השקעות נדל"ן בפיראוס

השקעות נדלן בפיראוס בשנת 2026 – מדריך למשקיעים

המשקיעים כבר מזמן גילו את שוק הנדל"ן היווני. אך בעוד שהרוב נוהרים לאתונה או לסלוניקי, השקעות נדלן בפיראוס הפכו בשקט בשקט לאפיק עם פוטנציאל שלא נופל מזה של הערים הגדולות.

כמי שמכירים היטב את שוק הנדל"ן ביוון, אנחנו מעריכים שפיראוס עתידה להשוות ואפילו לעקוף את חלק מיעדי ההשקעה הפופולריים במדינה במספרים החשובים, הן ביבשת המרכזית והן באיים.

כבר עכשיו אנחנו עדים לצמיחה האדירה של פיראוס, שעוברת טרנספורמציה מעיירה זניחה שמהווה בעיקר תחנת מעבר לאיים הסמוכים ליעד נחשק בפני עצמו.

אז האם רכישת נכס בפיראוס שביוון היא עסקה כדאית ומה אומרים הנתונים העדכניים בשוק הנדל"ן המקומי? אנשי המקצוע של נדלן מאסטר מסבירים כל מה שחשוב לדעת על השקעה בפיראוס מהניסיון והפעילות שלנו בשוק הזה.

 

 

 

נדל"ן בפיראוס – נתונים ותמונת מצב עדכנית

שוק הנדל"ן בעיר פיראוס	נתונים
גודל השוק	כ-163,000 איש בפיראוס עצמה, ועוד כ-3.7 מיליון תושבים במטרופולין אתונה
שכונות מרכזיות להשקעה	מרינה זיאס, קסטלה, מיקרולימנו, קמיניה, ניקה
דמי שכירות חודשיים ממוצעים	600 עד 900 אירו
שיעור המס על הכנסה משכ"ד	15% עד 12,000 אירו, 35% מ-12,001 ועד 35,000 אירו, ו-45% על ההפרש מעבר לכך
מס רכישה ביוון (כאשר רוכשים נכס)	3.09%
גובה המס על רווחי הון	15%
מחיר דירה בפיראוס למטר (ממוצע)	2,500 אירו
תשואה ממוצעת על נכס להשקעה	8% - 5% בשנה
שיעור השינוי במחירי הנדל"ן בעיר בשנה החולפת	עלייה של כ-7.16%
האם קיימת אמנת מס	כן, אמנת המס בין ישראל ליוון מונעת את הצורך לשלם מס כפול בשתי המדינות

 

מאפייני העיר

פיראוס (Piraeus) היא עיר נמל במטרופולין של אתונה (כ-11 ק"מ ממרכז העיר), והרביעית בגודלה ביוון. היא מאופיינת בצביון מעורב המשלב אורבניות מפותחת עם אווירת נופש קיצית.

מצד אחד, כלכלת העיר פורחת בזכות אזורי המסחר, התעשייה והתעסוקה שבה. ניתן למצוא בה שפע של מתחמי קניות, סצנת קולינריה וחיי לילה שוקקת חיים ומרכז עסקים גדול.

מצד שני, העיר ממוקמת ליד רצועת החוף המרהיבה של מפרץ סרוני, ומציעה נופים טבעיים פראיים לצד חופים מוסדרים עם כל הפסיליטיז.

פיראוס נחשבת לעיר בעלת חשיבות היסטורית ותרבותית, בזכות אתרי מורשת ומוסדות ידועים כמו המוזיאון הארכיאולוגי, התיאטרון והעיר העתיקה משופעת הרחוקות העתיקים.

הקישוריות והנגישות התחבורתית של פיראוס, שנובעת מהעובדה שנמל פיראוס הוא אחד מהגדולים והעמוסים באירופה, היא אחד ממנועי הצמיחה וממוקדי המשיכה העיקריים של העיר.

פיראוס מחוברת היטב למרכז אתונה באמצעות שני קווי מטרו, רכבת פרברית ועורקי תנועה פרטית. בנוסף, קיימות מערובות שנובעות היישר מהעיר לכמה מאיי יוון.

 

שוק הנדל"ן בפיראוס

שוק הנדל"ן המקומי בפיראוס נחשב למגוון למדי, עם שפע של עסקאות במחירי כניסה משתנים, המתאימות כמעט לכל תקציב ויעד.

שוק הנכסים בעיר כלל דירות סטודנטים קטנות בעלויות נגישות, דירות מגורים סטנדרטיות חדשות או מיד שנייה, ואף בתי יוקרה ווילות על הים בשכונות כמו מרינה זיאס, קסטלה ומיקרולימנו.

המשמעות? רכישת נכסים בפיראוס היא אופציה שנגישה למשקיעים ורוכשים עם פרופילים מגוונים, כך שכמעט כל אחד יכול למצוא את עצמו בשוק המקומי.

