השקעות נדל"ן בפולין – מדריך מקיף למשקיע בנדלן פולני
זה לא סוד ששוק השקעות הנדל"ן הוא שוק חם בישראל. הריביות בבנקים נמוכות ואף אפסיות ואנשים רבים מחפשים אלטרנטיבות להשקעה בהן הכסף המנמנם שלהם בחשבון הבנק יניב יותר. ענף הנדל"ן הגיע למצב בו השקעה בדירה הופכת לכלי מניב מאוד בתחום ההשקעות, כאשר ההשקעה היא יחסית בטוחה ונעדרת סיכונים רבים אשר מצויים בבורסה ובשוק ההון.
כך נוצר מצב שישראלים רבים בוחרים להשקיע את כספכם בנכסי נדל"ן ובכך מעלים את הביקושים והתשואות בהתאם. אולם העובדה שהיום העולם הוא למעשה כפר גלובלי קטן מאפשרת לישראלים רבים להשקיע את כספם בנדל"ן מניב גם במקומות אחרים בעולם.
אחד המקומות המבוקשים ביותר להשקעה בשנים האחרונות הוא פולין. המדינה המזרח-אירופית שמעלה לישראלים בדרך כלל קונוטציות של המסע לפולין משלהי בית הספר התיכון, הפכה בשנים האחרונות למקום חם להשקעות נדל"ן ואף למוקד תיירותי אטרקטיבי.
במדריך זה תוכלו למצוא את הסיבות לכך, כמו גם המלצות והנחיות שיעזרו לכם להפוך מאנשים עם כסף רדום ששוכב בחשבון הבנק לבעלי נכס מניב בפולין שיודע לגרום לכסף שלכם לעבוד בשבילכם.
פולין – יעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן
נדל"ן בפולין – אז והיום – סקירה של שוק הנדל"ן הפולני:
בשנים האחרונות הכלכלה המקומית בפולין זוכה לעלייה יציבה וממושכת בעקבות תהליכים פנים מדינתיים שונים, הכוללים בתוכם גם את ההצטרפות לאיחוד האירופי. אולם מנגד, שוק הנדל"ן בפולין לא צומח באותו קצב ואף נחשב "רדום" ביחס לכלכלה המקומית.
אחת הסיבות המשמעותיות לכך היא המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 אשר גרם להקשחת תנאי ההלוואות והמשכנתאות, ובהתאם לכך יצר ירידה בביקושים לרכישת נדל"ן בפולין.
בין השנים 2009-2014 שוק הנדל"ן הפולני רשם ירידות מחירים עקביות. דירות חדשות נבנות בקצב איטי מאוד, ביחס לאוכלוסייה, ולמעשה כ-70 אחוזים מהדירות בפולין נבנו לפני שנת 1989.
אולם, בשנתיים האחרונות החלה הממשלה הפולנית לפעול בנידון ולעורר את שוק הנדל"ן המקומי באמצעות 2 פעולות עיקריות:
- עידוד צעירים לרכוש דירות באמצעות פרויקט ייעודי להם.
- הקמת תכנית סיוע ללקיחת משכנתאות בריביות נמוכות.
במצב הנוכחי השוק הפולני מציג תמונה מאוד ברורה של התעוררות ועלייה בטוחה ויציבה אחרי כמעט עשור בו שרר קיפאון בתחום הנדל"ן עקב ביקושים נמוכים, הקשחת תנאי המשכנתאות וחוסר התערבות ממשלתית. המשקיעים המנוסים כבר ודאי מבינים שמצב השוק הנוכחי מהווה את הזמן האופטימלי לרכישת נכס להשקעה בפולין.
אולם במקביל לקיפאון הנדל"ני, הכלכלה הפולנית זכתה לשגשוג שהוביל, בסופו של דבר, את הממשלה להתערב בשוק הנדל"ן ולוודא שגם הוא יזכה לאותה צמיחה משגשגת ובטוחה.
