מדריך למשקיעי נדלן בצפון קפריסין ב-2025
קפריסין הטורקית, אשר נקראת גם בשמות "קפריסין הצפונית" או "צפון קפריסין" מוכרת לרבים כיעד מזמין לנופש ים תיכוני במחיר אטרקטיבי, אולם לא רבים כי יודעים כי הקרבה הגאוגרפית ומאפיינים נוספים, הולידו גם אפיק מבטיח של השקעות נדל"ן בקפריסין הטורקית, שמושך אליה משקיעים זרים מכל רחבי העולם.
המדינה היא אוטונומיה עצמאית במעמד מדינה משנת 1983, עת היפרדותה ממדינת קפריסין (המוכרת כיום כקפריסין היוונית). המדינה גובלת בטורקיה ונתמכת על ידה, וחולשת על 37% משטח האי.
ההתעניינות והמשיכה הגוברת בהשקעות בקפריסין הטורקית, נשענות על מספר יתרונות בולטים, פיננסיים וכלכליים לצד יתרונות תפעוליים. אחד היתרונות הבולטים הוא שמחירי הנכסים במדינה נמוכים יותר בהשוואה למחירי נדל"ן בקפריסין היוונית, וכמובן שגם בהשוואה למחיר דירה להשקעה בעלת מאפיינים דומים בישראל.
בשורות הבאות תוכלו לקרוא סקירה מקיפה על שוק הנדל"ן בקפריסין הצפונית, מגמת מחירי הנדל"ן במדינה, יתרונות וחסרונות של השקעה במדינה, ניתוח מצב השוק, התייחסות למיסוי משקיעים זרים ועוד. בואו נצא לדרך…
השקעות נדלן בקפריסין הטורקית – צפון קפריסין
תוכן עניינים:
- מדריך למשקיעי נדלן בצפון קפריסין ב-2025
- המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בקפריסין הטורקית
- השקעה בקפריסין הצפונית – יתרונות מרכזיים:
- גרף מגמת מחירי הנדל"ן בקפריסין הטורקית ב-5 השנים האחרונות
- מיסוי משקיעים בצפון קפריסין – כמה מס ישלם משקיע זר במדינה?
- ערים מומלצות להשקעה בקפריסין הטורקית
- תהליך רכישת נכס בצפון קפריסין למשקיעים זרים
- האם כדאי לרכוש נדלן בקפריסין הטורקית?
המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בקפריסין הטורקית
ככלל, שוק הנדל"ן במדינה מסוימת הוא נגזרת של כלכלת המדינה, אולם לא תמיד באופן ישיר. כלכלה חזקה במיוחד עשויה ליצור מחירי נדל"ן גבוהים ויציבים ותשואות צפויות נמוכות עקב כך, וכלכלה מעורערת אמנם תביא למחירי נדל"ן נמוכים לרוב, אולם גם תיצור חוסר יציבות ומגבלות ביצירת תשואה מניבה.
השקעות נדל"ן בקפריסין הצפונית נשענות על שילוב אופטימלי בין כלכלה יציבה המצויה בצמיחה, לאוכלוסייה במעמד סוציואקונומי נמוך-בינוני, אשר עוסקת ברובה בענפי השירות, החקלאות או החינוך, ומתקשה להשקיע ברכישת נכסים. מצבה הכלכלי הצנוע של האוכלוסייה המקומית בצפון קפריסין הוא שיוצר באופן טבעי עלייה במחירי הדירות ונכסי המגורים במדינה, לצד ביקוש גבוה ומחירים גבוהים בשוק השכירות.
נתונים על שוק הנדל"ן במדינה | ערך נוכחי |
---|---|
גודל השוק: | כ-400,000 בני אדם |
ערים מרכזיות להשקעה: | ניקוסיה (לפקושה), איסקל, פמגוסטה, קירניה |
צמיחה כלכלית בעשור האחרון | 4% בשנה בממוצע עם גידול בצמיחה בשנים 2021-2023 בזכות השקעה במקורות אנרגיה חלופיים ואיתור מקורות אנרגיה ותשתיות גז בשטח המדינה. |
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה: | 350-850 יורו בחודש לדירת נופש / מגורים 1,500-2,500 יורו לנכס יוקרה. |
שיעור מס הרכישה: | מס רכישה למשקיעים זרים: 3% עד 5%. בגין נכסים בשווי של עד 85,430 יורו, המס יעמוד על התקרה הנמוכה בסך 3% בלבד. |
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה: | 12%-6% |
מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת: | עליית מחירים בשיעור של כ-44.04% |
כמה עולה נכס בצפון קפריסין | 90,000-130,000 יורו לדירות סטודיו ונופש. 200,000-450,000 יורו לנכסי יוקרה: דופקלקסים ובתים צמודי קרקע. |
מחיר ממוצע של נכס למ"ר: | 1,005 יורו |
השקעה בקפריסין הצפונית – יתרונות מרכזיים:
◄ אקלים – האקלים בקפריסין הטורקית דומה לזה שבישראל, ומספק מזג אוויר חם ונוח למשך מרבית ימות השנה.
