השקעות נדל"ן בסלוניקי בשנת 2026 – מדריך למשקיעים
חושבים על נדלן בסלוניקי? אתם לא לבד. סלוניקי (Thessaloniki) הולכת ומתבססת כאחד מיעדי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר עבור משקיעים ישראלים שמחפשים שילוב של מחירי כניסה נוחים ופוטנציאל תשואה גבוה.
סלוניקי היא עיר נמל סטודנטיאלית השוכנת בצפון יוון במחוז מקדוניה. כעיר השנייה בגדולה (20 קמ"ר), היא משמשת כמוקד התרבותי, הכלכלי והפוליטי המרכזי לצד אתונה הבירה.
היא נחשבת גם לבירת הסטודנטים הבלתי מעורערת של יוון ובהמשך תבינו למה זה יתרון משמעותי מאוד שמשפיע על התשואות של מי שרוכש דירה להשקעה בסלוניקי.
העיר מהווה מוקד תיירותי וכלכלי מרכזי במדינה, בין היתר הודות לנמל הפעיל שלה, לחופי הים ולאתרי המורשת שפזורים בה.
סלוניקי חווה בשנים האחרונות תנופת פיתוח ובינוי מאסיבית, כאשר הפרויקטים הבולטים כוללים את הרחבת הנמל, הקמת פארקי עסקים והייטק בינלאומיים ובניית מערכת מטרו חדשה.
כל אלו הופכים את העיר ליעד אסטרטגי להשקעות נדל"ן, בעיקר כשמדובר בנכסי מגורים להשכרה קצרת טווח לתיירים או להשכרה תקופתית עבור סטודנטים.
אם אתם שוקלים השקעה בנדל"ן בסלוניקי, המדריך הזה יעשה לכם סדר. בשורות הבאות נציג מידע ונתונים עדכניים מהניסיון שלנו על שוק הנדל"ן המקומי, ניגע ביתרונות ובחסרונות, במגמת מחירי הנכסים בעיר, כמה מס צריך משקיע זר לשלם ובעיקר: האם כדאי להשקיע בה ובאילו שכונות. מוכנים? מתחילים…
השקעות נדלן בסלוניקי – להמחשה בלבד
תוכן עניינים:
- השקעות נדל"ן בסלוניקי בשנת 2026 – מדריך למשקיעים
- תקציר למשקיע – נקודות מרכזיות על שוק הנדל"ן בסלוניקי
- נדל"ן בסלוניקי – נתונים ותמונת מצב עדכנית
- צביון ומאפייני העיר
- האם כדאי להשקיע בסלוניקי?
- יתרונות השקעה בסלוניקי
- מגמת מחירי נדל"ן בסלוניקי בעשור האחרון
- כמה עולה דירה בסלוניקי ב-2026?
- מחירי דירות ובתים בסלוניקי בשנת 2026
- כמה מס משלמים על דירה בסלוניקי?
- מיסוי נדל"ן בסלוניקי
- איפה כדאי לקנות דירה בסלוניקי?
- שכונות ואזורים מובילים להשקעה בסלוניקי
- פרויקטים בסלוניקי והסביבה
- לקבלת מידע על נכסים מומלצים להשקעה ביוון – השאירו פרטים
תקציר למשקיע – נקודות מרכזיות על שוק הנדל"ן בסלוניקי
◄ עיר הסטודנטים של יוון: עם למעלה מ-100,000 סטודנטים ומוסדות השכלה גבוהה נחשבים כמו אוניברסיטת "אריסטו", העיר מציעה ביקוש קשיח ויציב לדירות קטנות המניבות תשואה ממוצעת של כ-5% עד 9% בשנה.
◄ פער מחירים אסטרטגי: נכון לשנת 2026, קיים פער משמעותי של כ-20% בין מחירי נכסים חדשים (€3,060 למ"ר) לנכסי יד שנייה (€2,425 למ"ר).
◄ תנופת פיתוח תשתיות כמרכז צמיחה: פרויקטים בהיקף נרחב כמו הקמת המטרו החדש והרחבת הנמל יוצרים רמת ודאות גבוהה לעליית ערכי הנכסים בשנים הבאות.
