קרקעות למכירה – קניית קרקע בישראל – מדריך מקיף

קרקעות למכירה – המדריך המלא למשקיע

בעוד ישנם משקיעים שלא צריכים לראות דירה ומסתפקים בדירה על הנייר בכדי לרכוש אותה, כך גם ישנם משקיעים שלא זקוקים כלל לתכנית מאושרת – אלא רק לקרקע המוצעת למכירה. בשנים האחרונות, רכישת קרקע הפכה לאפיק השקעה לגיטימי שיותר ויותר משקיעים רוצים לקחת בו חלק.

הרוכשים הפוטנציאליים מבינים כי הם רוכשים אך ורק קרקע בסטטוס חקלאי, כלומר כזו שנכון לרגע הקניה לא ניתן לבנות עליה דבר. עם זאת, קרקעות חקלאיות שיופשרו בעתיד וניתן יהיה לבנות עליהן, מגלמות בתוכן פוטנציאל רווח אדיר של כמאות אחוזים.

היות וקרקעות למכירה מהסוג הנ"ל מצריכות בשלב הרכישה השקעת סכומי כסף נמוכים יחסית, קניית שטח הפכה לאט ובהדרגה לאפיק השקעה אטרקטיבי וכזה אשר משקיעים רבים מתעניינים בו.

לעתים תוכלו למצוא קרקע למכירה בסמוך לשכונת מגורים קיימת, אך בלא מעט מקרים הקרקעות דווקא יושבות על שטחים חקלאים גדולים שאינם נמצאים סמוך לשכונות, ולכן תמיד כדאי לבדוק טוב טוב איזו עסקה מוצעת לכם ולנסות להעריך את סיכויי ההפשרה שלה באופן המדויק ביותר שניתן.

למי מתאימה אדמה למכירה כאופציית השקעה?

• משקיעים מתחילים עם הון עצמי צנוע יחסית
• משקיעים המעוניינים בתשואה גבוהה
• משקיעים בעלי סבלנות (בהשקעה זו לוקח זמן רב יותר לראות את התשואה המיוחלת בהשוואה להשקעות אחרות)

קניית קרקעות המוצעות למכירה בפרויקטים נבחרים:

מחפשים קרקע למכירה?

במקרה בו רכשתם דירה להשקעה, סביר להניח כי בהתאם לעליית הערך, תחליטו למכור אותה כעבור שנים בודדות. במקרה של השקעה בקרקע, עליכם לצאת מנקודת הנחה כי מדובר על השקעה לטווח הארוך מאד.

ראשית, קניית קרקע היא למעשה קנייה של זכות. בפועל, ברגע הרכישה תהליך ההפשרה עדיין לא הסתיים ולכן לא מתחילים לבנות על הקרקע באופן מיידי. רק בעתיד, לאחר שהקרקע תופשר ויחלו תהליכי הבנייה תוכלו לקצור את הפירות ואת הרווח הצפוי.

חשוב לציין זאת, מאחר וישנם משקיעים המעוניינים בהשקעות לטווח הקצר, לצד אלו שלא נרתעים מהשקעה לטווח הארוך. מה חשוב שתדעו? במידה ואתם זקוקים להלוואה שמטרתה מימון ההשקעה שלכם, כדאי לקחת בחשבון את האפשרות כי "החזרת ההשקעה" תתבצע רק בעוד מספר שנים.

קרקע למכירה במרכז כמובן זולה יותר מדירה

מרבית המשקיעים מגיעים אל ההשקעה שלהם עם תקציב מוגבל. אם גם אתם מתעניינים בהשקעה כדאית עם צפוי לתשואה נאה, דעו כי קניית מגרשים למכירה יכולים להתאים לכם.

היתרון המשמעותי ביותר של השקעה בקרקע היא האפשרות שלכם ליהנות מרכישה במחירים נוחים, מאד. לעתים, המחירים ההתחלתיים כה נוחים עד שההון העצמי מספיק ואין כל צורך במימון של חלק מההשקעה על בסיס הלוואה.

הון עצמי נמוך מאפשר גם למשקיעים בתחילת דרכם, או לחילופין לחבר'ה צעירים, לבצע השקעת נדל"ן, כזו אשר מתלווה לה סיכון לא קטן, אך גם פוטנציאל הרווח בה יהיה בדרך כלל גבוה יותר בהשוואה לערוצי השקעה אלטרנטיביים.

באיזה שלב כדאי לרכוש קרקעות למכירה?

המטרה שלכם כמשקיעים היא לרכוש את הקרקע במחיר הנמוך ביותר שניתן ולמכור אותה בעתיד (או לבנות עליה בעצמנו) במחיר הגבוה ביותר. לכן, חשוב לאתר קרקע ולרכוש אותה בזמן הנכון. כשמדברים על "רכישה בזמן", מדברים בעיקר לפני שהקרקע מופשרת ומקבלת אישורי בניה. מהרגע בו היא נהנית מאותם אישורים, המחירים מזנקים וכך הרווח האפשרי שלכם נחתך.

קרקעות מומלצות למכירה יהיו:

• קרקעות חקלאיות שטרם קיבלו אישורי בנייה ומחירן הנוכחי נמוך
• קרקעות הנמצאות באזורים מרכזיים (אזורי ביקוש)

השקעה בקרקעות: אתם משקיעים אך ורק בקרקע!

