חושבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? מצוין. בשורות הבאות אנחנו מסבירים לפרטי פרטים מהם שלבי התהליך, מאיפה מתחילים ואיך תוכלו גם אתם לרכוש נכס להשקעה בחו"ל בצורה מושכלת ונבונה.
אך ראשית, האם בכלל נדל"ן הוא אפיק ההשקעה הנכון עבורכם בעת הנוכחית? במצב הנוכחי של השווקים הפיננסיים המקומיים והיצע ההשקעות העומד בפני בעלי ממון, כמעט כל אדם שמבין בתחום ימליץ לכם לקחת את הכסף ששוכב לכם בבנק וצובר אבק, ולבצע באמצעותו השקעה בנדל"ן.
מדוע? משום שלמרות העלייה בריביות שהבנקים מציעים לכם על הכסף שלכם, הפוטנציאל בנדל"ן מעבר לים עדיין גבוה יותר.
במקביל, שיקולי ה"סיכוי מול סיכון" שבשווקי ההון, האג"ח, המניות והבורסה דוחפים משקיעים רבים לפזר את הכסף שלהם ולא לשים את כל הביצים בסל אחד, במיוחד כאשר יש אלטרנטיבות מצוינות (כן, גם בתקופה הנוכחית) להשקעה בתחום הנדל"ן, בין אם בישראל ובין אם ע"י ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל.
בשורות הבאות ניגע בכל מה שקשור להשקעות בחו"ל – האם זה זמן טוב להשקיע? יתרונות וחסרונות, מדינות מומלצות לרכישת נכס בשנת 2025, ריכוז פרויקטים להשקעה, טווחי מחירים, בדיקות שחייבים לבצע לפני רכישה, השלבים הצפויים לכם, היבטי מיסוי ועוד ועוד. מוכנים? מתחילים…
אלה הנושאים שניגע בהם במדריך זה:
* האם זהו הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
* השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים
* איפה כדאי להשקיע? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל בשנת 2025
* ריכוז של פרויקטים להשקעה בחו"ל במדינות נבחרות
* השינוי במחירי הדירות במדינות נבחרות בחו"ל על פני זמן
* מה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים בחו"ל – בדיקות שכדאי לבצע
* 6 השלבים בתהליך ההשקעה בנדל"ן בחו"ל
* מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל – כמה מס תצטרכו לשלם?
* סיכונים בהשקעות נדל"ן גלובליות
* השפעת מגפת הקורונה על מחירי הנדל"ן במדינות העולם
* מדריכי נדל"ן בחו"ל לפי מדינה
האם זהו הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
אז הכל ורוד וכדאי לרוץ להשקיע בנדל"ן בחו"ל נכון? לא בדיוק. לאחר שישראלים רבים הבינו שאם הם רוצים להשקיע את הכסף שלהם ולראות תשואה נאה כדאי להם להשקיע אותו בנדל"ן, השוק המקומי הוצף בביקוש. הביקוש הגבוה יצר בועה נדל"נית וכרגע אף אחד לא באמת יודע מה יהיה עתידה.
הבועה הובילה לכך שמחירי הנדל"ן בישראל האמירו לסכומים כמעט בדיוניים וכיום קניית דירה בישראל (בוודאי ובוודאי דירה להשקעה) אינה אפשרית עבור חלקים גדולים מהציבור.
למזלנו הרב, אנחנו חיים במאה ה-21 בעידן בו העולם כולו הצטמק לכדי כפר גלובלי קטנטן, מה שמאפשר לכל אזרח ישראלי להשקיע מעבר לים כמעט מבלי להזיז את עצמו מהכיסא (למרות שאנחנו תמיד ממליצים לטוס ולראות את הנכס בעיניים שלכם).
יותר ויותר ישראלים מגלים עניין בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, מתוך הבנה כי השקעות אלו יכולות להניב להם תשואה גבוהה יותר ובמחירים נמוכים יותר מאלה הקיימים בשוק הישראלי המקומי.
אם גם אתם מעוניינים לגרום לכסף שלכם למצות את מלוא הפוטנציאל שלו ושוקלים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל או נכס מניב, הגעתם למקום הנכון.
מיד נציג בפניכם מיפוי של מדינות מומלצות להשקעה בנדל"ן לשנת 2025, מגמת מחירי נדל"ן במדינות נבחרות, מידע על שיעורי התשואה הצפויים לכם מנדל"ן להשקעה במדינות זרות בהשוואה להשקעה בנדל"ן ישראלי, מיסוי על השקעה במדינה זרה, דברים שחשוב לבדוק לפני שקונים נכס בחו"ל וכמובן תמונה מלאה של היתרונות, החסרונות, הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה כזו.
שימו לב: מחקר שוק מקיף הוא כנראה הדבר החשוב ביותר עבור מי שניצב בפני ביצוע עסקת נדל"ן מהסוג הזה, ולכן ממש לא כדאי להקל בזה ראש.