◄ קהל יעד מעורב והיצע משולב: העיר מציעה הזדמנויות השקעה ורסטיליות, החל מדירות להשכרה לטווח קצר לתיירים ודירות לסטודנטים ועד למגורי משפחות בחתך סוציו-אקונומי גבוה יותר.
◄ הטבות מס למשקיעים: רוכשי דירות בסלוניקי, ולמעשה בכל רחבי יוון, נהנים ממס רכישה נמוך יחסית (3.09%) ומאמנה למניעת כפל מס מול ישראל, המגדילה את הרווח הנקי למשקיע הישראלי.
נדל"ן בסלוניקי – נתונים ותמונת מצב עדכנית
| מה חשוב לדעת | פירוט |
|---|---|
| מאפיינים כלליים: | עיר נמל אוניברסיטאית בסטנדרט פיתוח אירופי. מוקד כלכלי, תרבותי ופוליטי מרכזי |
| אוכלוסייה: | 320 אלף תושבים מקומיים, לצד 2 מיליון תיירים וכמה עשרות אלפי סטודנטים |
| גודל: | 20 קמ"ר, העיר השנייה בגודלה ביוון |
| מחיר ממוצע למ"ר: | • נכס חדש: 3,060€ • נכס יד שנייה: 2,425€ |
| דמי שכירות חודשיים ממוצעים: | 500-900 יורו |
| שיעור המס על הכנסה משכ"ד: | 15% |
| שכונות מובילות: | לדדיקה, ניאו ריסיו, טומבה, קאלמריה ,פנורמה, אנו פולי והאוניברסיטאות "אריסטו" "ומקדוניה" |
| תשואה ממוצעת על נכס להשקעה בעיר: | 5% עד 9% בשנה |
צביון ומאפייני העיר
סלוניקי ידועה בשילוב שבין הישן והחדש. מצד אחד, היא מלאה באתרי מורשת שמעידים על ההיסטוריה העשירה שלה. מצד שני, מדובר בעיר אירופאית מודרנית לכל דבר, עם תשתיות ושירותים מפותחים.
מדי שנה מגיעים לעיר עשרות אלפי סטודנטים שבאים ללמוד במוסדות ההשכלה הגבוהה שלה, שנחשבים לאיכותיים ביותר ביוון.
לצד הסטודנטים, העיר נהנית משטף של למעלה מ-2 מיליון מבקרים שמגיעים לנפוש וליהנות מאתרי המורשת, החופים והאטרקציות התיירותיות שפזורות ברחביה בכל שנה.
האם כדאי להשקיע בסלוניקי?
בקצרה, כן. השקעה בסלוניקי נחשבת לאחת ההזדמנויות המבטיחות באירופה כיום, וזאת הודות לשילוב שבין מחירי נדל"ן שטרם הגיעו לשיא הפוטנציאל לבין ביקוש קשיח לשכירות.
רכישת דירות להשקעה בסלוניקי יכולה להניב לרוכשים תשואה חודשית שוטפת מדמי השכירות, בצורה פאסיבית לגמרי, לצד פוטנציאל לרווח גבוה מעליית ערך עתידית, שכן מחירי הנדל"ן בעיר נמצאים במגמת עלייה מתמשכת, בעוד הביקוש נותר יציב.
