השקעות נדלן בחו"ל - האם ואיפה להשקיע בנדל"ן בחו"ל ב-2020?

במצב הנוכחי של השווקים הפיננסיים המקומיים והיצע ההשקעות העומד בפני בעלי ממון, כמעט כל אדם שמבין בתחום ימליץ לכם לקחת את הכסף ששוכב לכם בבנק וצובר אבק, ולבצע באמצעותו השקעה בנדל"ן.

מדוע? משום שהבנקים מציעים לכם על הכסף שלכם ריביות נמוכות מאד (שלא לומר אפסיות) והסיכונים שמייצרים שווקי ההון, האג"ח, המניות והבורסה לעיתים לא שווים את הניסיון, במיוחד כאשר יש אלטרנטיבות מצוינות ומסוכנות הרבה פחות להשקעה בתחום הנדל"ן, בין אם בישראל ובין אם ע"י ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל.

מתכננים להשקיע בחו"ל ולעשות תשואות גבוהות יותר? מצוין. בשורות הבאות אנחנו מסבירים בדיוק מהם שלבי התהליך, מאיפה מתחילים ואיך תוכלו גם אתם לרכוש נכס להשקעה בחו"ל בצורה מושכלת ונבונה.

אלה הנושאים שניגע בהם במדריך זה:

* האם זהו הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

* השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים

* איפה כדאי להשקיע? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל בשנת 2020

* ריכוז של פרויקטים להשקעה בחו"ל במדינות נבחרות

* מה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים בחו"ל – בדיקות שכדאי לבצע

* מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל – כמה מס תצטרכו לשלם?

האם זהו הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

אז הכל ורוד וכדאי לרוץ להשקיע בנדל"ן בחו"ל נכון? לא בדיוק. לאחר שישראלים רבים הבינו שאם הם רוצים להשקיע את הכסף שלהם ולראות תשואה כדאי להם להשקיע אותו בנדל"ן, השוק הוצף בביקוש. הביקוש הגבוה יצר בועה נדל"נית וכרגע אף אחד לא באמת יודע מה יהיה עתידה.

בינתיים מחירי הנדל"ן בישראל האמירו לסכומים כמעט בדיוניים, אך למזלנו הרב, אנחנו חיים במאה ה-21 בעידן בו העולם כולו הצטמק לכדי כפר גלובלי קטנטן, מה שמאפשר לכל אזרח ישראלי להשקיע מעבר לים כמעט מבלי להזיז את עצמו מהכיסא.

יותר ויותר ישראלים מגלים עניין בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, מתוך הבנה כי השקעות אלו יכולות להניב להם תשואה גבוהה יותר ובמחירים נמוכים יותר מאלה הקיימים בשוק הישראלי המקומי.

אם גם אתם מעוניינים לגרום לכסף שלכם למצות את מלוא הפוטנציאל שלו ושוקלים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל או נכס מניב, הגעתם למקום הנכון.

מיד נציג בפניכם מיפוי של מדינות מומלצות להשקעה בנדל"ן לשנת 2020, מגמת מחירי נדל"ן במדינות נבחרות, מידע על שיעורי התשואה הצפויים לכם מנדל"ן להשקעה במדינות זרות לעומת השקעה בנדל"ן ישראלי, דברים שחשוב לבדוק לפני שקונים נכס בחו"ל וכמובן תמונה מלאה של היתרונות והחסרונות בהשקעה מסוג זה.

השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים:

לפני הכל, חשוב להבין מהם היתרונות הגלומים בתהליך מסוג זה. קניית נדל"ן בחו"ל לצורכי השקעה ברוב המקרים תדרוש מכם התעסקות בירוקרטית כלשהי, אך אחרי שתקראו את היתרונות ואת יתר המידע שיוצג כאן, תבינו שזוהי התעסקות בירוקרטית שעשויה להיות שווה את ההשקעה והזמן שלכם.

