השקעות נדל"ן בשוודיה

השקעה בנדל"ן בשוודיה – מדריך למשקיעים בשנת 2024

השקעות נדל"ן בשוודיה מסתמנות כדבר החם הבא בתחום ההשקעות בחו"ל ובאירופה בפרט. המדינה הסקנדינבית הקרירה מאופיינת בשוק נדל"ן איכותי המעמיד מגוון אפשרויות השקעה באפיקים מניבים.

על אף החיפוש המתמיד של המשקיע הישראלי אחר הזדמנויות השקעה במדינות מעבר לים, שוק הנדל"ן השוודי נעלם עד כה מעיני מרבית המשקיעים הישראלים.

היתרון המרכזי ברכישת נדל"ן בשבדיה להשקעה הוא מידת היציבות ומגמת השגשוג העקבית, שנותנת למשקיעים ראש שקט יחסית. יתרון משמעותי נוסף טמון ברמות הביקוש הגבוהות פי כמה וכמה מההיצע, שמובילים לעלייה מתונה ועקבית במחירים.

אז למי שמחפש השקעה מניבה בנדל"ן באירופה, השקעה בנדל"ן בשוודיה בהחלט מהווה אופצייה מסקרנת ששווה בדיקה.

 

 

 

רקע על שוק הנדל"ן בשוודיה

מגמת מחירי נדל"ן בשבדיה ב-10 השנים האחרונות מצביעה על כיוון חיובי, עם עליות מתונות ועקביות במחירי הדיור.

התנופה המשמעותית ביותר בענף הנדל"ן בשוודיה התקיימה בין השנים 2012-2019, עם שיעורים מרשימים של 48% במחירי הנכסים למגורים במדינה. בשנתיים האחרונות, מחירי הדיור בשוודיה עלו בשיעור בלתי נתפס של 230%.

בשנת 2020, מחירי הנכסים בשוודיה חוו עלייה משמעותית, עם זינוק חד בשיעור של 10.14% בראייה שנתית, ובשיעור ממוצע של 4.02% פר רבעון. מדובר בעלייה מטאורית מהשנה שקדמה לכך (2019), אז נרשמה עלייה של 3.9% בלבד במחירי הנכסים.

המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן השוודי נחשב ליציב עם צפי לעליות מחירים מתונות בעתיד הקרוב.

 

איך השפיע משבר הקורונה על שוק הנדל"ן בשוודיה?

ככל מדינות העולם, כלכלתה של שוודיה נפגעה במידת מה ממשבר הקורונה, אם כי בשיעורים נמוכים ביחס לרוב מדינות אירופה ויתר העולם המערבי.

עם פרוץ המשבר בשנת 2020, כלכלת המדינה הצטמקה בכ-2.8% בלבד. הסיבה להאטה הכלכלית המתונה הזמן המגיפה היא ככל הנראה היעדר מדיניות סגרים קפדנית של ממשלת שוודיה. בשלוש השנים האחרונות נרשמה צמיחה משמעותית ומאז, כלכלת המדינה התאוששה בקצב מרשים, וניתן לומר שחזרה למצב שקדם לקורונה. על פי תחזיות מומחים, הכלכלה השוודית צפויה לגדול בכ-4% נוספים השנה (2024).

שוק הדיור בשוודיה צפוי להמשיך במגמת העלייה השנה, הודות לשיפור במצבה הכלכלי הכללי של המדינה לאחר ההתאוששות ממשבר הקורונה.

 

גרף מגמת מחירי הנדל"ן בשוודיה ב-10 השנים האחרונות

 

 

באיזה סוג נכס כדאי להשקיע בשוודיה?

להלן מידע על כמה אפיקי השקעה בנדל"ן בשוודיה:

 

✔️ השקעה בנדל"ן למגורים בשוודיה

אפשרות אחת לביצוע השקעת נדל"ן בשוודיה כוללת רכישת דירות בבנייני מגורים רבי-קומות או לחילופין בתים פרטיים צמודי-קרקע.

