השקעות נדל"ן בבטומי – כן או לא? המדריך הבא הולך לענות לכם על השאלה "האם כדאי להשקיע בנדל"ן בבטומי בשנת 2023?". בשורות הבאות תמצאו סקירה מקיפה של שוק הנדל"ן בבטומי שבגיאורגיה, כולל נתונים עדכניים, היבטי מיסוי וניתוח השפעת הקורונה על המצב במדינה. בואו נצלול פנימה…
תוכן עניינים:
השקעות נדלן בבטומי – נדלן מאסטר
שוק הנדל"ן בבטומי – נתונים עדכניים
אמנם מגפת הקורונה לא פסחה על בטומי (וגיאורגיה) והביאה לירידה זמנית בביקושים ובהתחלות הבניה, אולם מהר מאד השוק חזר לצמיחה והביקושים עקפו את הרמה שהייתה טרם פרוץ המגפה. לשם השוואה, בחודש מאי 2019 (טרום הקורונה) נמכרו בבטומי כ-763 דירות. במאי 2020, קצת אחרי שהתחילה המגפה להכות בעולם, נמכרו בבטומי כ-219 דירות בלבד. במאי 2021 כאשר החיסונים כבר התחילו והמגפה החלה לדעוך נמכרו בבטומי 788 דירות, כאשר רובן המכריע הן דירות חדשות. בספטמבר 2021 נמכרו בבטומי כבר 1088 דירות. במהלך שנת 2022 המספרים עלו אף יותר וכיום בשנת 2023 השוק הגיאורגי ממשיך לשבור שיאים.
ומה לגבי המחירים? מחירי הנדל"ן בבטומי ירדו מעט בעקבות המגפה, אך די מהר חזרו לרמות שלפני הקורונה ובשנים 2022 ו-2023 כבר הספיקו לרשום עליות נוספות.
השקעה בנדל"ן בבטומי בשנת 2023 – מדריך למשקיעי נדלן בבטומי
אמל"ק: שתי הערים הבולטות ביותר להשקעה בנדל"ן בגאורגיה הן עיר הבירה טביליסי ועיר הנופש בטומי.
בטומי, אשר לה אזור עתיק ורצועת חוף לאורך הים השחור, מציעה שפע של נכסי נדל"ן למכירה, עם תחזיות להחזר על ההשקעה של מאות אחוזים, כולל הכנסה שוטפת מהנכס ועליית ערך.
העיר בעלת הנופים המרהיבים, המושכת אליה תיירים ואנשי עסקים כאחד, הפכה לאחרונה לאחת המובילות בדירוג המדינות האטרקטיביות עבור המחפשים השקעות בנדל"ן, ולא בכדי.
מדובר בתמהיל מוצלח של מחירים נמוכים, דרישה גבוהה של מקומיים ונופשים לנכסים בשכירות לטווחי זמנים משתנים, נקודה בזמן המאפיינת את תחילת ההתאוששות הכלכלית מהמשבר שהתחיל בגאורגיה בשנות התשעים, עלייה של עשרות אחוזים בכמות התיירים הנכנסים למדינה בכל שנה ועליה של מעל 4% בתמ"ג בכל שנה, ותחזיות לתשואה ממוצעת של כ-12%.
עם מחירי נדל"ן נמוכים במיוחד (מיד נסביר את הרקע), התפתחות כלכלית מואצת בשנים האחרונות, ושוק שוכרים שוקק – השקעות נדל"ן בבטומי, מספקות את כל האלמנטים להשקעה מוצלחת, בסכומים לא גבוהים – ועם תשואה גבוהה.
ההיסטוריה הפיננסית של גאורגיה ויתרונות ההשקעה בבטומי: משבר הסאב פריים שפגע במחירי נכסי הנדל"ן בכל אירופה, הגיע למדינות מזרח אירופה שנים לאחר שהחל להראות אותותיו באמריקה ובמערב אירופה, בשנת 2007. גיאורגיה הגיעה אל המשבר כשהיא עוד מתמודדת עם זעזוע שהכה בה כעשור קודם לכן – נפילת ברית המועצות, העוגן הכלכלי למדינות הגוש הסובייטי – גיאורגיה בתוכו.
