השקעות נדל"ן בספרד

נדל"ן בספרד בשנת 2023 – מדריך למשקיעים

חושבים להשקיע בנדל"ן בספרד? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נציג ניתוח מקיף של שוק הנדל"ן הספרדי, כולל מגמות, נתונים עדכניים, סוגיות מיסוי ועוד, במטרה לסייע לכם לקבל החלטה מושכלת.

ספרד נחשבת לאחת המדינות המתויירות ביותר בעולם. כתיירים ודאי יצא לחלקכם לבקר בערים כמו מדריד, ברצלונה, פלמה דה מיורקה, ולנסיה, סביליה, אליקנטה ועוד.

לצד הפופולריות שלה, ספרד עדיין נמצאת בתהליך התאוששות ממשבר כלכלי חריף שפקד אותה לפני למעלה מעשור. מצבה הכלכלי משתפר בהדרגה בכל שנה וגם שיעור האבטלה במדינה שהיה עד לא מזמן מהגבוהים באירופה מתמתנים אט אט.

השקעה בספרד היא הזדמנות שכדאי לבחון בכובד ראש עבור משקיעים שמתעניינים בהשקעות נדל"ן בחו"ל בכלל וברחבי אירופה בפרט. במדריך זה ננסה לנתח את השוק הספרדי ולהבין מהן השקעות הנדל"ן הכדאיות ביותר בספרד הן מבחינת המיקום, הן מבחינת המחיר והן מבחינת הפוטנציאל העתידי. בואו נצלול פנימה.

השקעות נדל"ן בספרד – מדריך למשקיעים – נדלן מאסטר

נתונים על שוק הנדל"ן הספרדי

מגמת מחירי נדלן בספרד בעשור האחרון

כאמור, בשנת 2008 ספרד מצאה את עצמה מתמודדת עם משבר כלכלי חריף, דבר שגרם לפגיעה חזקה גם בשוק הנדל"ן וכתוצאה מכך לירידה של עשרות אחוזים בערכי הנכסים – בין 40% ל- 50% במחירי הנכסים בערים הגדולות ובין 60% ל- 70% בעיירות החוף.

לצד זה, אסור לשכוח כי גם מטבע האירו רושם ירידה הדרגתית כבר מספר שנים וכאשר אנו משווים אותו לשקל ובודקים את מחירי הנדל"ן בספרד בהשוואה לישראל ברור כי השקעה בנדל"ן בספרד עשויה לסייע לנו למקסם את פוטנציאל הכסף שלנו.

כלומר, אם בישראל מחירי הנדל"ן רק עולים ועולים כבר קרוב ל-15 שנים, ההתייצבות של מחירי הנדל"ן בספרד החלה רק לקראת סוף שנת 2015.

ההבדל בין שתי המדינות הוא שבישראל הכוח נמצא אצל בעלי הדירות בעוד שבספרד, הכוח הוא אצל הרוכש ("שוק של קונים"). כלומר, היכולת של משקיעי נדלן בספרד לאתר הזדמנות השקעה טובה, להתמקח על מחיר הדירה ולמקסם את רווחי ההשקעה שלהם, גבוהה יותר בהשוואה לישראל.

הביקושים לדירות, בתים ונכסים ב-18 מתוך 19 המחוזות השונים בספרד רשמו עליות חזקות בשנה החולפת, ולמעשה נמצאים במגמת עלייה כבר מספר שנים.

גם מספר התחלות הבניה בספרד רושם בגידול משמעותי ועמד ב-2021 על קרוב ל-100 אלף יח"ד שבנייתן החלה.

על פי ההערכות – מחירי הנדל"ן בספרד עדיין נמצאים 33% מתחת לשיא שנרשם ב-2007 טרם המשבר.

