השקעות נדל"ן בפורטו

מדריך למשקיעי נדל"ן בפורטו שבפורטוגל בשנת 2024

לאחרונה נרשמת עלייה בהתעניינות המשקיעים הישראלים בהשקעות נדל"ן בפורטו. בסיום קריאת המדריך שלפניכם תוכלו לענות טוב יותר על השאלה האם כדאי להשקיע בנדל"ן בפורטו בתקופה הנוכחית, מה זה דורש מכם ולמה ניתן לצפות. בואו נצלול פנימה.

בשנים האחרונות, גם לאחר התפרצות מגפת הקורונה, משקיעי נדל"ן ישראלים רבים פונים לשווקים מחוץ לגבולות ישראל, בעיקר בשל מחירי הנכסים ושיעור המיסוי הגבוהים בארץ.

נסיבות אלו, בשילוב עם מאפייני הנדל"ן המיטיבים של השוק האירופאי, דוחפים רבים מהם להשקיע דווקא בנכסים בחו"ל. מבין הערים האירופאיות שהפכו למוקד משיכה עבור משקיעי נדל"ן עומדת בגאון מדינת פורטוגל, ובפרט: העיר פורטו.

 

2 אפשרויות השקעה עיקריות בפורטו:

* רכישת דירה להשקעה בפורטו באופן עצמאי או באמצעות חברה מקומית / גורם מתווך.

* הצטרפות לקבוצת השקעה, אשר משפצת ומשביחה נכסים לטווח זמן קצר של כ-3 שנים. היתרונות במודל זה הם שאין התעסקות כלל עם איתור דיירים שיכרו את הנכס, תחזוקה של הנכס או בירוקרטיה של קניית דירה מעבר לים. רכישה עם בטחונות מלאים ושותפות עם יזם ישראלי.

 

 

 

מהם היתרונות בהשקעה בנדל"ן בפורטו והאם כדאי להשקיע בעיר?

פורטו, עיר נמל שלווה הממוקמת בחלקה הצפוני של פורטוגל, היא למעשה השנייה בגודלה ובחשיבותה במדינה, עם אוכלוסייה של כרבע מיליון תושבים.

פורטו ידועה כבירת הצפון של פורטוגל, בין היתר בשל כלכלתה המפותחת יחסית ומעמדה כבירת תיירות עולמית.

העיר מושכת אליה מדי שנה כמויות גדולות של מבקרים – בסביבות 8 מיליון תייירים בשנה.

בפורטו מצויים מגוון מוסדות להשכלה גבוהה אשר מושכים בכל שנה אלפי צעירים ואקדמאים המעוניינים לחיות, ללמוד ולעבוד במדינה אירופאית ומפותחת בעלות נמוכה יחסית למדינות אחרות באירופה.

עלות המחיה הנמוכה, לצד אקלים שמשי ונוח, וכמובן עצם היותה עיר אירופאית על כל המשתמע מכך, הופכים את פורטו למוקד עלייה לרגל עבור אוכלוסייה  צעירה, משכילה וקוסמופוליטית.

כל אלו הופכים את פורטו ליעד מסקרן במיוחד עבור משקיעי נדל"ן בארץ ובעולם.

יתרה מזאת, חשוב לקחת בחשבון סיבה נוספת לקניית נכס להשקעה בפורטו, אשר הולכת מעבר למאפייניה הייחודיים של העיר וטמונה באופן רחב יותר בכלכלת פורטוגל. לאחר המשבר הכלכלי העולמי של 2008 ועקב רפורמה ממשלתית נרחבת, כלכלת פורטוגל החלה להתאושש בהדרגה החל מ-2014.

רק מספר שנים לאחר מכן, משנת 2017 ועד היום, פורטוגל החלה לחוות פריחה כלכלית מחודשת. כלכלת המדינה צומחת מזה מספר שנים בקצב של יותר מ-2% בשנה.

כחלק ממגמת הצמיחה הכללית במשק הפורטוגלי, שוק הנדל"ן במדינה חווה תנופת פיתוח ובנייה, ובמקביל גם עלייה בביקושים לדירות לקניה בפורטו ובפורטוגל כולה.

 

מאפייני שוק הנדל"ן בפורטו

בהשוואה לשוק הנדל"ן בישראל, רכישת נדל"ן בעיר פורטו כרוכה בעלויות נמוכות באופן ניכר. מחירי הנדל"ן בפורטו נמוכים גם ביחס למחירים בבירה ליסבון.

לצד מחירי הנכסים הנוחים, קיימת מגמת עלייה מתמדת בביקוש לנכסים למכירה בפורטו. על פי מומחים להשקעות נדל"ן בינלאומיות, מחירי הדיור בפורטוגל בעשור האחרון זינקו בחדות. מאז שנת 2016, התייקרות הנכסים בפורטו עמד על שיעור של כ-30%.

ב-3 השנים האחרונות נרשמו עליות מחירים ממוצעות דו ספרתיות במחירי דירות ובתים למכירה בפורטו. נתונים אלו מציבים את העיר בראש הטבלה של עליית מחירי הנכסים בפורטוגל, מעל לליסבון הבירה.