היתרון הראשון הוא המחיר – מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים להחריד בעת הנוכחית, זה לא סוד. לעומתם יש לא מעט מקומות בעולם שבמחיר חצי דירה במרכז תל אביב או במחיר של דירה שלמה בפריפריה תוכלו להשקיע ביותר מנכס אחד ועוד לצאת עם עודף.

מצב זה מעניק לכם יתרון נוסף המגיע בדמות היכולת לפזר השקעות. היתרון השני הוא התשואה על הכסף שנכס בחו"ל צפוי להניב לכם. למעשה, התשואה המקסימלית אליה תוכלו להגיע מהשקעה בישראל נמוכה ברוב המקרים מסף המינימום של התשואה על השקעות נדלן בחו"ל.

לדוגמא: דירות בחו"ל במדינה כמו אוקראינה, פולין, גיאורגיה או רומניה, אשר עולות בממוצע בסביבות 70,000-150,000 אירו בלבד עשויות להניב תשואה דו-ספרתית בשנה, בעוד שהתשואה על דירה שעלותה בין מיליון וחצי ל-2 מיליון וחצי שקלים כאן בישראל קרוב לוודאי תהיה נמוכה בהרבה ותעמוד על בין 3% ל-5%.

יתרונות נוספים להשקעה בחו"ל הם גמישות של היצע הנכסים ושל סוג ההשקעה – תוכלו לבחור אם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח קצר, לטווח ארוך, כחלק מקבוצת רכישה ועוד.

כמו כן, השקעה מסוג זה מגיעה לעיתים עם יתרונות מיסוי משמעותיים, ובמקרים מסוימים אף קיים הסכם מס בין ישראל לבין המדינה בה תשקיעו אשר מגן על המשקיע מתשלומי מס גבוהים. כיום ישנם חוקי מיסוי ידידותיים למשקיע הישראלי הנהוגים בלא מעט מדינות. מיד נראה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול.

איפה כדאי להשקיע בחו"ל? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל – שנת 2020

המדינה הראשונה ברשימה שלנו היא, איך לא, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות הלא היא ארצות הברית. ארה"ב מציעה למשקיע הפוטנציאלי היצע רחב של נכסים מניבים ואפיקי השקעה. המחירים בארה"ב של נדל"ן להשקעה נמוכים נכון להיום משמעותית מהמחירים בישראל על נכסים דומים ולכן היא מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים. באשר לשיטת המס הנהוגה בארה"ב, היא משתנה ממדינה למדינה (state) ומצריכה סקר שוק מקדים לבחינת יעד פוטנציאלי. מוזמנים לפנות אלינו לקבלת מידע נרחב יותר בנושא.

עוד מדינה שכדאי להתמקד בה היא פולין. המדינה ספגה ירידת מחירים בשל המשבר העולמי ונגררה למשבר כלכלי פנימי לא פשוט. עם זאת, פולין הפכה בשנים האחרונות לכוכב עולה בשמי השקעות הנדל"ן בחו"ל בפרט ובאירופה בכלל, בעיקר הודות לשילוב המנצח של מחירים נמוכים, כלכלה משגשגת ושיטת מיסוי ידידותית למשקיע.

המדינה השלישית אותה אנו בוחרים לציין היא אנגליה. אשר נחשבת למועדפת על משקיעי נדל"ן ישראלים רבים הודות לקרבתה היחסית לישראל ולמחירי הנכסים האטרקטיביים בהשוואה לארץ. אנגליה נחשבת למדינה בעלת כלכלה חזקה ויציבה. ערים כמו לונדון, שפילד, ליברפול, ניוקאסל ואחרות מושכות אליהן משקיעים רבים מכל רחבי העולם וכמובן שגם מישראל. לחצו לפרטים נוספים.

מדינה רביעית שכדאי לבחון לעומק היא רומניה, ואם ננסה להיות אפילו עוד יותר ספציפיים – העיר בוקרשט. לאחר שנים של ירידות מחירים משמעותיות שהחלו ב-2008 (המשבר הכלכלי) ונמשכו עד ל-2013, יצאה המדינה לדרך חדשה ובשנים האחרונות נרשמת עליית מחירים הדרגתית ויציבה בערים הגדולות ושיעורי תשואה גבוהים למשקיעים. בדקו פרויקטים ברומניה.