בגרף: מגמת מחירי הנדל"ן בספרד בעשור האחרון – מקור לנתונים: tradingeconomics.com

ערים מומלצות להשקעה בספרד

אם מסתכלים על ספרד במבט כולל ושמים דגש על ערים כמו ברצלונה ומדריד באזורים המרכזיים של אותן ערים, התשואה על ההשקעה תהיה באופן יחסי גבוהה ובטוחה יותר, בהשוואה לערים עונתיות ופריפריאליות יותר כמו מלאגה או אליקנטה, שם הביקוש לדירות להשכרה נמוך יותר.

בהשוואה למקומות חמים אחרים באירופה שזוכים לעומס תיירותי רק בחודשים החמים במיוחד, בספרד המצב שונה שכן מדובר במדינה דרומית, לכן אירופאים רבים נוהרים אליה גם בחודשי החורף הקרים, שכן באותן ערי חוף, מזג האוויר חם ונעים גם בחורף הקר.

למרות שהשקעה בנדל"ן בספרד היא קצת יותר מורכבת באופן יחסי, מומחי נדל"ן עדיין ממליצים להשקיע במקומות מרכזיים בספרד, בעלי פוטנציאל תשואה גבוה.

השקעה בנדל"ן בספרד – עיר הבירה מדריד – להמחשה בלבד

מיסוי נדל"ן בספרד

משקיע אשר מעוניין לרכוש נדל"ן בספרד של נכס יד שנייה, ישלם מס רכישה שנע בין 6% ל- 10% – תלוי באזור בו ממוקם הנכס. מס זה מכונה בספרד "מס ההעברה". מס רכישת נדל"ן בברצלונה עומד על 10% ומס רכישת נדל"ן במדריד עומד על 7%. מי שיקים חברה ספרדית מקומית ויצהיר כי הוא מתחייב למכור את הנכס שרכש תוך 5 שנים, יוכל ליהנות מהנחה של 70% על המס.

מס על דירות חדשות בספרד ונכסים מיד ראשונה או קרקעות – במקום "מס ההעברה" ישולם מס IVA וניתן יהיה להתקזז על המס. כמו כן, מס נוסף ישולם על נכסים מושכרים. משקיעים זרים ישלמו מס הכנסה של כ-19%. בעוד תושבי חוץ לא יוכלו לנכות הוצאות, אזרחים אירופים רשאים לבצע ניכוי.

אם מדובר ברכישת נדל"ן שהתבצעה על ידי חברה מקומית, ישולם מס חברות בגובה של 25% כאשר בתחילת הפעילות ניתן היה לחייב במס של 15% על חשבון מס הכנסה. חשוב להבין כי חוקי המיסוי על נדל"ן בספרד משתנים כל הזמן ולכן יש לעקוב אחר השינויים בחוק, לצד סעיפים ותנאים רבים שנלווים לחוקים היבשים הבסיסיים.

שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בספרד בהשוואה לישראל

בעוד שבישראל התשואה השנתית הממוצעת על דירות להשקעה בשנתיים האחרונה נעה בין 2.5% ל-5.5%, זאת בשל העלייה הבלתי פוסקת במחירים, כאשר מדברים על השקעות נדל"ן בספרד, התשואה גבוהה יותר ונעה בין 5% ל- 9% הכנסה נקייה בשנה, אחרי הוצאות.

קוסטה דל סול, ספרד – דירות להשקעה במתחם מגורי יוקרה בריביירה הספרדית

מצב שוק הנדל"ן הספרדי

על פי קרן המטבע הבינלאומית, בשנת 2021 כלכלת ספרד צמחה ב-4.6% ובשנת 2022 ב-4.5%, כאשר גם ב-2023 הצפי הוא להמשך צמיחה חיובית.

אם נבחן את שתי הערים המרכזיות בספרד נראה כי השקעות נדל"ן בברצלונה נמצאות במגמה חיובית. אם עד לפני כמה שנים, פרויקטים חדשים לא הצליחו להתרומם בעיר, בשנתיים האחרונות הונפקו אלפי אישורי בנייה ליחידות דיור. מדובר בגידול של 40%. ברצלונה צפויה להתרומם, מבנים צפויים להשתקם ולעבור תהליכי שימור וחידוש, מה שמחזק את העובדה שמדובר בהשקעת נדל"ן כדאית.

