בלב ליבה של אירופה שוכנת גרמניה – מעצמה עם יותר מ-80 מיליון תושבים ועם הכלכלה החמישית בגודלה בעולם. לא פעם אומרים שבמידה וגרמניה תפרוש מהאיחוד האירופי, הוא פשוט יקרוס. כלכלת גרמניה חזקה, יציבה ובמגמת עלייה מתמדת ותושבי המדינה נהנים ממדיניות רווחה תומכת, אשר מתאפשרת בעיקר בזכות כלכלת המדינה.
אחד היתרונות המובהקים של גרמניה הוא שוק הנדל"ן, שוק יציב שמושך אליו משקיעים מכל רחבי העולם. בשורות הבאות נכנס לעומקו של שוק – החל ממגמת מחירי נדל"ן גרמניה בעשור האחרון וכלה בשיטת המיסוי על נדלן בגרמניה, כל זאת על מנת להציג לכם תמונה ברורה ככל הניתן של השקעת הנדל"ן הבאה שלכם.
נדל"ן בגרמניה – הנתונים המאקרו-כלכליים ועיקרי הדברים – שנת 2023:
* ניכר כי שוק הנדל"ן הגרמני מתמודד טוב באופן יחסי עם מגפת הקורונה ורושם עליות מחירים רצופות בשנים 2021 ו-2022, כאשר ב-2022 מדובר בעלייה דו ספרתית (כ-12%).
* המדינה בצמיחה – התוצר הלאומי גולמי במדינה עלה בשנה החולפת בשיעור של 2.8%.
* דמי השכירות על דירות ונכסים בגרמניה במגמת עלייה ברוב הערים והיישובים במדינה.
* גידול בקצב התחלות הבניה בגרמניה – השנה היו יותר פרויקטים חדשים שקיבלו היתר בניה מהרשויות בהשוואה לשנים עברו.
* התשואה על נכסים להשקעה בגרמניה משכ"ד והשבחת ערך הנכס עומדת נכון לזמן כתיבת שורות אלה על 6%-9% (ראו טבלה מפורטת בהמשך הדף).
* השקעה בנדל"ן מסחרי בגרמניה הוא תחום חם שצובר תאוצה בשנתיים האחרונות בעקבות עלייה בביקושים.
* שוק הנדל"ן בגרמניה משדר יציבות וחוסן ומסתמן כאופציית השקעה אטרקטיבית למדי.
מחירי נדל"ן ודיור בגרמניה – המגמה בעשור האחרון ומצב השוק הנוכחי
חושבים על השקעה בגרמניה? הנה קצת רקע: לפני כ-11 שנים, בשנת 2008, פרץ משבר כלכלי חריף בארה"ב, משבר כל כך חריף עד שהוא גרר אחריו את שאר מדינות העולם, כמו אבני דומינו, ואף כמעט הוביל לפשיטת רגל של מדינות אחדות, דוגמת ארגנטינה.
המשבר של שנת 2008 מהווה מעין סמן עולמי – התנהלות השוק הכלכלי העולמי והשוק הכלכלי של כמעט כל אחת ממדינות העולם מציין תפנית שהחלה עם המשבר. גרמניה הייתה אחת המדינות אשר הושפעו מהמשבר העולמי, אולם לא בצורה דרמטית כמו שכנותיה האירופיות או המעצמה האמריקאית אשר מעבר לאוקיינוס.
למעשה, גרמניה היוותה מעין עוגן כלכלי בים הטירוף שאפף את מדינות העולם. משקיעים רבים אשר נפגעו כתוצאה מהמשבר או חששו להיפגע ממנו מצאו כי גרמניה היא יעד השקעה יציב ואטרקטיבי ובחרו לבצע השקעות בגרמניה. מרבית המשקיעים באותה תקופה סברו כי השקעה בנדל"ן בגרמניה היא הצעד החכם ביותר שהם יכולים לעשות, והשנים הוכיחו כי הם לא טעו.
מחירי הנדל"ן בכל העולם האמירו בעקבות המשבר והבנקים הקשיחו את תנאי לקיחת המשכנתאות וההלוואות, אולם בגרמניה התמונה הייתה מעט שונה. מחירי הנדל"ן אמנם עלו בצורה יחסית לגרמניה, אך עדיין נותרו נמוכים ביחס לשאר העולם.
מצב זה הוא תולדה ישירה של הכלכלה היציבה של גרמניה בשילוב עם מדיניות הרווחה התומכת שלה. כמו המשקיעים שנהרו לצורך קניית נדלן בגרמניה השפיעה על האוכלוסייה המקומית וגרמה לרכישה מוגברת של דירות גם מבית. בכל מדינה אחרת בעולם מצב זה היה גורם לעליית מחירים דרמטית, אולם בגרמניה המצב שונה.