מדינה נוספת אשר הפכה לידע חם להשקעה ישראלית היא גרמניה. גרמניה ידועה בחוסן הכלכלי שלה וברמת החיים הגבוהה ממנה נהנים אזרחיה. גם בגרמניה תוכלו למצוא מגוון רחב של נכסים להשקעה במחירים נמוכים ממחירי הנדל"ן בישראל. שיטת המיסוי והחוק בתחום מעט מורכבת יותר, אך ייעוץ מחברה מתמחה בשילוב התשואה הגבוהה אותה הנכס עתיד להניב לכם, תפתור לכם את הדילמה "האם כדאי להשקיע?" ותהפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת.

השקעה משתלמת תוכלו למצוא גם בביתם של הסנגרייה והטאפאס – ספרד. מחירי הנדל"ן בספרד נמצאים במגמת ירידה מתמדת שהחלו בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 וקיבלו חיזוק בצורת משבר כלכלי מקומי איתו מתמודדת המדינה. על אף המשבר הכלכלי בספרד, ואולי דווקא בזכותו, ספרד הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדלן בשל המחירים הנמוכים לצד התאוששות הכלכלה המקומית.

המדינה שסוגרת את רשימת ההמלצות שלנו היא השכנה הים-תיכונית שלנו וביתם של האוזו והטברנה – יוון. יוון מורכבת מכ-3,000 איים ומספקת מגוון רחב של פוטנציאל השקעות נדל"ן. יוון מתמודדת בשנים האחרונות עם משבר כלכלי חריף אשר חתך את מחירי הנדל"ן והפך אותה למגנט למשקיעי נדלן. המדינה החלה להתאושש מהמשבר והצפי הכלכלי הוא צמיחה בשנים הקרובות בעיקר בשל הסיוע הכלכלי אותו קיבלה מחברותיה לגוש האירו וענף התיירות המשגשג במדינה.

לפניכם נתונים על 10 המדינות המומלצות ביותר להשקעה בחו"ל ב-2020 (עפ"י נדלן מאסטר)

המדינה	תשואה שנתית ממוצעת משכר דירה	שיעור מס בפועל על ההכנסה משכר דירה	דמי שכירות חודשיים ממוצעים ($)
פולין	11%-7%	8.5%	$600-900
גיאורגיה	10%-7%	5%	$550-800
אנגליה	10%-7%	9%	$1750-1850
קפריסין	10%-7%	0%	$960-1000
אוקראינה	10%-7%	18%	$500-900
רומניה	10%-7%	9.6%	$600-1000
יוון	8%-5%	7.5%	$1450-1550
גרמניה	9%-6%	2.71%	$1750-1850
ארצות הברית	10%-6%	משתנה בין מדינה למדינה	משתנה בין מדינה למדינה
הונגריה	8%-5%	13.5%	$1600-1800

פרויקטים מומלצים להשקעה ברחבי העולם

דירות להשקעה בסלוניקי שביוון בליווי מלא של קבוצת שובל יזמות

פרויקט Ursus Centralny בפולין של חברת רונסון – דירות להשקעה בוורשה

השקעה בנדל"ן בניו יורק בסכום של החל מ-200 אלף ש"ח עם ארלוזרוב גרופ

פרוייקט 4U בקייב – השקעה במתחם מגורים חדש בבירת אוקראינה

פרויקט Terrassa Batumi – דירות להשקעה בבטומי בקומפלקס מגורי נופש יוקרתי

דירות להשקעה בבוקרשט בפרויקט H Pipera Lake של קבוצת חג'ג'

מגוון דירות להשקעה בבודפשט בירת הונגריה במחירים אטרקטיביים

מה חשוב לבדוק לפני השקעה בחו"ל? מספר בדיקות שחשוב לבצע:

חושבים על קניית דירה במדינה שאינה ישראל וכבר שמתם עין על מספר דירות למכירה בחו"ל שנראות לכם אטרקטיביות? הנה מספר דברים שממש כדאי לבדוק לעומק לפני ביצוע עסקת נדל"ן מעבר לים, כדי למנוע מעצמכם טעויות נוראיות והפסד כספי.

