חושבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? מצוין. בשורות הבאות אנחנו מסבירים לפרטי פרטים מהם שלבי התהליך, מאיפה מתחילים ואיך תוכלו גם אתם לרכוש נכס להשקעה בחו"ל בצורה מושכלת ונבונה.
אך ראשית, האם בכלל נדל"ן הוא אפיק ההשקעה הנכון עבורכם בעת הנוכחית? במצב הנוכחי של השווקים הפיננסיים המקומיים והיצע ההשקעות העומד בפני בעלי ממון, כמעט כל אדם שמבין בתחום ימליץ לכם לקחת את הכסף ששוכב לכם בבנק וצובר אבק, ולבצע באמצעותו השקעה בנדל"ן.
מדוע? משום שהבנקים מציעים לכם על הכסף שלכם ריביות נמוכות מאד (שלא לומר אפסיות) והסיכונים שמייצרים שווקי ההון, האג"ח, המניות והבורסה לעיתים לא שווים את הניסיון, במיוחד כאשר יש אלטרנטיבות מצוינות ומסוכנות הרבה פחות (כן, גם בתקופת הקורונה) להשקעה בתחום הנדל"ן, בין אם בישראל ובין אם ע"י ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל.
אלה הנושאים שניגע בהם במדריך זה:
* האם זהו הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
* השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים
* איפה כדאי להשקיע? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל בשנת 2022
* ריכוז של פרויקטים להשקעה בחו"ל במדינות נבחרות
* השינוי במחירי הדירות במדינות נבחרות בחו"ל על פני זמן
* מה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים בחו"ל – בדיקות שכדאי לבצע
* מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל – כמה מס תצטרכו לשלם?
* השפעת מגפת הקורונה על מחירי הנדל"ן במדינות העולם
האם זהו הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
אז הכל ורוד וכדאי לרוץ להשקיע בנדל"ן בחו"ל נכון? לא בדיוק. לאחר שישראלים רבים הבינו שאם הם רוצים להשקיע את הכסף שלהם ולראות תשואה כדאי להם להשקיע אותו בנדל"ן, השוק המקומי הוצף בביקוש. הביקוש הגבוה יצר בועה נדל"נית וכרגע אף אחד לא באמת יודע מה יהיה עתידה.
הבועה הובילה לכך שמחירי הנדל"ן בישראל האמירו לסכומים כמעט בדיוניים וכיום קניית דירה בישראל (בוודאי ובוודאי דירה להשקעה) אינה אפשרית עבור חלקים גדולים מהציבור. למזלנו הרב, אנחנו חיים במאה ה-21 בעידן בו העולם כולו הצטמק לכדי כפר גלובלי קטנטן, מה שמאפשר לכל אזרח ישראלי להשקיע מעבר לים כמעט מבלי להזיז את עצמו מהכיסא.
יותר ויותר ישראלים מגלים עניין בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, מתוך הבנה כי השקעות אלו יכולות להניב להם תשואה גבוהה יותר ובמחירים נמוכים יותר מאלה הקיימים בשוק הישראלי המקומי.
אם גם אתם מעוניינים לגרום לכסף שלכם למצות את מלוא הפוטנציאל שלו ושוקלים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל או נכס מניב, הגעתם למקום הנכון.
מיד נציג בפניכם מיפוי של מדינות מומלצות להשקעה בנדל"ן לשנת 2022, מגמת מחירי נדל"ן במדינות נבחרות, מידע על שיעורי התשואה הצפויים לכם מנדל"ן להשקעה במדינות זרות לעומת השקעה בנדל"ן ישראלי, מיסוי על השקעה במדינה זרה, דברים שחשוב לבדוק לפני שקונים נכס בחו"ל וכמובן תמונה מלאה של היתרונות והחסרונות בהשקעה מסוג זה.
אם כבר הספקתם לצבור ידע בתחום ואתם מעדיפים לדלג ישירות לצפייה בפרויקטים מומלצים להשקעה בחו"ל – לחצו כאן.
השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים:
לפני הכל, חשוב להבין מהם היתרונות הגלומים בתהליך מסוג זה. קניית נדל"ן בחו"ל לצורכי השקעה ברוב המקרים תדרוש מכם התעסקות בירוקרטית כלשהי (או תשלום לגורם שיעשה זאת במקומכם), אך אחרי שתקראו את היתרונות ואת יתר המידע שיוצג כאן, תבינו שזוהי התעסקות בירוקרטית שעשויה להיות שווה את ההשקעה והזמן שלכם.
