ובעולם, הביקוש, ההיצע והפער בניהם, הם תנודתיים ואינם קבועים. הפערים הללו ניתנים לצמצום באמצעות ייבוא של מוצרים, הגברת קצב הייצור, יצירת חלופות למוצרים והגברת התחרות בשוק. עם זאת, שוק הנדל"ן בכלל ובישראל בפרט פועל באופן מעט שונה ומציג מספר סיבות מרכזיות לפערים אשר מובילים לעודף ביקוש אל מול מחסור חמור בהיצע הדירות:
✔️ חומר גלם שלא ניתן להגדיל – חומר הגלם עליו מתבסס שוק הנדל"ן הוא קרקעות. היקף הקרקעות בישראל ובעולם נקבע בעיקרו עם בריאת העולם, ולא ניתן להלין עליו, לנייד קרקעות בין מדינות, לייבא קרקעות או לייצר נוספות (למעט מקרים של מלחמה כמובן). מחסור בקרקעות זמינות לצרכי בינוי ודיור הוא הסיבה העיקרית לנסיקת מחירי הנדל"ן בישראל, כאשר לממשלה האפשרות והאחריות לנתב קרקעות קיימות על ידי שינוי הייעוד שלהן לטובת בניה ומגורים, דבר אשר לא התבצע בישראל בקצב מספק לאורך העשורים האחרונים.
✔️ ריכוזיות – אחת הדרכים לטפל ביוקר המחייה, כפי שניתן לראות גם בימים אלו, היא פתיחת השוק לתחרות וביטול הריכוזיות של חברות גדולות במשק אשר שולטות במחירים. בשוק הנדל"ן קיימת ריכוזיות כמעט בלעדית, כאשר כ-95% מן הקרקעות בישראל מצויות בבעלות המדינה והיא האחראית הבלעדית לקביעת קצב התחלות הבניה ושחרור הקרקעות ליזמים וקבלנים.
✔️ בירוקרטיה – על מנת לצמצם את הפערים בין הביקוש וההיצע לדירות מגורים בישראל נדרשת הזרמה של כמות גבוהה במיוחד של דירות לשוק בכלל אזורי הביקוש (ההערות מדברות על כ-100 אלף דירות בשנה כדי לצמצם את הפער). גם כאשר קיימת נכונות של המדינה לעשות כן, הליכי התחלות הבניה מתעכבים בדרך כלל ותהליך הבינוי עד לשלב המסירה אורך שנים ארוכות, בין היתר בשל בירוקרטיה מסועפת ועיקשת הנהוגה בישראל.
✔️ מיסוי – ניסיונות של המדינה לבלום את עליית המחירים באמצעות העלאת מס הרכישה בגין דירות להשקעה לא רק שלא הרתיעו את המשקיעים, אלא הביאו אותם לגלגל את המס העודף לשוכרי הדירות.
✔️ גידול טבעי באוכלוסייה – מדינת ישראל מציגה גידול טבעי גדול יותר ביחס למדינות מערביות אחרות בעולם, כאשר ממוצע הילדים למשפחה גבוה יותר, אחוזי הגירושין במדינה, אשר מביאים לפיצול משפחות לשתי יחידות דיור גבוהים, וההגירה החיובית אשר נובעת מחוק השבות (ומושפעת השפעה ישירה מן המלחמה באירופה בשנה האחרונה) ניכרים.
✔️ השקעות נדל"ן – שוק הנדל"ן מספק אפשרות להשקעה סולידית ובטוחה יחסית, עם הון עצמי נמוך ולעיתים אף ללא הון עצמי כלל, מה שמביא אנשים מן השורה להפוך ליזמים ולמשקיעים, לפנות אל שוק הנדל"ן כאפיק השקעה לפנסיה, כאפיק ליצירת הכנסה נוספת וכמוקד להשקעות מניבות. ריבוי המשקיעים בשוק מוביל לעלייה בביקוש לדירות שפוגע בקהל הזוגות הצעירים ומשפיע אף הוא על עליית המחירים המתמשכת בענף.
האם באמת קיימת בועת נדל"ן בישראל ב-2022?
עליית מחירי הנדל"ן היא בבחינת עובדה מוכחת, אולם האם מחירי הנדל"ן בישראל בועתיים? האם ייתכן מצב בו המחירים יוסיפו לעלות, או שהעתיד צופה לנו משבר דוגמת משבר הסאב פריים הידוע בארה"ב בשנים 2007-2008 שיוביל לירידות מאסיביות במחירי הנכסים?
על מנת לקבל מענה לשאלות הללו חשוב להבין כיצד נוצרת בועת נדל"ן, איך מתפוצצת בועת נדל"ן ומה עשוי לקרות כשהדבר יתרחש בהסתמך על התפוצצות בועות נדל"ן במקומות אחרים בעולם?
