השקעות נדל"ן באלבניה

מדריך למשקיעי נדל"ן באלבניה ב-2025

השקעות נדלן באלבניה הן אפיק השקעה עם פוטנציאל תשואה נאה ובעלויות כניסה צנועות יחסית למדינה אירופאית.

המדריך הבא יעסוק בנדל"ן למכירה באלבניה, שהולכת ומתבססת כיעד פופולארי גם בקרב המשקיעים הישראלים.

אלבניה נחשבת לשוק עולה (emerging market), עם פוטנציאל לצמיחה בהמשך הדרך, אבל גם עם סיכון לא בלתי מבוטל.

אז האם כדאי להשקיע בנדל"ן באלבניה בשנת 2025? מה הסיכויים והסיכונים מהשקעה כזו? ולמי זה בכלל מתאים? צוות נדלן מאסטר עם כל הפרטים.

 

 

 

שוק הנדל"ן האלבני – נתונים עדכניים

נתונים על שוק הנדל"ן באלבניה	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק	2.7 מיליון בני אדם
מחיר ממוצע לדירה באלבניה	1,700-2000 יורו למ"ר
שכר דירה חודשי ממוצע	500-700 יורו
תשואה פוטנציאלית	בין 4% ל-10%
האם יש אמנת מס בין אלבניה לישראל	כן, קיימת אמנת מס בין המדינות
ערים מומלצות להשקעה במדינה	טירנה, סרנדה, דורס, קסמיל

 

מגמת מחירי הנדל"ן באלבניה בעשור האחרון

הכלכלה האלבנית ושוק הנדל"ן בה בפרט עברו טרנספורמציה דרמטית בעשור האחרון, ובעיקר במחצית השנייה שלו, עם עליות מחירים חדות בנכסים למגורים ולתיירות.

 

הטרנדים: עליות מחירים, זינוק בביקוש, ותשואות גואות

בחמש השנים האחרונות, מחירי הנכסים במדינה צמחו בחדות בשיעור של 177%.

להמחשה: בשנת 2020 דירה ממוצעת בבירה טירניה עלתה בין 800 ל-1,000 יורו למ"ר. חמש שנים אחר כך, ב-2025, המחיר כבר עלה ל-2,500 יורו בממוצע – עלייה של קרוב לשליש.

מגמת הצמיחה מתחזקת ככל שמתקרבים לאזורים פופולריים בקו החוף, במה שמכונה "הרביירה האלבנית" שלחופי הים האיוני.

לפני חמש שנים, היה אפשר לקנות דירה על הים בסרנדה במחיר צנוע של 1,000 עד 1,5000 יורו למ"ר. כיום, המחיר קפץ ל-3,500 עד 4,000 יורו למ"ר.

בשנה החולפת מחירי הנדל"ן במדינה רשמו עליות דו-ספרתיות, הן בשוק הנדל"ן בטירנה ולמעשה בכל רחבי המדינה.

שיעורי הצמיחה המרשימים הללו מיצבו מחדש את אלבניה והפכו אותה ממדינה זניחה יחסית לשחקנית מרכזית בשוק הנדל"ן האירופאי.

 

עליות מחירים שנתיות באלבניה (מעודכן ל-2025)

עיר/מחוז	שיעור העלייה
סרנדה (Saranade)	עד 58%
מרכז טירנה (Tirana)	בין 20% ל-25%
ולור ופאלאייס (Palasë & Vlorë)	בין 35% ל-45%
מחוז בלוק (Blloku District)	בין 30% ל-40%
איזור אוריקום (Orikum)	בין 25% ל-35%
איזור החופים (כללי)	בין 8% ל-12%

 

 

 

 

מנועי הצמיחה: תיירות וחברות עתידית באיחוד האירופי

עליית המחירים משקפת עלייה בשיעורי התשואה הפוטנציאלית על נכסים אלבניים, שנעה כיום בין 4% ל-12% וצפונה מכך.