היתרון הראשון הוא המחיר – מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים להחריד בעת הנוכחית, זה לא סוד. לעומתם יש לא מעט מקומות בעולם שבמחיר חצי דירה במרכז תל אביב או במחיר של דירה שלמה בפריפריה תוכלו להשקיע ביותר מנכס אחד ועוד לצאת עם עודף.
מצב זה מעניק לכם יתרון נוסף המגיע בדמות היכולת לפזר השקעות. היתרון השני הוא התשואה על הכסף שנכס בחו"ל צפוי להניב לכם. למעשה, התשואה המקסימלית אליה תוכלו להגיע מהשקעה בישראל נמוכה ברוב המקרים מסף המינימום של התשואה על השקעות נדלן בחו"ל.
לדוגמא: דירות בחו"ל במדינה כמו אוקראינה, פולין, גיאורגיה או רומניה, אשר עולות בממוצע בסביבות 70,000-150,000 אירו בלבד עשויות להניב תשואה דו-ספרתית בשנה, בעוד שהתשואה על דירה שעלותה בין מיליון וחצי ל-2 מיליון וחצי שקלים כאן בישראל קרוב לוודאי תהיה נמוכה בהרבה ותעמוד על בין 3% ל-5%.
יתרונות נוספים להשקעה בחו"ל הם גמישות של היצע הנכסים ושל סוג ההשקעה – תוכלו לבחור אם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח קצר, לטווח ארוך, כחלק מקבוצת רכישה ועוד.
כמו כן, השקעה מסוג זה מגיעה לעיתים עם יתרונות מיסוי משמעותיים, ובמקרים מסוימים אף קיים הסכם מס בין ישראל לבין המדינה בה תשקיעו, אשר מגן על המשקיע הישראלי מתשלום מס כפול. כיום ישנם חוקי מיסוי ידידותיים למשקיע הישראלי הנהוגים בלא מעט מדינות. מיד נראה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול.
איפה כדאי להשקיע בחו"ל? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל – שנת 2022
המדינה הראשונה ברשימה שלנו היא, איך לא, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות הלא היא ארצות הברית. ארה"ב מציעה למשקיע הפוטנציאלי היצע רחב של נכסים מניבים ואפיקי השקעה. המחירים של נדל"ן להשקעה בארה"ב נמוכים נכון להיום משמעותית מהמחירים של נכסים בעלי מאפיינים דומים בישראל, ולכן היא מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים. באשר לשיטת המס הנהוגה בארה"ב, היא משתנה ממדינה למדינה (state) ומצריכה סקר שוק מקדים לבחינת יעד פוטנציאלי. למדריך מורחב למשקיעי נדלן בארה"ב.
עוד מדינה שכדאי להתמקד בה היא פולין. המדינה חוותה לפני כעשור ירידת מחירים מורגשת בשל המשבר העולמי ונגררה למשבר כלכלי פנימי לא פשוט. עם זאת, פולין הפכה בשנים האחרונות לכוכב עולה בשמי השקעות הנדל"ן בחו"ל בפרט ובאירופה בכלל, בעיקר הודות לשילוב המנצח של מחירים נמוכים, כלכלה משגשגת ושיטת מיסוי ידידותית למשקיע.
המדינה השלישית אותה אנו בוחרים לציין היא קפריסין. אשר נחשבת למועדפת על משקיעי נדל"ן ישראלים רבים הודות לקרבתה הפיזית לישראל ולמחירי הנכסים האטרקטיביים מאד בהשוואה לארץ. קפריסין נחשבת כיום למדינה בעלת כלכלה חזקה ויציבה. ערים כמו לרנקה, לימסול, ניקוסיה ואחרות מושכות אליהן משקיעים רבים מכל רחבי העולם וכמובן שגם מישראל. לחצו לפרטים נוספים.
מדינה רביעית שכדאי לבחון לעומק היא רומניה, ואם ננסה להיות אפילו עוד יותר ספציפיים – העיר בוקרשט. לאחר שנים של ירידות מחירים משמעותיות שהחלו ב-2008 (המשבר הכלכלי) ונמשכו עד ל-2013, יצאה המדינה לדרך חדשה ובשנים האחרונות נרשמת עליית מחירים הדרגתית ויציבה בערים הגדולות ושיעורי תשואה גבוהים למשקיעים. בדקו פרויקטים ברומניה.