אחת הדרכים המהירות להיווצרותה של בועת נדל"ן טמונה בהיקף המשכנתאות הניתנות על ידי הבנקים לקוני ורוכשי הדירות. בין הסיבות לעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, היא הריבית הנמוכה שהתקבעה עוד יותר עם משבר הקורונה, מה שהביא לנטילת הלוואות משכנתא בהיקף גבוה במיוחד על ידי הציבור. היכולת ליטול הלוואות בריבית נמוכה מביאה רבים מתושבי המדינה להגדלת היקף המשכנתאות, שימור ההון העצמי והגדלת אחוזי המימון והמינוף על ידי הבנקים, ובמקרים רבים התחייבות להחזר חודשי גבוה ולא מותאם להכנסותיהם ולאורח החיים שלהם.
השלכות אפשריות של פיצוץ בועת נדל"ן בישראל הן אי עמידה של הלווים בהתחייבויות המשכנתא, פינוי בעלי חוב מדירות והעברת נכסי נדל"ן רבים לרשות הבנקים – מה שיציף את השוק בדירות זולות שנרכשו בסכומים גבוהים בהרבה.
בועת הנדל"ן בישראל אינה מנותקת מבועות אחרות, בראשן בועת ההייטק, תעשיית פיתוח טכנולוגיה פורחת שהציגה תנאים ומשכורות מפליגות, ובימים אלו חווה התפוצצות מסוימת משלה, הבאה לידי ביטוי בצמצום עובדים, סגירת חברות ופיטורין. במידה ויהיה מדובר בתופעה רחבת היקף, נוכל לראות הייטקיסטים רבים שהתחייבו למשכנתאות בהחזר חודשי עצום בהתבסס על פריחת שוק ההייטק, עומדים בתור בלשכות האבטלה.
הדעות בדבר בועת נדל"ן חמורה בישראל חלוקות, כאשר יש שרואים בנסיקת המחירים בועה שסופה להתפוצץ תוך השפעה על שווקים נוספים במשק, החל מהשוק הבנקאי וכלה בחברות הביטוח, ויש מי שצופים המשך של עליית המחירים ללא תקרת זכוכית ויצירת שוק נדל"ן המיועד לעשירים בלבד בתוך כשני עשורים. בין היתר משום שישראל היא מדינה קטנה עם מעט שטח.
בנוסף, בניגוד לארה"ב, שם הבנקים אפשרו נטילת משכנתאות והלוואות בהיקף חסר תקדים גם על ידי לווים מסוכנים שלא בטוח שיצליחו להחזיר אותן, בישראל המצב שונה.
לצד נסיקת שוק הנדל"ן קיימת תחזית של מנהל מקרקעי ישראל ומבקר המדינה לגידול מהותי באוכלוסייה שיעמוד עד לשנת 2040 על כ-20 מיליון תושבים, מספר כפול מכמות התושבים הנוכחית.
במטרה לספק מענה לצרכי הדיור של האוכלוסייה המורחבת העתידית נקבעה תכנית 2040 הכוללת יעדים לבניית מאות אלפי יחידות דיור נוספות באמצעות הקצאת קרקעות, הפשרת קרקעות והסכמי גג אשר נחתמים בין המדינה לרשויות מובילות, בעיקרן בפריפריה, ומטרתם לספק פתרונות דיור בהיקף רחב שיביאו להורדת מחירי הנדל"ן.
הסכמי הגג הללו הולידו גידול מסוים במספר התחלות בנייה ושחררו לשוק עשרות אלפי יחידות דיור, ויחד עם זאת בחלק מן האזורים בהם קיים פחות ביקוש לנכסים, בחרו הקבלנים שלא לגשת למכרזי הבנייה וניתן לראות אי עמידה ביעדי הבניה המתוכננים.
חשוב לציין כי מגבלות בנק ישראל על סוג ואופי המשכנתאות מסייעים אף הם לשליטה בשוק, כאשר מחירי הדיור והיקף המשכנתאות אמנם מוסיפים לעלות, ויחד עם זאת קיימות מגבלות של ממש על נטילת המשכנתאות, שנועדו להבטיח לווים בעלי יכולת עמידה בהתחייבויות ולמנוע היווצרות של בועה.
האם באמת קיימת בועת נדל"ן בישראל ומתי תתפוצץ?
בין מגבלות בנק ישראל שנועדו למנוע יצירת בועת נדל"ן בלתי נשלטת:
הגבלת שיעור המימון לרוכשים – אחוזי המימון הניתנים על די הבנקים לרכישת נכסי נדל"ן הוגבלו על ידי בנק ישראל – ועומדים כיום על 70% לדירה ראשונה ו-50% לרכישת דירה להשקעה. הגבלה זו נועדה לגרום לרוכשים להשקיע חלק ניכר מסכום ההשקעה מכספם (הון עצמי), לצמצם את הדלתא שבין מחיר הרכישה לירידה אפשרית ולהפחית את רמת הסיכון לבנקים.
