אז כמה באמת עולה לקנות דירה? כך מחושב מחיר הדירה האמיתי
קניית דירה חדשה הינה מאורע משמח, מרגש ומשמעותי ביותר בחיינו. מדובר בעסקה החשובה, הגדולה והיקרה ביותר שרוב האנשים יבצעו בחייהם.
כאשר עומדים לבצע עסקה לרכישת דירה, חשוב להיות מודעים לכך כי מחיר הדירה הנקוב לעולם איננו המחיר הסופי, שכן על מחיר הדירה הנרכשת מתווספות עלויות נלוות לא מעטות, כגון מסים, אגרות, היתרים, חיבורי חשמל, גז ומים ועוד.
תשלומים נלווים אלו לרכישת הדירה עשויים להגיע לשיעור של 10%-15% מסכום הרכישה עצמו. קנייה של דירה ללא חשיבה מראש על העלויות הנלוות והוספתן לתחשיב הכולל עשויות להביא למצב בו הסכום העומד לרשות הקונה אינו תואם לסכום האמיתי אותו ייאלץ לשלם.
לכן, חשוב לתכנן תקציב פיננסי סדור וברור לפני קניית דירה, הלוקח בחשבון את כלל ההוצאות הנלוות, ומקצה להן סכומי כסף מספקים.
כיצד לבנות תקציב לרכישת דירה?
לצורך עריכת תקציב לקניית דירה, כדאי להשתמש בטבלה, ולרשום בה את מחיר הבסיס (מחיר הדירה אשר הוסכם בין הקונה לבין המוכר), ומתחתיו לפרט את עלויות כל ההוצאות הנלוות.
בעת בניית התכנית התקציבית מומלץ לייצר מרווחי ביטחון מספקים על-ידי התחשבות בנקודת הקיצון של העלות המקסימלית האפשרית, במקום הנקודה הסבירה או המינימלית.
שלב התכנון התקציבי לרכישת דירה הינו קריטי ביותר לצורך הגנה על הקונה מפני הסתבכות כלכלית הנובעת מאומדנים מוטעים. תקציב כלכלי נכון לרכישת דירה ייקח בחשבון את כל העלויות וההוצאות הנלוות האפשריות לעסקת הרכישה עצמה.
ההוצאות הנלוות לרכישת דירה:
מס רכישה: על פי חוק, כל אדם הבא לבצע עסקה לקניית נכס חייב בתשלום מס רכישה למדינה. שיעורי מס הרכישה הינם מדורגים ומותאמים בעיקר לשווי וערך הנכס. מס הרכישה משתנה ומתעדכן בכל שלושה חודשים בהתאם לשינויים במדד שירותי הדיור.
ניתן לבדוק באתר רשות המסים את עלות מס הרכישה הנדרש. ככלל, גובה המס עולה ככל שערך הדירה עולה. קונה שבבעלותו דירה, ישלם עבור רכישת דירה נוספת מס גבוה יותר.
מומלץ לברר על זכאות לקבלת הקלות ופטורים מתשלום מס רכישה, כמו למשל במקרה של רוכשי דירה ראשונה, הנהנים מפטור מלא עד לסכום קנייה מסוים.
שכר טרחת עורכי דין: מורכבות עסקאות מקרקעין ונדל"ן מחייבת שימוש באנשי מקצוע. מומלץ להסתייע בשירותם של עורכי דין המלווים את הקונים בכל שלבי העסקה תוך שמירת האינטרסים שלהם.
עלות שכר טרחה לעורך דין נעה בין 0.5%-2% משווי הנכס הנרכש בתוספת מע"מ, ונקבעת בהתאם להיקף ואופי השירות. בעת רכישת דירה מקבלן, נוספת גם עלות התשלום לעורכי הדין שהחברה שוכרת לשם טיפול בעריכת החוזים וברישום הדירות בטאבו.
חשוב לדעת שעורך הדין של חברת הבנייה או הקבלן אינו מהווה בשום פנים ואופן תחליף לשכירת שירותי עורך דין מטעם הקונה.