ואכן, העיר מושכת קהל רוכשים מגוון, למשל סטודנטים מקומיים שמחפשים יחידה במחיר נגיש בקרבת אוניברסיטת אתונה ואנשי מקצוע מענפי השייט והלוגיסטיקה שזקוקים לגישה נוחה לאזור הנמל.

בקיצור, העיר מהווה אבן שואבת גם עבור רוכשים ומשקיעים שמחפשים נכסי יוקרה על קו המים אך עם גישה נוחה למרכז אתונה.

 

 

האם כדאי להשקיע בפיראוס?

לפי אנשי המקצוע שלנו, תחת התנאים הנכונים, השקעה בנדל"ן בפיראוס יכולה להיות החלטה נבונה ומשתלמת.

הדינמיקה בשוק הנדל"ן המקומי הופכת את העיר ליעד אטרקטיבי למשקיעים ורוכשים פוטנציאליים מרחבי העולם, שמחפשים שוק צומח עם רמות ביקוש יציבות וצפי לעליית ערך מתמשכת.

אם תשאלו אותנו, ההייפ מוצדק. מגמת מחירי נדל"ן בפיראוס בעשור האחרון מעידה על פוטנציאל צמיחה יוצא דופן, בין היתר בזכות תהליכי הפיתוח וההתחדשות המואצים.

באופן כללי, הביקוש הארצי לנכסים ביוון חורג מההיצע, בעיקר בזכות הגידול בתנועת התיירים למדינה.

מדי שנה מבקרים ביוון באזור ה-32 מיליון מטיילים ונופשים, שמעלים את הביקוש ליחידות נופש להשכרה לטווח קצר ובינוני.

מאחר שהרוב המוחלט של המבקרים מגיעים בשלב זה או אחר לאתונה, עיירות חוף סמוכות כמו פיראוס נהנות גם הן מהביקושים הגוברים.

יחד עם זאת, גם שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך זוכה לעדנה, עם ביקוש קשיח לדירות סטודיו לסטודנטים וצעירים, ודירות גדולות יותר למשפחות מקומיות או לתושבי חוץ שקבעו את מקום מגוריהם ביוון.

כשמערבבים בקערה גם את מחירי הנכסים הנמוכים יחסית לאתונה ומוקדי ביקוש אחרים ביוון, מקבלים מתכון מבטיח להשקעה מניבה ומשתלמת.

 

מהי התשואה הפוטנציאלית על נכסים בפיראוס?

הביקוש הגבוה וההיצע הנמוך לנכסים בפיראוס מעידים על פוטנציאל השבחה משמעותי לעתיד הקרוב והרחוק.

מהניסיון שלנו, משקיעים שרכשו דירות להשקעה בפיראוס נהנים מתשואה פוטנציאלית של כ-7% עד 10% בשנה.

עם זאת, צריך להבין שקיימת שונות בתשואה הפוטנציאלית בין נכסים להשכרה ארוכת טווח (סביב ה-5% עד 5.5%) לזו שעשויה להתקבל מהשכרה קצרת טווח (בין 8% ל-10%).

אמנם "על הנייר" התשואה אכן גבוהה יותר עבור דירות ובתי נופש, אך חשוב לקחת בחשבון את רמות הסיכון המוגברות בשל התנודות בתפוסת הנכס לצד עלויות נלוות בגין ניהול ותחזוקה.

 

כמה מס משלמים על דירה בפיראוס?

נתחיל מזה שמדיניות המיסוי היוונית עבור רוכשים זרים הם מהידידותיות והליברליות בעולם המערבי, ולא במקרה. כמטרה מוצהרת  הממשלה היוונית מיישמת צעדים למשיכת משקיעים מבחוץ.

לרוכשים זרים מוצעות הטבות מס מפליגות הכוללות פטור ממס שבח וארנונה, והנחות משמעותיות במס ההכנסה. שיטת המיסוי ביוון היא פרוגרסיבית, כך שההיטלים מושפעים משיעור ההכנסות.

שימו לב שעוד משנת 1999 קיימת אמנת מס בין ישראל ליוון, שמונעת מכם לשלם כפל מס.

כמה מס משלמים ביוון?	שיעור המס	פרטים נוספים
מס רכישה ביוון	3.09%	חל על רכישת נכסי יד שנייה ומחושב בהתאם למחיר החוזה או השווי המוערך (הגבוה מביניהם)
מס על הכנסה משכירות	15% עד 12,000 אירו, 35% מ-12,001 ועד 35,000 אירו, ו-45% על ההפרש מעבר לכך	מס פרוגרסיבי מדורג בהתאם לשיעור ההכנסה מדמי השכירות
מיסים נוספים	כ-8% עד 10% מסך העסקה	הוצאות נלוות כמו שכר טרחת עורך דין ונוטריון, דמי רישום בטאבו ועמלות תיווך מקצועיות
מע"מ	פטור מלא	מס על נכסים חדשים מקבלן בשיעור של 24%, אך כרגע הוא מוקפא
מס שבח	פטור מלא	מס בשיעור של 15% שחל במכירת נכס, אך נכון להיום הוא מוקפא

 

דירות למכירה בפיראוס יד 2 או דירה חדשה – מה עדיף לקנות?

