* הערה חשובה: בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה בתחילת 2022 נטרפו הקלפים ואי הוודאות חוגג. הדף הבא מעודכן לאוגוסט 2025. נעדכן בהתפתחויות גם בהמשך.
השקעות נדל"ן באוקראינה בשנת 2025 – מדריך מקיף למשקיעים
שנת 1991 הייתה שנת מפתח בהיסטוריה של אוקראינה: השנה בה היא קיבלה עצמאות מברית המועצות. כיום נשאלת פעמים רבות השאלה: האם כדאי להשקיע בנדל"ן באוקראינה בשנת 2025?
עד לפרבואר שנת 2022, התשובה לשאלה הזאת הייתה חיובית. אבל עם הפלישה הרוסית לאוקראינה ולאור התמשכות המלחמה, המצב יותר מורכב. מיד נסביר בהרחבה, המשיכו לקרוא.
לפני המלחמה, אוקראינה עברה תהליכי התפתחות ושינויי עומק שכללו לא רק את ההתנתקות מרוסיה הגדולה, אלא גם צעידה אל עבר דפוסים מערביים הכוללים בין היתר גם בחירות דמוקרטיות.
עד לפרוץ המלחמה, רכישת נדלן באוקראינה נחשבה לכדאית בין היתר הודות לעובדה כי כלכלת המדינה שיקפה תמונה מחמיאה ואופטימית מאד אודות לא מעט השקעות זרות בתוך המדינה.
במדינה המזרח אירופאית התגוררו כ-45 מיליון תושבים, כאשר 4 מיליון מתוכם היו תושבי עיר הבירה קייב, והכלכלה האוקראינית הציגה שיעורי צמיחה מרשימים של למעלה מ-3% בשנה.
ומה קורה היום? השפעות המלחמה ניכרות בכל תחום. אוכלוסיית המדינה הצטמקה ל-35~ איש, עם 3~ איש תושבי בקייב הבירה. בענף הנדל"ן חלו ירידות מחירים חדות ועצירה של פרויקטי בנייה חדשים באזורי החזית ובערים שנפגעו מהלחימה.
ועדיין, אולי תופתעו לגלות שגם עכשיו שוק הנדל"ן במדינה גדל, בעיקר באזורים המערביים שלא נמצאים בחזית הלחימה. מבלי להיות ציניים מדי, נראה שהמלחמה גורמת להאצה בהתחלות הבנייה ולעליות מחירים באזורים מסוימים.
אבל חשוב לציין – מה שמניע את עליות המחירים הם שיעורי האינפלציה והמחסור בחומרי גלם וכוח עבודה, בנוסף על הגירה פנימית של תושבים שמחפשים מקום בטוח. כך שלא מדובר ממש בעליית ערך ממשית בשל השבחה.
אז האם כדאי להשקיע בנדל"ן באוקראינה בשנת 2025? מיד נבין.
לפני כן, הנה עוד כמה נתונים על השוק האוקראיני ועל מיסוי נדל"ן באוקראינה:
תוכן עניינים:
| נתונים על שוק הנדל"ן באוקראינה | מידע על השקעות נדלן במדינה |
|---|---|
| גודל השוק: | כ-35 מיליון בני אדם |
| ערים מרכזיות להשקעה: | קייב, אודסה |
| דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה: | $300-600 |
| שיעור המס על הכנסה משכ"ד | 18% |
| מס רכישה באוקראינה | משתנה, אבל נע בין 1% ל-5% |
| גובה המס על רווחי הון באוקראינה: | פטור גורף |
| תשואה ממוצעת על נכס להשקעה: | 8% (באזורים שמרוחקים מהחזית) |
האם כדאי לרכוש נכסים / דירות להשקעה בקייב?
סביר להניח שכאשר אתם חושבים על אפשרות של השקעה בעיר אירופאית, אתם לא חושבים באופן אוטומטי על קייב, עיר הבירה של אוקראינה.
אבל אולי יפתיע אתכם לדעת שנדל"ן באוקראינה ובקייב בפרט סומן בשנים שלפני 2022 כדבר החם הבא, והמדינה ובירתה משכו לא מעט משקיעים מרחבי העולם.
קייב שלפני המלחמה הייתה עיר בעלת קצב דינמאי-אירופאי, שנהתנה משגשוג ופריחה שלא ידעה כנראה מעולם.
העיר נחשבת כמרכז התרבותי, הכלכלי והפוליטי של אוקראינה, כאשר ממוקמים בה גם המוסדות החשובים ביותר במדינה בכל הקשור לענפי ההייטק והתעשייה.
מעבר לכך שקייב הפכה טובה יותר לתושבים שלה, ושבשנים האחרונות שלפני המלחמה היא גם הפכה למוקד תיירותי מרכזי. גם התיירים הישראלים כחלק מחיפוש אחר יעדים במזרח אירופה, גילו אותה.
מנגד, קייב שאחרי המלחמה היא סיפור אחר לגמרי: העיר חוותה ועדיין חווה מדי פעם הפצצות מרוסיה. למרות זאת, מחירי הנכסים נותרו איכשהו גבוהים כמעט כמו לפני המלחמה, אם כי חלה האטה בקצב הצמיחה מטבע הדברים.
נציין שוב שהסיבה למחירי הנדל"ן הגבוהים היא לא השבחה ועליית ערך כי אם אינפלציה ומחסור בחומרי גלם וכוח עבודה. למעשה, בעלי נכסים מציעים הנחות עצומות בניסיון למכור את הנכסים שלהם, וגם מחירי השכירות ירדו.
בקיצור, אם בשנת 2022 אפשר היה לומר בלב שלם שרכישת נדל"ן באוקראינה, בדגש על קייב הבירה, הייתה עסקה שכדאי לשקול בחיוב, כרגע המצב הרבה יותר מורכב.
לפני המלחמה ההיצע ממש קרס תחת הביקוש ההולך וגדל לפתרונות דיור, המחירים השתוללו ונסקו מעלה, והמשקיעים נהנו מרווחים משמעותיים.
בשורה התחתונה:
נכון להיום בשנת 2025, בגלל המצב הביטחוני הרעוע של העיר, למרבה הצער קייב ירדה מגדולתה כפנינת נדל"ן עולה, ואנחנו ממליצים להיזהר כרגע מלהשקיע בה עד שהמצב יירגע.
עם זאת, כדאי להישאר עם היד על הדופק, כי סביר להניח שברגע שתסתיים המלחמה השוק בקייב יתאושש ויציע אפילו יותר הזדמנויות למשקיעים בנדל"ן. למדריך מקיף בנושא השקעות נדל"ן בקייב – לחצו כאן.
אז איפה כן אפשר אולי להשקיע באוקראינה? בעיקר באזורים המערביים של המדינה, למשל בעיר אודסה. למדריך מקיף בנושא השקעות נדל"ן בעיר אודסה – לחצו כאן.
כדאי להתרחק מהאזורים הדרום מזרחיים, שסופגים הכי הרבה אש וחווים באופן טבעי נפילות בתחום הנדל"ן.
צפו בעו"ד יגאל יופה, מומחה להשקעות באוקראינה מסביר על מצב שוק הנדל"ן במדינה
היתרונות שבהשקעה מחוץ לישראל: פיזור סיכונים ומחירים טובים
לא ניתן לדבר על נדל"ן להשקעה באוקראינה מבלי לדבר על אחד היתרונות הבולטים ביותר: המחיר. אפשר לשים את הקלפים על השולחן ולשקף את תמונת מחירי הנדל"ן בארץ לשם השוואה, בדגש על העיר תל אביב שבה המחירים מאד יקרים.
עד כמה יקרים? עד כדי כך שישנם משקיעים שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה בתל אביב. מנגד, המחירים באוקראינה זולים יותר, גם היום ואפילו בעיקר היום בזמן המלחמה, עד לכדי מצב בו תוכלו להשקיע את אותו כסף ביותר מנכס אחד.
מאחר ומדובר על מחירים זולים יותר, הרי שאתם גם יכולים לפזר את ההשקעה שלכם. פיזור השקעות אומר כי אינכם משקיעים באזור אחד ספציפי, אלא שתוכלו לרכוש כמה נכסים בכמה אזורים שונים באוקראינה. כך, אינכם שמים את כל הביצים (כספי ההשקעה) בסל אחד ובאופן זה מפחיתים סיכון.
יחד עם זאת, כמובן שיש לקחת בחשבון את הסיכונים המשמעותיים שמציבה המלחמה, ויש לבחור בקפידה את האזור שבו קונים נדל"ן אוקראיני.
כך למשל, בעיר ריבנה (Rivne) מחירי הנכסים עלו בחצי השנה האחרונה ב-10% עד 17%, עם עלייה של 8% במספר התחלות הבנייה. דירת חדר ממוצעת בעיר תעלה כ-50 אלף דולר.
הסיבה לצמיחה הזאת היא שמדובר בעיר בטוחה יחסית, שקיבלה זרם משמעותי של אוקראינים שבחרו מאזורי הקרבות. גם באודסה (Odesa) מחירי הנכסים והדיור ממשיכים לעלות גם לאור ההיצע הפוחת, מאותן הסיבות.
לפי הבנק הלאומי של אוקראינה, מספר עסקאות הנדל"ן ברחבי המדינה עלה בכ-8% השנה, כאשר שני שליש מהן בוצעו בעיירות קטנות שמרוחקות יחסית מאזורי הלחימה. הנכסים המבוקשים ביותר הן דירות ובתי מגורים בגודל 50 עד 70 מ"ר.
בשורה התחתונה: כל עוד המצב הביטחוני לא מתייצב וכל עוד אין מנגנוני ביטוח למשכנתאות, כנראה שכדאי להמתין עם השקעה באוקראינה. מה שכן, ברגע שתסתיים המלחמה מחירי הנכסים באוקראינה ובעיקר בקייב צפויים לחזור למה שהיו, כך שיש למה לצפות.
מגמת מחירי הנדל"ן באוקראינה על פני זמן
