נוף הירקון הוד השרון – קרקעות להשקעה בפרויקט של חברת א.ב מוראנו

החל שיווק הקרקעות במתחם נוף הירקון בהוד השרון, עיר אשר מספר התושבים בה צפוי להכפיל את עצמו ב – 10 השנים הקרובות. מחיר קרקע בפרויקט עומד כיום על 649 אלף ₪ בלבד ועל פי ההערכות שוויה צפוי לזנק משמעותית עד לאישור התב"ע.

 

 

מידע אודות הפרויקט: מתחם נוף הירקון נמצא צפונית לפארק האקולוגי בעיר ובסמוך לכמה מהשכונות הנחשבות בעיר, ביניהן רמת הדר ורמות מנחם.

התוכנית כוללת תוספת של כ – 9,000 יחידות דיור חדשות שייפרשו על פני לא פחות מ-660 דונם. כחלק מתוכנית נרחבת לפיתוחה של הוד השרון, מתחם נוף הירקון ימשיך מדרום את שכונות רמות מנחם,רמת הדר ותל דן.

הפרויקט יוצא הדופן כולל ריאה ירוקה בדמות גן לאומי בחלקו הדרומי של נחל הירקון, בסמוך לפארק האקולוגי החדש שהוקם בעיר לא מכבר. הגן הלאומי יכלול שטחים פתוחים נרחבים ושבילי הליכה ורכיבה לאורך גדות הנחל, ועתיד להתחבר לפארק עירוני תוסס שיוקם במקביל.

במסגרת הפרויקט, תוקם רשת ענפה של נתיבי תחבורה ציבורית וכן תשתיות דרכים חדשות. מיקומו של הפרויקט בין מחלף מורשה למחלף הירקון יאפשר גישה נוחה ומהירה לעורקי תנועה מרכזיים, ביניהם כביש 4, כביש, כביש 5, כביש 6 וכביש 40.

 

למה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בפרויקט נוף הירקון בהוד השרון?

המתחם אושר לבנייה במאי 2022, במסגרת תוכנית המתאר של הוד השרון הר/2050 ובשנה האחרונה הוגשה תכנית מפורטת שאושרה להפקדה על ידי חברת "דירה להשכיר". תכנית מפורטת זו צפויה להיות מאושרת בתוך כשנתיים והיא זו שתאפשר הוצאת היתרי בניה.

הוד השרון היא מהערים המבוקשות ביותר למגורים בישראל עם מערכת חינוך איכותית ואוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, מה שהביא בעשורים האחרונים לעלייה משמעותית במחירי הנדל"ן בעיר. העיר משלבת סביבה עירונית תוססת עם אווירה כפרית שלווה, ונהנית ממיקום מרכזי, כעשרים דקות בלבד מתל אביב.

התוכניות להרחבת העיר צפויות להגדיל את מספר התושבים החיים בה מ – 68,000 תושבים כיום לכ – 100,000 אלף תושבים עד שנת 2030.

הפרויקט ממוקם בסמוך לאזור התעסוקה נווה נאמן, קניון שרונים ומתחמי פנאי ובילוי נוספים.

מחירי הקרקעות במתחם עדיין נמוכים ועומדים כרגע על כ – 649,000 ₪ בלבד. שווי הקרקע צפוי להמשיך ולזנק עם התקדמות התוכנית ועל פי הערכת שמאי, לאחר אישור התב"ע שווי קרקע במתחם נוף הירקון צפוי לזנק לכ – 1.55 מיליון ₪, זאת עוד לפני התחלת הבנייה.

אם ניקח בחשבון עלויות בנייה של כ – 1.2 מיליון ₪ לדירת 4 חדרים באזור והיטל השבחה של 350 אלף ₪ ונוסיף לכך את עלות הקרקע (649 אלף ₪) נגיע לעלות כוללת של כ – 2.2 מיליון ₪.

לפי ההערכות, תהליכי בניית השכונה החדשה יחלו תוך מספר שנים בודדות. לקוחות אשר ירכשו קרקע פרטית במתחם נוף הירקון עשויים בעתיד להיות הבעלים של דירה בעלת שווי צפוי של יותר מ-4.2 מיליון ₪, מה שעשוי להותיר בידיהם רווח של כ – 2 מיליון ₪ על ההשקעה.

לאחרונה 4 חברות נדל"ן מובילות בישראל רכשו כ-150 דונם במתחם נוף הירקון, דבר המעיד על כדאיות הפרויקט. חשוב לציין כי הסכם השיתוף שקיים על הקרקע יאפשר בעתיד את מימוש הזכויות של קבוצת המשקיעים בקלות תוך הימנעות ממצב של סחבת מיותרת.

