השקעות נדל"ן בתאילנד

מדריך למשקיעי נדלן בתאילנד ב-2024

השקעות נדל"ן בתאילנד אינן האפשרות הראשונה שעולה בראשם של המשקיעים הישראלים המחפשים אחר אפיקים ויעדים להשקעות נדל"ן בחו"ל, בעיקר בשל תפיסת תאילנד כמדינת עולם שלישי ובשל המרחק הפיזי שיוצר תחושת חוסר שליטה.

יחד עם זאת, בבחינה של המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בתאילנד, ניתן להתרשם כי מדובר ביעד השקעה מעניין ובעל פוטנציאל תשואה מבטיח, שבוודאי לא כדאי לשלול על הסף.

בשורות הבאות נציג בפניכם סקירה מקיפה על מצב שוק הנדל"ן במדינה, מגמות מחירים, מידע על אפשרויות השקעה בתאילנד, ניתוח שוק, יתרונות וחסרונות, היבטי מיסוי, ותשובה אפשרית לשאלה האם כדאי להשקיע בנדל"ן בתאילנד בזמן הנוכחי. מוכנים? יוצאים לדרך…

 

 

 

מגמת מחירי נדל"ן בתאילנד בעשור האחרון

בבחינה של יעד להשקעה, נכון יהיה לבחון את מגמת המחירים והתמורות בסקירה של 10 שנים אחורנית, מה שיאפשר למשקיע המיועד להכיר את יציבות השוק, ההשפעות עליו והמגמות, אשר מסייעות ביצירת תחזית אופטימלית להשקעה.

מספר נתונים על שוק הנדל"ן בתאילנד בניתוח של העשור האחרון:

◄ מחירי הדיור בתאילנד זינקו בעשור האחרון ב-18%, כאשר ניתן לראות כי העלייה היא עקבית לאורך השנים, למעט שנת 2021 שהושפעה ממשבר הקורונה (התייחסות נרחבת בהמשך).

◄ חוסר יציבות שלטוני מתמשך גרם להפחתת הביקוש לדירות בקרב האוכלוסייה המקומית, מה שיצר הזדמנות עבור המשקיעים לאיתור דירות להשקעה בתאילנד במחיר רכישה נמוך.

◄ הפיחות ברכישת נדל"ן בתאילנד על ידי המקומיים, הוביל לעליה במחירי השכירות, ויצירת שוק של נדל"ן להשקעה בתאילנד מניב ואטרקטיבי עבור המשקיעים.

◄ החל משנת 2019 חלה ירידה בת 30% בהתחלות הבניה בתאילנד. ירידה זו מקורה בבירוקרטיה מקומית, ומשמעותה היא הרחבת הפערים בין הביקוש לנכסים שהולך וגדל, להיצע שמצטמצם. מומחי נדל"ן מקומיים מעריכים כי ניתן יהיה לראות עליה משמעותית במחירי הדירות בטווח בן 4-6 השנים הקרובות, בדגש על אזורי הביקוש.

◄ משבר הקורונה טלטל משמעותית את כלכלת תאילנד, שנפגעה בשל עצירת התיירות המהווה את בסיס הכלכלה שלה. קבלנים ויזמי נדל"ן עצרו פרויקטים והשקעות ושוק הנדל"ן המקומי נכנס לקיפאון זמני. יחד עם זאת, תאילנד הוכיחה יכולת התאוששות יוצאת דופן, כאשר ניצלה את המשבר לשיפור תשתיות בענפי הבריאות ובתחום הטכנולוגי, במטרה לתת מענה ולמנוע פגיעות דומות בעתיד. ממשלת תאילנד גם התייצבה לסייע לענף הנדל"ן ולהשבת המשקיעים, באמצעות חבילות תמריצים לתמיכה בענף הנדל"ן, הקלות מס למשקיעים זרים, ומתן בטוחות שונות. ההתאוששות המהירה והתמיכה הממשלתית הביאו לשיקום מהיר של הענף, ולטשטוש השפעת המשבר בבחינה של העשור כולו.