מבין גוש המדינות שהושפעו משני זעזועי הענק האלה, גיאורגיה מתאוששת בקצב מפתיע והופכת מדינה עצמאית בולטת, הן בשל התנהלות פיננסית מושכלת, והן בשל אוצרות הטבע וההון האנושי במדינה.
בטומי, בירת מחוז אדג'רה שבגיאורגיה, היא הפנינה הנדל"נית של גיאורגיה כעת, ללא ספק. היא כובשת את הכתר מעיר הבירה טביליסי, שם לאחר עלייה של עשרות אחוזים בכמות עסקאות הנדל"ן בכל שנה, שוק הנדל"ן הגיע לרוויה והמחירים עלו משמעותית.
מגמת מחירי הנדל"ן ודיור בבאטומי מציגה בשלב זה את תחילתה הצפויה של עלייה תלולה במחירים, וגם בעיר בטומי, כמו בטביליסי, השוק צפוי להגיע לרוויה בתוך שנים אחדות. המשקיעים שיצליחו להשיג דריסת רגל בשוק הנדל"ן הצפוי לשגשג בעיר, צפויים ליהנות מתשואות גבוהות במיוחד.
בטומי, עיר הנופש לחופי הים השחור, מציגה שילוב מסקרן במיוחד בין עשרות פרויקטי נדל"ן חדשים, להזדמנויות להשקעה ושימור באזורים עתיקים יותר של העיר. דירות למכירה בבטומי גאורגיה מוצעות במחירים התחלתיים של פחות מ-800 דולרים למ"ר, או בניסוח קונקרטי יותר: ניתן למצוא דירות להשקעה בבטומי בנות 3 חדרים ובשטח כולל של כ-60 מ"ר, במחיר של 50,000-70,000 דולרים.
מחיר דירה בבטומי – כמה תצטרכו להשקיע?
המחיר הממוצע של דירת 2 חדרים בעיר בטומי צפוי לעמוד על כ-35-50 אלף דולר. עלויות דירת 4 חדרים בעיר ינועו בטווח שבין 45 ל-75 אלף דולר.
| נתונים על שוק הנדל"ן בבטומי | מידע על השקעות נדלן בעיר הנופש |
|---|---|
| גודל השוק: | כ-170 אלף בני אדם |
| דמי שכירות חודשיים ממוצעים על נכס בעיר: | $500-800 |
| גובה המס על הכנסה מהשכרת נכס בבטומי למשקיע זר: | 5% |
| מס רכישה (בכל הערים בגיאורגיה): | מס דיפרנציאלי: 2%-0.05% אם שווי הנכס הוא עד 35 אלף יורו ו-1%-0.8% אם השווי גבוה מכך |
| מס על רווחי הון ממכירת נכס: | עד שנתיים מיום הקניה: 5% ולאחר מכן 0% |
| מחיר ממוצע של דירה להשקעה בבטומי | 60-80 אלף דולר |
| תשואה ממוצעת על דירה להשקעה: | 12%-8% |
מהי התשואה השנתית הצפויה על קניית דירה להשקעה בבטומי?
כאמור, מחיר דירה ממוצעת בבטומי נכון לשנת 2023 עומד על כ-65,000 דולרים לדירות עם אבזור וריהוט מלא בגודל של כ-30 מטרים, בתים למכירה בבטומי ממוקמים לעיתים בקו החוף או באזורים עתירי תיירות, מה שמאפשר למשקיעים לבחור בין השכרת הדירה לטווח קצר לתיירים, לבין השכרתה (בתנאים יציבים לאורך זמן אולם בדרך כלל בתשואה פחותה) לטווח ארוך למקומיים.
מחירי השכירות הממוצעים בבטומי גאורגיה עומדים על כ-500 דולרים לחודש עבור דירת 30 מטרים במיקום טוב, ועל כן, מדובר בתשואה שנתית ממוצעת על ההשקעה של כ-12% – 8%.