בשוודיה נהוגה רגולציה קפדנית על מספר התחלות הבנייה של מבני מגורים לצורך הגנת הטבע ושמירה על נראות השכונות. מרבית בנייני המגורים מתנשאים לגובה של 7-8 קומות בלבד, כאשר במקרים יוצאי דופן יאושרו גם 12 קומות.

בשל כך, הביקוש לדירות מגורים גבוה בהרבה מההיצע, מה שמוביל לעלייה מתמדת במחירי הנכסים. מכאן שרכישת נכס למגורים בשוודיה עשויה להיות השקעה סולידית ונבונה שתניב תשואה יפה.

 

✔️ רכישת נדל"ן מסחרי בשוודיה להשקעה

בשל רמת החיים הגבוהה והכלכלה המפותחת שבה, הביקוש לנדל"ן מסחרי בשוודיה מצוי במגמת עלייה מתמדת. משרדים, מסעדות וקניונים הם שלושת סוגי הנדל"ן המסחרי הפופולרי ביותר בסצנת ההשקעות בשוודיה.

השקעה בנדל"ן מסחרי כוללת מרכיב סיכון גבוה יותר מהשקעה בנדל"ן למגורים, אך התשואה הפוטנציאלית גבוהה בהתאם.

 

מחיר דירה בשבדיה – כמה עולה דירה?

כמו בכל שוק נדל"ני, עלות נכס בשוודיה תלוי במספר פרמטרים, לרבות:

* סוג הנכס (דירת, בית, משרד וכד')

* מיקום הנכס (עיר מרכזית, פרבר או פריפריה מרוחקת)

* מצב הנכס (ישן, חדש או משופץ)

 

ככל שזה נוגע לנדל"ן מסחרי, מחיר דירה להשקעה בשוודיה תלוי במידה רבה גם בהיסטוריה של המבנה. מבני מגורים רבים בשוודיה הם למעשה אתרים היסטוריים שעברו שיפוץ משמעותי. נכסים כאלו יעלו הרבה יותר, אך ניתן יהיה להשכיר אותם בעבור סכום נכבד יותר.

יחד עם זאת, כמובן שלוקיישן מהווה אלמנט חשוב בשווי נכסים למגורים בשוודיה. ככלל, יחידות דיור הממוקמות במרכזי הערים ייהנו מביקוש רב יותר, והתשואה עליהן תהיה גבוהה יותר בהתאם.

לעיתים בית פרטי בעיצוב מודרני ואיכותי בפאתי הערים המרכזיות עשויים להיות זולים יותר, אך להניב תשואה שאיננה נופלת מנכס מדירות יד שנייה במיקום מרכזי בעיר.

לגבי המחירים עצמם, אם ניקח כדוגמא את שטוקהולם הבירה: דירה בת שני חדרים בבניין חדש עולה כ-300 אלף יורו בממוצע, ודירת חדר חדשה תעלה כ-145 אלף יורו בלבד בממוצע.

אם כן, מחיר דירה ממוצעת בעיר מרכזית בשוודיה עולה בין 5000 יורו ל-7500 יורו פר מ"ר. דמי השכירות פר מ"ר בדירה חדשה עומדים על החל מ-100 יורו וצפונה.

חשוב לקחת בחשבון שנכסים מסחריים בשוודיה יעלו כ-4000 יורו פר מ"ר בממוצע, ויניבו תשואה ממוצעת גבוהה יותר מנדל"ן למגורים. אך עם זאת כמובן שלהשקעה בנדל"ן למגורים יש את היתרונות שלה, כמו רמת סיכון נמוכה יותר.

 

מיסוי נדל"ן בשוודיה – כמה מס משלמים משקיעים זרים במדינה?