* עם מי לעשות זאת – בישראל פועלים לא מעט יזמי נדל"ן וחברות/נציגויות אשר מציעים דירות בחו"ל ונכסים להשקעה. רכישה של נכס בסכום כה גבוה מחייבת בדיקת עומק מקיפה של הגורם דרכו אתם מבצעים זאת. ישנם גם אנשים אשר בוחרים להשקיע באופן עצמאי – זה בסדר גמור, אך אפשרות זו מיועדת בעיקר למשקיעים מעט יותר מנוסים בעלי ידע בתחום ופחות למשקיעים מתחילים.

* מיסוי – בכל מדינה שיטת המיסוי על נדל"ן מעט שונה, ולכן חשוב לבחון היטב את מדיניות המס במדינה בה אנו מעוניינים לקנות את הנכס. כמו כן, יש לבדוק את חוקי המיסוי בישראל על כספים שמתקבלים מאחזקת נכסים בחו"ל.

* ערבויות ובטחונות כספיים – יש לא מעט סיפורים על יזמים וחברות שעקצו משקיעים, במיוחד כאלה שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל. לפני שמעבירים כסף חשוב להבין בדיוק מהו הנתיב שהכסף צפוי לעשות ומהן הערבויות הניתנות לכן מהיזם/החברה. כדאי לוודא שבעסקה מעורב עורך דין מומחה, שהכסף שלכם מופקד בחשבון נאמנות וכי קיים סעיף בהסכם, אשר במידה והעסקה לא יוצאת לפועל מכל סיבה שהיא – כל הכסף מוחזר לכם.

* מיקום של הנכס אותו אתם קונים – לפני שמחליטים על הנכס המיועד יש לבדוק היטב אם מדובר במיקום אטרקטיבי ומבוקש. נכס במיקום מרכזי יהיה לרוב נכס אשר יהיה קל יותר למצוא לו שוכרים מאשר דירה במקום נידח. אל תקנו חתול בשק – השתמשו בכל הכלים העומדים לרשותכם על מנת לוודא כי אתם משקיעים בנכס בסביבה טובה ומבוקשת שיוכל להניב לכם תשואה נאה.

האפשרויות העומדות בפנינו הן כמעט בלתי מוגבלות וניתן כיום לרכוש נכס כמעט בכל מדינה בעולם, אך המדינות הטובות ביותר להשקעה יהיו אלה אשר עונות על 3 הקריטריונים הבאים:

– מדינה בה מטבע השקל חזק מול המטבע המקומי.

– מדינה בה מתקיים שילוב בין מחירים נמוכים בשוק הנדל"ן לבין ביקוש הולך וגדל ונתונים מאקרו-כלכליים המעידים על צמיחה יציבה.

– מדינה בה אין עודף רגולציה או מיסוי קיצוני על משקיעים זרים אשר מעוניינים לקנות נדל"ן בשוק המקומי.

* חקר שוק – חשוב לערוך מחקר מעמיק של שוק הנדל"ן והמצב הכלכלי במדינה בה אתם חושבים להשקיע. לבחון לעומק נתונים כמו: קצב עליות המחירים במדינה, תשואה ממוצעת על שכ"ד, אחוזי תפוסה של דירות באזורים ספציפיים וכמה זמן לוקח למכור נכס במיקום המדובר. כל אלה ייתנו לכם מושג ראשוני האם כדאי לקנות נדל"ן במדינה/בעיר/באזור הנ"ל או שאולי עדיף להמשיך בחיפושים.