ניתן למצוא גם היצע נרחב של דירות נופש למכירה בבאטומי, אלה נועדו להשכרה לתיירים ונופשים לטווח קצר. דירות כאלה מאפשרות עד פי עשרה יותר תשואה ביחס לדירות המושכרות למגורים, אולם ההוצאה עבור תחזוקה והאפשרות שבעונות עניות בתיירות הנכס יושכר לעיתים פחות קרובות, יפגעו ביציבות ההכנסה מהנכס ובגובהה.
הזדמנויות השקעה בבטומי שלא כדאי לפספס!
* דירות להשקעה ונכסים בפרויקטים אטרקטיביים בבטומי
* צרו קשר לייעוץ בנושא השקעות נדלן בבטומי ללא התחייבות
מדיניות המיסוי על בתים למכירה בבטומי
בין יתרונות ההשקעה בבטומי, חשוב לציין גם את ההתנהלות הבירוקרטית הנוחה ומיעוט המיסוי עבור עסקאות נדל"ן.
משקיעים שיבחנו את האפשרות של השקעה בדירות למכירה בבטומי גאורגיה, יגלו כי יהיה עליהם לשלם מס הכנסה (על הכנסות משכר דירה) בשיעור של 5% למשקיעים זרים, ומס רכישה דיפרנציאלי בגובה של עד 1% (ראו טבלה במעלה הדף). מס שבח ישולם רק אם הנכס נמכר בתקופה של פחות משנתיים ממועד רכישתו ויעמוד על 5%.
בטומי – יעד השקעה פופולרי
היתרונות הרבים של השקעה בבטומי
בעשור האחרון, מאז משבר הסאב פריים, הוצעו מסביב לעולם נכסי נדל"ן במחירים נמוכים ממחירי השוק.
בגאורגיה מצאנו שילוב מעניין במיוחד בין מחירי נדל"ן נמוכים לבין כלכלה מתאוששת, מחירי שכירות גבוהים ביחס למחירי הנדל"ן, ואפשרויות לתשואות גבוהות עבור משקיעים.
מתחמי מגורים, תיירות ונופש רבים, פרויקטים חדשים ובתים למכירה בבטומי באזורים הישנים יותר של העיר המוצעים למשקיעים במחירים מופחתים, ממתינים למשקיעים שישכילו להיענות למגמות השוק במהירות, ובסכומים נמוכים במיוחד להשקעה בנדל"ן, בדרך כלל סביב 50,000 דולר ועד 100,000 דולר לנכסי יוקרה ודירות נופש למכירה.
בבטומי ניתן להשיג נכס נדל"ני מניב שיספק הכנסה פסיבית חודשית קבועה משכירות, עם תשואה ממוצעת של בין 8% ל-12% בסביבה נוחה למשקיעים ובמיסוי נמוך במיוחד.
קצב צמיחה חסר תקדים במקביל להזדמנויות נדל"ן ייחודיות מובילים רבים להשקיע בבטומי ולמקסם את התשואות על הכספים שלהם.
בטומי היא עיר נופש בעלת תשתיות מפותחות. שוק הנדל"ן בבטומי לא נח ופרויקטים חדשים בעיר צצים חדשות לבקרים, בין אם באזור מרכז העיר או למרגלות הים השחור.
זרם התיירים לבטומי רק הולך וגדל מדי שנה ושוק הנדל"ן המקומי נמצא במגמת עליה שלא זכורה כמותה גם לוותיקי המקום. אם ניקח לדוגמא את שנת 2018, מספר התיירים והמבקרים בעיר עמד על כ-5.9 מיליון בני אדם.
כדי להבין את גודל ההישג יש לזכור שהאוכלוסיה המקומית בגיאורגיה מונה כ-3.7 מיליון תושבים בלבד. בשנת 2019 המספר כבר היה גבוה יותר.
בשנים 2020 ו-2021 הייתה ירידה בעקבות מגפת הקורונה, אך בשנת 2022 כבר נרשמה חזרה מוחלטת לשגרה ונראה שמספר התיירים הנכנסים בשנת 2023 צפוי לשבור שיאים.
