* עדכון: עקב פלישת רוסיה לאוקראינה בתחילת 2022 נטרפו הקלפים גם באודסה. נעדכן בהתפתחויות.
השקעות נדל"ן באודסה – מדריך מקיף למשקיעי נדלן באודסה בשנת 2022
פנינת נדל"ן בפנינת הים השחור – אודסה, העיר הרביעית בגודלה באוקראינה, מסתמנת כיעד החם הבא להשקעות נדל"ן של לא מעט משקיעים.
בשורות הבאות ננסה להבין מהן הסיבות שהפכו את אודסה למגנט עבור משקיעי נדל"ן, מהם שיעורי התשואה הצפויים לכם על נכס להשקעה בעיר והאם עכשיו זה הזמן להשקעה בנדל"ן באודסה. לפניכם מידע מקיף על שוק הנדל"ן באודסה – מומלץ לקרוא ולשפוט בעצמכם. מתחילים…
עם תיירות לעיר שרק הולכת וגדלה, נהירה של משקיעים אל העיר (למשל בשל איתור מקור גז טבעי מהגדולים באירופה כולה), עם כלכלה יציבה ומתפתחת בקצב מפתיע ולצד כל אלה מחירי נדל"ן שמתאימים לסוף משבר הסאב פריים – מדובר בחלון זמנים שכבר לא מוצאים לעיתים קרובות, המספק אפשרות להשקעה בסכומים נמוכים, בשוק עם מיסוי נמוך – ועם תשואה גבוהה.
השקעות נדל"ן באודסה מציעות כיום תשואה גבוהה במיוחד ביחס למחיר ומומחים מעריכים כי בשנתיים הקרובות, התשואות בעיר רק יעלו (כמו גם ערכי הנכסים).
אודסה עוד לא התאוששה לגמרי מן המשבר (ולכן זהו עיתוי טוב להשקיע)
בשנת 2008 פגע "הוריקן" בארצות הברית, הלא הוא משבר הסאב פריים, אשר הוביל בעלי בתים לפשיטת רגל – והציף את שוק הנדל"ן האמריקאי בבתים במחירים מגוחכים, עד כדי 30% ממחיר השוק. כגל עצום שסוחף כל מה שנקרה בדרכו, התפשט אותו משבר סאב פריים בכל אירופה – וגם באוקראינה – והוריד לשפל את מחירי הנדל"ן במדינות רבות בעולם.
אם זה לא מספיק, בשנת 2014 סבלה הכלכלה האוקראינית עוד מכה, בדמות מאבק על חצי האי קרים, עם רוסיה. בשנת 2017 חתמה אוקראינה על הסכם סחר חופשי עם האיחוד האירופי – ממש רגע לפני שהוכרזה חדלת פירעון ורק לקראת תחילת שנת 2018 – זינק מחזור המסחר של המדינה בכמעט 30%.
זו הייתה תחילת ההתאוששות, וזוהי הסיבה, שבעוד שאר כלכלות אירופה כבר התאוששו ומציעות נכסי נדל"ן להשקעה במחירים גבוהים – באוקראינה, תוכלו למצוא שפע של בתים למכירה, בין אם באודסה, בקייב, בחרקוב או בערים גדולות אחרות – במחירים נמוכים ובתשואה גבוהה למדי.
דירות ובתים למכירה באודסה – שוק יציב וביקוש גבוה
אוקראינה מציעה את הסביבה המושלמת להשקעה מניבה בנדל"ן – אבל ערים גדולות אחרות במדינה, כמו למשל חראקוב, סובלות כרגע מעודף היצע של דירות (כלומר היצע הדירות גבוה מהביקוש להן).
השקעה בנדל"ן באודסה, היא השקעה בשוק יציב, שהביקוש בו גבוה (גם ביחס להיצע) ומחירי השכירות מאפשרים תשואה גבוהה.
דירות להשקעה באודסה מובילות את מצעד ההשקעות בנדל"ן באוקראינה
העיר אודסה, כאמור, היא העיר הרביעית בגודלה באוקראינה. מדובר בעיר נמל לחופי הים השחור, המציעה לא רק שפע של מקומות תעסוקה, אלא גם תרבות ובילויים במגוון עשיר – מה שהופך אותה לאחת מערי הקייט המבוקשות במדינה. בשנת 2019 זינקה תפוסת המלונות בעיר בכמעט 50% – והעיר הפכה מוקד תיירות מרכזי המאפשר השכרת נכסים לטווח ארוך או לטווח קצר.
