שוק דירות היד שניה בקפריסין
דירות בקפריסין יד 2 מהוות אופציה מסקרנת עבור ישראלים שמחפשים הזדמנות לרכוש נכס למגורים או להשקעה בחו"ל.
עם התייקרות הנכסים ועליית יוקרה המחייה בארץ, ישראלים רבים בוחנים את האפשרות להיכנס לשווקי הנדל"ן חלופיים מעבר לים ומה יותר זמין ונגיש מהאי השכן קפריסין, אשר הופך ליעד פופולרי במיוחד בשל קרבתו הגיאוגרפית והתרבותית לישראל.
במדריך הבא נציג מידע ונתונים עדכניים למי מכם שהתחיל בחיפוש דירות יד שניה למכירה בקפריסין.
תוכן עניינים:
האם עדיף לרכוש דירת יד 2 בקפריסין או דירה בפרויקט חדש?
נדל"ן בקפריסין, בעיקר בערים פאפוס, לימסול ולרנקה, מאופיין בהיצע נרחב של נכסים, הן חדשים והן מיד שניה. הבחירה בסוג הנכס הרצוי תלויה בציפיות ובפרופיל ההשקעה האינדיבידואלי.
ככלל, בשוק היד שנייה דירות מגורים נפוצות יותר מבתים צמודי קרקע. לעומת זאת, היצע הנכסים החדשים במדינה כולל בעיקר דירות ווילות יוקרה בפרויקטים אקסקלוסיביים.
לכל אחד מסוגי הנכסים – יד שניה או חדש – ישנם יתרונות וחסרונות. הקונה הפוטנציאלי הנבון יבחן את השיקולים הללו ברצינות על מנת להגיע להחלטה המושכלת והנכונה ביותר.
השוואה בין רכישת דירות יד שניה לדירות חדשות בקפריסין
יתרונות של דירות קיימות בהשוואה לדירות חדשות מקבלן
✔️ ראשית, דירות יד שניה נוטות להיות זולות יותר מדירות בפרויקטים חדשים, מה שמאפשר לחסוך בעלויות. מדובר ביתרון משמעותי במיוחד עבור קונים פוטנציאליים עם הון צנוע יחסית, או רוכשים שמעוניינים להשקיע בכמה נכסים במקביל ובכך לפזר את הסיכון.
✔️ שנית, היצע הדירות יד שנייה גדול יותר בהשוואה להיצע הדירות בפרויקטים חדשים. במקביל, הביקוש לדירות מגורים רק הולך וגובר, מה שצפוי להשפיע לחיוב על פוטנציאל הרווח.
✔️ שלישית, משך הזמן עד לקבלת טופס הבעלות על הנכס קצר יותר כאשר מדובר בנכס מיד שנייה. ניתן לקבל בעלות על נכס יד שניה בקפריסין בתוך שנה בלבד, בעוד קבלת הבעלות על דירה חדשה מקבלן עשויה לקחת עד חמש שנים.
✔️ רביעית, כאשר רוכשים נכס מיד שניה, סביר להניח שהוא יגיע עם היתרון של סביבת מגורים מפותחת מבחינת תשתיות ושירותים. שכונות מגורים קיימות מכילות כבר חנויות, מסעדות, מוסדות חינוך, בריאות וקהילה.
✔️ חמישית, דירות קיימות בשוק היד שניה ניתנות להשכרה מידית או כמעט מידית, תלוי בצרכי השיפוץ של הנכס. המשמעות היא שניתן להיכנס לדירה או לחילופין להשכיר אותה במהירות.
חסרונות של דירות יד 2 בהשוואה לדירות חדשות
◄ יתרון משמעותי אחד של רכישת דירה מקבלן לעומת דירת יד 2 הינו האפשרות להשפיע על תכנון הנכס, באם הרכישה נעשית בשלב השלד.
◄ מעבר לכך, היתרון הברור ברכישת דירה חדשה היא היעדר הצורך בשיפוצים, תיקונים ובעיות משפטיות הקשורות לרישום הנכס.
◄ בניגוד לרכישת דירה חדשה מקבלן, קניית נכס מיד שנייה מצריכה ביצוע בדיקות מקיפות של המצב הפיזי והמשפטי של הנכס בטרם חתימת העסקה.