גרף מגמת מחירי הנדל"ן בגיאורגיה בשנה החולפת
גרף מחירי הנדלן בגיאורגיה – מגמת עלייה. מקור לנתונים: ceicdata.com
✔️ ביקושים גבוהים – הביקושים בשוק הדיור המקומי בעיר, בעיקר למגורים בשכירות, גבוהים מאי פעם, בין היתר הודות להיותה של העיר בטומי יעד מבוקש למגורים ולתיירות אותו פוקדים מיליוני תיירים מדי שנה, למטרות שונות, ביניהן: נופש, קניות, טיולים, בדיקת השקעה בנדל"ן בעיר ועוד. למעשה בימים אלו נבנים בבטומי קניונים ומרכזי מסחר חדשים רבים במקביל לבניית שדה תעופה חדש בעיר.
✔️ הימורים חוקיים במדינה – גיאורגיה נותרה אחת המדינות הבודדות בהן הימורים וקזינו הם חוקיים ורבים מגיעים לבטומי, המכונה גם "לאס וגאס של הים השחור" עבור מטרה זו.
✔️ חוף ים מהיפים במזרח אירופה – עונת הרחצה בבטומי מתחילה בדרך כלל בסביבות חודש מאי ונמשכת עד לסוף אוקטובר. החופים המרהיבים והנוף עוצר הנשימה מהווים גם הם מוקד משיכה עבור תיירים אשר מחפשים מקומות לינה בעיר.
✔️ מיקום אסטרטגי – העיר היא מעין גשר המחבר בין יבשת אירופה לאסיה. בטומי היא נקודת חיבור בין הים השחור לים הכספי. בנוסף, משך טיסה לבטומי עומד כיום על כ-02:15-02:30 שעות בלבד בטיסה ישירה, ורוב חברות התעופה הישראליות כמו אל-על, ארקיע, ישראייר והחברות הזרות מפעילות קווי טיסה ישירים לעיר, דבר אשר מקל מאד על רוכשי ומשקיעי נדל"ן בבאטומי.
✔️ Business Friendly – הממשלה הגיאורגית, בניגוד לממשלות אחרות, לא מערימה קשיים מיותרים על בעלי עסקים ומשקיעים זרים אשר מעוניינים לפתוח חברות ו/או לעשות עסקים במדינה, להיפך. הדבר נכון גם לגבי שוק הנדל"ן, בו אינכם צפויים להיתקל במחסומים ביורוקרטיים מרגיזים. הדבר מתבטא בין היתר במהירות סגירת עסקאות רכישה בבטומי אשר ניתן להשלים תוך יום עסקים אחד בלבד, ובכך שאין חובה להגיע בעצמכם לבטומי בכדי לחתום על מסמכים וניתן לעשות זאת מרחוק.
בשנת 2018 זכתה גיאורגיה במקום התשיעי הנחשק בדירוג המדינות שקל לעשות בהן עסקים – מתוך לא פחות מ-190 מדינות שהשתתפו.
✔️ מזג אוויר מעולה – מזג האוויר בבטומי נוח מאד לאורך רוב ימות השנה והיא נחשבת לעיר נופש קיצית. בשיא החורף הטמפרטורה בעיר תנוע סביב ה-℃4 ובשיא הקיץ הטמפרטורה המקסימלית תעמוד על ℃25.
✔️ מיסים נמוכים למשקיעים זרים – שיעורי המס בגיאורגיה בכלל ובעיר בטומי בפרט הם מהנמוכים באירופה (ראו פירוט בטבלה המופיעה במעלה דף זה). עובדה מעניינת: על פי החוקה הגיאורגית – העלאת מיסים במדינה (או הורדה שלהם) אפשרית רק באמצעות משאל עם.
✔️ השקעה במדינה יציבה – מעבר לנתוני הצמיחה המרשימים ולביקושים הגבוהים, מציעה המדינה הגנות מרחיקות לכת למשקיעים זרים, ביניהן הגנה מלאה על השקעות זרות ונכסים של משקיעים זרים במדינה והגנה מפני הפקעה מכל סוג.