משקיעים בכל רחבי הגלובוס מזהים שורה מנצחת של יתרונות השקעה באודסה – מחירי דירות ובתים באודסה ביחס לערים אחרות במדינה עדיין נמוכים יחסית. התיירות פורחת בעיר, והעיר מושכת אליה אנשי עסקים מכל העולם עקב משאבים טבעיים כמו צינור גז טבעי מהגדולים בעולם, המספק גז למדינות רבות באירופה.
מהי התשואה השנתית הצפויה על דירה להשקעה באודסה?
כיום, המחיר למ"ר ברכישת דירה באודסה עומד על סדר גודל של כ-1,800 דולרים, מה שאומר שעבור דירה של כ-60 מ"ר, תשלמו כ-108,000 דולרים – עם הון עצמי של 50,000 דולר אמריקאי או פחות.
ניתן להשכיר דירות באודסה למקומיים, בעלות חודשית של כ-800 דולרים בחודש (עבור דירה של כ-60 מ"ר). בחישוב פשוט וללא חישוב עליית ערך הנכס – מדובר בתשואה שנתית של כמעט 9% ובמקרים רבים גם הרבה יותר מכך.
בנוסף, ניתן להשכיר דירות באודסה לטווח קצר לתיירים, תמורת סדר גודל של כ-90 דולרים ללילה, או כ-2,600 דולרים בחודש. כאן – כבר מדובר בתשואה שנתית של מעל 28% (!), אולם הוצאות הניהול או האחזקה יהיו גבוהות יותר בחלופה זו.
אם כן, התשואה השנתית הצפויה על דירה להשקעה באודסה עומדת על 8% ומעלה בשנה להשכרה לטווח ארוך למקומיים – או 20% בשנה או יותר בהשכרת הדירה באודסה לתיירים.
התשואה על קניית דירה בעיר תהיה גבוהה יותר בדירות להשקעה באודסה בשכונות היוקרה, כמו ארקדיה למשל – שכונה עם ביקושים גבוהים לשכירות ותשואות גבוהות במיוחד.
המיסוי הנוח מאפשר קניית דירה בעיר אודסה שבאוקראינה בתנאים נוחים במיוחד
חשוב לדעת, כי תשלום המיסים עבור השקעות נדל"ן באודסה הוא נמוך. באוקראינה מחושב מס הרכישה כשיעור זעום של כ-1-2% משווי הקרקע, ואין הגבלה על מספר נכסי הנדל"ן שמשקיע יכול להחזיק.
המשמעות בפועל, היא תשלום מס רכישה בגובה כמה מאות דולרים בלבד – הוצאה זניחה ביחס לגובה העסקה כולה.
זאת ועוד, קיים הסכם סחר חופשי כמו גם אמנת מס בין מדינת ישראל למדינת אוקראינה – דבר אשר מקל מאד על רכישות נדל"ן בין אזרחי שתי המדינות.
מגמת מחירי נדל"ן ודיור בעיר בשנים הקרובות
מאז תחילת שנות האלפיים, ידע שוק הנדל"ן באוקראינה בכלל, ובאודסה בפרט, טלטלות דרמטיות. בעשור הראשון של המאה ה-21, עלו מחירי הדירות להשקעה באודסה כמעט פי ארבעה.
בשנת 2008, עם פרוץ משבר הסאב פריים – התרסקו מחירי הנדל"ן באודסה ונחתכו ביותר ממחצית. מאז ועד היום, מחירי הנדל"ן באודסה לא עלו בצורה משמעותית – אולם ברור למשקיעים, כי עליית מחירי הנדל"ן באודסה היא רק שאלה של זמן.
משקיעים שישכילו לנצל את המצב האופטימלי לרכישת נדל"ן באודסה, ולקנות לעצמם נכס מניב בעיר – עשויים להכפיל או לשלש את סכום ההשקעה שלהם או אף יותר מזה בעליית הערך של הנכס – זאת, לצד תשואה דו ספרתית משכירות.