 

גרף מגמת מחירי הנדל"ן בתאילנד ב-10 השנים האחרונות

 

יתרונות השקעה בנדל"ן בתאילנד

היכרות עם השוק והכלכלה המקומית הולידו תחזית השקעה המציגה כדאיות כלכלית, בתכנון נכון של ההשקעה. בטרם נפנה לבחינת הליך ההשקעה, הסיכונים והכלים להימנעות מהם, חשוב להבין אילו יתרונות מספקת תאילנד למשקיעים הזרים בכלל, ולמשקיע הישראלי בפרט:

✔️ מגוון אפשרויות רכישת נכס בתאילנד – ענף הנדל"ן המקומי מציע מגוון רחב של סוגי נכסים לכל סוגי המשקיעים.

✔️ סף כניסה נמוך – מחיר דירה בתאילנד לרוב יהיה נמוך משמעותית ממחיר דירה בעלת נתונים דומים בישראל, וסף הכניסה הנדרש לרכי השקעה נמוך יותר, מה שמתאים למשקיעים בעלי תקציב מוגבל וחתירה למיצוי אופטימלי של ההשקעה.

✔️ תיירות ענפה – תאילנד היא בין המדינות המתויירות בעולם, ובזכות מזג האוויר ותנאי האקלים הנוחים התיירות בה נפרשת על פני כל חודשי השנה ואינה עונתית. נתון זה מעניק לכלכלת תאילנד הגנה רחבה, העוטפת גם את המשקיעים הזרים.

✔️ גודל המדינה – תאילנד היא מדינה גדולה, החולשת על 513 קמ"ר, וגודל האוכלוסייה בה עולה על 70,000,000 תושבים. צפיפות האוכלוסייה, היקף התושבים והקצאת שטחים רבים לחקלאות המהווה את מקורה הכנסה העיקרי במדינה (לצד ענף התיירות), יוצרים פערים שהולכים וגדלים בין הביקוש לנכסי נדל"ן להיצע המוגבל, נתון שמעיד בהכרח על עליית מחירים אשר צפויה ליצור העלאה של אחוזי תשואה פוטנציאלית על השקעה בתאילנד.

✔️ אזורי השקעה מגוונים – תאילנד נחלקת ל-76 מחוזות ולמאות ערים ואלפי כפרים ויישובים, אשר מציגים שינויים משמעותיים בעלויות הנכסים, בסוגי הנכסים וקהלי היעד ובפוטנציאל התשואה. בחיפוש מעמיק ובליווי מקצועי מתאים ניתן יהיה למצוא בתים למכירה בתאילנד ומגוון נכסים נוספים, בהזדמנויות אטרקטיביות, מחירים נמוכים ופוטנציאל מימוש מבטיח.

✔️ בירוקרטיה ומיסוי – ממשלת תאילנד מכירה בחשיבותו של כסף זר ומעודדת השקעות נדל"ן בתאילנד, באמצעות בירוקרטיה מקלה ומיסוי נמוך.

 

נתונים על שוק הנדל"ן בתאילנד	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-71.6 מיליון בני אדם
ערים מרכזיות להשקעה:	בנגקוק, פוקט, צ'אנג מאי, קוסמוי
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה:	1200-3500 יורו
שיעור מס הרכישה:	10%
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	9%-4%
מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת:	עליית מחירים בשיעור ממוצע של כ-4.3%
מחיר ממוצע של נכס בתאילנד:	50,000 עד 200,000 דולר

 

סוגי נכסים ואפיקי השקעה בתאילנד

תאילנד מציעה מגוון רחב של נכסים להשקעה למטרות ולהעדפות השקעה שונות. בין סוגי הנכסים המוצעים למכירה בענף הנדל"ן בתאילנד:

נכסים למגורים – רכישת בתי מגורים, דירות יחידות או מתחמי דיור משותפים, הם אפיק ההשקעות המוכר ביותר, ונכסים כאלה ניתן למצוא בערי המטרופולין הגדולות או בערים המקומיות המשמשות בעיקר למגורי התושבים. נכסים אלו יוכלו לספק תשואה מניבה משכירות, וכן צפי לגידול בשווי הנכס שיביא לתשואה נוספת בעת מכירתו. אפיק זה נחשב לאפיק השקעה יציב, אשר מציע פוטנציאל תשואה גבוה של בין 4% ל-9% בשנה בהתאם למיקום ומאפייני הנכס. השכרת נכס דיור למקומיים גם טומן בחובו סיכונים הנוגעים להתנהלות אל מול שוכרים בשלט רחוק (ניתן להסתייע בשירותי ניהול מקומיים בתשלום), סרבני פינוי ו/או תשלום, ותלות באוכלוסייה במעמד סוציואקונומי נמוך.