המגמות הללו חבות הרבה לתעשיית התיירות, שמהווה מנוע צמיחה מרכזי לשוק המקומי.

אלבניה הצליחה למצב את עצמה כיעד נחשק לנופשים ולנוודים דיגיטליים, מה שהוביל לזינוק בביקוש לשכירות לטווח קצר ובינוני.

ההתפתחויות האלו לא חמקו מעיני המשקיעים הזרים, שהתחילו להזרים הון רב למדינה ולהפריח את שוק הנדל"ן המדשדש שלה.

בשנים האחרונות היקף ההשקעות הזרות במדינה גדל באזור פי 4, מסכום של כ-100 מיליון אירו בשנת 2020 ועד לסכום של כ-400 מיליון אירו כיום.

בנוסף, כלכלת המדינה קיבלה "בוסט" משמעותי לאחר שאלבניה הפכה למועמדת לחברות באיחוד האירופי, דבר שצפוי להגביר אף יותר את האטרקטיביות שלה בעיני המשקיעים.

 

האם משקיעים זרים יכולים לקנות נכס באלבניה?

כן, אלבניה מאפשרת לתושבי חוץ וחברות זרות לרכוש דירות ובתי מגורים, נכסים מסחריים וקרקעות להשקעה.

הממשלה האלבנית מעודדת השקעות זרות בנדל"ן במדינה כדי להמריץ את הכלכלה המקומית, ומציעה תמריצים כספיים והטבות מס.

 

יתרונות השקעה בנדל"ן באלבניה

#1 יציבות שלטונית ופוליטית: למרות עברה הקומוניסטי, אלבניה של היום היא מדינה בלקנית שוחרת שלום שלא נוטה ללוחמנות או מעורבת בקונפליקטים פוליטיים עם מדינות שכנות.

#2 עלויות כניסה נמוכות: למרות העליות, אפשר למצוא עדיין דירות באלבניה למכירה במחירים נמוכים בהרבה מיעדים אחרים באירופה.

#3 פוטנציאל רווח משמעותי: משקיעים שישכילו לנצל את המומנטום הכלכלי של המדינה המפתחת ולרכוש בה נכסים למגורים, תיירות או מסחר עשויים לשלשל לכיסם רווח נכבד.

#4 עלייה בביקוש לשכירות: לאור מעמדה המחודש של אלבניה כבירת תיירות עולמית ויעד מוביל לנופש ולעבודה מרחוק, הביקוש לדירות במדינה מצוי בעליה.

#5 אופציה לתושבות/אזרחות: ניתן לקבל היתר שהייה (Resident Permit) ואפילו אזרחות בעבור השקעה (Citizenship by Investment) של החל מ-250 יורו בנדל"ן.

#6 הזדמנות לניצול המומנטום לפני השיא: אלבניה נחשבת לשוק מתפתח שממש ברגעים אלו מצוי בנסיקה. השקעה בזמן ולפני השיא יכולה להוביל לרווחים עצומים.

 

למי יכולה להתאים השקעה באלבניה?

נכסים להשקעה באלבניה יכולים להתאים לכמה סוגי רוכשים:

◄ למשקיעים שמחפשים אפיק מניב נושא תשואה פאסיבית שוטפת עם פוטנציאל צמיחה ועליית ערך משמעותיים, אך בעלויות נמוכות

◄ למי שמחפשים לרכוש דירת נופש או בית קיט על הים במדינה בלקנית שטופת שמש, שמציעה שפע אטרקציות וטבע מרהיב

◄ לישראלים שמעוניינים לעשות רילוקיישן לאלבניה ולנצל את האפשרות לקבלת אזרחות קבע במדינה בתמורה להשקעה בנדל"ן.

 

חסרונות של השקעות נדלן באלבניה ולמי זה פחות מתאים

השקעה באלבניה עשויה להיות פחות אידאלית לרוכשי נדל"ן שמחפשים "לעשות את המכה" ומהר באמצעות עסקאות "פליפ".

