משכנתא בפורטוגל

פורטוגל הפכה לאחד מהיעדים המועדפים להשקעה בנדל"ן בקרב ישראלים שמחפשים הזדמנויות אטרקטיביות בחו"ל, ולכן הסקרנות לגבי האפשרות לקבלת משכנתא בפורטוגל גוברת.

גיוס משכנתא מבנק מקומי יכול לשמש כרכיב ליבה מרכזי באסטרטגיית המימון והאופטימיזציה הפיננסית של העסקה, שכן מאפשרת למנף את ההון ולהגדיל את שיעור התשואה.

לפני שנכנסים להרפתקה הזו, חשוב להבין איך עובדת המערכת הבנקאית המקומית, כמה משכנתא אפשר לקבל בפורטוגל, ומהם תנאי הזכאות והמימון המוצעים לתושבי חוץ שרוכשים נכס במדינה.

ניתן לקבל משכנתא בפורטוגל בסכום מקסימלי הנגזר משילוב של אחוז המימון וכושר ההחזר החודשי.  בדרך כלל, תקרת סכום ההלוואה מוגבלת לעד פי 5 מההכנסה השנתית נטו.

במדריך הבא ריכזנו את כל התשובות לשאלות החשובות ביותר שמי ששוקל השקעה בפורטוגל חייב לבחון לעומק.

תקבלו פה תמונת מצב מלאה על שוק המשכנתאות הפורטוגלי ואת כל המידע שיעזור לכם להבין האם באמת כדאי להגיש בקשת משכנתא מבנק פורטוגלי, או שאולי בכלל עדיף להביא את המימון מישראל.

 

 

 

האם משקיע זר יכול לקבל משכנתא בפורטוגל?

התשובה הקצרה היא כן, משקיעים זרים אכן יכולים לקבל משכנתא בפורטוגל. חשוב להבין מה נדרש עבור קבלת מימון לרכישת נכס בפורטוגל כתושב חוץ שאינו מחזיק באזרחות פורטוגלית.

 

מהם תנאי המשכנתא בפורטוגל למשקיעים מישראל?

אין הבדל מהותי בין תנאי המשכנתא בפורטוגל למשקיעים ישראלים למשקיעים זרים אחרים, שכן הפרמטר הקובע הוא סטטוס תושבות המס ולא האזרחות.

לגופו של עניין, הבנקים בפורטוגל בוחנים כל בקשת משכנתא על בסיס שני פרמטרים מרכזיים: שווי הנכס המוצע כבטוחה וכושר ההחזר הפיננסי האישי של המבקש.

הבנקים בפורטוגל מציעים הלוואות משכנתא בתנאים מיטיבים של 60% עד 75% אחוזי מימון עם חישוב יחס של 30% עד 40% מההכנסה נטו (או 45% עד 50% במקרים חריגים).

תקופת החזר מקסימלית למשכנתא בפורטוגל היא 30 שנה בכפוף למגבלת גיל, לפיה החזרי ההלוואה חייבים להיות משולמים במלואם עד הגעתו של הלווה לגיל 75 לכל היותר.

 

תנאי משכנתאות בפורטוגל

פרמטר	פירוט התנאים
אחוזי מימון (LTV)	בין 60% ל-75% משווי הנכס או ממחיר הרכישה
הון עצמי התחלתי	בין 25% ל-40%, בכפוף לאחוז המימון
סכום ההלוואה	נקבע על פי חישוב כושר ההחזר, בדרך כלל עד פי 5 מההכנסה נטו
תקופת ההלוואה	עד 30 שנה, בכפוף למגבלת גיל

 

מהו מדד האוריבור (Euribor)?

מדד האוריבור (Euribor) הוא מדד הריבית הבין-בנקאי המוביל במדינות גוש היורו. המדד מהווה את הבסיס לחישוב הריבית עבור רוב המשכנתאות הניתנות בפורטוגל במסלולים המשתנים.

 

מהי ריבית המשכנתא הממוצעת כיום בפורטוגל למשקיעים זרים?

על פי נתוני הבנק המרכזי במדינה, גובה ריבית משכנתא בפורטוגל נע בין 2.9% ל-4.3%, בכפוף למדיניות הבנק המלווה. שיעור הריבית נגזר ישירות מהמסלול הנבחר ומהפרופיל הפיננסי של המשקיע.