מגמת ההתייקרות בשוק הנדל"ן בפורטו אף עולה על זו הקיימת במדינות מזרח אירופאיות המהוות גם כן יעדים פופולריים להשקעות נדל"ן, דוגמת פולין או רומניה.

 

 

כיצד ניתן לבצע השקעת נדל"ן בפורטו?

ניתן לרכוש נכס להשקעה בפורטו באמצעות חברות פרטיות המתמחות בשוק הנדל"ן הפורטוגלי, או לחילופין, באופן עצמאי. המשקיע יכול לשקול גם שימוש בחברות מקומיות על מנת לאתר ולרכוש דירה להשקעה בפורטו.

אפשרות נוספת היא להצטרף לקבוצת השקעה. הקבוצה משפצת ומשביחה נכסים לטווח זמן קצר של כ-3 שנים (מעין פליפ). צפי התשואות בערוץ זה עומד על כ-7-12% בשנה.

בעיר פועלות מספר חברות נדל"ן המנוהלות על ידי יזמים ישראלים. כחלק מהמדיניות הכלכלית לאחר המשבר הגדול של 2008, ממשלת פורטוגל מעודדת הגירה והשקעות חוץ, מה שמהווה עוד יתרון להשקעות נדל"ן בפורטו. כמו כן, החזקת אזרחות פורטוגלית עשויה להוות יתרון בהשקעות נדל"ן בעיר.

 

 

מהו גובה המס אותו תצטרכו לשלם על נכס בפורטוגל? והאם קיים מס רכישה?

בטרם קניית נכס בפורטו למגורים או להשקעה, חשוב ללמוד את חוקי המס בפורטוגל. מדיניות המיסוי על נדלן בפורטו קובעת כי משקיעים ישראלים מחויבים בתשלום מס.

עם זאת, קיימת אמנת מס בין ישראל לבין פורטוגל, שמאפשרת להימנע מתשלום מס כפול. משקיעים ישראלים המבקשים לרכוש נכס להשקעה בפורטו מחוייבים לשלם שלושה סוגי מס.

המס הראשון, מס הבעלות, עומד על כ-7% ממחיר הנכס.

המס השני מכונה "מס בולים", מתפקד כמעין מס רכישה נוסף. שיעורו משתנה בהתאם לשווי הנכס, ולא בהתאם לגודלו, והוא נע בטווח של בין 0.3  ל-0.8%.

סוג המס השלישי, "מס העברה", מוטל על רכישת נכס מיד שנייה, ועומד על שיעור של כ-5-6.5%. במקרים מסוימים, המשקיע יהיה פטור מתשלום מס זה. כך למשל, הפטור מתשלום מס ההעברה עשוי להינתן עבור משקיע הרוכש נכס למגורי קבע או נכס שעלותו נמוכה מסכום מסוים. את הבקשה לפטור מתשלום המס יש להגיש למשרד הפיננסיים לפני ביצוע הרכישה ולאחר הערכת שווי הנכס.

בנוסף, ישנם מצבים ייחודיים, כמו בהשבחה ושיפוץ של מבנה היסטורי לשימור, המשקיע יהנה מ"ויזת זהב", אשר מקנה לו זכאות למגורי קבע בפורטוגל.

עלות נוספת שיש לשכלל בטרם בוחרים להשקיע בנכס בפורטו הוא מס על רווחי הון, כלומר מס ההכנסה שיש לשלם על רווחים המתקבלים מהשכרת הנכס, העומד על 28%.

לקריאה מורחבת, ראו מדריך: מיסוי נדלן בפורטוגל.

 

מחירי נדל"ן בפורטו בשנת 2024 – כמה עולה דירה להשקעה בפורטו?

דירה למגורים או להשקעה בפורטו עולה בממוצע החל מ-75-200 אלף אירו, עבור נכס משופץ במצב טוב הממוקם באזור הרובע ההיסטורי של העיר.

עם זאת, חשוב להבין כי מחירי דירות להשקעה בפורטו משתנה בהתאם למיקום ולסוג הנכס. ניתן לרכוש מבנה ישן לשימור במחיר נמוך של כ-1,700 אירו למ"ר בממוצע ולשפץ אותו במימון הממשלה בפורטוגלית.

 

מהם שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בפורטו?

התשואה הפוטנציאלית מנכס להשקעה בפורטו נעה בין 7% ל-12% בממוצע לשנה. עם זאת, התשואה מדירה להשקעה בפורטו תלויה בסוג השימוש בנכס.

ניתן להשכיר את הנכס לטווח ארוך, למכור אותו לאחר הבנייה או השיפוץ, או לחילופין להשכיר אותו לטווח קצר באמצעות חברות כמו אייר בי אנד בי.

פורטו, פורטוגל – מפה:

מקורות מידע לקריאה נוספת:

ניתוח שוק הנדל"ן בפורטו

ויזת זהב בפורטוגל