אמנם מדובר בשוק מתפתח שמצוי בעלייה, אבל קצב הצמיחה עדיין מתון יחסית.

צריך להבין שמדובר במדינה בלקנית שטרם הגיע לרמת הפיתוח של מדינות אחרות במרכז אירופה, ובטח שבמערב היבשת.

יתר הסיכונים זהים לאלו שמאפיינים השקעה בשווקים זרים באופן כללי. למשל, הצורך להתנהל מול רשויות שפועלות לפי קודים תרבותיים ומערכת חוקים שונה, וכמובן בשפה זרה.

השקעה בחו"ל טומנת בחובה גם סיכונים שקשורים לחוסר היכרות עם מאפייני השווקים המקומיים.

לכן קיימת חשיבות קריטית לביצוע בדיקות וסקרי שוק מעמיקים כדי לקבל תמונת מצב מהימנה על רמות הביקוש, מגמות המחירים וצביון האוכלוסייה ביעד הספציפי.

 

כמה עולה לקנות דירה להשקעה באלבניה?

מחיר דירה באלבניה עומד על ממוצע של 1,700 יורו, אם כי מטבע הדברים למיקום יש השפעה גדולה על המחיר.

 

מחירי דירות באלבניה בחלוקה איזורית

עיר/איזור	מחיר ממוצע למ"ר
מרכז טירנה (Tirana City Centre)	החל מ-2,000 יורו
פאתי טירנה (Tirana Suburbs)	החל מ-1,500 יורו
דורס (Duress)	החל מ-900 יורו
מחוז בלוקו (Blluko District)	החל מ-4,000 יורו
סרנדה ואזורי החוף (Saranade and the Coastal Areas)	החל מ-3,000 יורו
ולורה ופאלאייס (Palasë & Vlorë)	החל מ-3,000 יורו
אוריקום (Orikum)	החל מ-2,800 יורו

 

תשואה פוטנציאלית על השקעה באלבניה

עיר	תשואה משכ"ד (ברוטו)
טירנה	בין 4% ל-7%
דורס, ולורה ופאלאייס	בין 5% ל-8%
סרנדה ואזור החוף	בין 6% ל-10%

 

מיסוי נדל"ן באלבניה והוצאות נלוות

סוג המס	שיעור
מס העברה	2% עד 4% ממחיר הרכישה (משתנה לפי הרשות המקומית)
מס נכס	0.05% עד 0.1% משווי הנכס
מס רווחי הון	15%
מס חברות	15%
מס על הכנסה משכירות	15%
שכר טרחה לעו"ד ונוטריונים	בין 0.5% ל-1.5%
מע"מ	20% בעסקאות של דירות חדשות מקבלן, 0% בעסקאות יד שניה

 

איפה להשקיע – ערים מובילות להשקעה באלבניה

הערים המומלצות להשקעה הן בעיקר הבירה טירנה, עיירות נופש על רצועות החוף של המדינה, וגם ערים כמו סרנדה, דורס וקסמיל.

 

קניית נדל"ן להשקעה באלבניה – שלבי התהליך

#1 מגישים בקשה לקבלת מספר זיהוי מס (NIPT) ופותחים חשבון בבנק מקומי

#2 חותמים על הסכם ראשוני ומפקידים פיקדון, לרוב בגובה 10% משווי הנכס

#3 מבצעים בדיקת נאותות ומוודאים את תקינות מצב הנכס, רישום, סטטוס חוקי וכדומה

#4 משלימים את עסקת הרכישה עם אישור נוטריוני ובנוכחות הנוטריון ועורכי הדין

#5 חותמים על שטר הבעלות, משלמים את המיסים הנדרשים, ומזל טוב – יש לכם נכס באלבניה.

אלבניה – מפה:

ראו גם: מידע על אלבניה באתר ויקיפדיה