השוק המקומי מציע מספר מסלולי משכנתא מובילים המאפשרים התאמה לרמות סיכון שונות, כמפורט בטבלה הבאה:

מסלול הריבית	פירוט מאפייני המסלול
ריבית קבועה (Fixed Rate)	מסלול שבו שיעור הריבית נותר יציב וקבוע לכל אורך התקופה או לתקופה מוגדרת מראש (למשל 5, 10, 15 או 25 שנה). הריבית ההתחלתית תהיה לרוב גבוהה יחסית, ועמלת הפירעון המוקדם עומדת על כ-2% מיתרת הקרן
ריבית משתנה (Variable Rate)	מסלול המבוסס על שיעור מדד האוריבור בתוספת מרווח קבוע של הבנק. הריבית מתעדכנת בכל 3, 6 או 12 חודשים, וחשופה לתנודות השוק. עמלת הפירעון המוקדם נמוכה ועומדת על 0.5% מהקרן
ריבית משולבת (Mixed Rate)	מסלול ביניים המשלב את שני המסלולים הקודמים: תקופה ראשונית של ריבית קבועה (לרוב 5 עד 10 שנים), ולאחריה מעבר למסלול ריבית משתנה

 

אילו מסמכים נדרשים להגשת בקשה למשכנתא בפורטוגל לישראלים?

כדי להגיש בקשת משכנתא לבנקים בפורטוגל, יש להכין תיק בקשה מסודר הכולל את המסמכים הבאים:

◄ הוכחת קיומו של מספר מס פורטוגלי (NIF): בלעדיו לא ניתן לבצע פעולות פיננסיות ועסקיות כמו פתיחת חשבון בנק ורכישת נכס במדינה

◄ מסמכים המעידים על יציבות פיננסית: תדפיסי עובר ושב בחשבון עבור 3 עד 6 החודשים האחרונים, טפסי 106 עבור שנת המס האחרונה, דו"ח ריכוז יתרות ונתוני אשראי.

◄ הוכחת הכנסה עבור עובדים שכירים: תלושי שכר משלושת עד ששת החודשים האחרונים.

◄ הוכחת הכנסה עבור עצמאיים ובעלי עסקים: דוחות כספיים, תדפיסי חשבון בנק ואישור מרואה חשבון על הכנסות העסק בשנתיים עד שלוש השנים האחרונות.

◄ הוכחות בדבר קיומו של ההון העצמי הנדרש: כולל דפי חשבון או אישורי יתרות המעידים על נזילות הכספים.

◄ נתונים אודות הלוואות קיימות: דו"ח פירוט יתרות אם יש לכם משכנתא או הלוואה פעילה בארץ.

שימו לב: הבנקים רשאים לדרוש הוכחות ומסמכים נוספים. בנוסף, יש להגיש את המסמכים מתורגמים לאנגלית או פורטוגזית, עם אישור נוטריוני לפי הצורך.

 

איך מגישים בקשה למשכנתא בפורטוגל?

תהליך קבלת מימון משכנתא לרכישת נכס בפורטוגל מורכב מארבעה שלבים עיקריים:

#1 בדיקת היתכנות ראשונית: הגשת מסמכים פיננסיים לבנק, המאפשרים לו להעריך את פרופיל הסיכון של מגיש הבקשה, לבצע סימולציות מימון ולבחון האם להעניק אישור עקרוני ראשוני.

#2 הכנת תיק הבקשה: לאחר קבלת האישור העקרוני, ניתן לגשת למלאכת איסוף כל המסמכים הרלוונטיים שפירטנו בסעיף הקודם.

#3 ביצוע הערכת שמאי: הבנק ישלח שמאי מוסמך מטעמו לבדיקת הנכס והערך שוויו, לצורך חישוב אחוז המימון.

#4 הגשת מכתב כוונות: לקבלת האור הירוק הסופי לעסקה, יש לקבל מהבנק אישור רשמי המפרט את כל תנאי ההלוואה. לאחר מכן, ניתן להתקדם לחתימת חוזה הרכישה.

 

אילו בנקים מציעים משכנתא בפורטוגל?

השחקנים המרכזיים בשוק המשכנתאות בפורטוגל הם הבנקאים הקמעונאיים, כמו Caixa Geral de Depósitos ו-Novo Banco Millennium, המציעים משכנתאות סטנדרטיות.