יתרונות השקעה בסלוניקי
| היתרון | הנתונים | המשמעות |
|---|---|---|
| יעד תיירותי מבוקש | יותר מ-2 מיליון תיירים בשנה החולפת, כאשר שיא העונה מתרחש בחודשי האביב והקיץ | ביקוש יציב לדירות נופש להשכרה קצרת טווח |
| עיר סטודנטיאלית תוססת | בעיר פועלות מספר אוניברסיטאות ומוסדות השכלה גבוהה נחשבים, שמושכים לעיר יותר מ-100 אלף סטודנטים זרים ומקומיים מדי שנה | ביקוש קשיח לדירות סטודנטים קטנות להשכרה תקופתית |
| מגמת פיתוח והתחדשות עירונית | פרויקטי שדרוג תשתיות כמו הרחבת נמל סלוניקי, הקמת מערך מטרו, פינוי-בינוי ושיקום מבנים עתיקים בעלי חשיבות היסטורית | רמת וודאות גבוהה לעליית ערך ופוטנציאל השבחה משמעותי על נכסים בסלוניקי |
| תעשיית טכנולוגיה והייטק בצמיחה | העיר מושכת אליה חברות בינלאומיות ויזמים זרים, בין היתר הודות לפרויקטים להקמת מתחמי עסקים מפותחים ועתירי שימושים | הרחבת הביקוש במקביל לתרומה למגמת העלייה במחירי הנכסים והדיור |
| עלויות כניסה נמוכות ופוטנציאל צמיחה גבוה | מחירי הנדל"ן נמצאים במגמת עלייה מתמדת ויציבה, אך המחירים עדיין זולים יחסית וטרם מיצו את מלוא הפוטנציאל | פוטנציאל עליית ערך והשבחה ארוכת טווח |
מגמת מחירי נדל"ן בסלוניקי בעשור האחרון
בתחילת שנות האלפיים כלכלת יוון הפגינה צמיחה כללית מרשימה, מה שהשפיע לטובה גם על שוק הנדל"ן בסלוניקי.
המגמה הזו נפסקה עם פרוץ המשבר הכלכלי הגדול של 2008, שפגע קשות בשוק הנדל"ן המקומי והוביל למיתון במשק היווני כולו.
השנים הבאות היו מאתגרות מאוד עבור סלוניקי והמדינה בכללותה, עד שבשנת 2014 חל המפנה. האיחוד האירופי הנהיג תוכנית חילוף כלכלית שהצליחה לייצב את המצב בשווקי הנדל"ן המקומיים ברחבי המדינה.
כיום, בשנת 2026, אחרי יותר מעשור של מגמת איזון וצמיחה מחודשת, שוק הנדל"ן בעיר נחשב לאחד המשגשגים באירופה.
רכישת נכס בסלוניקי היא הזדמנות עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך והשבחה משמעותית, לצד כמות הסטודטנטים בעיר, היציבות שנובעת מחברותה של יוון באיחוד האירופי ומעמדה כבירת תיירות עולמית.
גרף מחיר למ"ר בסלוניקי
בגרף: השינוי במחיר למ"ר של דירה בסלוניקי
כמה עולה דירה בסלוניקי ב-2026?
נכון להיום ניתן למצוא דירות למכירה בסלוניקי במחירים משתנים, כאשר המחיר הממוצע עומד על 3,060€ לדירה חדשה ו-2,425€ לדירה יד שנייה.
הפרמטרים המרכזיים שמשפיעים על העלות הם סוג הנכס (דירה, בית, וילה), מיקומו (ליד הים, במרכז התיירותי, בפרוורים) ומצבו (חדש/יד שניה).
ומה מבחינת מחירי השכירות ותשואה פוטנציאלית? השכירות הממוצעת בעיר נעה בין 500€ ל-900€ למ"ר, וממוצע התשואה השנתית עומד על כ-7%.
מחירי דירות ובתים בסלוניקי בשנת 2026
| סוג הנכס | מחיר ממוצע למ"ר | שכ"ד ממוצע למ"ר |
|---|---|---|
| דירות חדשות מקבלן | החל מ-3,000€ | החל מ-12€ |
| דירות למכירה בסלוניקי יד 2 | החל מ-2,300€ | החל מ-9€ |
| בתים למכירה בסלוניקי לים הים | החל מ-3,000€ | החל מ-14€ |
| וילות בסלוניקי למכירה | החל מ-3,500€ | החל מ-10€ |
כמה מס משלמים על דירה בסלוניקי?
אם תרכשו נכס בסלוניקי, תצטרכו להוסיף למחיר הקנייה גם מס רכישה, מס הכנסה ומיסים נוספים. גובה המס הכולל תלוי במאפייני הנכס הספציפי.
שימו לב: קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון. המשמעות היא שהמס ששילמתם ביוון יקוזז מהמס שתידרשו לשלם בישראל, מה שמונע תשלום כפול ומגן על הרווחים מההשקעה.