יתרונות השקעה בנדלן בפולין
כאמור, מצב שוק הנדל"ן בפולין סבל מקיפאון מתמשך לאורך תקופה לא קצרה. תקופה בה כמעט לא נבנו דירות חדשות והביקוש לדירות, חדשות או ישנות, ירד לשפל של ממש, מה שהוביל כמובן לירידה משמעותית במחירי הנדל"ן.
בשנתיים האחרונות החלה הממשלה להתערב בשוק הנדל"ן בכדי "להחיות" אותו על ידי עידוד תושבים לרכוש דירות. מתוך התמונה הזו עולים 2 יתרונות ברורים – המחירים נמוכים ולכן נוחים להשקעה, אך המצב הוא זמני – הביקוש המתעורר לנדל"ן בקרב הפולנים מוביל לכך שהמחירים יעלו והשקעה היום תוביל ככל הנראה לרווח משמעותי בעתיד הנראה לעין.
יתרון נוסף ומשמעותי הוא המטבע המקומי. פולין אמנם הצטרפה לאיחוד האירופי לפני יותר מעשור, אך היא לא אימצה לחיקה את מטבע האירו ונשארו עם הזלוטי המקומי, אשר ערכו נמוך יותר מהאירו או מהדולר ואף מהשקל, מה שמייצר כר נוח יותר להשקעה.
אם ננסה לסכם, ישנם שלושה יתרונות מרכזיים להשקעות נדלן בפולין:
- מחירי נדל"ן נמוכים יחסית.
- עלייה יציבה בביקוש לנדל"ן בפולין.
- שימוש במטבע מקומי ולא במטבע של גוש היורו.
לכך מצטרפים עוד מספר יתרונות לא פחות חשובים:
- הכלכלה המקומית יציבה ומראה התחזקות לאורך שנים.
- הפיכתה של פולין ליעד תיירותי מבוקש.
- קרובה מאוד לגרמניה, המדינה החזקה בגוש היורו – יתרון כלכלי ותיירותי.
נדל"ן בפולין – על תשואה ויחסיות:
בפולין קיים מנעד יחסית רחב בסוגי הדירות המוצעות למכירה, וניתן למצוא נדל"ן לרכישה במדינה גם ברבע מיליון זלוטי בלבד (שווה ערך לקצת מעל רבע מיליון שקל).
המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן הפולני היום בשילוב עם ההיסטוריה המנוונת יחסית של שוק זה בעשור האחרון העלו את הביקושים לנדל"ן.
למעשה השקעת נדלן בפולין תניב למשקיע ברוב המקרים תשואה של בין 6 ל-9 אחוזים בשנה עם צפי לעלייה בשנים הקרובות. רק בכדי לסבר את אוזניכם – התשואה מנכסי נדל"ן בישראל לא חוצה את קו ה-6% והממוצע הארצי נמצא מתחת למספר זה.
למעשה, נכון להיום השקעת נדל"ן בפולין תעלה לכם פחות מהשקעה בנדל"ן בישראל ותניב לכם הרבה יותר באמצעות התשואה הגבוהה שהשוק הפולני מציע.
ישר ולעניין – שיטת המיסוי הפולנית:
בכדי לצייר לכם תמונה מלאה ככל האפשר, חשוב לנו להציג בפניכם לא רק את היתרונות העולים מתוך ההשקעה בנדל"ן בפולין, אלא גם את הצד המורכב יותר – את עולם המיסוי הפולני.
כאמור, פולין הצטרפה לאיחוד האירופי לפני יותר מעשור, מהלך זה מאפשר לכל משקיע פוטנציאלי לרכוש נדל"ן ו/או קרקעות במדינה תוך שהוא נהנה מחקיקה אירופית מתקדמת בתחום עסקאות הנדל"ן אשר מספקת הגנה לרוכש.
למעשה, כל אדם יכול להשקיע בפולין, ואם הוא בעל אזרחות ישראלית הוא אף ייהנה מהסדר המיסוי אשר נחתם בין ישראל לפולין אשר מגן עליו מפני תשלום מיסים כפול.