* שירותי ניהול ואחזקה – ההמלצה שלנו היא להשקיע בפרויקט בו קיימים שירותי ניהול ואחזקה מלאים של הנכס. הדבר יסייע לחסוך לכם הרבה זמן, התעסקות מיותרת וכאב ראש וברוב המקרים שירותים אלה יהיו שווים כל שקל שמשלמים עבורם. שירותי ניהול של נכס יכללו בין השאר: אחריות על תחזוקת הנכס בשוטף ותקינותו, גביית שכ"ד במועד משוכרים קיימים ואיתור שוכרים חלופיים במידת הצורך.

מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל

יותר ויותר משקיעים ישראלים מחליטים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. הנתונים מעידים על מגמה הולכת וגדלה, אשר נכון לסוף שנת 2020 מתקרבת לסכום השקעה של 3 מיליארד דולר בשנה (מקור: בנק ישראל). אחד הקריטריונים החשובים ביותר בבחירת השקעה בחו"ל וכזה אשר עשוי להכריע בין הצלחה לכישלון, הוא שיעור המס.

בשורות הבאות נציג מידע קריטי עבור משקיעי נדלן פרטיים בחו"ל בנוגע למיסוי השקעותיהם. המדריך ייתן תשובות מפורטות לשאלות כמו כמה מס יש לשלם על דמי שכירות מנכס בחו"ל? כמה מיסים תשלמו אם תחליטו לממש את הנכס ולמכור? והאם חובה לשלם מס כפול, גם בישראל וגם במדינה בה השקעתם? – מוכנים? מתחילים…

* הנתונים בדף זה נכונים לגבי אדם המשקיע באופן פרטי בחו"ל, ולא באמצעות עסק או חברה בע"מ שבבעלותו.

#1 האם יש לשלם מס גם בישראל וגם במדינה הזרה בה אנו רוכשים נכס?

ככלל אצבע – יש לשלם מס גם בארץ וגם במדינה בה קניתם את הנכס, אבל (וזה אבל גדול וחשוב): התשובה המלאה לשאלה זו היא מעט יותר מורכבת מ"כן" או "לא" ותלויה בפרמטר אחד מרכזי: האם לישראל יש אמנת מס עם המדינה בה השקעתם. ישראל חתומה על אמנה למניעת כפל מס עם מדינות רבות בעולם, לפיה מי שקונה נכס באותה מדינה לא יצטרך לשלם מס כפול ויקבל זיכוי על המס ששילם בישראל. כלומר, במידה וקיימת אמנת מס בין ישראל לבין המדינה בה השקעתם תחויבו לשלם מס רק במדינה הזרה. חשוב לציין כי חובת הדיווח על ההשקעה היא בכל מקרה בשתי המדינות.

#2 מהו גובה מס הרכישה שיש לשלם בחו"ל?

כמעט בכל מדינה יש מס רכישה שצריך לשלם עבור הנכס שקניתם. בחלק מהמדינות מדובר במס פרוגרסיבי (הולך ועולה) של מדרגות לפי שווי הנכס, כמו בישראל, ובמדינות מסוימות מדובר בשיעור קבוע עבור כל סוג של נכס. מס הרכישה משתנה בין מדינה למדינה ולעיתים תלוי גם באם מדובר בדירה ראשונה או לא.

גובה מס הרכישה ברוב מדינות העולם ינוע בין 0% ל-12% (ראו טבלה עם מדינות נבחרות בהמשך הדף).

#3 מהו גובה המס על הכנסה משכירות (שכ"ד) של נכס בחו"ל ולאיזו מדינה משולם?

כמו שציינו קודם לכן, מס על הכנסה משכירות בחו"ל משולם קודם כל במדינה בה נמצא הנכס ורק לאחר מכן בישראל.

שיעור המס שאותו יהיה עליכם לשלם ישתנה בהתאם למדינה הספציפית בה תבחרו להשקיע. לאחר שתסדירו את עניינים מול הרשויות המתאימות במדינה הזרה יהיה עליכם לשלם מס גם בישראל, אך כאמור, במדינה וקיימת אמנת מס בין ישראל לבין המדינה בה רכשתם את הנכס תוכלו לקבל זיכוי מלא על המס ששילמתם באותה מדינה והוא יקוזז לכם מתשלום המס בישראל.