אולם, אם בכל זאת כבר הספקתם לצבור ידע בתחום ואתם מעדיפים לדלג ישירות לצפייה בפרויקטים נבחרים להשקעה בחו"ל – לחצו כאן.
השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים:
לפני הכל, חשוב להבין מהם היתרונות הגלומים בתהליך מסוג זה. קניית נדל"ן בחו"ל לצורכי השקעה ברוב המקרים תדרוש מכם התעסקות בירוקרטית כלשהי (או תשלום לגורם שיעשה זאת במקומכם), אך אחרי שתקראו את היתרונות ואת יתר המידע שיוצג כאן, תבינו שזוהי התעסקות בירוקרטית שעשויה להיות שווה את ההשקעה והזמן שלכם.
◄ היתרון הראשון הוא המחיר – מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים להחריד בעת הנוכחית, זה לא סוד. לעומתם יש לא מעט מקומות בעולם שבמחיר חצי דירה במרכז תל אביב או במחיר של דירה שלמה בפריפריה תוכלו להשקיע ביותר מנכס אחד ועוד לצאת עם עודף. מצב זה מעניק לכם למעשה יתרון נוסף המגיע בדמות היכולת לפזר השקעות.
◄ היתרון השני הוא התשואה על הכסף שנכס בחו"ל צפוי להניב לכם. למעשה, התשואה המקסימלית אליה תוכלו להגיע מהשקעה בישראל נמוכה ברוב המקרים מסף המינימום של התשואה על השקעות נדלן בחו"ל.
לדוגמא: דירות בחו"ל במדינה כמו קפריסין, פולין, גיאורגיה, הונגריה, יוון או רומניה, אשר עולות בממוצע בסביבות 70,000-150,000 אירו בלבד עשויות להניב תשואה דו-ספרתית בשנה, בעוד שהתשואה על דירה שעלותה בין מיליון וחצי ל-2 מיליון וחצי שקלים כאן בישראל קרוב לוודאי תהיה נמוכה בהרבה ותעמוד על בין 3% ל-5%.
◄ יתרון נוסף להשקעה בחו"ל הם גמישות של היצע הנכסים ושל סוג ההשקעה – תוכלו לבחור אם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח קצר סטייל AIRBNB או למטרות פליפ, לטווח בינוני או לטווח ארוך, עסקה יזמית, עסקה כחלק מקבוצת רכישה ועוד.
◄ כמו כן, השקעה מסוג זה מגיעה לעיתים עם יתרונות מיסוי משמעותיים, ובמקרים מסוימים אף קיים הסכם המכונה "אמנת מס" בין ישראל לבין המדינה בה תשקיעו, אשר מגן על המשקיע הישראלי מתשלום מס כפול. כיום ישנם חוקי מיסוי ידידותיים למשקיע הישראלי הנהוגים בלא מעט מדינות. מיד נראה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול.
איפה כדאי להשקיע בחו"ל? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל – שנת 2025
המדינה הראשונה ברשימה שלנו היא, איך לא, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות הלא היא ארצות הברית. ארה"ב מציעה למשקיע הפוטנציאלי היצע רחב של נכסים מניבים ואפיקי השקעה. המחירים של נדל"ן להשקעה בארה"ב נמוכים נכון להיום משמעותית מהמחירים של נכסים בעלי מאפיינים דומים בישראל, ולכן היא מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים. באשר לשיטת המס הנהוגה בארה"ב, היא משתנה ממדינה למדינה (state) ומצריכה סקר שוק מקדים לבחינת יעד פוטנציאלי. למדריך מורחב למשקיעי נדלן בארה"ב.
עוד מדינה שכדאי להתמקד בה היא פולין. המדינה חוותה לפני כעשור ירידת מחירים מורגשת בשל המשבר העולמי ונגררה למשבר כלכלי פנימי לא פשוט. עם זאת, פולין הפכה בשנים האחרונות לכוכב עולה בשמי השקעות הנדל"ן בחו"ל בפרט ובאירופה בכלל, בעיקר הודות לשילוב המנצח של מחירים נמוכים, כלכלה משגשגת ושיטת מיסוי ידידותית למשקיע.
המדינה השלישית אותה אנו בוחרים לציין היא קפריסין. אשר נחשבת למועדפת על משקיעי נדל"ן ישראלים רבים הודות לקרבתה הפיזית לישראל ולמחירי הנכסים האטרקטיביים מאד בהשוואה לארץ. קפריסין נחשבת כיום למדינה בעלת כלכלה חזקה ויציבה. ערים כמו לרנקה, לימסול, ניקוסיה ואחרות מושכות אליהן משקיעים רבים מכל רחבי העולם וכמובן שגם מישראל. לחצו לפרטים נוספים.