דמי תיווך: קונים הנעזרים בשירותי תיווך דירות לשם מציאת הנכס הנכסף יצטרכו לקחת בחשבון את תשלום דמי התיווך, שנעים בשיעור של כ 1%-2% מערך הדירה בתוספת מע"מ, וזאת בהתאם למצב השוק, מצב הדירה ויכולת המיקוח בעת המשא ומתן בין הצדדים.
משכנתא: מרבית רוכשי הדירות בישראל מממנים את העסקה באמצעות נטילת משכנתא. ככל הלוואה, משכנתא כרוכה בתשלום ריבית לבנק. ככל שהמשכנתא גדולה יותר כך גדלה הריבית. למשכנתא עצמה עלויות נלוות משלה – דמי פתיחת תיק בבנק, תשלום לשמאי לצורך הערכת שווי הנכס, רכישת פוליסת ביטוח חיים וביטוח לנכס, ותשלום על רישום ביטחונות ואגרות.
עלות מעבר דירה: מעבר לדירה חדשה כרוך בהוצאות שאמנם מתגמדות לכאורה לעומת מחיר הדירה, אך נוטות להצטבר ולהפוך למשמעותיות ומכבידות במיוחד.
עלות הובלת ציוד ורהיטים עשויה להגיע לאלפי שקלים, ונקבעת על פי כמות וגודל הציוד המועבר ומרחק ההובלה. על זאת יש להוסיף עלויות הכרוכות ברכישת ציוד וריהוט חדש שיותאם לדירה החדשה. מומלץ לבצע הערכה תקציבית נפרדת לקנייה זו, שכן מדובר בפתח לבזבוז כספי ניכר.
כדאי לרשום בצורה מסודרת אילו מוצרים יש לרכוש, וכמה ניתן ורצוי להשקיע בהם. יש להקדיש תקציב נפרד גם לשיפוץ ושיפור הנכס. עקב מורכבות תהליך השיפוץ, מומלץ לשריין חריגה של כ-30% מעבר לתקציב המשוער, עבור עלויות בלתי-צפויות.
לרוכשים המתכננים מראש שיפוץ הנכס החדש מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לגבי העלות הצפויה המשוערת טרם נטילת המשכנתא. בשלב הבא, יש לשכלל את סכומי ועלויות השיפוצים, קניית הציוד החדש וההובלה בסכום הכללי של תקציב קניית הדירה.
הפרשים בשערי הדולר והשקל: העסקה המתבצעת בדולרים בעוד התשלום בפועל מתבצע בשקלים, מותירה את שני הצדדים חשופים לשינויים בשערי המטבע. לצורך הקטנת הסיכויים להפסד הנובע משינויי שערי מטבע, מומלץ להתייעץ עם בנקאי באשר לכלים הפיננסיים העומדים לרשות הצדדים לצורך צמצום הסיכון.
הצמדת מחיר הדירה למדד: כאשר עסקת מקרקעין צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, עשוי להיווצר מצב בו בסופו של דבר הקונה משלם סכום גבוה יותר מהמחיר הנקוב בחוזה המכר. לרוב יהיה מדובר בתוספת תשלום של עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה.
דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל: כאשר הנכס הנרכש רשום במנהל מקרקעי ישראל כמיועד להחכרה, יש לבדוק האם העסקה כרוכה בתשלום דמי הסכמה או היוון. כמו כן, יש לבדוק כי הנכס פטור מחובות קודמים למנהל. בדיקות אלו נעשות באמצעות עורך הדין האמון על העסקה מטעם הקונה.
לסיכום, עסקה לרכישת דירה לעולם איננה מסתיימת בעלות הנכס בלבד, שכן יש להתחשב בתשלומים, עלויות והוצאות נלוות. תכנון תקציב לקניית דירה הינו קריטי למניעת הסתבכות כלכלית הן בזמן הרכישה והן שנים לאחריה. אי-היערכות כלכלית וכספית תקינה מצד הקונים עלולה להביא לסיבוכים כספיים בטווח הארוך והקצר כאחד, עקב חוסר יכולת לעמוד בתשלומים המידיים או תשלומי המשכנתא על הנכס. הפתרון טמון בבנייה נכונה של תקציב לרכישת דירה.