 

 

* הקרקע אינה זמינה לבנייה

 

מחיר: 649,000 ₪ ליחידת קרקע במתחם נוף הירקון בהוד השרון

הוד השרון – מפה:

קרקעות להשקעה במתחם נוף הירקון בהוד השרון – תוכנית הר/2050 ותמ"א 48/1

 

 

מידע אודות הפרויקט: פרויקט חדש ומסקרן בהוד השרון העונה לשם נוף הירקון הוגש לאישורים בדצמבר 2019 ומצוי בשלבי תכנון מתקדמים במועצה הארצית לתכנון ובנייה. התוכנית עבור המתחם נקראת גם תמ"א 48/1 וממוקמת על השטח שנכלל בתוכנית הר/2050 (בעבר הר/400).

הפרויקט כולל כ-6,000 יחידות דיור חדשות שייפרשו על פני לא פחות מ-660 דונם. כחלק מתוכנית נרחבת לפיתוחה של הוד השרון, מתחם נוף הירקון, המכונה גם הוד הירקון, ימשיך מדרום את שכונות רמות מנחם ורמות הדר.

הפרויקט כולל ריאה ירוקה בדמות גן לאומי בחלקו הדרומי של נחל הירקון, בסמוך לאגם האקולוגי החדש שהוקם. הגן הלאומי יכלול שטחים פתוחים נרחבים ושבילי הליכה ורכיבה לאורך גדות הנחל, ועתיד להתחבר לפארק עירוני תוסס שיוקם במקביל.

במסגרת הפרויקט, תוקם רשת ענפה של נתיבי תחבורה ציבורית וכן תשתיות דרכים חדשות. מיקומו של הפרויקט בין מחלף מורשה למחלף הירקון יאפשר גישה נוחה ומהירה לעורקי תנועה מרכזיים, ביניהם כביש 4, כביש 5 וכביש 6.

 

נוף הירקון הוד השרון – עיקרי הדברים:

נוף הירקון הוד השרון - הר/2050 - תמ"א 48/1	מידע על התוכנית
סטטוס תכנוני של הקרקע	הקרקע אינה זמינה לבנייה. ההפשרה מקודמת במסגרת הר/2050 (עד לא מזמן קודמה במסגרת תמ”א 48/1). כמו כן, גם על פי תוכנית המתאר הכוללנית המאושרת של הוד"ש הר 2050 מוגדר המתחם בייעוד למגורים
זכויות במתחם	כ-6,000-9,000 יח"ד חדשות למגורים, שטחי מסחר ותעסוקה
ייעוד הקרקע	מגורים, מסחר ותעסוקה
תחזית / צפי עד להפשרה (הערכה בלבד)	כ-5-7 שנים
מחיר מומלץ למ"ר קרקע במתחם	3500-4200 ₪ למטר

 

מהי תוכנית נוף הירקון?

תוכנית נוף הירקון הינה תוכנית להקמת שכונה חדשה בדרום הוד השרון, בהמשך לשכונת רמות מנחם ושכונת רמות הדר, במקביל ומצפון לכביש 5 ובין מחלף מורשה למחלף הירקון.

הפרויקט יוקם במסגרת תכנית המתאר הארצית הנרחבת יותר, תמ"א 48/1. תכנית תמ"א 48/1 עתידה לחלוש על לא פחות מ-12 אלף דונם, כאשר כ-660 דונמים יוקצו לבניית מתחם מגורים בן כ-6000 יחידות דיור חדשות בשכונת נוף הירקון. מתחם נוף הירקון יכלול גם מתחמי מסחר, תעסוקה ופנאי, לרווחת התושבים.

כחלק מהפרויקט, יוכרז גן לאומי בשטח נרחב המצוי ליד האגם האקולוגי החדש שבמבואות נחל הירקון הדרומי. הגן הלאומי יעמיד לרשות התושבים והמבקרים שטחים טבעיים פתוחים וירוקים ורשת ענפה של שבילי הליכה ומסלולי רכיבה פסטורליים לאורך גדות הירקון. בהתאם לכך, פרויקט נוף הירקון כולל תוכניות לשיקום יובלי נחל הירקון.

הגן הלאומי צפוי גם להתחבר בהמשך אל פארק עירוני באווירה מטרופולינית ותוססת, שיוקם במקביל לגן הלאומי על שטח שכיום מצוי בו מכון לטיהור שפכים. הפארק העירוני יוקם באזור המכונה "שביל התפוזים", אשר מתפרש על שטח של כ-2,100 דונמים בחלקו הצפון-מזרחי של הפרויקט, בסמוך לשכונות שיכון גיל, מגדיאל ועמל.