ברוב המדינות מדובר במס בשיעור של 2%-20%.

לעיונכם, טבלה המפרטת את גובה מס הרכישה והמס על הכנסה משכירות במדינות נבחרות:

המדינה	גובה מס רכישה (נכס)	גובה מס על הכנסה משכירות
ארה"ב	משתנה בהתאם למדינה הספציפית: בדרך כלל בין 0% ל-4%	30%
גיאורגיה	מס מדרגות של בין 0% ל-1% לפי שווי הנכס	20%
רומניה	3%-1%	9.6%
אוקראינה	1%	18%
אנגליה	מס רכישה על דירה ראשונה באנגליה הינו לפי המדרגות הבאות: 0% עד לסכום £125,000 2% בין £125,001 ל-£250,000 5% בין £250,001 ל-£925,0000 10% בין £925,001 ל-£1,500,000 ו-12% על הסכום שמעל ל-£1,500,000	20%-9% (תלוי במאפייני הרוכש וניתן לקבל הקלות)
פולין	0% ברכישת דירה חדשה מקבלן ו-2% ברכישת דירות יד שניה	מס פרוגרסבי - החל מ-8.5%
קפריסין	3%	מס פרוגרסיבי לפי מדרגות בין 0% ל-35%
יוון	13%-8%	7.5%
הונגריה	4%	13.5%
ספרד	11%-6%	19%
גרמניה	5%-3.5%	2.71%

#4 האם צריך לשלם מס על מכירת נכס בחו"ל?

בישראל, כאשר מוכרים נכס יש חבות תשלום מס שבח. בחו"ל לא קיים מנגנון מס שבח, אלא מדובר במס על רווחי הון. גובה המס על רווחי הון שונה בין מדינה למדינה, וחלק מהמדינות אף עושות בידול בין המס שצריך לשלם אזרח המדינה על מכירת נכס לבין המס שמחויב לשלם משקיע זר שאינו אזרח המדינה.

ככלל: יהיה עליכם לשלם ראשית את המס במדינה שבה רכשתם את הנכס ובהמשך להוסיף עליו סכום נוסף בישראל, במידה ושיעור המס בישראל גבוה יותר מאשר במדינה הזרה.

מס על רווחי הון בישראל עומד כיום על 25% מהרווח הריאלי שהתקבל כתוצאה ממכירת הנכס.

מגמת מחירי הנדל"ן בחו"ל במדינות נבחרות ב-10 השנים האחרונות

בכדי לספק לכם תמונה רחבה ומלאה ככל הניתן, ריכזנו עבורכם את מגמת הנדל"ן בעשור האחרון בכמה מדינות מומלצות להשקעה. כאן תוכלו גם למצוא את אחוזי התשואה הצפויים לכם בכל אחת מהמדינות שנציג לצד השוואה לאחוזי התשואה הצפויים בישראל.

פולין:

המצב בפולין מציג תמונה מעניינת של מדינה שיש לה נתוני עלייה מרשימים בכלכלה המקומית לצד שוק נדל"ן מנומנם. רוב הדירות בפולין (כ-70%) נבנו עד סוף שנות ה-80 של המאה ה-20, למעשה שוק הנדל"ן הפולני היה רדום במשך לא מעט שנים עקב ביקוש נמוך לרכישת דירות. לפני קצת למעלה מעשור מצב זה קיבל זריקת עידוד נמרצת כאשר המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 הכה בפולין וזעזע את הכלכלה המקומית משנת 2009 עד שנת 2015 נרשמה ירידת מחירים קבועה בשוק הנדל"ן הפולני, אך בשנים האחרונות החלה ממשלת פולין לעודד את אזרחיה לרכוש דירות בעזרת תכניות ייעודיות אשר הקלו את תנאי המשכנתאות והשוק החל לרשום התעוררות זהירה.

פולין היום היא המטאפורה המושלמת לברזל חם – מחירים נמוכים, כלכלה מתחזקת והתעוררות בכל הנוגע לתחום הנדל"ן, מה שבסיכוי גבוה יוביל לכך שהמחירים הנמוכים לא יישארו איתנו לתקופה ארוכה.