לצד זאת, קיים בנקים פרטיים שמציעים מסלולים מיוחדים, אך עם תנאי סף מחמירים שלא תמיד משתלמים.

 

האם צריך להגיע פיזית לבנק בפורטוגל כדי לקבל משכנתא?

לצורך בדיקות הזכאות, קבלת סימולציות מימון והגשת תיק הבקשה, אין צורך בהגעה פיזית לסניף הבנק בפורטוגל, אלא ניתן לנהל את התהליך מרחוק באמצעות מיופה כוח (רצוי עורך דין).

עם זאת, בנקים מסוימים עשויים לדרוש מהלווה להגיע פיזית לסניף לצורך פתיחת החשבון או חתימה על מסמכי האשראי.

 

דוגמאות וסימולציית מימון לנכס בפורטוגל

דוגמה #1

עבור רכישת דירה בפורטו שמחירה 200,000 יורו, עם משכנתא של 70% מימון במסלול ריבית קבועה של 3.7% לתקופה של 25 שנה, סכום ההלוואה יעמוד על 140,000 יורו. מכאן שההון העצמי שיידרש יהיה 60 אלף יורו, וההחזר החודשי השוטף יהיה בערך 700 יורו.

דוגמה #2

לצורך רכישת דירה בליסבון בשווי 240,000 יורו, עם 70% משכנתא במסלול ריבית משתנה לתקופה של 25 שנה, סכום ההלוואה יעמוד על 168,000 יורו בערך. הלווה יידרש להניח הון עצמי של 72,000 יורו, עם החזר בגובה 840 יורו לחודש בממוצע, בכפוף לעדכוני מדד האוריבור.

דוגמה #3

רכישת דירה בקוימברה ב-180,000 יורו עם 75% משכנתא במסלול משולב, סכום ההלוואה יעמוד על בערך 135,000 יורו. כלומר, ההון ההתחלתי הנדרש הוא 45 אלף יורו, וההחזרים החודשיים יעמוד על 670 יורו בממוצע.

 

האם כדאי לקחת משכנתא למימון קניית נכס בפורטוגל?

הגענו לשאלה הגדולה, אך התשובה תלויה באסטרטגיית המינוף וניהול הסיכונים של כל משקיע. כדי להחליט האם לקחת משכנתא בפורטוגל או בארץ, יש לנתח את היתרונות למול רכיבי ורמות הסיכון.

הכנו עבורכם פה טבלת השוואה שמרכזת את כל המידע הרלוונטי:

 

משכנתא בפורטוגל לעומת משכנתאות בישראל

פרמטר להשוואה	משכנתא בפורטוגל לתושבי חוץ	משכנתא לכל מטרה בישראל
אחוזי מימון מקסימליים	בין 60% ל-75% משווי הנכס לתקופה מוגדרת מראש (למשל 5, 10, 15 או 25 שנה). הריבית ההתחלתית תהיה לרוב גבוהה יחסית, ועמלת הפירעון המוקדם עומדת על כ-2% מיתרת הקרן	עד 50% בלבד
מנגנון הצמדה	קיימים מסלולי משכנתא קבועים או משתנים בהתאם לתנודות במדד האוריבור	ניתן לבחור במסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן
קנסות פירעון מוקדם	נמוכים יחסית, לרוב כ-0.5% במסלול משתנה וכ-2% במסלול קבוע	גבוהים משמעותית עקב עמלת היוון הפרשי ריבית שיכולה להגיע לטווח של2% עד 8% מהיתרה
יתרונות פיננסיים	שוק יציב עם תנאים נוחים למשקיעים זרים, ולכן פוטנציאל למינוף ההון והגדלת התשואה ונזילות פיננסית מוגברת	קבלת מימון בסביבה הביתית והמוכרת ולא מבנק בחו"ל
חסרונות וסיכונים	בירוקרטיה שעשויה להשפיע על מהירות התהליך במידה ועושים זאת ללא ניסיון	הגבלת מינוף נוקשה ופגיעה באובליגו המקומי

פרויקטים שעשויים לעניין אותך:

 

 

אולי יעניין אתכם גם: מיסוי נדל"ן בפורטוגל |  גולדן ויזה בפורטוגל | משכנתא ביוון | קניית נכס בחו"ל