בנוסף לכך, המיסים בפולין בתחום הנדל"ן נמוכים בצורה משמעותית ממדינות אירופיות אחרות ומשקיעים זרים יכולים להקים תאגידים וחברות מקומיות.
למעשה, פולין לא רק מהווה פוטנציאל אדיר להשקעה בתחום הנדל"ן, המשקיעים בה נהנים גם משיטת מיסוי שאינה אגרסיבית וברוב המקרים מקלה עמם. המס היחיד אשר נחשב גבוה ביחס למדינות אירופיות אחרות ואף ביחס לישראל, הוא המע"מ אשר עומד על שיעור של כ-23%.
אולם שיטת המיסוי הכללית, ובפרט הסדר המיסוי של פולין וישראל, מכפרים על גובה המע"מ.
ערים מומלצות להשקעה בפולין
אז לאחר שקיבלתם קצת רקע אודות תחום הנדל"ן בפולין, הגיע הזמן לקבל החלטה – האם אתם הולכים להיות חלק ממשהו גדול או לא? במידה והחלטתם שאתם מתכוונים להשקיע בנדל"ן בפולין, כדאי שתקראו מעט על ערים מומלצות להשקעה.
העיר הראשונה ברשימת ההמלצות שלנו היא כמובן ורשה, הלא היא הבירה הפולנית. ורשה היא עיר מרכזית וגדולה שמנקזת לתוכה המוני צעירים אשר מגיעים לשם לצורכי לימודים ועבודה. כפועל יוצא מכך, הביקוש לקנייה והשכרה של נדל"ן בוורשה הוא מהגבוהים בפולין והעיר נחשבת אטרקטיבית מאוד.
כצפוי, מחירי הדיור בוורשה גבוהים יותר מבערים אחרות, אך בהתאם לכך גם התשואה. העיר השנייה עליה אנחנו ממליצים בחום היא קראקוב. קראקוב היא גדולה אשר מתגוררים בה כמיליון תושבים כאשר בערך שליש מהתושבים הם סטודנטים. עובדה זו הופכת את קראקוב למבוקשת מאוד בתחום הנדל"ן היות וסטודנטים הם אוכלוסייה מניבה ומתחלפת אשר תמיד תצטרך נדל"ן לשכירות.
עיר נוספת אשר נמצאת בתנופת השקעות היא העיר ורוצלב. ורוצלב זוכה בשנים האחרונות לתנופה לא רק בתחום הנדל"ן, אלא כמעט בכל תחום אפשרי: תשתיות, תרבות, לימודים, תעסוקה ותיירות. בעיר לומדים כ-120 אלף סטודנטים אשר מהווים פוטנציאל ארוך טווח להשקעות נדל"ן. כמו כן, מחיר הנדל"ן בוורוצלב עדיין נמוכים ביחס לשאר פולין, לכן היא גם מושכת אליה לא מעט משקיעים מבית ומחוץ.
לסיכום, פולין היא כוכב עולה בשמי השקעות הנדל"ן הגלובליות, וככזאת כדאי להשקיע בה בתקופה הקרובה, בה מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים ורק מתחילים לעלות. השוק בפולין, כפי שהוא כרגע, מהווה פוטנציאל מעולה להשקעות נדל"ן. התערבות הממשלה בשוק הנדל"ן בשילוב התחזקות הכלכלה המקומית גורמות לעליית מחירים.
כמו כן, השקעה בנדל"ן בחו"ל היא תמיד מעט מורכבת יותר מאשר השקעה בישראל בה גם משקיע מקריית שמונה יכול לבקר את הנכס שלו באילת בתוך שמונה שעות ובעלות נמוכה יחסית, אך אין זה אומר שהשקעה בפולין אינה משתלמת, זה רק אומר שצריך לדעת להשקיע נכון וכדי להשקיע נכון מומלץ להתייעץ עם גורמים מומחים בתחום, אשר יכולים ללוות אתכם לאורך התהליך ולדאוג שההשקעה שלכם תניב תשואות גבוהות.