בהקשר של פולין חשוב לציין כי בין פולין לישראל יש הסכם מיסוי אשר חוסך מאזרחי ישראל המשקיעים בפולין תשלום מס כפול. היה והחלטתם להשקיע בנדל"ן פולני, התשואה הצפויה על דירה להשקעה באחת הערים המרכזיות בפולין נעה בין 6 ל-10 אחוזים בשנה. לשם השוואה, השקעה בדירה בישראל תניב לכם תשואה של בין 3 ל-5.5 אחוזים לשנה, כאשר את הגבול העליון של טווח זה סביר להניח שתשיגו רק במקרים נדירים, כמו אם תשקיעו בדירה במרכז תל אביב.

ארצות הברית:

בשנת 2008 התעוררה ארצות הברית למציאות קשה אחרי שמשבר המשכנתאות הכה בפניה וריסק את הכלכלה האמריקאית ביחד עם כלכלות של מדינות רבות אחרות בעולם. הממשלה האמריקאית עודדה אזרחים רבים לרכוש דירות על ידי הורדת הבקרה והפיקוח על משכנתאות לרמה אפסית כמעט, מה שהוביל אמריקאים רבים לרכוש נכסים מבלי לדעת אם יוכלו לעמוד בהחזרים.

המשבר גרר תגובת שרשרת אכזרית של בנקים רבים שהפכו להיות בעלים של נכסים מעוקלים אשר אין להם שום ביקוש. בנקים אמריקאים פשטו רגל ומחירי הנדל"ן צנחו בצורה דרמטית עקב היצע רב וביקוש נמוך במיוחד.

המשבר הזה היווה למעשה את אקורד הפתיחה של המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008. ארה"ב נמצאת במגמת התאוששות מאז אותו משבר, שכללה גם חקיקה נוקשה בתחום לקיחת המשכנתאות, אך המחירים הנמוכים שנוצרו עקב המשבר מושכים משקיעים רבים מהעולם מהסיבה הפשוטה: אמריקאים אמנם לא יכולים או לא מעוניינים לרכוש בתים, אך הם עדיין צריכים מקום לגור בו, בשכירות. אם אתם תוהים מה יצא לכם מהשקעה בנדל"ן אמריקאי, אז התשובה לכך בקרוב המקרים היא תשואה ממוצעת של למעלה מ-7% לשנה.

יוון:

המדינה הים-תיכונית הפסטורלית מציגה תמונה די מרעישה בתחום הנדל"ן בעיקר בשל המשבר הקשה ממנו היא סובלת. יוון סובלת לא מעט שנים ממשבר כלכלי קשה לצד הצפה מתמדת של מהגרים, מצב זה הוביל לפגיעה במחירי הנדל"ן אשר צנחו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.

לפני כשנה האיחוד האירופי חתם עם יוון על חבילת הצלה משמעותית אשר סיפקה לה מרווח נשימה והמדינה רושמת התייצבות כלכלית מאז. אולם מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים בצורה משמעותית ומהווים פוטנציאל אדיר להשקעה, גם בשל התיירות הענפה ממנה נהנית יוון.

בדומה לפולין, גם ליוון יש הסכם עם ממשלת ישראל אשר מגן על משקיעים ומונע מהם תשלום מס כפול. באשר לתשואה מנדל"ן יווני, אתם ודאי תשמחו לגלות שאמנם המחירים נמוכים אך התשואה גבוהה והשקעה חכמה תוכל להניב לכם תשואה של 6%-10% על נדל"ן למגורים וכ-10% תשואה שנתית ומעלה על נדל"ן מסחרי במדינה.

לסיכום, משקיעי נדל"ן רבים חוששים מביצוע השקעות נדלן בחו"ל, ובמקרים רבים לא בצדק. במרבית המקרים מדובר בהזדמנויות השקעה טובות הרבה יותר מהשקעה בנדל"ן בישראל, אך אותו החשש גורם לנו לוותר עליהן, וחבל.