מחשבון מס רכישה

לפניכם מחשבון לחישוב מס רכישה על דירה אשר מעודכן לשנת 2026 (עד לתאריך 31.12.2026)

ניתן לחשב עבור דירה ראשונה (יחידה) או עבור דירה שניה ומעלה. להתחלה – הזינו את מחיר הקניה של הנכס בשדה המתאים ובחרו את סוג הדירה (ראשונה/שניה ומעלה)

 

 

מה זה בכלל מס רכישה?

מס רכישה, כפי שמעיד השם, הוא מס שחל על רוכשי נכס מסוג כלשהו (כולל דירות, בתים, בניינים וקרקעות).

חובת מס הרכישה מעוגנת בסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין. על פי לשון החוק, כל עסקת רכישה מחייבת את הקונים לשלם למדינה מס בשיעור מסוים.

התשלום יועבר לרשות המסים בתוך כ-60 יום ממועד חתימת עסקת הרכישה.

תשלום מס הרכישה, לצד המסים האחרים (קרי: מס רכוש ומס שבח) דרוש עבור רישום העברת הנכס על שם הקונה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין).

 

מהו מחשבון מס רכישה ולמי מיועד?

מחשבון מס רכישה, או סימולטור מס רכישה, הוא כלי ייעודי לחישוב מס הרכישה המוטל בעת רכישת נכס מסוים.

חישוב מס הרכישה הוא עניין מורכב למדי, בעיקר עבור אנשים מן השורה שאינם מעורים ברזי דיני הנדל"ן, המקרקעין והמסים.

תחשיב מס הרכישה דורש ידע והבנה מעמיקה בכל היבטי העסקה, וכן מצריך לקחת בחשבון ערב רב של פרמטרים וליצור בלבול לא קטן ואף תחושת חוסר אונים.

מחשבון המס מאפשר לקונים הפוטנציאליים להבין מהו שיעור המס שיוטלו עליהם בעת רכישת הנכס.

מחשבון לסימולציית מס רכישה מאפשר לקחת בחשבון את מכלול המאפיינים של הרוכשים והנכס המדובר, לרבות הטבות, הקלות ופטורים.

כך למשל, עבור עולים חדשים, נכים או אנשים שרוכשים את הנכס מקרובי משפחה או עבור קרובי משפחה עשויה לחול מדיניות שונה הכרוכה בשיעורי מס מופחתים ואף פטור מתשלום.

חשוב לציין כי הקפדה על דיוק בתחשיב המס מהווה אלמנט קריטי בתכנון המס ובשכלול הפרמטרים לכדאיות ביצוע עסקת רכישה של נכס.

בקיצור, מחשבון מס רכישה הוא כלי נוח, נגיש, יעיל וידידותי למשתמש שמאפשר לכל מי ששוקל לרכוש נכס לבצע סימולציית מס רכישה.

 

איך משתמשים במחשבון מס רכישה?

על מנת להפיק את המידע המדויק ביותר ממחשבון מס הרכישה יש להזין את כל המשתנים הרלוונטיים.

מבין הפרטים שיש להזין למחשבון מס הרכישה ניתן למנות את שווי הנכס והאם מדובר בדירה ראשונה או דירה שניה ומעלה.

באותו אופן תוכלו להשתמש בו בתור מחשבון מס רכישה דירה שלישית, רביעית וכדומה.

 

מדרגות מס רכישה מעודכנות לשנת 2026 – כמה מס משלמים על רכישת דירה או נכס?

גובה מס הרכישה נקבע באופן פרטני עבור כל מקרה ומקרה בהתאם למאפייני הקונים, מספר הנכסים שמצויים בחזקת הרוכש, סוג ושווי הנכס המדובר, ומדיניות המס העדכנית נכון למועד הרכישה.

ככלל, שיעור מס הרכישה נקבע בהתאם לכל סוג של נכס ולפי מדרגות שמתעדכנות בכל סוף שנה, ונקבעות לפי מדד הדיור. כאשר מדד הדיור עולה, מדרגות מס הרכישה עולות בהתאם, ולהפך.

שיעור מס הרכישה שישולם מחושב לפי האחוז היחסי משווי הנכס בהתאם למדרגות המס. ככל שסכום הרכישה (כלומר שווי הנכס) גבוה יותר, כך יגדל גם שיעור מס הרכישה, ולהפך.

יש לציין שבניגוד למס שבח, מס הרכישה איננו חל על הרווח מעסקת מכירת הנכס, אלא על סכום הרכישה בלבד (קרי שווי הנכס).

 

איך מתבצע חישוב מס רכישה על דירה ראשונה? ואיך מחשבים מס רכישה על דירה שניה ומעלה?

גובה מס רכישה על דירה ראשונה או דירה שניה ומעלה נקבע לפי מדרגות המס המעודכנות:

 

להלן מדרגות מס הרכישה לדירה ראשונה נכון לשנת 2026:

* עד סכום של 1,978,745 ₪ – 0% (פטור ממס)

* מ- 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%

* מ- 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%

* מ- 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%

* מעל 20,183,565 ₪ – 10%

 

להלן מדרגות מס הרכישה לדירה שנייה ומעלה נכון לשנת 2026:

* עד 6,055,070 ₪ – 8%

* מ- 6,055,070 ₪ ואילך – 10%

 

איך מחושב מס רכישה על דירת מגורים יחידה? ואיך לחשב מס רכישה בקניית דירה מקבלן?