נכסים מסחריים – השקעה בנכסים מסחריים, דוגמת: בנייני משרדים, משרדים בודדים, חנויות ונכסים תעשייתיים, מציעה אפיק השקעה שעשוי לעתים להיות זול יותר מעלותה של דירה, חוזי השכרה לטווח ארוך מגופים ועסקים בעלי יכולת כלכלית, והכנסה קבועה וגבוהה מן הממוצע משכירות עסקית. עסקאות אלו דורשות היכרות עם אזורי מסחר ועסקים, פוטנציאל ויציבות עסקית של ענפים שונים, וטומנת בחובה סיכון ותלות בהצלחת בעל העסק-השוכר.

נכסי תיירות – השקעה ביחידות נופש, וילות אירוח, צימרים ומבנים כפריים ודירות קטנות, היא ההשקעה הפופולרית בקרב המשקיעים בנדל"ן בתאילנד. השקעה בנכס תיירות באזור ביקוש תבטיח שכירות גבוהה במיוחד בפלטפורמת השכרה קצרת מועד, עלייה בהכנסות בעונות התיירות החמות ואפשרות לניהול שינויים בעלויות על פי תנאי השוק והביקוש. גם עליית מחיר הנכס הצפויה תגדיל את התשואה הכוללת בעת מכירתו, אשר צפויה לעלות על 20% מדי שנה.

קרקעות – אחת מאפשרויות ההשקעה הפופולריות בתאילנד, אשר פרסומים אודותיה לוכדים את תשומת הלב של המשקיעים הזרים, היא השקעה בקרקעות בתאילנד. בדומה למעמד סוגי הקרקעות בישראל, גם בתאילנד קרקעות מוקצות על ידי הממשלה לייעוד מוגדר, כאשר רכישת קרקע חקלאית מוצעת במחיר נמוך, ותהליכי הפשרה ושינוי ייעוד מקפיצים את שוויה בעשרות אחוזים. חשוב לדעת, מדיניות ממשלת תאילנד אינה מאפשרת למשקיעים הזרים רכישת קרקעות על שמם, ומימוש אופציה זו מצריך שותפות עם בעל אזרחות מקומית, בפלטפורמה עסקית. נוסף לזאת, הליכי הפשרה הם הליך בירוקרטי ארוך שנים ובר סיכון, שפחות מומלץ למשקיע הלא מקומי/לא מנוסה לקחת בו חלק.

 

 

רישום ובעלות על נכס בתאילנד

בהמשך לסוגיית ההשקעה בקרקע והמגבלות החלות עליה, עולה השאלה: האם משקיע זר יכול לרכוש נדלן בתאילנד ושיהיה בבעלותו.

המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בתאילנד הוא מצב ביניים המציג מחירי רכישה נוחים ואטרקטיביים לצד תחזיות לעליה ניכרת במחירים, מה שמביא את ממשלת תאילנד להגן על עצמה מפני השתלטות משקיעים זרים, באמצעות חקיקה מגבילה, הקובעת שתי מגבלות למשקיעים הזרים:

* איסור רכישת קרקעות חקלאיות.

* איסור על אחזקת למעלה מ-40% ברכישת בית משותף. איסור זה מתייחס לבניין דירות או יחידות נופש הכולל מספר יחידות להשכרה, מה שאפשר למשקיעים הזרים כניסה לעסקה מסוג זה במעמד שותפות בלבד, ותוך מגבלת הבעלות ל-40% כאמור.

* אין מגבלה על רכישה ואחזקה בנכס פרטי, מסחרי או אחר מלבד אלו המצוינים.

 

מיסוי נדל"ן בתאילנד

בתכנון השקעת נדל"ן בחו"ל חשוב לפני הכל לברר כמה מס משלם משקיע זר במדינה.

שיעור מס הרכישה בתאילנד הוא נמוך יחסית, מדורג ועומד על 9%-13%, כאשר ממוצע המיסוי החל על משקיעים הוא 10%. תחשיב זה מבוצע על פי הערכה של רשויות תאילנד את הנכס, אשר לרוב נמוכה משמעותית משווי העסקה.