המדינה החמישית שכדאי לשים אליה לב היא אוקראינה – המדינה המזרח אירופאית מציעה מגוון הזדמנויות השקעה בסכומים נמוכים (מאד). בעיר הבירה קייב למשל ניתן למצוא נכסים להשקעה במחיר של פחות מ-200 אלף ש"ח, כלומר בסכום שקטן ממחיר של קרקע חקלאית כאן אצלנו בישראל. אמנם נכון לתחילת 2022 המצב במדינה מאד לא ברור בעקבות הפלישה הרוסית אליה והמלחמה המתנהלת, אך ההערכות הן שכשיחלוף האיום הרוסי תחזור המדינה להיות יעד השקעה פופולרי בקרב משקיעים ישראלים.
הבאה בתור היא, איך לא, גיאורגיה. שכנתה של אוקראינה ממזרח חווה בשנים האחרונות פריחה מחודשת שמתבטאת בזרימת כספי משקיעים מכל רחבי העולם. מחירי הנדל"ן במדינה בערים פופולריות כמו בטומי וטביליסי הם מהנמוכים בעולם ורושמים עליה הדרגתית כבר מספר שנים. עוד מידע כאן.
מדינה נוספת אשר הפכה לידע חם להשקעה ישראלית היא גרמניה. גרמניה ידועה בחוסן הכלכלי שלה וברמת החיים הגבוהה ממנה נהנים אזרחיה. גם בגרמניה תוכלו למצוא מגוון רחב של נכסים להשקעה במחירים נמוכים ממחירי הנדל"ן בישראל. שיטת המיסוי והחוק בתחום מעט מורכבת יותר, אך ייעוץ מחברה מתמחה בשילוב התשואה הגבוהה אותה הנכס עתיד להניב לכם, תפתור לכם את הדילמה "האם כדאי להשקיע?" ותהפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת.
השקעה משתלמת תוכלו למצוא גם בביתם של הסנגרייה והטאפאס – ספרד. מחירי הנדל"ן בספרד נמצאים במגמת ירידה מתמדת שהחלו בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 וקיבלו חיזוק בצורת משבר כלכלי מקומי איתו מתמודדת המדינה. על אף המשבר הכלכלי בספרד, ואולי דווקא בזכותו, ספרד הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדלן בשל המחירים הנמוכים לצד התאוששות הכלכלה המקומית.
המדינה שסוגרת את רשימת ההמלצות שלנו היא השכנה הים-תיכונית שלנו וביתם של האוזו והטברנה – יוון. יוון מורכבת מכ-3,000 איים ומספקת מגוון רחב של פוטנציאל השקעות נדל"ן. יוון מתמודדת בשנים האחרונות עם משבר כלכלי חריף אשר חתך את מחירי הנדל"ן והפך אותה למגנט למשקיעי נדלן. המדינה החלה להתאושש מהמשבר והצפי הכלכלי הוא צמיחה בשנים הקרובות בעיקר בשל הסיוע הכלכלי אותו קיבלה מחברותיה לגוש האירו וענף התיירות המשגשג במדינה.
לפניכם נתונים על 10 המדינות המומלצות ביותר להשקעה בחו"ל ב-2022 (עפ"י נדלן מאסטר)
| המדינה | תשואה שנתית ממוצעת משכר דירה | שיעור מס בפועל על ההכנסה משכר דירה | דמי שכירות חודשיים ממוצעים ($) |
|---|---|---|---|
| פולין | 11% - 7% | 8.5% | $600-900 |
| ארצות הברית | 11% - 7% | משתנה בין מדינה למדינה | $1350-1650 |
| גיאורגיה | 11% - 7% | 5% | $550-800 |
| אנגליה | 10% - 7% | 9% | $1750-1850 |
| קפריסין | 10% - 7% | 0% | $960-1000 |
| אוקראינה | 10% - 7% | 18% | $500-900 |
| רומניה | 10% - 7% | 9.6% | $600-1000 |
| יוון | 8% - 5% | 7.5% | $1450-1550 |
| גרמניה | 9% - 6% | 2.71% | $1750-1850 |
| הונגריה | 8% - 5% | 13.5% | $1600-1800 |