אם הדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה של הקונה בארץ, יחולו מדרגות מס הרכישה על דירה ראשונה.

תקנות מס הרכישה לדירה יחידה יחולו גם במקרים הבאים:

* כאשר הקונה רכש את הדירה מקבלן לאחר שמכר את דירתו היחידה (לאחר 12 חודשים מרגע הכניסה לדירה הקודמת).

* כאשר הקונה מחזיק בדירה נוספת אותה הוא משכיר לפי תקנות השכירות המוגנת מיום 1.1.1997.

* כאשר הקונה מחזיק בנתח בעלות של שליש (33.3%) ומטה על דירה נוספת.

 

איך מחשבים מס רכישה על בניין?

מס רכישה על בניין מגורים ייקבע לפי מדרגות מס ובהתאם למספר הדירות שנרכשות בתוך הבניין. יש לציין כי ההגדרה המשפטית של המונח "בניין" כולל הן את המבנה עצמו והן את השטח שעליו הוא בנוי.

 

איך מחושב מס רכישה על נכס מסחרי?

בסעיף 2(1) לתקנות מס הרכישה, נקבע כי שיעור מס רכישה על נכס מסחרי עומד על כ-6% משווי העסקה. המונח "נכס מסחרי" כולל בתוכו כל נכס שאיננו מיועד למגורים, למשל משרדים, מפעלים ומבני תעשייה, חנויות ובתי עסק, חניונים, תחנות דלק ועוד.

 

איך נעשה חישוב מס רכישה על קרקע?

גם רכישת קרקעות או זכויות במקרקעין אשר אינו מוגדר כדירה כרוך בתשלום מס רכישה. תשלום מס רכישה על קרקע מחושב לפי החלק היחסי העומד על 6% מסכום הכולל של עסקת הרכישה.

מס רכישה על קרקעות, מגרשים ואדמות מסוגים שונים מעוגן גם כן בסעיף 2(1) לתקנות מס הרכישה.

במקרים בהם ישנה תכנית בנייה להקמת דירת מגורים אחד או יותר בפרק זמן של שנתיים לפחות ממועד רכישת הקרקע, יוחל מס רכישה מופחת בשיעור של 5%, לאחר החזר בגובה 1%.

 

האם צריך לשלם מס רכישה במקרה של העברת דירה במתנה או ללא תמורה?

במקרים שבהם אדם מעביר את הנכס שברשותו במתנה או ללא תמורה לקרוב משפחה (קרי: בן/בת זוג, צאצא, הורה, בן זוג של צאצא, אחים ואחיות), יוחל מס רכישה בשיעור מופחת.

באם מדובר בנכס למגורים שניתן במתנה לבן או בת בזוג המתגוררים יחד עם בעל הנכס, יינתן פטור ממס רכישה.

 

מי זכאי להנחה במס רכישה?

קיימים מספר מקרים ספציפיים שבהם מתקיימת זכאות לקבלת הקלות במס הרכישה. ההקלות יכולות לבוא בצורה של הקלות או פטור מוחלט מתשלום המס. להלן הקריטריונים לזכאות למס רכישה מופחת:

✔️ נכות – הקלות במס רכישה לנכס יחול במידה והרוכש הוא תושב ישראל בעל שנקבעה לו נכות רפואית של 90%-100%, ו/או אובדן כושר עבודה, ו/או דרכת נכות 50% לפחות לצמיתות בגין שיתוק עם קטיעת גפיים, ו/או נכות 50% לפחות שנגרמה בגין תאונת דרכים, ו/או נכות 19% לפחות על פי 'חוק נכי המלחמה בנאצים' או 'חוק הנכים'. עבור דירה ראשונה בשווי של 1,744,505 ₪ ומעלה ישולם מס בשיעור של 0.5%. מתחת לסכום זה יינתן פטור ממס רכישה.

✔️ עולה חדש – הקלות במס רכישה לעולה חדש יוחלו באם הנכס נרכש בתקופה של החל משנה בטרם העלייה לארץ ועד 7 שנים לאחר העלייה. מס רכישה לעולה חדש בעבור דירה בשווי של עד 1,842,155 ₪ עומד על שיעור של 0.5%, ושיעור המס עבור נכסים שערכם עולה על סכום זה עומד על 5%.

✔️ תושבות חוץ – הקלות במס רכישה לתושב חוץ יחול בשיעור מופחת ב-0.5% באם הנכס נרכש למטרות מגורים או עסקים.

✔️ נפגעי פעולות איבה – עם נכות לצמיתות בשיעור של 19% ומעלה.

✔️ אלמנות ויתומי צה"ל – עד גיל 40.

 

לקריאת המשך: מיסוי נדל"ן – המדריך המלא

פרויקטים חדשים המציעים דירות למגורים ולהשקעה