בנוסף לשכונת המגורים ולפארקים, במסגרת פרויקט נוף הירקון יוקם גם מרכז תחבורתי גדול שיכלול רשת מסועפת של נתיבי תחבורה ציבורית וכן תשתיות תעבורה חדשות. מבין צירי התחבורה החדשים הללו בולט הכביש הדו-נתיבי "דרך הים", אשר ייסלל במקביל לכביש 5 ויחבר בין כביש 40, דרך רמתיים וגלילות.

בימים אלו נשקלת גם האפשרות להקים חניון "חנה וסע" באזור מחלף הירקון בואך כביש 5. תכנית נוף הירקון בהוד השרון מובלת על ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שאחראית על פיתוח, תכנון והוצאתו לפועל של המיזם. נכון להיום, 4 חברות נדל"ן מובילות רכשו יותר מ-150 דונמים בפרויקט.

 

סטטוס התוכנית

עדכון אחרון: המתחם אושר לבנייה בחודש מאי 2022, במסגרת תוכנית המתאר של הוד השרון הר/2050 ובשנים הקרובות הגורמים הרלוונטיים צפויים להכין תוכנית מפורטת שתאפשר הוצאת היתרים.

בדצמבר שנת 2019 תכנית הפרויקט הוגשה לאישור במועצה האזורית לתכנון ובנייה. סטטוס תוכנית נוף הירקון בהוד השרון נכון לשנת 2020 עומד על שלבי תכנון מתקדמים במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אשר עומלת בימים אלו על תכנית מפורטת לפרויקט.

על בסיס מסמך עקרונות התכנון, תנוסח תוכנית מתאר ארצית על פיה תיקבע מדיניות התכנון בשטח. שינויים לתוכנית יוכנסו רק על ידי המועצה הארצית. נכון לעכשיו, הקרקע איננה זמינה לבנייה מיידית, וצפי ההפשרה עומד על 6 עד 7 שנים.

חשוב לציין כי מדובר בפרויקט חריג במורכבותו, הן בשל מגוון המרכיבים שבו (מתחמי מגורים, גן לאומי ומרכז תחבורה), והן לאור העובדה שהוא משתרע על מרחבי תכנון של מספר גורמים: הוד השרון, מועצמה אזורית דרום השרון, רמת השרון ופתח תקווה. עם זאת, הפרויקט נתון, מבחינה מוניציפלית, לסמכותה של עיריית הוד השרון.

 

מהו השווי הצפוי של דירה ממוצעת במקום לאחר ההפשרה?

בכל הנוגע לצפי ההפשרה, חשוב לציין כי על פי הערכות המומחים תהליך הבנייה בפרויקט עתיד לחול תוך שנים ספורות. מרגע ההפשרה, צפוי זינוק משמעותי בשווי הקרקעות והנכסים בפרויקט הוד הירקון. ערך הקרקעות בפרויקט צפוי לעלות מרגע אישורה הסופי של תכנית המתאר.

בהתאם לכך, ועל פי התחזיות, לקוחות אשר ירכשו קרקע פרטית למגורים או להשקעה בפרויקט נוף הירקון עשויים להיות בעתיד הלא רחוק בעליהם של דירה המוערכת בשווי של למעלה מ-4 מיליון ש"ח. משמעות הדבר היא כי הרווח הפוטנציאלי מההשקעה בקרקע במתחם נוף הירקון יכול להגיע ל- 2 מיליון ש"ח ואף יותר מכך.

 

הגושים הנכללים בתוכנית נוף הירקון – הר/2050 – תמ"א 48/1

להלן טבלה המסכמת את הגושים הנכללים בתוכנית נוף הירקון:

מספר גוש	מספרי חלקות בשלמותן	מספרי חלקות בחלקן
גוש 6444	4-5, 7, 9, 11, 13, 15- 18, 22-25, 54-55, 58- 61, 67	12, 21, 45, 53
גוש 6445	269	173, 175
גוש 6446	22-31, 37-50, 58, 60, 62, 64, 67, 69, 345, 415, 463	454, 462, 464
גוש 6449	281	20, 22, 178, 251, 261, 275, 279, 283, 337, 344
גוש 6450	79, 81, 83, 85	25, 27, 30, 33-35, 49, 55-57, 75, 77, 98-99, 106
גוש 6566		13, 346
גוש 6567	23	20
גוש 6573	2-5, 12, 14, 78, 142- 143, 147, 163-166	6, 9, 13, 15, 21-22, תכ70, 72-77, 79-82, מונה 113, 140-141, 144- 146, 148, 159, 162
גוש 6574	42, 337	28, 43, 251, 339
גוש 6575		3, 22
גוש 6656		18, 20, 49, 51, 53, 60, 62, 64, 66, 68, 78
גוש 6657		13-14, 18, 21-24, 27, 40-42, 252, 387
גוש 6661		279
גוש 6844	19	29
גוש 7257		119
גוש 6572	2-3, 6-9

 

האם כדאי לרכוש קרקע להשקעה בפרויקט נוף הירקון?

