כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים בספרד?
משקיע אשר מעוניין לרכוש נדל"ן בספרד של נכס יד שנייה, ישלם מס רכישה שנע בין 7% ל- 10% – תלוי באזור בו ממוקם הנכס. מס זה מכונה בספרד "מס ההעברה". מס רכישת נדל"ן בברצלונה עומד על 10% ומס רכישת נדל"ן במדריד עומד על 7%. מי שיקים חברה ספרדית מקומית ויצהיר כי הוא מתחייב למכור את הנכס שרכש תוך 5 שנים, יוכל ליהנות מהנחה של 70% על המס.
מס על דירות חדשות בספרד ונכסים מיד ראשונה או קרקעות – במקום "מס ההעברה" ישולם מס IVA וניתן יהיה להתקזז על המס. כמו כן, מס נוסף ישולם על נכסים מושכרים. אזרחים אירופאים (כולל ישראלים שהוציאו אזרחות ספרדית) ישלמו מס הכנסה של 19% ותושבי חוץ מס של 24%. בעוד תושבי חוץ לא יוכלו לנכות הוצאות, אזרחים אירופים רשאים לבצע ניכוי.
אם מדובר ברכישת נדל"ן שהתבצעה על ידי חברה מקומית, ישולם מס חברות בגובה של 25% כאשר בתחילת הפעילות ניתן היה לחייב במס של 15% על חשבון מס הכנסה. חשוב להבין כי חוקי המיסוי על נדל"ן בספרד משתנים כל הזמן ולכן יש לעקוב אחר השינויים בחוק, לצד סעיפים ותנאים רבים שנלווים לחוקים היבשים הבסיסיים.
שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בספרד בהשוואה לישראל
בעוד שבישראל התשואה השנתית הממוצעת על דירות להשקעה בשנתיים האחרונה נעה בין 2.5% ל-5.5%, זאת בשל העלייה הבלתי פוסקת במחירים, כאשר מדברים על השקעות נדל"ן בספרד, התשואה גבוהה יותר ונעה בין 8% ל- 12% הכנסה נקייה בשנה, אחרי הוצאות.
מגמת מחירי נדלן בספרד בשנים האחרונות
כאמור, בשנת 2008 ספרד מצאה את עצמה מתמודדת עם משבר כלכלי חריף, דבר שגרם לפגיעה חזקה גם בשוק הנדל"ן וכתוצאה מכך לירידה של עשרות אחוזים בערכי הנכסים – בין 40% ל- 50% במחירי הנכסים בערים הגדולות ובין 60% ל- 70% בעיירות החוף.
לצד זה, אסור לשכוח כי גם מטבע האירו נמצא בירידה וכאשר אנו משווים אותו לשקל ובודקים את מחירי הנדל"ן בספרד בהשוואה לישראל, התוצאה מראה כי השקעה בנדל"ן בספרד עשויה לסייע לנו למקסם את ההשקעה שלנו.
כלומר, אם בישראל מחירי הנדל"ן רק עולים ועולים כבר קרוב ל-10 שנים, ההתייצבות של מחירי הנדל"ן בספרד החלה רק לקראת סוף שנת 2014.
ההבדל בין שתי המדינות הוא שבישראל הכוח נמצא אצל בעלי הדירות בעוד שבספרד, הכוח הוא אצל הרוכש ("שוק של קונים"). כלומר, היכולת של משקיעי נדלן בספרד לאתר הזדמנות השקעה טובה, להתמקח על מחיר הדירה ולמקסם את רווחי ההשקעה שלהם, גבוהה יותר בהשוואה לישראל.
מה מצב שוק הנדל"ן בספרד בימים אלו?
על פי קרן המטבע הבינלאומית, בשנת 2016 כלכלת ספרד צמחה ל- 3.1% מ-2.6% כאשר גם השנה, התחזית עלתה ב-0.1%.
אם נבחן את שתי הערים המרכזיות בספרד נראה כי השקעות נדל"ן בברצלונה נמצאות במגמה חיובית. אם עד לפני כמה שנים, פרויקטים חדשים לא הצליחו להתרומם בעיר, בשנתיים האחרונות אושרו יותר מ-600 אישורי בנייה ליחידות דיור. מדובר בגידול של 40%. ברצלונה צפויה להתרומם, מבנים צפויים להשתקם ולעבור תהליכי שימור וחידוש, מה שמחזק את העובדה שמדובר בהשקעת נדל"ן כדאית.
במדריד המצב די דומה, שם פועלות חברות בינלאומיות רבות. למעשה, בשונה מברצלונה שנחשבת בעיקרה לעיר תיירותית, מדריד מהווה עיר המשמשת כמרכז המסחרי והכלכלי של ספרד כולה.
בשנים של המשבר, מחירי הנדל"ן בספרד ירדו בהיקפים של בסביבות 45%, כאשר היום, אחרי 7 שנים של ירידות מחירים, המחירים מתייצבים אט אט.
זאת ועוד, בשנה החולפת 23% מסך כל רכישות הנדל"ן שהתבצעו היו של משקיעים זרים (שאינם ספרדים), דבר המעיד על עלייה באטרקטיביות של השקעות נדל"ן בספרד.
האם זהו זמן טוב לרכוש נדל"ן מניב בספרד?
בשתי הערים: ברצלונה ומדריד החלה התאוששות הדרגתית במחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות וזהו זמן טוב לבחון השקעה במדינה.
חשוב לשים לב לכך שמחירי הקרקעות בברצלונה נמוכים בהשוואה למדריד כאשר המחיר למטר מרובע במדריד עומד ממוצע על בין 500-520 אירו למטר רבוע. בברצלונה המחירים נמוכים יותר ונעים בין 390-410 אירו למטר רבוע.
אם משווים את התשואות בין שתי הערים הללו, המצב דומה מאוד וכאשר בוחנים את הפוטנציאל לעליית מחירים, הפוטנציאל בברצלונה גבוה יותר, שכן ברצלונה מוגבלת מבחינה שטחי התרחבות ויחד עם זאת מאופיינת בסגנון בנייה עתיק, דבר אשר מגביר את הביקוש לרכישת דירות להשקעה בברצלונה.
לצד ההתייצבות והעלייה במחירי הנדל"ן בערים המרכזיות, גם מחירי השכירות בספרד מטפסים להם כלפי מעלה, כאשר העלייה הצפויה עומדת על 18% ואף באזורים מסוימים מדובר בעלייה של כ-20%.