מיסוי נדל"ן בסלוניקי
| סוג המס | שיעור המס |
|---|---|
| מס רכישה | 3.09% |
| מס על הכנסה משכירות | • עד 12,000€ - 15% • עד 24,000€ - 25% • עד 34,000€ - 35% • מעל 34,000€ - 45% |
| מס חברות | 22% |
| מס שבח | רשמית: 15%. בפועל, המדינה משהה את המס מדי שנה |
| מע"מ | רשמית: 24%. בפועל, קיים פטור שמוארך מדי שנה |
| מס רכוש | בין 2€ ל-6€ (בהתאם לגודל, מיקום וגיל הנכס) |
| מס מוניציפלי | 0.03% |
איפה כדאי לקנות דירה בסלוניקי?
האזורים המומלצים להשקעה בעיר הם בעיקר סביב מוסדות הלימוד האוניברסיטאיים בעיר או לחילופין במרכז התיירותי סביב העיר העתיקה.
עם זאת, קיימות הזדמנויות גם באזורים ושכונות מגורים מרוחקים יותר בפרברי העיר. קחו בחשבון שהמחיר נוטה לעלות ככל שמתקרבים לקו החוף ולמרכז העיר.
שכונות ואזורים מובילים להשקעה בסלוניקי
◄ אזור אוניברסיטת אריסטו והסביבה – מוסד הלימוד המרכזי בעיר מושך אליו סטודנטים בינלאומיים רבים שזקוקים לדירת מגורים קטנה. שווה לבדוק גם את אזור אוניברסיטת מקדוניה.
◄ שכונת לדדיקה (Ladadika) – הלב הפועם של העיר ומרכז התרבות, הבילוי וחיי הלילה של העיר. יעד מבוקש לדירות AirBnb להשכרה קצרת טווח.
◄ רובע ניאו ריסיו (Neo Risio) – שכונת חדשה בדרום העיר עם פוטנציאל משמעותי לצמיחה עתידית אך מחירי נכסים שנותרו בינתיים נמוכים יחסית. מתאים יותר להשקעות ארוכות טווח.
◄ שכונת טומבה (Toumba) – שכונה שוקקת במזרח העיר ומקום מושבו של האיצדיון העירוני המוכר "פטוק סלוניקי". השכונה מציעה אזורי בילוי אופנתיים עם גלריות, מסעדות, פאבים, טברנות ופארקים מקומיים.
◄ שכונת קלאמריה (Kalamaria) – שכונת מגורים פופולרית בדרום-מזרח העיר, שידועה בטיילת ובחופים המעולים שלה. מבוקשת בעיקר בקרב זוגות צעירים ומשפחות צעירות מחתך סוציו-אקונומי בינוני-גבוה.
◄ שכונת פנורמה (Panorama) – שכונת מגורים פרוורית מוקפת בטבע ושטחים ירוקים פתוחים, במרחק קצר של 15 ק"מ בלבד ממרכז העיר. השכונה ממוקמת על גבעה שצופה לעיר.
◄ שכונת אנו פולי (Ano Poli) – ביוונית "העיר העליונה", שכן גם היא ממוקמת על גבעה הנישאת מעל העיר. השכונה נמצאת בסמוך למרכז ההיסטורי ומציעה נכסים ותיקים שמתאימים לעסקאות "פליפ".
◄ שכונת פוליכני (Polichni) – אזור פרברי נוסף עם אוכלוסייה חזקה ממעמד הביניים, שנהנה מתנופת פיתוח ובינוי נרחבת. מתאים בעיקר למשפחות עם ילדים.
הגעתם עד כאן ואתם מעוניינים להשקיע בסלוניקי עם חברה ישראלית שמכירה את השוק המקומי לעומק ותוכל לסייע לכם בתהליך? השאירו פרטים או התקשרו אלינו לטלפון 077-9555160.
לקריאה נוספת: מדריך למשקיעי נדל"ן באתונה | בתים למכירה ביוון | השקעות נדל"ן ביוון
