אילו סיכונים קיימים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב ואיך להקטין אותם למינימום?
האם מסוכן להשקיע בנדל"ן בארה"ב? בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בארה"ב מושך אליו משקיעים ישראלים רבים שמחפשים אפיק השקעה רווחי מעבר לים, כחלופה להשקעה בשוק הישראלי.
עם התייקרות מחירי הנדל"ן בארץ, רוכשים פוטנציאליים שמחפשים להגדיל את הונם מהשקעות בתחום הנדל"ן פוזלים לשווקים בחו"ל בכלל ולארצות הברית בפרט.
הסיבה המרכזית לכך היא שהשוק האמריקאי מציע היצע נרחב של נכסים משלל סוגים, במחירים נמוכים ועם פוטנציאל תשואה גבוה ביחס להשקעות מקבילות בארץ.
אך עם זאת, לא הכל ורוד שם מעבר לים. ככל השקעה, גם רכישת נכסים בארצות הברית טומנת בחובה סיכונים מסוימים לצד סיכויים למימוש מוצלח של ההשקעה.
עסקה שמסתבכת עלולה לגרום להפסדים כספיים ועוגמת נפש. כדי להימנע ככל הניתן מהשקעה כושלת, המשקיע הנבון יבחן היטב את הסיכון מול סיכויי ההצלחה.
על מנת לסייע למשקיעים פוטנציאליים בבחינת ההיתכנות והכדאיות של השקעה בשוק האמריקאי, בשורות הבאות נסקור את הסיכויים והסיכונים ברכישת נדל"ן בארה"ב ונסביר על מה אסור לוותר כשבוחנים השקעה במדינה.
תוכן עניינים:
השקעה בנדל"ן בארה"ב – סיכונים אפשריים
להלן פירוט על 3 סוגי סיכונים מרכזיים מהשקעה בנדל"ן אמריקאי: היכרות מוגבלת עם השוק המקומי, הונאת משקיעים, וחוסר היכרות עם החוקים, הביורוקרטיה ומדיניות המיסוי בשוק היעד.
◄ היכרות בלתי מספקת עם השוק המקומי
גורם הסיכון הראשון טמון במרחק הגאוגרפי מהנכס. השקעה מעבר לים, ובייחוד ביעד מרוחק כמו ארצות הברית, מסכנת את המשקיע בבחירה בנכס במצב רעוע או כזה שמצוי במיקום בעייתי.
כך למשל, רכישת נכס ישן שלא ראוי למגורים ודורש שיפוץ והשקעה כספית משמעותית עלול לגרור את המשקיע להוצאות בלתי צפויות באופן שינגוס ברווחים מההשקעה ויפגע בכדאיותה הכלכלית.
גורם קריטי נוסף להצלחת או כישלון ההשקעה בנדל"ן אמריקאי הוא מיקום הנכס. מאחר ומדובר במדינה עצומת ממדים, מחירי הנכסים והמגמות בשוק יכולים להשתנות לא רק ברמת המדינה (ה"סטייט") אלא גם ברמת האזור, השכונה והרחוב הספציפיים.
מכאן שבייחוד במדינה ענקית עם מגוון כה רחב של שווקי נדל"ן בעלי מאפיינים שונים, קיימת חשיבות עליונה לבחירה נכונה של יעד ההשקעה. מטבע הדברים, משקיעים ישראלים שאינם מכירים את שוק הנדל"ן המקומי ברזולוציות המתאימות חשופים לטעויות קריטיות בבחירת מיקום ההשקעה.
השקעה באזור לא טוב עם ביקוש נמוך עשויה להשפיע לשלילה על ערך ההשקעה והיכולת להשכיר או למכור את הנכס. טעות שכזו עלולה לגרום לתקופות ממושכות שבהן הנכס איננו מושכר והמשקיע למעשה לא מקבל החזרים מדמי השכירות.