◄ איכות חיים – מזג האוויר הנוח, מדיניות ממשלתית ליברלית ודמוקרטית, מרחבים עצומים וצפיפות אוכלוסייה נמוכה, יוצרים רמת חיים טובה, מדדי אושר גבוהים והגירה חיובית למדינת האי הייחודית.
◄ פיתוח תשתיות – ממשלת קפריסין הטורקית מבינה את התלות הכלכלית שלה בגורמי חוץ, באמצעות תיירות ומשקיעה רבות בשיפור התשתיות, מערכות התחבורה, הכבישים והמחלפים, שירותים לאזרח ולתייר והקמת תשתיות תקשורת וטכנולוגיה. השקעות אלו הופכות הצד הטורקי לנגיש, מודרנית ואטרקטיבית יותר עבור האוכלוסייה המקומית, המבקרים והמשקיעים כאחד.
◄ מיסוי ובירוקרטיה – ממשלת הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין (KKTC) נוקטת במדיניות מקלה ורגולציה המאפשרת למשקיעים זרים לרכוש ולהחזיק נכסים במדינה, תוך יצירת מנגנוני השקעה בטוחים ומבטיחים, ומיסוי מקל שנועד למשוך כסף זר לחיזוק כלכלת המדינה.
◄ תיירות – התיירות בקפריסין הטורקית פורחת וזוכה לגידול בהיקף התיירים המבקרים בה מדי שנה לאורך מספר שנים ברציפות, מה שיצר ביקוש רב לנכסים להשכרה לטווח קצר, תוך יצירת תשואה מניבה אופטימלית וגבוהה. דירות סטודיו ודירות שני חדרים באזורי תיירות מושכרות לאורך מרבית חודשי השנה, לתיירים, לאנשי עסקים ולבעלי הון בגיל הזהב בעיקר מגרמניה ומאוסטריה, הנוהגים לבלות מספר חודשים בשנה באזורי הנופש במזרח התיכון, ורואים בה יעד אטרקטיבי לבילוי ולשהייה ממושכת. השכרה קצרת טווח מכניסה תשואה מניבה העולה בעשרות אחוזים על הכנסה מהשכרת נכס לדיור.
◄ תחזית כלכלית – מומחי נדל"ן ופיננסיים מזהים את את נהירת המשקיעים ומגמות השוק במדינה, ומעריכים כי בהתבסס על המגמה החיובית של מחירי נדל"ן בקפריסין הטורקית בשנים האחרונות, לצד השפעות נוספות, כדאיות ההשקעה בנדל"ן במדינה צפויה להימשך גם ב-3-5 שנים הבאות. זאת ועוד, ככל שצפון קפריסין ממשיכה להתפתח ולמשוך השקעות זרות, ערכי הנכס צפויים לעלות באופן ניכר בשנים הללו. תחזית זו יוצרת הבטחה לתשואה גבוהה ואטרקטיבית למשקיעים כעת, אולם גם מצביעה על מסגרת זמן לכדאיות ההשקעה.
גרף מגמת מחירי הנדל"ן בקפריסין הטורקית ב-5 השנים האחרונות
מיסוי משקיעים בצפון קפריסין – כמה מס ישלם משקיע זר במדינה?
מדיניות מיסוי נדל"ן בקפריסין הטורקית באה להקל על משקיעים זרים ולחזק את כלכלת המדינה. המיסוי במקום נחלק למספר סוגי מס:
X מס רכישה – שיעור מס הרכישה בקפריסין הצפונית הוא מדורג בהתאם לשווי הנכס ונע בין 8%-3% בלבד.
X דמי רישום עסקה – 5% משווי הנכס.
X העברת בעלות – 3%-1% משווי הנכס.
X מס אחזקת נכס שנתי – 1 לירה טורקית למ"ר.
הערה: מומלץ לקבל ליווי מעורך דין מקומי על מנת להבטיח את ביצוע כלל תחשיבי המס כראוי, כמו גם למיצוי זכאויות והקלות קיימות בחוק בנסיבות שונות.
ערים מומלצות להשקעה בקפריסין הטורקית
חיפוש אחר נכסי נדל"ן להשקעה בקפריסין הצפונית, מצריך היכרות עם הערים והאזורים, על פי מאפייני הביקוש אליהן, הביקוש על ידי האוכלוסייה המקומית והיקף התיירות, סוגי הקרקעות ומעמדן (בקפריסין הטורקית מעמדה של הקרקע נקבע על פי מקורות היסטוריים ושיוך שלה בטרם המלחמה, וישנן קרקעות הניתנות לחכירה בלבד וללא שטר קניין).