כאמור, מחירי נדל"ן בגרמניה נחשבים נמוכים, למרות הביקוש הרב, בשל מנגנון רגולציה אותו מפעילה הממשלה במטרה לשמור על שוק מאוזן והגיוני לאורך זמן. כמו כן, שוק הנדל"ן הגרמני מושפע ישירות ממטבע האירו, לכן היחלשותו בשנים האחרונות מטיבה עם המשקיעים שכן כיום הכסף הזר שלהם שווה יותר אירו משהיה בעבר.
זאת לצד הריביות הנמוכות במשק הגרמני מייצרים מצב אופטימלי עבור קניית נדלן בגרמניה – מחירים נמוכים ביחס לשאר העולם, ריבית נמוכה, כלכלה איתנה ועלייה יציבה ומתונה של מחיר השוק לאורך זמן.
גרף מגמת מחירי הנדל"ן בגרמניה ב-10 השנים האחרונות
גרף מגמת מחירי נדלן בגרמניה בעשור האחרון. מקור: tradingeconomics.com
נתוני תשואות על השקעות נדל"ן בגרמניה בשנת 2023 – ערים מרכזיות
נדל"ן בגרמניה
תשואה שנתית ממוצעת משכר דירה והשבחת הנכס
שיעור מס בפועל על ההכנסה משכירות
גרמניה - ממוצע כללי
9%-6%
2.3% - 1.5%
ברלין
10%-7%
2.3% - 1.5%
מינכן
8%-5%
2.3% - 1.5%
פרנקפורט
8%-6%
2.3% - 1.5%
המבורג
8%-6%
2.3% - 1.5%
מיסוי נדל"ן בגרמניה – שיטת המיסוי על נכסים
בטרם מבצעים השקעת נדל"ן חייב לבחון את מערכת המיסוי, במיוחד כאשר מדובר בהשקעות בחו"ל, לכן ריכזנו עבורכם את עיקרי השיטה הנהוגה בגרמניה. היות וגרמניה היא מדינה פדראלית (בדומה לארה"ב, גם היא מורכב ממדינות שונות כאשר מעל כולן יש שלטון פדראלי מרכזי) בכל מדינה נהוג אחוז מס מעט שונה אך שיטת המיסוי היא זהה.
לצורך העניין, כל אדם אשר רוכש נדל"ן מניב בגרמניה מחויב בתשלום מס רכישה, מס רכוש ומס ערך מוסף (מע"מ). המע"מ בגרמניה נחשב יחסית גבוה, הוא אחיד בכל מדינות הפדרציה ועומד על 19%.
מס הרכישה בגרמניה הוא נמוך יותר ומשתנה ממדינה למדינה, אך הוא לרוב נע על סקאלה של 4 עד 6 אחוזים בלבד. באשר למס הרכוש, מדובר במס היסטורי אשר מחושב לפי ערכו הראשוני של הנכס ולכן לרוב יהיה נמוך מחצי אחוז, כאשר במילים אחרות הוא פשוט מס אפסי.
בנוסף, קיים מס על ההכנסה מנכס להשכרה למגורים, אולם המס מחושב באופן פרוגרסיבי ומתחשב בלקיחת משכנתאות או הלוואות לצורך מימון הנכס. נוסף על כך, רשויות החוק בגרמניה מאפשרות למשקיעים בנדל"ן למגורים להזדכות על חלק מהוצאות התפעול והטיפול השוטפות בנכס ובכך לקבל הקלה בגובה המס.
חשוב לציין כי בין ממשלת ישראל לבין ממשלת גרמניה נחתם הסכם למניעת תשלום כפל מס על השקעות, הסכם זה למעשה מגן על משקיעים ישראלים בגרמניה מתשלום מס כפול ומעניק להם הטבות מס נוספות.
ערים מומלצות להשקעה בגרמניה
כפי שציינו, גרמניה היא מדינה עצומה בשטחה ויש בה לא מעט ערים, בכדי לבצע השקעה נכונה ריכזנו עבורכם רשימה מצומצמת של ערים מומלצות להשקעות נדל"ן בגרמניה.
ברלין – עיר הבירה הגרמנית היא עיר תוססת, חיה, צעירה, מגוונת ועצומה. שוק שכירות הנדל"ן בברלין הוא פורה, והעיר עצמה מציעה מגוון רחב של דירות להשקעה במחירים נוחים הודות לריבית האפסית ולהשפעות שוק הנדל"ן הגרמני. ברלין היא עיר של מהגרים מבית ומחוץ, צעירים רבים מגיעים אליה בתקווה להגשים את חלומם בחממה הסמי-היפסטרית והנוחה כלכלית, לכן הביקוש לנדל"ן לשכירות בעיר רק עולה. כמו כן, העיר עצמה מוצפת בחברות היי-טק, לואו-טק, מסחר, תיירות, משרדי ממשלה, חברות ממשלתיות ועוד שלל עסקים משגשגים אשר תורמים לכלכלת ברלין. למידע מקיף על השקעות נדלן בברלין לחצו כאן.