במדריד המצב די דומה, שם פועלות חברות בינלאומיות רבות. למעשה, בשונה מברצלונה שנחשבת בעיקרה לעיר תיירותית, מדריד מהווה עיר המשמשת כמרכז המסחרי והכלכלי של ספרד כולה.

בשנים של המשבר, מחירי הנדל"ן בספרד ירדו בהיקפים של בסביבות 45%, כאשר היום, אחרי עשור וחצי, המחירים התייצבו ונמצאים במגמת עלייה הדרגתית.

זאת ועוד, בשנה החולפת 23% מסך כל רכישות הנדל"ן שהתבצעו היו של משקיעים זרים (שאינם ספרדים), דבר המעיד על עלייה באטרקטיביות של השקעות נדל"ן בספרד.

נדל"ן בספרד – העיר ברצלונה שבחבל קטלוניה

האם זהו זמן טוב לרכוש נדל"ן מניב בספרד?

בשתי הערים: ברצלונה ומדריד החלה התאוששות הדרגתית במחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות וזהו זמן טוב לבחון השקעה במדינה.

חשוב לשים לב לכך שמחירי הקרקעות בברצלונה נמוכים בהשוואה למדריד כאשר המחיר למטר מרובע במדריד עומד ממוצע על בין 650-820 אירו למטר רבוע. בברצלונה המחירים נמוכים יותר ונעים בין 500-600 אירו למטר רבוע.

מחירי הנכסים בספרד נעים בטווח שבין 1500 ל-2000 אירו למטר של דירה, כלומר דירה בגודל 50 מ"ר צפויה לעלות לכם בין 75 ל-100 אלף יורו.

אם משווים את התשואות בין שתי הערים הללו, המצב דומה מאוד וכאשר בוחנים את הפוטנציאל לעליית מחירים, הפוטנציאל בברצלונה גבוה יותר, שכן ברצלונה מוגבלת מבחינה שטחי התרחבות ויחד עם זאת מאופיינת בסגנון בנייה עתיק, דבר אשר מגביר את הביקוש לרכישת דירות להשקעה בברצלונה.

לצד ההתייצבות והעלייה במחירי הנדל"ן בערים המרכזיות, גם מחירי השכירות בספרד מטפסים להם כלפי מעלה ועומדים כיום על כ-600-700 אירו לחודש בממוצע.

יתרונות השקעה בנדל"ן בספרד

✔️ ביקושים גבוהים – שוק עם ביקוש גבוה למגורים, כולל מצד תיירים (דירות AirBNB וסטונדטים שמחפשים פתרונות דיור).

✔️ השקעה במדינה מהמתוירות בעולם – ספרד היא אחת המדינות המובילות בעולם במספר התיירים הנכנסים ולדבר יש השפעה רבה על הצמיחה הכלכלית במדינה ועל ערכי הנכסים שבה.

✔️ ידידותית למשקיעים זרים – משקיעים זרים יכולים לרכוש נכס בספרד בקלות יחסית, בלי הרבה בירוקרטיה וכאב ראש. בנוסף, בשנים האחרונות ספרד מציגה אפשרות לקבלת גולדן ויזה עבור משקיעים זרים שירכשו נדל"ן במדינה בסכום של 500 אלף יורו ומעלה.

✔️ שיעורי מס נמוכים – קניית נדל"ן בספרד – בין ישראל לספרד קיימת אמנה למניעת כפל מס, כלומר משקיע שירכוש נכס בספרד לא ישלם מס כפול, אלא יחולו עליו המיסים בספרד, תוך קיזוז מיסוי בישראל. מיסוי נדל"ן בספרד הוא די ממוצע בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות ולא צפויות לכם הפתעות מיוחדות בנושא זה. 

פרויקטים בספרד:

קוסטה דל סול, ספרד – דירות להשקעה במתחם מגורי יוקרה בריביירה הספרדית

ספרד – מפה:

לקריאת המשך: עוד מידע על מדינת ספרד בוויקיפדיה