כך למשל, יש לוודא שהבעלים הקודמים של הנכס לא ביצעו אי אילו עבירות בנייה שעלולות להשליך על הקונה.
עם זאת, ניתן להתגבר על הסוגיה המשפטית באמצעות הסתייעות בגורם מקצועי שישמור על האינטרסים של הקונה ויבצע את כל הבדיקות ההכרחיות אודות סטטוס הנכס.
כמו כן, לעיתים יהיה צורך בשיפוץ חלקי או מלא של הנכס. יש לשכלל את הפקטור הזה בחישוב עלויות העסקה על מנת להעריך כראוי את ההיתכנות והכדאיות הכלכלית.
עבור המשקיע הישראלי, לא מדובר בהכרח בחיסרון. לעיתים קרובות ניתן יהיה לאתר נכס יד שנייה ולשפץ אותו במלואו, ועדיין לא להגיע למחיר של נכס יוקרה חדש בקפריסין, ועל אחת כמה וכמה למחיר דירה ממוצעת בישראל.
מעבר לכך, שוק הדירות יד 2 מעמיד הזדמנויות ל"פליפ". כלומר, ניתן לרכוש נכס במצב רעוע שדורש שיפוץ מא' ועד ת', ובתום השיפוץ להשכיר או למכור במחיר גבוה בהרבה.
כמה מס משלמים על דירה קיימת לעומת דירה חדשה בקפריסין?
עניין נוסף שיש לקחת בחשבון הוא המיסוי על דירות יד שניה בקפריסין לעומת דירות חדשות מקבלן, שאיננו מעיד על יתרון או חסרון מובהק לאף אחת מהאופציות.
המס על רכישת דירת יד 2 עבור משקיעים זרים עומד על כ-3%-8% משווי הנכס.
לעומת זאת, רוכשי דירות חדשות מקבלן פטורים ממס הרכישה הזה, שכן במחיר הדירות גלום כבר 19% מע"מ. בתנאים מסוימים, ניתן יהיה להפחית את שיעור המע"מ לכדי כ-5% בלבד. עוד על מיסוי נדל"ן בקפריסין.
עלויות ותשואות פוטנציאליות מרכישת דירה יד 2 בקפריסין
מחירי דירות יד 2 בקפריסין:
עלות דירת יד שניה בקפריסין נעה בממוצע על הטווח שבין 80,000 יורו ל-250,000 יורו ולעיתים אף יותר מכך.
באופן טבעי, המחיר יושפע מגורמים שונים כגון סוג, גודל, מצב ומיקום הנכס.
להלן אומדן כללי למחירי דירות יד 2 בקפריסין:
סוג הנכס (מספר חדרים) | מחיר משוער (ביורו) |
---|---|
2 חדרים | 70,000-130,000 יורו |
3 חדרים | 80,000-140,000 יורו |
4 חדרים | 90,000-160,000 יורו |
5 חדרים ומעלה | 120,000-250,000 יורו |
בכמה ניתן להשכיר דירות יד 2 בקפריסין לפי עיר?
דירות יד שנייה במדינה ניתנות להשכרה בטווח במחיר של בין 10-30 יורו עבור מ"ר.
משמעות הדבר היא שהכנסה ממוצעת מדמי השכירות על דירת 50 מטר תעמוד על כ-500-1500 יורו לחודש.
מכאן שרכישת דירות יד 2 בקפריסין עשויה להיות השקעה מניבה שתייצר תשואה נאה של 10%-5% בממוצע בשנה.
להלן טבלה המסכמת את העלויות והתשואות הממוצעות מרכישת דירת יד 2 בקפריסין:
עיר בקפריסין היוונית | מחיר ממוצע למטר דירה יד 2 | שכר דירה ממוצע על נכס יד שניה |
---|---|---|
דירות למכירה בלרנקה יד 2 | 2100 יורו למטר | 800 יורו |
דירות למכירה בפאפוס יד 2 | 2,500 יורו למטר | 1,100 יורו |
דירות למכירה בלימסול יד 2 | 2,600 יורו למטר | 1,200 יורו |
דירות יד שניה למכירה בניקוסיה | 2100 יורו למטר | 800 יורו |