דירה חדשה או יד שנייה – מה עדיף לרכוש ובמה עדיף להשקיע?
שאלה שחוזרת ועולה בקרב משקיעי ורוכשי נדל"ן היא האם כדאי לקנות דירה מקבלן או דירה יד שנייה? קניית דירה היא לרוב העסקה הגדולה, המורכבת והיקרה ביותר שאדם יעשה בחייו, ולכן יש לשקול בכובד ראש את השאלה הזו.
כל אחת מהאופציות טומנת בחובה יתרונות וחסרונות מסוימים, וניתן למצוא עסקאות מוצלחות יותר או פחות בכל אחד מהאפיקים. על מנת להקל על קבלת ההחלטה האופטימלית, ניתן להסב את תשומת הלב למספר פרמטרים עיקריים.
אז מה עדיף, לרכוש דירה חדשה או יד שנייה? מיד נציג יתרונות וחסרונות של כל אחת מהעסקאות וננסה לענות על השאלה הנ"ל. בואו נצלול פנימה.
תוכן עניינים:
דירה מקבלן או דירה יד שנייה – השוואה
על מנת לעמוד על היתרונות והחסרונות של רכישת דירה חדשה מקבלן לעומת דירת יד שנייה, להלן השוואה על פי 5 פרמטרים מרכזיים:
#1 מחיר: השאלה הראשונה שיש לשאול היא מה ההבדל במחיר של דירות מקבלן לעומת דירות יד שנייה?
ובכן, כמובן שערך הנכס תלוי בגודל שלו, במצבו, במיקומו ועוד שלל היבטים, ולכן לא ניתן לתת תשובה חד משמעית לכמה עולה דירה על הנייר לעומת כמה עולה דירה יד 2.
אך עם זאת, ניתן להצביע על הבדל משמעותי אחד הנוגע להצמדת המחיר למדד תשומות הבנייה.
מרגע רכישת דירה חדשה ועד למועד מסירתה עלול לעבור זמן מה, ולכן בינתיים העלות תוצמד למדד. כלומר, המחיר עבור דירה מקבלן עשוי להשתנות מרגע חתימת החוזה ועד למועד התשלום בפועל. עניין זה עלול לעלות לקונה לא מעט כסף.
לעומת זאת, מועד המסירה של דירת יד שנייה יהיה לרוב מיידי, מה שמייתר את ההצמדה למדד והעלויות הכרוכות בכך. כשקונים דירות מיד שנייה, מה שנקבע בחוזה הרכישה הוא המחיר הסופי.
#2 תכנון ועיצוב הנכס: הבדל נוסף נוגע ליכולת להשפיע על התכנון העיצובי של הדירה.
כשמדובר בדירות יד ראשונה מקבלן, הקונים יוכלו לעשות בחירות עיצוביות לגבי היבטים כמו נקודות חשמל, תאורה ואינסטלציה ואפילו הפרדת החללים והחדרים. אם הפרויקט מצוי בשלב השלד, אפשר יהיה לעשות שינויים משמעותיים אף יותר.
יש להדגיש שכל שינוי שכזה יצריך הוצאה נוספת בהתאם להצעת המחיר שתתקבל מהקבלן. כמו כן, דירות חדשות מגיעות באופן סטנדרטי עם שנת אחראיות לתיקונים מצד הקבלן.
מטבע הדברים, דירה חדשות ניחנות ממילא בסגנון בנייה עכשווי העוקב אחר תקני האיכות העדכניים ביותר, הן פנימית מבחינת הדירות עצמן והן חיצונית מבחינת הבניין.
לעומת זאת, קיימת יכולת מוגבלת לעשות שינויים מבניים בנכס קיים מיד שנייה, ובניין ישן יתאפיין בסגנון מיושן יותר עם בידוד וגימור איכותיים פחות. מן הצד השני, לקונה עומדת כמובן האפשרות לשפץ את הדירה בכל עת בהתאם לראות עיניו וליכולותיו התקציביות.
שוק היד שנייה מקנה ורסטיליות וגמישות מסוימת בשל העובדה שניתן לבחור בדירה ישנה שזקוקה לשיפוץ מאסיבי או חלקי או לחילופין בדירה במצב מצוין שלא תצריך שיפוץ. היתרון בשיפוץ דירת יד 2 הוא פוטנציאל ההשבחה והעלייה בגובה השכירות והמחיר בעתיד.
#3 מועד המסירה והאכלוס: חשוב לקחת בחשבון את השוני במשך הזמן שעשוי לקחת מרגע הרכישה ועד לקבלת המפתחות ואכלוס הדירה, שכן מדובר בגורמי סיכון משמעותיים.
ככל שמדובר בדירה מקבלן, עיכובים הם אפשרות סבירה יותר ביחס לדירות יד שנייה. פרק הזמן מחתימת החוזה ועד לאכלוס יכול להיות מידי אך גם עלול לקחת מספר שנים.
בהשוואה לכך, מועד המסירה והאכלוס בדירות יד שנייה צפוי וברור הרבה יותר. וודאות גדולה יותר משחקת תפקיד במזעור הסיכונים לעלויות כלכליות.
כך לדוגמא, עיכוב במסירה יכול לעכב את בקבלת התשואה משכר דירה (במידה ומדובר בדירה להשכרה) או לגרור הוצאות שכר דירה נוספות על הנכס הזמני שבו שוהה הקונה (אפ מדובר בדירה למגורים).
#4 תנאי מימון: היבט קריטי נוסף הוא כל הנושא הפיננסי של מימון עסקת הרכישה.