לפני כל השקעה, נהוג לחשב את התשואה. המטרה? להבין פחות או יותר מהו הרווח הצפוי. מה שהמון פעמים שוכחים לעשות הוא להכניס אל חישוב התשואה גם עלויות שיפוץ, אחזקה ותיקונים שונים הנדרשים בנכס.

כשקונים אדמות למכירה, אפשר ליהנות מאפס עלויות עבור תחזוק. אם לוקחים לדוגמא דירת השקעה שרכשתם – הרי שאתם צריכים לקחת תמיד את האפשרות כי יהיה עליכם לבצע שלל תיקונים במטרה לשמר את הנכס.

חיסכו מעצמכם את ההתעסקות עם השוכרים

מרבית משקיעי הנדל"ן המחזיקים בנכסים, מתנהלים אל מול הדיירים שלהם. כידוע, מדובר על התנהלות המתבצעת בתדירות גבוהה מאד, כאשר לרוב אותה התנהלות מאד דורשנית. עם השקעתכם בקרקע, אתם יכולים לחסוך מעצמכם את ההתעסקות עם "לקוחות".

קרקעות חקלאיות בדרך כלל נרשמת על שם הרוכש בטאבו ויהיה אפשר למכור אותה בכל רגע נתון, אך כדי ליהנות מרווח מקסימלי, הכי נכון יהיה למכור את הקרקע באחת משתי נקודות היציאה הבאות:

• מכירת הקרקע מיד עם האישור לבניה
• מכירת הקרקע לאחר סיום פרוייקט הבניה

לפניכם קרקעות חקלאיות למכירה והזדמנויות השקעה מומלצות בישראל

היכן כדאי לרכוש קרקע?

סוגיית הלוקיישן היא אחת הסוגיות החשובות ביותר. גם כשאתם רוכשים קרקע, חשוב שהיא תהיה במיקום כמה שיותר מרכזי, אטרקטיבי ונחשק, משום שהדבר יגדיל משמעותית את סיכויי ההפשרה שלה.

כמו כן, בסופו של דבר, על הקרקע יקומו בנייני מגורים או אזורי מסחר, שאותם תרצו למכור ולגזור את הרווח שלכם. לכן, השקיעו מחשבה בשאלת המיקום.

איתור קרקע למכירה – היכן מוצאים קרקעות?

בשונה מפרויקטים בשיווק של בנייני מגורים שדי קל למצוא עליהם פרסומים, דווקא קרקעות למכירה קשה יותר למצוא. ישנם שטחים למכירה באזורים שונים בארץ, וכדי למקד את החיפוש, הגדירו לעצמכם את הפרמטרים הבאים:

• מהו התקציב שתרצו להשקיע
• מהו צפי ההפשרה "ההגיוני" עבורכם (מבחינת זמנים)
• האם ישנו אזור ספציפי בו תרצו להשקיע

איתרו עבורכם קרקע? הגיעו לראות אותה!

המון רוכשים פוטנציאליים לא באמת מבינים מדוע הם צריכים להגיע לראות קרקע. בשונה מדירות שניתן להתרשם מהחלוקה, המבנה והסביבה שלהן, עם רכישת קרקע אכן נדמה כי אין באמת הרבה דברים לבחון.

עם זאת, חשוב להבין כי בדיקת השטח מקרוב יכולה לשקף המון אודות כדאיות ההשקעה. על מה עליכם לשים את הדגש?

• העדיפו תמיד קרקע הנמצאות בסמוך לאזורי מגורים
• העדיפו קירבה יחסית אל צירי תנועה מרכזיים (ישרת אתכם במעמד מכירת הנכס)
• העדיפו קרקעות הנמצאות בסמוך למוסדות, מקומות בילוי ופנאי ותחבורה ציבורית

מה הכי חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע?

הדבר החשוב ביותר שיש לבדוק הוא מה ייעוד הקרקע. לעתים, ישנו דיסוננס בין הציפיות של המשקיעים ובין מה שקורה בפועל. ישנן קרקעות הנמצאות בהליכי הפשרה לאזורי מגורים, פארקים, נדל"ן מסחרי וכיוצא בזה. בכדי למנוע כמה שפחות הפתעות שכאלו, כדאי לבדוק מהו ייעוד הקרקע וצפי ההפשרה שלה מבחינת לו"ז, אצל הגורמים הבאים:

• הרשות המקומית של המקום בו אתם מתכננים להשקיע
• המהנדסים שעובדים מטעם אותה הרשות
• דרך החברה מולה אתם מתנהלים בתהליך איתור הקרקעות

דבר נוסף שעליכם לבדוק הוא מי מחזיק בנכס: בעלות פרטית או מנהל מקרקעי ישראל. קרקע פרטית למכירה במרבית המקרים תהיה עבורכם פשוטה ונגישה יותר. עם זאת, עליכם לבצע בדיקות שונות במטרה לאמת את איכות המוכר וזהותו (האם ישנם עיקולים, חובות או הגבלות אחרות על השטח).

מחירי קרקעות למכירה בישראל – עלות ממוצעת לקרקע בסטטוס חקלאי לפי יישוב