השקעות נדל"ן בסלובניה

מדריך למשקיעי נדל"ן בסלובניה ב-2024

ישראלים רבים מחפשים בימים אלו אפיקי השקעה מניבים מעבר לים, אך רק מעטים מהם גילו את האפשרות של השקעות נדל"ן בסלובניה.

מדובר במדינה אירופאית מפותחת אשר מציעה נופים טבעיים מגוונים, שלל אטרקציות תיירותיות, סצינה קולינרית תוססת ועוד.

עם התפתחות הכלכלה המקומית בשנים האחרונות, גם ענף הנדל"ן בסלובניה מתפתח בקצב מהיר.

השוק המקומי מציע הזדמנויות השקעה מבטיחות ואטרקטיביות במגוון נכסים ברחבי המדינה האירופאית הקטנה.

בשורות הבאות הבא נציג בפניכם מידע מקיף על נדל"ן בסלובניה, החל ממצבו הנוכחי של השוק, מגמת מחירי הנדל"ן במדינה, יתרונות, ערים מובילות להשקעה, היבטי מיסוי, פוטנציאל התשואה ועוד. מוכנים? קדימה מתחילים….

 

 

 

שוק הנדל"ן בסלובניה – נתונים עיקריים:

נתונים על שוק הנדל"ן בסלובניה	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-2.2 מיליון בני אדם
ערים מרכזיות להשקעה:	לובליאנה, מריבור
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה:	1300-2500 יורו
גובה מס הרכישה במדינה:	2% ממחיר הנכס
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	7%-4%
מחיר ממוצע למ"ר של דירה בסלובניה:	2500-4000 יורו למטר

 

גרף מגמת מחירי הנדל"ן בסלובניה ב-10 השנים האחרונות

 

המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בסלובניה

◄ סלובניה נחשבת לאחת מהמדינות המשגשגות במרכז ומזרח אירופה, עם כלכלה חזקה ושלטון דמוקרטי מבוסס ויציב. המדינה מציעה לתושביה רמת חיים גבוהה למדי, כפי שמעידים, בין היתר, מדדי שביעות רצון האוכלוסייה. המדינה גם מדורגת במקום גבוה במדדי ביטחון ויציבות.

◄ הנתונים הרשמיים מעידים על איתנות הכלכלה הסלובנית. על פי התחזיות, כלכלת המדינה צפויה לצמוח בכ-2.1% בשנה הנוכחית (2024). הצפי לחמש השנים הקרובות חיובי גם כן. התחזית מצביעה על עלייה משוערת של 10.8%, וכן עלייה של כ-2.2% בשיעור התמ"ג לנפש.

◄ מגמת מחירי נדל"ן בסלובניה ב-10 השנים האחרונות משקפת במידה רבה את השגשוג הכללי של המדינה. במהלך שנות ה-2000, המדינה חוותה קפיצה משמעותית ברוב התחומים והענפים, ובכלל זה בשוק הנדל"ן. בשנת 2008, שוק הנדל"ן במדינה חווה פגיעה ניכרת בשל המשבר הכלכלי הגלובאלי.

השנים שלאחר המשבר היו מאתגרות למדי, ומחירי הנדל"ן והדיור נפלו מדי שנה עד לשנת 2014. מהשנה העוקבת (2015), החלה ההתאוששות בשוק הנדל"ן המקומי, אשר המשיכה אפילו כחמש שנים לאחר מכן לתוך משבר הקורונה העולמי בשנים 2020-2021.

◄ השגשוג היחסי בשוק הנדל"ן המקומי ניכר מהנתונים הרשמיים. כך למשל, ניכר כי רשויות המדינה מספקות יותר ויותר היתרי בנייה, מה שמעיד מחד ומעודד מאידך את צמיחת שוק הנדל"ן המקומי. במהלך השנה האחרונה, מספר היתרי הבנייה שהונפקו עלה בשיעור של 19.9%, מ-4,903 ל-5,878 יחידות.

◄ בשנים האחרונות נרשמה גם עלייה במחירי הנכסים והדיור. מחירי בתים למכירה בסלובניה קפצו בחדות בשיעור אסטרונומי של כ-53.9% בתוך כחמש שנים בלבד. בשנת 2021 ו-2022 נרשמו עליות מחירים של כ-15.77% ו-11.59% בהתאמה. בשנת 2023 חלה האטה מדודה ומחירי הנכסים ברחבי המדינה עלו בכ-1.4% בלבד.

 

 

יתרונות רכישת נכס בסלובניה

✔️ מדינה אירופאית יציבה עם צפי לצמיחה כלכלית משמעותית ב-5 השנים הקרובות – סלובניה נחשבת כאמור לאחת מהמדינות הבטוחות והיציבות ביותר באירופה, מה שמפחית את רמות הסיכון מהשקעה בנדל"ן במדינה.