דיסלדורף – דיסלדורף היא עיר הבירה של נורדריין וסטפאלה הממוקמת בצפון מערב גרמניה, מרחק של שעתיים בלבד מאמסטרדם. דיסלדורף היא עיר עם יותר מחצי מיליון תושבים, רבים מהם הם צעירים הלומדים באוניברסיטאות השונות אשר מהווים בסיס יציב ומצוין לשוק השכירות המקומי. העיר ממוקמת על גדות נהר הריין ומהווה נקודה חשובה במפת המסחר הגרמנית. דיסלדורף ידועה בשל הכלכלה היציבה שלה הודות למסחר ולתעשייה המצויים בה.
קלן – העיר הגדולה ביותר במדינת נורדיין וסטאפליה, שוכנת גם היא לגדות נהר הריין ומאכלסת כמיליון וחצי תושבים בעיר ועוד כ-3.5 מיליון במטרופולין העיר. קלן בעלת היסטוריה מפוארת וכלכלה יציבה, למעשה העיר ידועה בכך שהיא מיתגה את עצמה כמקום הכי טוב לעסקים באירופה ובכל מושכת אליה חברות ענק, היי טק, מסחר, תעשייה, סטודנטים וצעירים רבים.
טווחי מחירים של דירות ובתים בגרמניה – שנת 2023:
מחירי נכסים בגרמניה לפי סוג הנכס
טווח מחירים ממוצע למטר (אירו)
מחיר בית פרטי בגרמניה
12,000 - 2,000 אירו למ"ר
עלות דירת 3 חדרים בגרמניה
8,000 - 3,000 אירו למ"ר
דירת 4 חדרים בגרמניה מחירים
8,000 - 3,000 אירו למ"ר
כמה עולה דירת 5 חדרים בגרמניה
8,000 - 3,000 אירו למ"ר
מחירי דירות 6 חדרים בגרמניה
8,000 - 3,000 אירו למ"ר
מחירי וילות בגרמניה
7,300 - 2,800 אירו למ"ר
מחיר נכס מסחרי / משרד למכירה בגרמניה
6,000 - 3,000 אירו למ"ר
מחיר דירה בברלין
5,500 - 2,800 אירו למ"ר
מחיר דירה בהמבורג
5,900 - 2,200 אירו למ"ר
מחיר דירה במינכן
11,000 - 5,000 אירו למ"ר
תשואה צפויה על השקעה בגרמניה בהשוואה לישראל
כפי שציינו לעיל, גרמניה היא מדינה פדראלית עצומה אשר מורכבת מעשרות מדינות שונות, ממש כמו ארצות הברית, בהתאם לכך התשואה משתנה מעיר לעיר וממדינה למדינה. אם ניקח למשל את ברלין, נגלה כי התשואה הממוצעת בה נעה בין 3 ל-4.5 אחוזים בערך.
תשואה זו אמנם לא נחשבת בין הגבוהות הקיימות באירופה, אמנם סוד קסם ההשקעה בברלין טמון ביציבות השוק. לצורך השוואה, תשואה על דירה בישראל נעה בממוצע בין 3 ל-6 אחוזים, אולם שוק הנדל"ן רחוק מלהיות יציב. כך שאולי תוכלו להשיג תשואה גבוהה יותר על הנכס, אך מחיר ההשקעה הראשוני גבוה בהרבה מהמחיר בברלין וכן שוק הנדל"ן הישראלי הוא שוק "בועתי" ללא פיקוח, אשר עתיד להתפוצץ לכולנו בפנים, לפי מחקרים אחרונים.
יתרונות השקעה בנדל"ן בגרמניה
אם הגעתם עד לכאן, אתם כנראה מעוניינים בדירה להשקעה בגרמניה. בכדי להקל עליכם החלטנו לרכז בכמה נקודות את היתרונות הגלומים בהשקעה מסוג זה:
מחירי נדל"ן נוחים.
שוק שכירות פעיל, בעל ביקושים גבוהים.
הטבות מס למשקיעים ישראלים בעקבות הסכם למניעת תשלום מס כפול.
תשואה יציבה בעלת אופק גידול ריאלי.
יציבות כלכלית מדינית.
טווח השקעות רחב.
לסיכום נדל"ן למכירה בגרמניה הוא פוטנציאל אדיר להשקעה יציבה עם תשואה מכובדת לטווחה הארוך או הקצר. הדבר נכון הן לגבי רכישת דירה בגרמניה, קניית נכס להשקעה או בית פרטי.
זהו המקום לציין כי בדומה לכל השקעת נדל"ן בחו"ל, מומלץ להתייעץ ולהיעזר בגורם המתמחה בתחום אשר יכולה לסייע במציאת נכס להשקעה, בטיפול הבירוקרטי במעמד הרכישה ובאחזקת הנכס והטיפול השוטף בו.