על פי החוק בתאילנד מס זה נחלק בין המוכר לקונה, מה שחוצה את העלות לשניים ומפחית באופן משמעותי את חבות המס למשקיע.

תאילנד אינה גובה מס ארנונה ממשקיעים, וכמו כן לא נוהגת לחייב במס רכוש / אחזקה בנכס או בגין השכרה.

 

ערים מומלצות להשקעה בתאילנד

בתכנון ההשקעה יש להביא בחשבון כמה עולה נכס במדינה על פי אזור השקעה, מטרת השקעה ומאפיינים נוספים:

 

#1 בנגקוק

יתרונות: השקעות נדל"ן בבנגקוק בירת תאילנד הן ההשקעות המבטיחות ביותר, ויחד עם זאת גם היקרות ביותר. בנגקוק מהווה את המטרופולין המרכזי של תאילנד, עיר המסחר, התעסוקה והתיירות. היא זוכה לביקוש גבוה בקרב אוכלוסייה מבוססת, ומאפשרת דינמיות במימוש הנכס ויצירת תשואה מניבה.

חסרונות / סיכונים: עלות נכסים יקרה באופן משמעותי. תחלופת דיירים גבוהה אשר יוצרת בלאי גבוה ועלויות תחזוקה.

טווח מחירים ממוצע לנכס: 

דירת סטודיו – $60,000 עד $120,000

דירת 2 חדרים – $180,000 עד $360,000

 

#2 פוקט

יתרונות: האי פוקט הוא אי תיירותי עצום בגודלו, היחיד שמחזיק בשדה תעופה בינלאומי עצמאי מלבד בנגקוק, וכולל מגוון רב של נכסים לתיירות ולמגורי מקומיים, שתלויים בתעסוקה המקומית הפורחת בזכות התיירות. השקעת נדל"ן בפוקט מהווה השקעה בעלת סיכון נמוך ופוטנציאל תשואה גבוה.

חסרונות / סיכונים: פוקט מבוססת על תיירות, ודירות הנופש המוצעות בה מתחרות על לב התיירים לצד מגוון רחב של מלונות ואפשרויות אירוח אטרקטיביות במיוחד.

טווח מחירים ממוצע לנכס:

דירת סטודיו – $50,000 עד $250,000

דירת 2 חדרים – $150,000 עד $300,000

 

#3 צ'אנג מאי

יתרונות: העיר צ'אנג מי נמצאת בצפון תאילנד, מוקפת בחקלאות ובאתרי טבע, ומהווה וקד משיכה ותחנת מעבר לתיירים אשר מגיעים להנות מן הטיולים באזור, לפרקי זמן קצרים. נדל"ן בצ'אנג מאי ניתן למצוא במחירים נמוכים משמעותית, וקיימת פריחה בתחום הנדל"ן המסחרי באזור זה.

חסרונות / סיכונים: צ'אנג מיי קרירה יותר ביחס למרכז ולדרום, חווה ירידה בביקושי התיירות בחלק מעונות השנה, והאוכלוסייה המקומית בה עניה יותר, מה שיוצר עדיפות להשכרה קבועה למקומיים, אולם גם עלויות שכירות נמוכות יותר.

טווח מחירים ממוצע לנכס:

דירת סטודיו: $25,000 עד $80,000

דירת 2 חדרים: $55,000 עד $105,000

 

#4 קוסמוי

יתרונות: קוסמוי הוא אי תיירותי מבוקש, תוסס ונחשב ליקר יותר בכל ענפי המחיה והתיירות. בעבור נדל"ן בקוסמוי ניתן לקבל תשואה מעולה על השקעות נדל"ן להשכרה קצרת טווח, וצפי לאכלוס העולה על 75% מימות השנה.

חסרונות / סיכונים: עלויות נכסים גבוהות, תחלופה ובלאי המייקרים את עלויות התחזוקה. תחרותיות גבוהה אל מול נכסי תיירות מקומיים.

טווח מחירים ממוצע לנכס:

דירת סטודיו: $45,000 עד $110,000

דירת שני חדרים: $150,000 עד $350,000

תאילנד – מפה:

להמשך קריאה: תאילנד מתוך ויקיפדיה