במצב הנוכחי של שוק ההשקעות המקומי כל פעוט יכול לדקלם לכם בביטחון מלא כי אם יש לכם כסף ששוכב בבנק כדאי מאוד שתזיזו אותו אל עבר השקעה בנדל"ן. מדוע? משום שהבנקים מציעים לכם על הכסף שלכם ריביות נמוכות מאד (שלא לומר אפסיות) והסיכונים שמייצרים שווקי ההון, האג"ח, המניות והבורסה לעיתים לא שווים את הניסיון, במיוחד כאשר יש אלטרנטיבות מצוינות ומסוכנות הרבה פחות להשקעה בתחום הנדל"ן, בין אם בישראל ובין אם ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל.
אז הכל ורוד וכדאי לרוץ להשקיע בנדל"ן נכון? לא בדיוק. לאחר שישראלים רבים הבינו כי אם הם רוצים להשקיע את הכסף שלהם ולראות תשואה כדאי להם להשקיע אותו בנדל"ן, השוק הוצף בביקוש. הביקוש הגבוה יצר בועה נדל"נית וכרגע אף אחד לא באמת יודע מה יהיה עתידה.
בינתיים מחירי הנדל"ן בישראל האמירו לסכומים כמעט בדיוניים, אך למזלנו הרב, אנחנו חיים במאה ה-21 בעידן בו העולם כולו הצטמק לכדי כפר גלובלי קטנטן, מה שמאפשר לכל אזרח ישראלי להשקיע בנדל"ן בחו"ל כמעט מבלי להזיז את עצמו מהכיסא.
יותר ויותר ישראלים מגלים עניין בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, מתוך הבנה כי השקעות אלו יכולות להניב להם תשואה גבוהה יותר ובמחירים נמוכים יותר מאלה הקיימים בשוק הישראלי המקומי.
אם גם אתם מעוניינים לגרום לכסף שלכם למצות את מלוא הפוטנציאל שלו ושוקלים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל, הגעתם למקום הנכון. מיד נביא בפניכם מיפוי של מדינות מומלצות להשקעה בנדל"ן, מגמת מחירי נדל"ן במדינות נבחרות, מידע על שיעור התשואה הצפויים לכם מנדל"ן להשקעה בחו"ל לעומת השקעה בנדל"ן ישראלי וכמובן תמונה מלאה של היתרונות בהשקעה מסוג זה.
השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים:
לפני הכל, חשוב לדעת מהם היתרונות הגלומים בתהליך מסוג זה. קניית נדל"ן בחו"ל לצורכי השקעה תדרוש מכם התעסקות בירוקרטית, אך אחרי שתקראו את היתרונות ואת יתר המידע שיוצג כאן, תבינו שזוהי התעסקות בירוקרטית שעשויה להיות שווה את ההשקעה והזמן שלכם.
היתרון הראשון הוא המחיר, מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים להחריד בעת הנוכחית, זה לא סוד, לעומתם יש לא מעט מקומות בעולם שבמחיר חצי דירה במרכז תל אביב או במחיר של דירה שלמה בפריפריה תוכלו להשקיע ביותר מנכס אחד ועוד לצאת עם עודף.
מצב זה מעניק לכם יתרון נוסף המגיע בדמות היכולת לפזר השקעות. היתרון השני הוא התשואה על הכסף שנכס בחו"ל צפוי להניב לכם. למעשה, התשואה המקסימלית אליה תוכלו להגיע מהשקעה בישראל נמוכה ברוב המקרים מקו המינימום של התשואה על השקעות נדלן בחו"ל.
יתרונות נוספים להשקעות נדל"ן בחו"ל מצויים בגמישות של היצע הנכסים ושל סוג ההשקעה – תוכלו לבחור אם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח קצר, לטווח ארוך, כחלק מקבוצת רכישה ועוד.