באופן כללי יותר, חוסר היכרות מספקת עם המגמות והדינמיקות בשוק המקומי מהווה גורם סיכון משמעותי. כך למשל, ירידה של המחירים בשוק הספציפי עלולה לגרום לעיכוב בקבלת התשואה על הנכס.
סיכון מובנה נוסף בהשקעה ביעד מרוחק נוגע לקושי בניהול ההשקעה. המשקיע עשוי להיתקל באתגרים הקשורים לאיתור שוכרים או טיפול בתלונותיהם ובקשותיהם. כמובן שקיים גם האתגר של הטיפול בנכס עצמו, באם נדרשות פעולות תחזוקה, שיפוץ או תיקון תקלות.
◄ הונאת משקיעים
למרבה הצער, הסיכוי ליפול קורבן להונאת משקיעים קיים כמעט בכל אפיק השקעה בנדל"ן, כולל בשוק האמריקאי. משקיעים זרים בעלי היכרות מועטה או גישה מוגבלת לשווקים מקומיים במדינה חשופים במיוחד להונאות.
משקיעים ייתקלו לעיתים בהזדמנות אטרקטיבית לכאורה שדורשת סכום השקעה נמוך מאוד אך מציעה אפשרות לזכות ברווחים גבוהים באופן בלתי פרופורציונלי. בעוד לעיתים יהיה מדובר בעסקה לגיטימית, במקרים אחרים ייתכן ומדובר בניסיון עוקץ הכולל מצגי שווא, נכסים שכלל אינם קיימים, הונאות פונזי או פירמידה.
◄ חוסר ידע בכל הקשור למדיניות המיסוי והבירוקרטיה
משקיעים ישראלים שייבחרו לרכוש נכס בארה"ב יידרשו כמובן לפעול בהתאם לחוק ולמדיניות המיסוי, הנדל"ן וההשקעות שנהוגה ביעד הספציפי. ארה"ב היא כאמור פדרציה עצומה בעלת מבנה מוניציפלי מורכב, ובכל מקום בה נהוגות מערכת משפט, רגולציה ומדיניות שונה.
חוסר היכרות מספק עם החוק והמדיניות המקומיים מעמידה בפני המשקיע סיכון לתשלום מס מיותר הן בארץ והן בארצות הברית.
לחילופין, ייתכן וישנם מיסים שלא יילקחו בחשבון בשכלול כדאיות והיתכנות ההשקעה. כך למשל, חשוב להיות ערים לכך שמשקיעים בארה"ב יידרשו לשלם מיסים וארנונה על הנכס גם אם הוא עומד ריק ללא שוכרים.
איך ניתן להקטין את הסיכון למינימום?
הסיכונים שהוזכרו מעלה אינם מהווים גזירה משמיים – ישנן אסטרטגיות שונות למזעור הסיכון והגדלת רמת הביטחון על השקעות נדל"ן בארה"ב.
#1 מזעור סיכונים הכרוכים בחוסר ידע אודות שוק היעד
בראש ובראשונה, יש להקפיד ולוודא את נכונות הנתונים הנוגעים להשקעה.
המשקיע הנבון יקפיד לעשות מחקר שוק מקיף ומעמיק על אזור ההשקעה והשכונה הספציפית. כדאי אפילו לבחון את מגמות ההיצע, הביקוש והמחירים גם ברמת הרחוב ואפילו הבניין.
לאחר איתור נכס פוטנציאלי להשקעה, מומלץ שלא להסתמך רק על המידע שמוסר המשווק ולטוס לארה"ב לראות את הנכס בעיניים. כך ניתן לוודא שהנכס אכן קיים, ושמצבו ומיקומו תואמים למה שהובטח.
על מנת לאתר את הנכס האידאלי ולהימנע מטעויות בבחירת נכס בעייתי, אפשר וכדאי להתייעץ עם גורמים מקצועיים המעורים בשוק המקומי. כך למשל, ניתן להיעזר במלווי משקיעים, בעורכי דין, שמאים, רואי חשבון ויועצי מס.
באופן דומה, על מנת למנוע בעיות הקשורות לניהול ותחזוקה שוטפת של הנכס מרחוק, ניתן להסתייע בחברות מקצועיות לניהול נכסים.