התוכניות עבור מתחם נוף הירקון הוגשה בדצמבר 2019 לאישורים ונמצאת כרגע בשלבי הכנת תוכנית מפורטת במועצה הארצית לתכנון ובניה. בראש התוכנית עומדת החברה הממשלתית "דירה להשכיר".

לפי ההערכות, תהליכי בניית השכונה החדשה יחלו תוך מספר שנים בודדות. לקוחות אשר ירכשו קרקע פרטית במתחם נוף הירקון עשויים בעתיד להיות הבעלים של דירה בעלת שווי צפוי של יותר מ-4 מיליון ₪, מה שעשוי להותיר בידיהם רווח של כ-2 מיליון ₪ מההשקעה.

לאחרונה 4 חברות נדל"ן מובילות בישראל רכשו כ-150 דונם במתחם נוף הירקון, דבר המעיד על כדאיות הפרויקט. חשוב לציין כי הסכם שיתוף על הקרקע מאפשר תהליך התאגדות פשוט של קבוצת המשקיעים ובכך מונע מצב של סחבת מיותרת בשל חילוקי דעות בין המשקיעים.

הוד השרון הינה עיר איכותית ומבוקשת בעלת אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, מה שהביא בעשורים האחרונים לעלייה הדרגתית במחירי הנדל"ן בעיר.

לאור סחירות הקרקע והביקוש לרכישת קרקעות בעיר, ערכם של נכסים בהוד השרון עולים מדי שנה בעשרות אחוזים. העיר משלבת סביבה עירונית תוססת עם אווירה כפרית שלווה, ונהנית ממיקום מרכזי, כעשרים דקות בלבד מתל אביב.

קרקעות להשקעה ומגרשים למכירה בפרויקט נוף הירקון עשויים להיות עסק כדאי ומשתלם מכמה סיבות. ראשית, הוד השרון ידועה כעיר איכותית בעלת אוכלוסייה חזקה במיקום סוציו-אקונומי גבוה. הוד השרון מאופיינת בשילוב של אווירה כפרית ופסטורלית עם קצב עירוני תוסס.

בעשורים האחרונים, שוק הנדל"ן בעיר חווה עליית מחירים הדרגתית ויציבה, מה שמושך אליה משקיעים רבים. מלבד אופייה האטרקטיבי של הוד השרון, גם מיקומו של פרויקט נוף הירקון הופך אותו להשקעה אסטרטגית.

המיזם ממוקם בין מחלף מורשה למחלף הירקון, מה שמאפשר גישה קלה, נוחה ומהירה לצירי תנועה מרכזיים, בראשם כביש 4, כביש 5 וכביש 6. בנוסף, השקעה במתחם נוף הירקון מאפשר להשקיע בנדל"ן בהוד השרון ללא סחבת ועיכובים מיותרים, בשל הסכם השיתוף על הקרקע ותהליך ההתאגדות הפשוט של קבוצת המשקיעים.

השקעה בקרקעות בפרויקט נוף הירקון צפויה להיות השקעה מניבה שתניב למשקיע רווח נאה במחיר נמוך יחסית, בייחוד בעתיד, לאחר הפשרת הקרקעות והתחלת הבנייה.

באוגוסט 2020 התוכנית נתקלה בהתנגדויות של עיריית הוד השרון, שהחליטה להשהות את קידומה במסלול המהיר ולהעבירה בחזרה לטיפול במסלול ה"רגיל" בוועדה המחוזית. לפרטים נוספים.

עם זאת, בחודש מאי 2022 התוכנית אושרה לאחר מאבק של שנים.

 

טווח מחירים של קרקעות להשקעה בפרויקט הוד הירקון

טווח מחירים של קרקעות למכירה במתחם נוף הירקון, נכון להיום, נע בין 600 ל-700 אלף שקלים ליחידת קרקע.

 

* הקרקע אינה זמינה לבנייה

מידע נוסף אודות תוכנית נוף הירקון תמ"א 48/1

מידע על תוכנית הר 400 בהוד השרון