כמו כן, השקעה בחו"ל מגיעה לעיתים עם יתרונות מיסוי, במידה וקיים הסכם מס בין ישראל למדינה בה תשקיעו אשר מגן על המשקיע מתשלומי מס גבוהים. כיום ישנם חוקי מיסוי ידידותיים למשקיע הישראלי הנהוגים בלא מעט מדינות. מיד נראה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול.
איפה כדאי להשקיע בחו"ל? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל – שנת 2018
המדינה הראשונה ברשימה שלנו היא, איך לא, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות הלא היא ארצות הברית. ארה"ב מציעה למשקיע הפוטנציאלי היצע רחב של נכסים מניבים ואפיקי השקעה. המחירים בארה"ב של נדל"ן להשקעה נמוכים נכון להיום משמעותית מהמחירים בישראל על נכסים דומים ולכן היא מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים. באשר לשיטת המס הנהוגה בארה"ב, היא משתנה ממדינה למדינה (state) ומצריכה סקר שוק מקדים לבחינת יעד פוטנציאלי. מוזמנים לפנות אלינו לקבלת מידע נרחב יותר בנושא.
עוד מדינה שכדאי להתמקד בה היא פולין. המדינה ספגה ירידת מחירים בשל המשבר העולמי ונגררה למשבר כלכלי פנימי לא פשוט. עם זאת, פולין הפכה בשנים האחרונות לכוכב עולה בשמי השקעות הנדל"ן בחו"ל בפרט ובאירופה בכלל, בעיקר הודות לשילוב המנצח של מחירים נמוכים, כלכלה משגשגת ושיטת מיסוי ידידותית למשקיע.
המדינה השלישית אותה אנו בוחרים לציין היא אוקראינה. אוקראינה אשר יצאה לעצמאות רק בשנת 1991 ממשיכה להתפתח בקצב מהיר, בעיקר בכל הקשור להשקעות זרות במדינה ובפרט השקעות נדל"ן. במדינה קיים נכון להיום עודף ביקוש לדירות הן מצד תושבים מקומיים והן מצד תיירים ומבקרים, והדבר גורם למחירי הדירות לטפס אט אט למעלה.
מדינה נוספת אשר הפכה לידע חם להשקעה ישראלית היא גרמניה. גרמניה ידועה בחוסן הכלכלי שלה וברמת החיים הגבוהה ממנה נהנים אזרחיה. גם בגרמניה תוכלו למצוא מגוון רחב של נכסים להשקעה במחירים נמוכים ממחירי הנדל"ן בישראל. שיטת המיסוי והחוק בתחום מעט מורכבת יותר, אך ייעוץ מחברה מתמחה בשילוב התשואה הגבוהה אותה הנכס עתיד להניב לכם, תפתור לכם את הדילמה "האם כדאי להשקיע?" ותהפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת.
השקעה משתלמת תוכלו למצוא גם בביתם של הסנגרייה והטאפאס – ספרד. מחירי הנדל"ן בספרד נמצאים במגמת ירידה מתמדת שהחלו בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 וקיבלו חיזוק בצורת משבר כלכלי מקומי איתו מתמודדת המדינה. על אף המשבר הכלכלי בספרד, ואולי דווקא בזכותו, ספרד הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדלן בשל המחירים הנמוכים לצד התאוששות הכלכלה המקומית.
המדינה שסוגרת את רשימת ההמלצות שלנו היא השכנה הים-תיכונית שלנו וביתם של האוזו והטברנה – יוון. יוון מורכבת מכ-3,000 איים ומספקת מגוון רחב של פוטנציאל השקעות נדל"ן. יוון מתמודדת בשנים האחרונות עם משבר כלכלי חריף אשר חתך את מחירי הנדל"ן והפך אותה למגנט למשקיעי נדלן בחו"ל. המדינה החלה להתאושש מהמשבר והצפי הכלכלי הוא צמיחה בשנים הקרובות בעיקר בשל הסיוע הכלכלי אותו קיבלה מחברותיה לגוש האירו וענף התיירות המשגשג במדינה.