מדינה רביעית שכדאי לבחון לעומק היא רומניה, ואם ננסה להיות אפילו עוד יותר ספציפיים – העיר בוקרשט. לאחר שנים של ירידות מחירים משמעותיות שהחלו ב-2008 (המשבר הכלכלי) ונמשכו עד ל-2013, יצאה המדינה לדרך חדשה ובשנים האחרונות נרשמת עליית מחירים הדרגתית ויציבה בערים הגדולות ושיעורי תשואה גבוהים למשקיעים. בדקו פרויקטים ברומניה.
המדינה החמישית שכדאי לשים אליה לב היא פורטוגל – אחד מיעדי ההשקעה האהובים ביותר על הישראלים, בין היתר הודות להיותה מדינה אטרקטיבית לרילוקיישן, במיוחד בערים כמו ליסבון ופורטו, מחירי נדל"ן נמוכים מאד ביחס לישראל ואפשרויות מינוף שעשויות להגיע עד ל-80% מערך הנכסים. המדינה מציעה מגוון הזדמנויות השקעה בסכומים נמוכים (מאד). בעיר הבירה ליסבון למשל ניתן למצוא נכסים להשקעה במחיר של פחות מ-400 אלף ש"ח, כלומר בסכום שקטן ממחיר של דירת סטודיו כאן אצלנו בישראל. המדינה הפכה ליעד השקעה פופולרי בקרב משקיעים ישראלים, ודי בצדק יש לומר.
הבאה בתור היא, איך לא, גיאורגיה. המדינה חווה בשנים האחרונות פריחה מחודשת שמתבטאת בזרימת כספי משקיעים מכל רחבי העולם. מחירי הנדל"ן במדינה בערים פופולריות כמו בטומי וטביליסי הם מהנמוכים בעולם ורושמים עליה הדרגתית כבר מספר שנים. עוד מידע כאן.
מדינה נוספת אשר הפכה לידע חם להשקעה ישראלית היא גרמניה. גרמניה ידועה בחוסן הכלכלי שלה וברמת החיים הגבוהה ממנה נהנים אזרחיה. גם בגרמניה תוכלו למצוא מגוון רחב של נכסים להשקעה במחירים נמוכים ממחירי הנדל"ן בישראל. שיטת המיסוי והחוק בתחום מעט מורכבת יותר, אך ייעוץ מחברה מתמחה בשילוב התשואה הגבוהה אותה הנכס עתיד להניב לכם, תפתור לכם את הדילמה "האם כדאי להשקיע?" ותהפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת.
השקעה משתלמת תוכלו למצוא גם בביתם של הסנגרייה והטאפאס – ספרד. מחירי הנדל"ן בספרד נמצאים במגמת ירידה מתמדת שהחלו בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 וקיבלו חיזוק בצורת משבר כלכלי מקומי איתו מתמודדת המדינה. על אף המשבר הכלכלי בספרד, ואולי דווקא בזכותו, ספרד הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדלן בשל המחירים הנמוכים לצד התאוששות הכלכלה המקומית.
המדינה שסוגרת את רשימת ההמלצות שלנו היא השכנה הים-תיכונית שלנו וביתם של האוזו והטברנה – יוון. יוון מורכבת מכ-3,000 איים ומספקת מגוון רחב של פוטנציאל השקעות נדל"ן. יוון מתמודדת בשנים האחרונות עם משבר כלכלי חריף אשר חתך את מחירי הנדל"ן והפך אותה למגנט למשקיעי נדלן. המדינה החלה להתאושש מהמשבר והצפי הכלכלי הוא צמיחה בשנים הקרובות בעיקר בשל הסיוע הכלכלי אותו קיבלה מחברותיה לגוש האירו וענף התיירות המשגשג במדינה.
לפניכם נתונים על 10 המדינות המומלצות ביותר להשקעה בחו"ל ב-2025 (עפ"י נדלן מאסטר)
| המדינה | תשואה שנתית ממוצעת משכר דירה | שיעור מס בפועל על ההכנסה משכר דירה | דמי שכירות חודשיים ממוצעים ($) |
|---|---|---|---|
| גיאורגיה | 11% - 7% | 5% | $550-800 |
| פולין | 11% - 7% | 8.5% | $600-900 |
| קפריסין | 10% - 7% | 0% עד סכום של 19,500 יורו | $800-1000 |
| פורטוגל | 9% - 6% | 25% | $600-1300 |
| ארצות הברית | 9% - 6% | משתנה בין מדינה למדינה | $1000-1500 |
| אנגליה | 9% - 6% | 9% | $1300-1800 |
| רומניה | 9% - 6% | 9.6% | $600-1000 |
| יוון | 8% - 4% | 15% | $700-900 |
| גרמניה | 8% - 4% | 2.71% | $1200-2300 |
| הונגריה | 8% - 4% | 15% | $800-1200 |