	יתרונות	חסרונות
דירות חדשות בפיראוס	• בנייה מודרנית העומדת בתקנים מחמירים • חיסכון אפשרי בהוצאות בשל סיכון מופחת לנזקים ותקלות • ביקוש גבוה בקרב קהל יעד איכותי ואמיד יחסית	• עלויות רכישה גבוהות יחסית לשוק היד שנייה • היצע מוגבל של פרויקטים חדשים, בעיקר ליד הים • חשיפה אפשרית למיסוי גבוה יותר ביחס לדירות יד 2
דירות יד שנייה בפיראוס	• מחירי כניסה נגישים והתאמה לתקציב צנוע • היצע וורסטילי, כולל ביעדי ביקוש מרכזיים • פוטנציאל גבוה להשבחה ועליית ערך	• סיכון מוגבר לתקלות תשתית ובעיות מבניות בנכס • סיכון לבלאי, בעיקר בחללים המשותפים בבניין • עלויות כספיות בגין שיפוץ הנכס

 

פיראוס, אתונה או סלוניקי – השוואה

פרמטר להשוואה	אתונה	סלוניקי	פיראוס
מחיר ממוצע למ"ר	2,500 עד 2,800 אירו	2,200 עד 2,400 אירו	2,400 עד 2,650 אירו
תשואה פוטנציאלית	4.5% עד 6% בשנה	5% עד 6.5% בשנה	5% עד 8% בשנה
שכר דירה ממוצע	700 עד 1,100 אירו	500 עד 750 אירו	600 עד 900 אירו
יתרונות בולטים	ביקוש תיירותי קשיח ויציב לאורך זמן	מחירי כניסה נמוכים וביקוש סטודנטיאלי גבוה	יעד בצמיחה עם פיתוח מואץ וגישה נוחה לאתונה
חסרונות אפשריים	תחרות עצומה ומחירים גבוהים יחסית	שיעורי צמיחה מתונים יותר בשוק הנדל"ן	פערים משמעותיים בין שכונות ואזורים

 

איפה כדאי לקנות דירה בפיראוס?

שכונות ואזורים מובילים להשקעה בעיר כוללים את אזור המרינה ורובע קסטלה, שנהנים מביקוש גבוה לנכסי פרימיום. במקביל, שכונות כמו קמיניה וניקה מציעות מחירי כניסה נגישים יותר.

נדגיש שקיימת שונות ניכרת בין האזורים והרחובות השונים בפיראוס, ולכן חשוב מאוד לבצע סקר שוק מקיף ולהתוודע לעיר לפני שמחליטים על הרכישה.

 

כמה עולה דירה בפיראוס?

מחיר דירה ממוצעת בפיראוס נע בין 2,000 ל-3,000 אירו למ"ר, או בין 110,000 ל-320,000 אירו בסך הכל לנכס ממוצע.

המחיר מושפע מפרמטרים כמו קרבה לקו המים, גישה לתחנות מטרו, גיל ומצב הנכס ושיעורי הביקוש ברמה האזורית/שכונתית.

 

מחירי דירות, בתים ונכסים בפיראוס

סוג הנכס	מחיר ממוצע
דירות למכירה בפיראוס סטודיו ו-2 חדרים	החל מ-110,000 יורו לנכס באזור טוב
דירות גדולות יותר בפיראוס 3-4 חדרים	החל מ-150,000 יורו לנכס ברוב אזורי העיר
בתים למכירה בפיראוס ליד הים	החל מ-300 אלף יורו לבית צמוד קרקע סטנדרטי ועד ל-1,000,000 יורו ומעלה לווילת יוקרה על הים

 

לסיום, חשוב לנו לציין שקיים מסלול ויזת זהב למשקיעים ביוון שמעניק לכם הזדמנות לזכות בתושבות קבע ואף אזרחות מלאה במדינה בתמורה להשקעה במדינה בסכומים משתנים לפי אזור.

באזור אטיקה, שבו מצויה פיראוס, סף הזכאות לגולדן ויזה דורש השקעה של החל מ-800 אלף יורו בנכס.

 

לקריאה נוספת: השקעות נדל"ן בלפקדה, השקעות נדל"ן בסלוניקי, בתים למכירה ביוון

 

לקבלת מידע על נכסים מומלצים להשקעה ביוון – השאירו פרטים

מפה של פיראוס:

מקורות לחלק מהנתונים בדף זה:

פיראוס מתוך ויקיפדיה