מגמת מחירי הנדל"ן בחו"ל במדינות נבחרות ב-10 השנים האחרונות
בכדי לספק לכם תמונה רחבה ומלאה ככל הניתן, ריכזנו עבורכם את מגמת הנדל"ן בעשור האחרון בכמה מדינות מומלצות להשקעה. כאן תוכלו גם למצוא את אחוזי התשואה הצפויים לכם בכל אחת מהמדינות שנציג לצד השוואה לאחוזי התשואה הצפויים בישראל.
פולין:
המצב בפולין מציג תמונה מעניינת של מדינה שיש לה נתוני עלייה מרשימים בכלכלה המקומית לצד שוק נדל"ן מנומנם. רוב הדירות בפולין (כ-70%) נבנו עד סוף שנות ה-80 של המאה ה-20, למעשה שוק הנדל"ן הפולני היה רדום במשך לא מעט שנים עקב ביקוש נמוך לרכישת דירות. לפני מספר שנים מצב זה קיבל זריקת עידוד נמרצת כאשר המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 הכה בפולין וזעזע את הכלכלה המקומית משנת 2009 עד שנת 2014 נרשמה ירידת מחירים קבועה בשוק הנדל"ן הפולני, אך בשנתיים האחרונות החלה ממשלת פולין לעודד את אזרחיה לרכוש דירות בעזרת תכניות ייעודיות אשר הקלו את תנאי המשכנתאות והשוק החל לרשום התעוררות זהירה.
פולין היום היא המטאפורה המושלמת לברזל חם – מחירים נמוכים, כלכלה מתחזקת והתעוררות בכל הנוגע לתחום הנדל"ן, מה שבסיכוי גבוה יוביל לכך שהמחירים הנמוכים לא יישארו איתנו לתקופה ארוכה.
בהקשר של פולין חשוב לציין כי בין פולין לישראל יש הסכם מיסוי אשר חוסך מאזרחי ישראל המשקיעים בפולין תשלום מס כפול. היה והחלטתם להשקיע בנדל"ן פולני, דעו כי התשואה הצפויה על דירה להשקעה באחת הערים המרכזיות בפולין נעה בין 6 ל-9 אחוזים. לשם השוואה, השקעה בדירה בישראל תניב לכם תשואה של בין 3 ל-5.5 אחוזים לשנה, כאשר את הגבול העליון של טווח זה סביר להניח שתשיגו רק במקרים נדירים, כמו אם תשקיעו בדירה במרכז תל אביב.
ארצות הברית:
בשנת 2008 התעוררה ארצות הברית למציאות קשה אחרי שמשבר המשכנתאות הכה בפניה וריסק את הכלכלה האמריקאית ביחד עם כלכלות של מדינות רבות אחרות בעולם. הממשלה האמריקאית עודדה אזרחים רבים לרכוש דירות על ידי הורדת הבקרה והפיקוח על משכנתאות לרמה אפסית כמעט, מה שהוביל אמריקאים רבים לרכוש נכסים מבלי לדעת אם יוכלו לעמוד בהחזרים.
המשבר גרר תגובת שרשרת אכזרית של בנקים רבים שהפכו להיות בעלים של נכסים מעוקלים אשר אין להם שום ביקוש. בנקים אמריקאים פשטו רגל ומחירי הנדל"ן צנחו בצורה דרמטית עקב היצע רב וביקוש נמוך במיוחד.
המשבר הזה היווה למעשה את אקורד הפתיחה של המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008. ארה"ב נמצאת במגמת התאוששות מאז אותו משבר, שכללה גם חקיקה נוקשה בתחום לקיחת המשכנתאות, אך המחירים הנמוכים שנוצרו עקב המשבר מושכים משקיעים רבים מהעולם מהסיבה הפשוטה: אמריקאים אמנם לא יכולים או לא מעוניינים לרכוש בתים, אך הם עדיין צריכים מקום לגור בו, בשכירות. אם אתם תוהים מה יצא לכם מהשקעה בנדל"ן אמריקאי, אז התשובה לכך בקרוב המקרים היא תשואה ממוצעת של למעלה מ-7% לשנה.