ברוב המקרים, ניתנים תנאי מימון מיטביים לרכישת דירות חדשות מקבלן. המשמעות היא שהקונה יוכל לרכוש את הנכס עם הון התחלתי של 5%, 10% או 20%, ואת היתר להעביר בתשלומים לפי תנאים שיוסכמו מראש.
לעומת זאת, אופן המימון הזה נפוץ הרבה פחות בעסקאות בשוק היד שנייה. במצב זה, לרוב נקבע לוח זמנים מסודר להעברת התשלומים בין הקונה לבין המוכר, ולא נהוג להתחיל מאחוזי התחלתי נמוך כמו בעסקאות קבלן.
#5 מכירה והשכרה: קיימים מספר הבדלים הנוגעים לתהליכי מכירה והשכרה של נכס חדש לעומת יד שניה.
אם מטרת הקונה היא לרכוש נכס, להשביח אותו ולמכור במחיר גבוה יותר, הדבר יתאפשר בדירות יד שנייה אך לא תמיד בדירות מקבלן.
הסיבה לכך היא לעיתים הקבלן יכניס בהסכם סעיפים שמגבילים את מכירת הנכס, למשל למועד מאוחר של X שנים מרגע אכלוס אחוז מסוים מהבניין.
כמו כן, קיים אלמנט משמעותי יותר של אי-וודאות ככל שמדובר במכירה והשכרה של נכס מקבלן, בייחוד כאשר מדובר בשכונה חדשה וטעונת פיתוח סביבתי, או כזו שהיצע הנכסים החדשים בה הוא גבוה.
במצב זה, ייתכן ומחירי השכירות או המכירה יהיו נמוכים יחסית, מה שעשוי להצריך המתנה של מספר שנים עד להתייצבות המחירים באזור.
בהשוואה, כשמדובר בדירת יד שנייה, קיימים יותר נתונים ושיטות לדעת על אודות היסטוריית המכירות והשכירויות באזור. למשל, אפשר פשוט לשוחח עם דיירי השכונה וללמוד מניסיונם.
ההבדל הבולט ביותר הוא שאת השכירות על נכס מיד שנייה ניתן לקבל בטווח המיידי עד הקרוב בשל קלות המסירה והאכלוס. לעומת זאת, יכול לקחת זמן רב עד שדירה חדשה מקבלן תהיה כשירה להשכרה.
להלן סיכום יתרונות וחסרונות של דירה מקבלן
יתרונות:
✔️ סטנדרט בנייה גבוה, מפרט טכני איכותי, עיצוב עכשווי ותשתיות חדשות
✔️ בניינים חדישים בעיצוב מודרני עם לובי ומתקנים כמו חדר כושר ובריכה
✔️ סיכון נמוך לתקלות וליקויי בנייה (במידה ויש, האחראיות חלה על הקבלן)
✔️ אפשרות להשפעה על תכנון ועיצוב הדירה (בכפוף לתשלום נוסף)
✔️ עמידה בתקני הביטחון והבטיחות העדכניים והקפדניים ביותר (תוספת ממ"ד למשל)
✔️ תוספות ופיצ'רים כמו חניות פרטיות, יחידות מחסן, מרפסות, מעליות ועוד
✔️ הטבות, הנחות ומבצעי פריסייל שיכולים להוזיל את עלויות העסקה
חסרונות:
X דירות חדשות נוטות להיות קטנות יותר בשטחן הכולל ביחס לדירות יד 2
X רמות סיכון ואי-וודאות גבוהות יותר בהשוואה לדירת יד שנייה בשל התלות בקבלן
X סיכוי לעיכובים ואיחורים במסירה ואכלוס הדירה, ועלויות כלכליות הכרוכות בכך
X בניית דירות "על הנייר" עשויה לקחת מספר שנים (בין שנה לשנתיים בממוצע)
X פיתוח סביבתי בשלב התחלתי עם תשתיות תחבורה, חינוך, פנאי וקהילה בראשית דרכן
X מפגעי סביבה, לכלוך ורעש, במידה ומדובר בפרויקט להקמת מתחם מגורים חדש
X תהליך הרישום בטאבו יכול לקחת זמן מה
להלן סיכום יתרונות וחסרונות של רכישת דירת יד שנייה
יתרונות:
✔️ לרוב דירות יד שנייה יהיו גדולות ומרווחות יותר ביחס לדירות חדשות
✔️ צפי מסירה ואכלוס בטווח קצר עד מידי בשל היעדר תהליכי הבנייה
✔️ אפשרות להשכרה מידית של הנכס וקבלת התשואה מדמי שכר הדירה
✔️ דירות קיימות לרוב נמצאות בשכונות ותיקות שכבר עברו פיתוח סביבתי
✔️ ניתן להתרשם מהנכס ולבחון את מצבו וסביבתו לפני חתימת ההסכם
✔️ הרישום בטאבו כבר קיים והעברת הבעלות נעשית בקלות ובמהירות
חסרונות:
X סטנדרט בנייה מיושן ותשתיות ותיקות עם סיכון גבוה יותר לליקויים ותקלות
X סיכון לעלויות נלוות ובלתי צפויות בגין שיפוצים, תיקונים ובלאי טבעי
X אין אחראיות על תקלות ובעיות, מה שמצריך תשלום על בדיקות מקדימות מקיפות
X מבנה בעיצוב מיושן ללא מתקנים משותפים ולעיתים ללא מעליות וחניות פרטיות
X אין לקונה יכולת להשפיע על תכנון ועיצוב הנכס אלא בשיפוץ הכרוך בהוצאות
X סטנדרט בטיחותי מופחת עם אי-עמידות בפני רעידות אדמה וללא ממ"ד