הקשחת התנאים לקבלת מינוף – אחת הדרכים לרכישת דירה להשקעה היא באמצעות נטילת הלוואה בגין נכס נדל"ן קיים לצורך גיוס הון עצמי, והשלמה באמצעות משכנתא בגין הנכס החדש. שיטה זו אפשרה רכישת נכסים להשקעה גם בעבור משקיעים ללא הון עצמי ולמעשה גלגלה את הסיכון בחזרה אל הבנקים. תקנה חדשה של בנק ישראל שנכנסה לתוקף לאחרונה קובעת כי לא ניתן לממש נכס קיים לצרכי מינוף ולקבל בעבורו הלוואה לרכישת נכס קיים. חשוב לציין כי קיים מעקף להנחיה האמורה, המאפשר קבלת הלוואה לכל מטרה – שהיא במהותה מוגבלת ויקרה יותר.
הגדלת פלח ההלוואה בריבית פריים – הנחיה חדשה יחסית של בנק ישראל מינואר 2021 קבעה כי המגבלה על נטילת משכנתא בריבית פריים שעמדה על 33% תורחב עד לכדי 66% מערך המשכנתא כולה. בעוד שתחילה נראה היה כי מדובר במהלך שנועד להקל על משקי הבית בישראל בתקופה בה הריבית נמוכה במיוחד, אולם עליה אגרסיבית בנתוני הריבית במשק הולידה מסלול משכנתא יקר ומרתיע.
שמאות מקרקעין – כל מתן הלוואת משכנתא לטובת רכישת דירה או נכס אחר, מותנית בביצוע שמאות מקרקעין – הערכת שווי הנכס, באמצעות שמאים המוסכמים על ידי הגוף המלווה – הבנק. עקרונות השמאות מתבססים על איכות הנכס ומאפייניו, מאפייני האזור, עסקאות דומות שהתקיימו בטווח זמן אמור באותו אזור ותחזית לעליה או ירידה במחיר הנכס, כל זאת במטרה להניח מחיר ריאלי שיספק בטוחה לבנק המלווה.
על מנת לעשות סדר בדברים ולנסות להבין האם מדינת ישראל עומדת טרם פיצוץ בועת הנדל"ן, בחנו מספר פרמטרים המסייעים לקבוע איך מזהים בועת נדל"ן?
אמצעי זיהוי | מצב השוק בישראל | הסבר |
---|---|---|
עליית מחירים | עליות מחירים משמעותיות | עליית מחירים קבועה וגבוהה מעידה על ניפוח השוק בצורה לא ריאלית לכדי בועה שצפויה להתפוצץ |
תלות במימון חיצוני | נטילת משכנתאות ומימון בהיקפים גבוהים | רכישת עיקר נכסי הנדל"ן באמצעות מימון חיצוני מעידה על תלות ושוק המתנהל ללא קשר ליכולת הפיננסית הריאלית של הציבור |
פערים בין ביקוש והיצע | היצע דירות נמוך לצד ביקושים גבוהים | מגבלת היצע לצד עלייה גבוהה בביקוש שמובילים לעליה לא נשלטת במחירים |
פיקוח על הלווים | קיים בישראל פיקוח הדוק יחסית על לווים | פיקוח על הלווים ויכולת ההחזר שלהם באמצעות רשימת תקנות ומגבלות שנקבעו על ידי בנק ישראל ונועדו למנוע קריסה של לווים ובנקים |
תכניות ממשלתיות | קיימות תוכנית, אך קצב הגידול במספר התחלות הבנייה עדיין לא מספיק גבוה | קיימת מעורבות ממשלתית הנשענת על ניסיון העבר של ארה"ב ומדינות שונות באירופה, שעיקרה למנוע קריסה של השוק ופגיעה בבנקים ובציבור גם יחד |
לסיכום, ניכר כי קיימים אלמנטים המעידים על התנפחות של בועת נדל"ן בישראל, ויחד עם זאת התנהלות אחראית של הבנקים לצד מעורבות ממשלתית מצליחים לשמור על השוק ולהגן עליו מפני קריסה בלתי נשלטת. למעשה, בשל המאפיינים הדמוגרפיים ומאפייני שוק הנדל"ן הייחודיים בישראל, יתכן מאד כי אנו עשויים לחזות בעוד שנים לא מעטות של עליית מחירים, כאשר שוק הנדל"ן העתידי כבר לא יאפשר רכישה של דירות מגורים לזוגות צעירים ולמשפחות, אלא יהיה בעיקר נחלתם של משקיעים ובעלי הון.
שינוי כזה עשוי להביא לשינויים סוציולוגיים וחברתיים אשר יקבעו מחדש תרבויות מגורים והסדרי מגורים, תוך הפיכת שוק הנדל"ן בישראל לשוק של משקיעים ושוכרים בעיקרו.
לפניכם פרויקטים והזדמנויות נדל"ן בישראל ובעולם: