מס על נכס בקפריסין למשקיע זר – כמה צריך לשלם?
השקעות נדל"ן מעבר לים מצריכות תכנון המביא בחשבון גורמים ותחשיבים רבים, בראשם המיסוי המקומי, כאשר מיסוי נדל"ן בקפריסין הוא נושא שמעניין במיוחד את הישראלים, הרואים באי השכן יעד השקעה מבטיח ופופולרי.
בשורות הבאות נבחן את שיטת מיסוי הנכסים בקפריסין היוונית על כל רכיביה וסעיפיה.
מיסוי נדל"ן בקפריסין – כמה מס צריך לשלם על נכס באי ופירוט סוגי המיסים
תוכן עניינים:
השפעת מיסוי נדל"ן בקפריסין על השקעות הנדל"ן באי
ישראלים הפוזלים אל שוק הנדל"ן הקפריסאי, מחפשים בדרך כלל הזדמנויות השקעה בקפריסין, אשר נועדו להניב תשואה גבוהה מזו הצפויה בשוק המקומי. בניסיון לחזות את כדאיות ההשקעה ואת התשואה הצפויה, יש להביא בחשבון מספר גורמים:
◄ מחיר הנכס
◄ עלויות נלוות לקניית נכס בקפריסין: עלויות מימון, אגרות, הוצאות משפטיות
◄ מיסוי נדל"ן בקפריסין למשקיעים זרים בהתאם לאופי ולמטרות העסקה, זמן האחזקה בנכס.
◄ צמיחת שוק הנדל"ן וצפי לגידול בשווי הנכס
התחשיב הכולל יוליד את התשואה על הנכס, כאשר מטבע הדברים עלויות של מס על דירה בקפריסין, הנגזרת באחוזים ממחיר הנכס, יהוו גורם משפיע על תחשיב התשואה הכולל.
מס למשקיע זר בקפריסין
כחלק ממדיניות ממשלתית המיועדת לעודד כניסת כסף זר למדינה ולמשוך משקיעים זרים, נוהגת קפריסין מדיניות מיסוי מקלה במשקיעים זרים.
בניסיון לתכנן את ההשקעה ולהבין כמה מס צריך לשלם על נכס בקפריסין, חשוב לדעת כי בקפריסין נהוגה חבות מס אשר כוללת מיסוי מדורג בגין רכישת הנכס, ומיסוי קבוע בגין התשואה וההכנסות שזה מניב בתקופת האחזקה בו.
סוגי מיסוי על נכסים בקפריסין
#1 מס רכישה
שיעור מס רכישה בקפריסין מחושב באופן פרוגרסיבי – יחסי, בהתבסס על מחיר הנכס:
| מדרגת מס | שווי הנכס | גובה המס לתשלום |
|---|---|---|
| 1 | עד 85,430 יורו | 3% |
| 2 | 85,431-170,860 יורו | 5% |
| 3 | 170,861 יורו ויותר | 8% |
#2 מס ערך מוסף (מע"מ)
המע"מ בקפריסין הוא אחיד ועומד על 19% ממחיר הרכישה.
חבות המע"מ בגין רכישת נכס נדל"ן להשקעה, חלה על רכישת קרקעות או פרויקטים חדשים מקבלן/חברת בנייה.
לא קיימת חבות מע"מ בגין רכישת דירות ונכסי נדל"ן אחרים מיד שנייה.
תשלום מע"מ בגין נכס נדל"ן בקפריסין מחליף את מס הרכישה ואינו בא בנוסף לו.
בגין קרקעות ונכסי נדל"ן חדשים יחויב המשקיע בתשלום מע"מ, בעוד שברכישת נכסים מיד שניה החיוב יבוצע באמצעות מס רכישה.
במקרים מסוימים ניתן לקבל הפחתה בשיעור המע"מ ולשלם 5% בלבד במקום 19%.
להלן התנאים העיקריים לקבלת ההנחה במע"מ:
* הנכס שנרכש צריך להיות נכס חדש (ולא יד שניה)
* בעל הנכס צריך להיות אדם פרטי ולא חברה
* הנכס נקנה למטרות מגורים (ולא לצורכי השקעה או השכרה)
* מחיר הנכס לא יעלה על 350,000 יורו
* גודל הנכס לא יעלה על 130 מטר רבוע
#3 דמי העברה
דמי העברה הם בבחינת אגרה לתשלום המשולמת עם רכישת הנכס על ידי הקונה לרוב (ניתן לקבוע אחרת באמצעות משא ומתן והסכמות עם המוכר).
דמי ההעברה עומדים על כ-1/2% משווי הנכס (על פי הערכת שמאי משרדי הטאבו ולא בהכרח בהתאם למחיר הרכישה).
#4 מס בולים (Transfer Fee)
מס בולים הוא חלק ממיסוי נדל"ן בקפריסין, ומהווה אגרה נוספת ומחייבת כלפי הרשויות.
מס הבולים הוא מס מדורג, ונקבע על פי סכום רכישת הנכס כפי שמופיע בהסכם המכר החתום.
| מדרגת מס | שווי הנכס | גובה המס לתשלום |
|---|---|---|
| 1 | עד 4,999 יורו | 0% (פטור מלא) |
| 2 | 5,000-170,000 יורו | 0.15% |
| 3 | 171,000 יורו ומעלה | 0.20% |
שימו לב: למרות שמס הבולים בקפריסין מסתכם בכמה מאות יורו בלבד במרבית המוחלט של השקעות הנדל"ן, חובת המס מוגבלת על ידי רשויות קפריסין לתקרה בת: 20,000 יורו לכל היותר.
לצורך המחשה: השקעה בדירה בשווי 200,000 יורו תחייב במס בולים בסך 400 יורו בלבד.
#5 מס שבח (מס על רווחי הון ממכירת נכס)
מס שבח הוא מס אשר חל על מוכר הדירה ולא על הקונה.
במעמד רכישת הנכס וההשקעה, המשקיע אינו נדרש לשלם מס זה, ככל שהנכס הושבח ושווי הנכס עלה לאורך השנים.
יחד עם זאת, בתכנון ההשקעה הכולל, ובהנחה וההשקעה בנכס נועדה לצורך מכירתו בטווח זמן קצוב, יש להביא בחשבון את מס השבח שיידרש בעת מכירת הנכס.
מס שבח חל על הפער בין עלות הנכס המקורית למחיר המכירה שלו ולא על שווי הנכס בכללותו.
גובה מס שבח בקפריסין עומד על 20% מן הרווחים בגין הנכס.
במטרה להפחית את עלות מס השבח, ניתן להגיש בקשה להכרה בהוצאות הרכישה והשבחת הנכס, דוגמת עלויות עורכי דין, השקעה בנכס, תשלומים לחברות אחזקה וניהול ועוד.
מלבד זאת, קפריסין מעניקה פטור ממס שבח למשקיעים בגין 83,000 יורו המהווים את הרווח הראשוני בעסקה.
#6 מס הכנסה בגין דמי שכירות
מס על הכנסה משכירות בקפריסין הוא מס מדורג אף הוא, החל על בעלי נכסים פרטיים לצרכי מגורים, אשר מחזיקים בעד 2 נכסי נדל"ן בו זמנית.
משקיעים המחזיקים ביותר משני נכסים יירשמו במעמד של משקיע או חברה בע"מ ויידרשו לחבות מס שונה בהתאם למעמדם.
| מדרגת מס | הכנסה שנתית משכירות | שיעור מס |
|---|---|---|
| 1 | עד 19,500 יורו | 0% (פטור מלא) |
| 2 | 19,501-28,000 יורו | 20% |
| 3 | 28,001-36,300 יורו | 25% |
| 4 | 36,301-60,000 יורו | 30% |
| 5 | 60,001 יורו ויותר | 35% |
#7 מיסים נוספים
מיסים נוספים ועלויות שחשוב להביא בחשבון בתכנון השקעות נדל"ן בקפריסין, הם:
X תשלום ארנונה – מס מוניציפלי שנתי החל על בעלי נכסים. משקיעי נדל"ן בקפריסין ישלמו מס מופחת הנע בטווח בן כמה מאות יורו בשנה.
X תשלום לעורך דין – שכר טרחת עורך דין נדל"ן בטיפול בעסקת רכישת נכס יעמוד על 1%-2% ממחיר העסקה.
X עלויות ניהול נכס – במרבית ההשקעות בחו"ל עם השלמת הרכישה הנכס יועבר לידי חברה מקומית, אשר תספק שירותי תחזוקה והשכרה של הנכס ותחסוך לבעל הנכס התנהלות בשלט רחוק אל מול שוק מקומי ולא מוכר.
X מס מוניציפלי – משולם אחת לשנה לעיר בה ממוקם הנכס ועשוי להגיע למקסימום של 500 יורו. כולל בתוכו גם מיסי ביוב, תאורת רחוב וכדומה.
מיסוי השקעות נדל"ן בקפריסין על ידי פתיחת חברה
שיטה נוספת להשקיע בקפריסין היא בחירה במעמד של חברה על פני המשקיע הפרטי.
מס החברות בקפריסין נחשב לנמוך במיוחד, והשקעה בנדל"ן באמצעות חברה עשויה להפחית בצורה משמעותית את חבויות המס, להעניק יתרונות רבים נוספים, ולהגדיל באופן ניכר את התשואות בגין ההשקעה, בטח אם מדובר ברכישה של יותר מנכס אחד או שניים.
ההבדלים במיסוי בין משקיע פרטי להשקעה באמצעות חברה בקפריסין באים לידי ביטוי במספר משתנים:
* פטור ממע"מ ברכישה של נכסים בנויים חדשים וברכישת קרקעות חייבות במע"מ.
* מס מופחת על רווחים משכירות ועל רווחי הון (מס שבח). המס על רווחי הון בקפריסין נמוך בכמחצית ממס החברות הנהוג בישראל (23%) ועומד על: 12.5% בלבד, ונדרש בעת משיכת הדיבידנד.
מיסים בקפריסין היוונית לעומת הטורקית
ההתייחסות של ישראלים לקפריסין, תהיה לרוב לחלקו הארי של האי, הגובל עם יוון מדרום, ולמעלה מ-82% מאוכלוסיית האי מצויה בשטחו.
חלק זה של האי מכונה גם קפריסין היוונית, מחזיק בעצמאות מלאה ומהווה חלק מן האיחוד האירופי. זהו גם אזור ההשקעה הפופולרי יותר בקרב משקיעים זרים בכלל והמשקיעים הישראלים בפרט.
בחלקו הצפוני של האי, מתקיימת קפריסין הטורקית, המכונה גם קפריסין הצפונית, כרפובליקה עצמאית הנתמכת על ידי טורקיה. גם צפון קפריסין מהווה מוקד משיכה להשקעות נדל"ן ובבחירה בין השתיים יש להביא בחשבון את ההבדלים בין מיסוי נדל"ן בקפריסין היוונית לעומת מיסוי נדלן בקפריסין הטורקית ולערוך תחשיב שונה.
הכנסות פטורות ממס בישראל
חשוב לדעת, קפריסין אינה חתומה על אמנת מס בינלאומית, עליה חתומה מדינת ישראל.
אמנת מס קפריסין ישראל מצויה בשלבי סיכום אולם טרם נחתמה בפועל ונכון לשנת 2024 מחליפה אותה אמנת MLI לחילופי מידע אודות הכנסות ומיסוי בין הממשלות, הסכמי עידוד והגנה על השקעות והסכם סחר בינלאומי.
אמנות אלו, לצד חקיקה מקלה, מעניקות מספר כלים לדיווח עסקאות, תשלומי מיסוי מקלים והימנעות מכפל מס. בנושאים אלו אנו ממליצים לקבל ייעוץ מגורם מוסמך, כמו גם תכנון וליווי מקצועי.