רוכשי נדל"ן להשקעה בשוודיה מחויבים בשלושה סוגי מסים:

1. מס הכנסה – התקבולים בגין דמי השכירות נחשבים להכנסות עסקיות ומוטל עליהם מס פרוגרסיבי.
2. מס על רווחי הון – במעמד מכירת הנכס לאחר השבחה, המשקיע יחויב במס רווחי הון בשיעור של כ-30%, בניכוי עלויות רכישה.
3. מס מקרקעין – בשיעור של 0.75% מהשווי הכולל של המס על הנכס. בממוצע, מדובר בכ-250 יורו לשנה.

הערה: יש לציין כי בשנת 2005, בוטל מס הירושה בשוודיה. כמו כן, בחישוב כדאיות והיתכנות ההשקעה יש לכלול הוצאות נלוות בגין חשבונות אנרגיה, שירותי מים וביוב, ניקיון, תיקונים ושיפוצים, ניהול ואחזקה.

 

איפה כדאי להשקיע בשוודיה? ערים מומלצות להשקעה

ריכזנו עבורכם שלושה ערים מומלצות להשקעה בשוודיה:

* השקעה בסטוקהולם (Stockholm)

סטוקהולם, בירת שוודיה, היא המרכז הפוליטי, תרבותי, חברתי וכלכלי של שוודיה. מדובר בבירה אירופית מפותחת לכל דבר, אשר מושכת אליה מדי שנה עשרות ומאות אלפי תיירים ומבקרים.

מחירי הדיור בסטוקהולם רבתי חוו עלייה חדה בשיעור של כ-11.5% בשנת 2020 לעומת השנה שקדמה לה. מדובר בעלייה של כ-5.2% ברבעון האחרון.

התשואה הפוטנציאלית מדירה להשקעה בסטוקהולם נעה בין 7%-3% לשנה בממוצע, כאשר התשואה תעלה ככל שהנכס יהיה במיקום מרכזי יותר בעיר.

 

* השקעה בגטבורג (Göteborg)

גטבורג, העיר השנייה בגודלה בשוודיה, מהווה מרכז תעשייתי משמעותי וכוללת בין היתר גם את הנמל הימי החשוב ביותר במדינה. מחירי הנדל"ן בגטבורג נמוכים ביחס לסטוקהולם הבירה, אך עדיין מניבים תשואות פוטנציאליות נאות.

מחירי הדיור בגטבורג רבתי זינקו בשיעור של כ-6.3% בשנת 2020 לעומת השנה שקדמה לה – עלייה של כ-3.7% ברבעון האחרון. התשואה השנתית על דירת להשקעה בגטבורג נעה בין 7%-5% בממוצע.

 

* השקעה במאלמו (Malmo)

מאלמו היא העיר השלישית בגודלה ובחשיבותה בשוודיה, ויעד פוטנציאלי נוסף להשקעת נדל"ן מניבה. מחירי הדיור במאלמו רבתי טיפסו בכ-10.7% בשנת 2020 לעומת השנה שקדמה לה. מדובר בעלייה של כ-2.6% פר רבעון.

 

 

איך משקיעים בנדל"ן בשוודיה?

ישנן שתי דרכים לביצוע השקעה בנדל"ן בשוודיה:

– השקעה עצמאית – למשקיעים בעלי יכולת וידע בשוק הנדל"ן ובדיני המקרקעין בשוודיה, עומדת האפשרות לאתר השקעה פוטנציאלית באופן עצמאי.

– השקעה דרך חברת/סוכנות תיווך – למשקיע הישראלי הממוצע שלא יודע את השפה השוודית או בקיא ברזי ענף הנדל"ן בשוודיה, מומלץ להיעזר בחברה מקצועית. היתרון הוא כמובן קבלת ייעוץ וליווי של צוות מקצועי לכל אורך תהליך ההשקעה.

שוודיה – מפה:

לקריאה נוספת: מידע על מדינת שוודיה מתוך ויקיפדיה