#2 מזעור סיכונים הכרוכים בהונאות פוטנציאליות ומצגי שווא
כדי להימנע מעוקצים ותרמיות, יש לבחון לעומק כל עסקה לגופה ולא לחשוש לרדת לפרטים הקטנים ביותר.
יש להיזהר מהבטחות ומצגי שווא של השקעות משתלמות במיוחד מעבר לגדר הסביר. מומלץ לחקור על סוגי ההונאות הנפוצות. כך למשל, יש להקפיד שלא קיים רישום כפול של נכס או לחילופין שלא מוכרים לכם נכס שלא קיים, מה שיגרום לאיבוד כל הכסף שהושקע.
הטיפ הקודם של לטוס ולראות את הנכס בעיניים תקף גם כאן. רק כך יהיה ניתן לוודא מעבר לכל לספק סביר שאכן מדובר בנכס אמיתי, ולא בנכס פיקטיבי שנמכר כחלק מעוקץ.
גם הפעם, מומלץ לבצע מחקר עצמאי אך במקביל להיעזר בגורמים מקצועיים שיבטיחו את אמיתות ואמינות פרטי ההשקעה.
באופן כללי, כדאי להסתייע באנשי מקצוע מנוסים בליווי תהליכי השקעות, החל משלב איתור הנכס ועד לחתימת הסכם הרשימה, ובהמשך גם עריכת חוזי השכירות או המכירה.
במעמד רכישת, השכרת ומכירת הנכס, יש להקפיד לעגן כל פרט בעסקה בהסכם באופן ברור, בהיר ומדויק ככל הניתן. כדאי גם לבקש בטוחות על כל סכום כסף שמועבר.
אם אתם משקיעים דרך קבוצת רכישה, קרן או קבוצת משקיעים מכל סוג – ודאו שאתם מכירים לעומק את כל פרטי העסקה ושישנן בטוחות על כל סכום כסף שמועבר לגורם המנהל.
#3 מזעור הסיכונים הכרוכים בבעיות עם החוק והרגולציה המקומית
כאמור, החוקים והתקנות הרגולטוריות שמוטלות על נכסים, ובייחוד כאלו הנובעות למדיניות המס על השקעות נדל"ן, מהווים גורם קריטי להצלחת ההשקעה.
חשוב להכיר היטב את המדיניות הרגולטורית שמסדירה את מערכת היחסים המשפטית והחוקית בין המשכיר לשוכר, ואת זו המסדירה את משטר המס שיוטל על המשקיע בבואו להשכיר או למכור את הנכס.
בטרם רכישת נכס להשקעה בארה"ב, כדאי להתייעץ עם גורמים מומחים כמו עורכי דין, יועצי מס ורואי חשבון, על מנת לסייע בתכנון המס.
למה בכל זאת כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב ואיך לעשות את זה נכון
למרות הסיכונים האפשריים מהשקעת נדל"ן בארה"ב, חשוב לציין כי עדיין מדובר באפיק כדאי ששווה לבחון לעומק. התנאים והמצב הנוכחי ששוק הנדל"ן האמריקאי מייצרים שפע של הזדמנויות אטרקטיביות להשקעות נדל"ן מניבות עם אופק תשואה ופוטנציאל רווח משמעותיים ביחס להשקעות דומות בשוק הישראלי.
יחד עם זאת, השקעה נבונה, בטוחה ומושכלת מחייבת הבנה והיכרות מעמיקה עם השוק המקומי ביעד הרלוונטי, על מנת להימנע מטעויות קריטיות שעלולות לסכן את המשקיע בהפסדים כלכליים ניכרים.
כפי שהסעיף הקודם הראה, קיימות דרכים למזעור הסיכונים באופן שמעלה את הסיכויים להשקעה מוצלחת ורווחית בנדל"ן בארה"ב. אנחנו ממליצים להיצמד אליהן ולהקפיד שלא לעגל פינות בנושאים הללו.