יוון:
המדינה הים-תיכונית הפסטורלית מציגה תמונה די מרעישה בתחום הנדל"ן בעיקר בשל המשבר הקשה ממנו היא סובלת. יוון סובלת לא מעט שנים ממשבר כלכלי קשה לצד הצפה מתמדת של מהגרים, מצב זה הוביל לפגיעה במחירי הנדל"ן אשר צנחו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.
לפני כשנה האיחוד האירופי חתם עם יוון על חבילת הצלה משמעותית אשר סיפקה לה מרווח נשימה והמדינה רושמת התייצבות כלכלית מאז. אולם מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים בצורה משמעותית ומהווים פוטנציאל אדיר להשקעה, גם בשל התיירות הענפה ממנה נהנית יוון.
בדומה לפולין, גם ליוון יש הסכם עם ממשלת ישראל אשר מגן על משקיעים ומונע מהם תשלום מס כפול. באשר לתשואה מנדל"ן יווני, אתם ודאי תשמחו לגלות שאמנם המחירים נמוכים אך התשואה גבוהה והשקעה חכמה תוכל להניב לכם תשואה של 6%-10% על נדל"ן למגורים וכ-10% תשואה שנתית ומעלה על נדל"ן מסחרי במדינה.
מה חשוב לבדוק לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל? מספר בדיקות שחשוב לבצע:
- עם מי לעשות זאת – בישראל פועלים לא מעט יזמי נדל"ן וחברות/נציגויות אשר מציעים דירות ונכסים להשקעה בחו"ל. רכישה של נכס בסכום כה גבוה מחייבת בדיקת עומק מקיפה של הגורם דרכו אתם מבצעים זאת. ישנם גם אנשים אשר בוחרים להשקיע באופן עצמאי – זה בסדר גמור, אך אפשרות זו מיועדת בעיקר למשקיעים מעט יותר מנוסים בעלי ידע בתחום ופחות למשקיעים מתחילים.
- מיסוי – בכל מדינה שיטת המיסוי על נדל"ן מעט שונה, ולכן חשוב לבחון היטב את מדיניות המס במדינה בה אנו מעוניינים לקנות את הנכס. כמו כן, יש לבדוק את חוקי המיסוי בישראל על כספים שמתקבלים מאחזקת נכס בחו"ל.
- ערבויות ובטחונות כספיים – יש לא מעט סיפורים על יזמים וחברות שעקצו משקיעים, במיוחד כאלה שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל. לפני שמעבירים כסף חשוב להבין בדיוק מהו הנתיב שהכסף צפוי לעשות ומהן הערבויות הניתנות לכן מהיזם/החברה. כדאי לוודא שבעסקה מעורב עורך דין מומחה, שהכסף שלכם מופקד בחשבון נאמנות וכי קיים סעיף בהסכם, אשר במידה והעסקה לא יוצאת לפועל מכל סיבה שהיא – כל הכסף מוחזר לכם.
- מיקום של הנכס אותו אתם קונים – לפני שמחליטים על הנכס המיועד יש לבדוק היטב אם מדובר במיקום אטרקטיבי ומבוקש. נכס במיקום מרכזי יהיה לרוב נכס אשר יהיה קל יותר למצוא לו שוכרים מאשר דירה במקום נידח. אל תקנו חתול בשק – השתמשו בכל הכלים העומדים לרשותכם על מנת לוודא כי אתם משקיעים בנכס בסביבה טובה ומבוקשת שיוכל להניב לכם תשואה נאה.
לסיכום, משקיעי נדל"ן רבים חוששים מביצוע השקעות נדלן בחו"ל, ובמקרים רבים לא בצדק. במרבית המקרים מדובר בהזדמנויות השקעה טובות הרבה יותר מהשקעה בנדל"ן בישראל, אך אותו החשש גורם לנו לוותר עליהן, וחבל.