– השקעות נדל"ן בניקוסיה (לפקושה) בירת קפריסין הטורקית, פופולריות במיוחד בשל מיקומה של העיר בלב המדינה, והיותה יעד מבוקש במיוחד לתיירות, ובעל מאפייני תעסוקה ומסחר בהיקף גבוה, מה שיוצר ביקוש רב בקרב אוכלוסייה בעלת פרנסה יציבה במעמד סוציואקונומי חזק יותר, ביחס ליישובים ופריפריה. רכישת נכס בצפון קפריסין על ידי משקיעים זרים מבוקשת במיוחד בעיר ניקוסיה.
– איסקלה – העיר איסקלה (Iskle) היא מהגדולות במדינה, עם ענף תיירות מתפתח ומגוון הזדמנויות נדל"ן. מחירי הנכסים בעיר נמצאים במגמת עלייה משמעותית ב-3 השנים האחרונות עם עלייה שנתית ממוצעת של כ-20% בשנה.
תהליך רכישת נכס בצפון קפריסין למשקיעים זרים
ניתן למצוא מגוון דירות למכירה בקפריסין הטורקית, כמו גם סוגי נכסים נוספים להשקעה. השקעת נדל"ן אינה דומה לרכישת מוצר מדף, ונדרש סקר שוק מעמיק והיכרות עם מספר מאפיינים ופרמטרים שיש להביא בחשבון, כמו גם להתנהל באחריות, להסתייע בליווי מקצועי ולהכיר את השוק המקומי, היתרונות לצד הסיכונים הקיימים בו.
מספר שלבים בתכנון השקעה בנדל"ן בקפריסין הצפונית:
✔️ הגדרת תקציב מיועד להשקעה ויצירת תמהיל אופטימלי בין ההון העצמי להון המגויס באמצעות מימון. בתכנון ההשקעה והתשואה יש להביא בחשבון את עלויות המימון, לצד עלויות תפעוליות ואחרות כחלק בלתי נפרד מעלויות ההשקעה.
✔️ סוג הנכס – בין מגוון סוגי נכסים בצפון קפריסין נמצא נכסים המתאימים להשכרה קצרת טווח, נכסים למגורים ולהשכרה ארוכת טווח, נכסים מסחריים ועוד. חשוב להכיר את מאפייני ההשקעה בכל אחד מסוגי ההשקעות הללו, לרבות עלויות הניהול והמעורבות הנדרשת, ולבצע השקעה מותאמת.
✔️ איתור נכס – איתור נכס להשקעה מבוסס על אטרקטיביות המיקום והקרבה לאזורי ביקוש ותיירות ביחס לשווי הנכס ולפוטנציאל התשואה המניבה שלו. לעתים השקעה בסכום נמוך יותר תגזור דווקא תשואה גבוהה יותר, דווקא משום שהנכס טרם מיצה את פוטנציאל הצמיחה שלו. באיתור הכנס אין להסתמך על סמך פרסומים בלבד, ומומלץ להסתייע בחברת נדל"ן מקומית/עורך דין נדל"ן, בכדי לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות, החל ממעמד הבעלות והקרקע וכלה בפוטנציאל ההשכרה והתשואה.
✔️ הנפקת היתר רכישה – עם קבלת ההחלטה על רכישת נכס מתאים על המשקיע הזר לקבל היתר לרכישה מהרשויות. תהליך הנפקת ההיתר הוא פשוט, אולם דורש היכרות עם הבירוקרטיה המקומית לצורך הגשת טופס בקשה רשמי, בצירוף אסמכתאות נדרשות (העתק דרכון, אסמכתאות פיננסיות למקורות ההון, אישור העדר רישום פלילי. כל המסמכים נדרשים להגשה לאחר תרגום לשפה המקומית-טורקית, בחתימת נוטריון.
✔️ עם קבלת היתר הרכישה ניתן להשלים את חתימת העסקה, העברת התשלומים על פי תנאי החוזה, רישום הבעלות וקבלת הנכס בפועל.
✔️ חברת ניהול ואחזקה – כאשר מדובר בנכס להשקעה המיועד לצאת להשכרה, מומלץ להעביר את הנכס לידי חברת ניהול ואחזקת נכסים מקומית, בתמורה לתשלום קבוע.
חשוב לדעת: השקעות נדל"ן בקפריסין הטורקית למשקיעים זרים מוגבלות לרכישת נכס יחיד, מסוג בית, דירה או מגרש- עד 5 דונם.
האם כדאי לרכוש נדלן בקפריסין הטורקית?
קפריסין הטורקית מהווה יעד מושך ומבטיח להשקעות נדל"ן ומציעה פוטנציאל צמיחה ותשואה גבוה.
יחד עם זאת כל השקעה באשר היא, ובוודאי השקעות נדל"ן בחו"ל, מצריכה העמקה והיכרות עם השוק המקומי ומאפייניו, ובחינה של כל נכס והפוטנציאל הטמון בו, בדקדקנות ובאמצעות ליווי מקצועי, להפחתת הסיכונים ומיצוי סיכויי ההצלחה להשקעה.