✔️ ביקוש גובר לנכסים למגורים – הרמות הגבוהות של יציבות פוליטית, חברתית וכלכלית מגדילות את הביקוש לנכסים, וכחלק מכך גם את הביקוש להשקעות בנדל"ן.

✔️ אופק תשואה ורווחים משמעותיים לאורך זמן – הרחבת הביקושים מביאה לעליות מחירים, מה שמעלה בתורו את פוטנציאל התשואה והרווח על השקעות בבתים או בדירות למכירה בסלובניה.

✔️ גידול אוכלוסין והתעשרות האוכלוסייה המקומית – עם השגשוג הכלכלי, אוכלוסיית המדינה גדלה מצד אחד, והופכת לעשירה ומבוססת יותר מצד שני. המשמעות היא עלייה בביקוש לנכסים למגורים, לצד עלייה בכוח הקנייה ולכן במחירי הנכסים. עבור משקיעי נדל"ן, המשמעות היא תשואות חודשיות גבוהות יותר מדמי השכירות החודשיים, ורווחים עתידיים ניכרים בשל השבחה ועליית ערכי הנכסים.

✔️ יעד תיירותי מבוקש – אלמנט משמעותי בכדאיות ההשקעה בנדל"ן במדינה הוא תעשיית התיירות המפותחת שבה. סלובניה ניחתה ביופי טבעי מרהיב ומגוון. עם הרי האלפים היוליאניים, רצועת החוף של הים האדריאני ושלל שמורות הטבע ואתרי המורשת שפזורים בה, המדינה זכתה בצדק רב למוניטין של יעד תיירותי נחשק. המוני המטיילים והנופשים שזורמים למדינה מדי שנה גורמים לעלייה בביקוש לדירות נופש ויחידות להשכרה לטווח קצר עד בינוני, מה שמביא גם לעלייה במחירי הנכסים.

 

מחירי נדל"ן בסלובניה – כמה עולה נכס במדינה?

מחיר דירה בסלובניה משתנה בהתאם לסוג הנכס ולמיקומו. ככלל, נכס במיקום מרכזי בערים הגדולות והמבוקשות יעלה יותר מנכס באזורי הספר או בערים מבוקשות פחות במדינה.

למשל, ניתן למצוא נכסים למגורים בלובליאנה הבירה במחירים שנעים בין 2,500 יורו ל-4,000 יורו למ"ר בממוצע.

ברבעון הראשון לשנת 2024, דירת שני חדרים ממוצעת בלובליאנה עלתה כ-490,000 אירו בממוצע.

באזורים סמוכים, הדירות נטו להיות זולות יותר, עם ממוצע מחירים של כ-299,500 אירו עבור דירת שני חדרים ממוצעת.

 

פוטנציאל התשואה על השקעה בנדל"ן בסלובניה

תשואה פוטנציאלית על השקעה בסלובניה נחשבת לסולידית למדי בהשוואה לשווקי נדל"ן אחרים בעולם ונעה בין 4% ל-6% בשנה. שיעורי התשואה ישתנו בהתאם לסוג, מיקום ומצב הנכס, כמו גם מאפייני ומגמות השוק.

נתוני ההכנסות מדמי השכירות על דירות עמדו על שיעור של כ-4.45% בממוצע ברבעון הראשון של שנת 2024, עלייה מתונה מ-4.4% ברבעון השני לשנת 2023.

במרכז עיר הבירה לובליאנה, ניתן להשכיר דירת חדר ממוצעת בכ-1,100 אירו לחודש, או דירת שני חדרים ממוצעת בכ-2,350 אירו לחודש.

דירות גדולות יותר בנות שלושה חדרים ומעלה ניתנות להשכרה במחיר התחלתי של כ-2,900 אירו לחודש.

 

האם משקיע זר יכול לרכוש נדלן בסלובניה?

סלובניה פועלת על פי עקרון ההדדיות, לפיו היא תאפשר רכישת נכסים בשטחה עבור אזרחים ממדינות אשר מאפשרות לאזרחים סלובנים לרכוש נכסים בשטחיהן.

עבור אזרחי מדינת ישראל כמו גם אזרחי מדינות האיחוד האירופי, המשמעות היא שניתן לרכוש דירות להשקעה בסלובניה ללא כל מגבלה.

עבור אזרחי מדינות אחרות, התמונה עשויה להיות מעט מורכבת יותר וההשקעה בנדל"ן בסלובניה תתאפשר תחת תנאים מסוימים בלבד.

 

מיסוי נדל"ן בסלובניה – כמה מס ישלם משקיע זר במדינה?

משקיעים זרים מחויבים באותם מיסים החלים על תושבים מקומיים.

שיעור מס הרכישה בסלובניה נוטה להשתנות אך לרוב מדובר בכ-2% מערך הנכס.

מיסים נוספים יוטלו בהתאם למיקום, סוג ואופן השימוש בנכס.

יש לבחון בצורה מעמיקה את סוגיית המיסוי בעת ביצוע תחשיב כדאיות והיתכנות עסקת הנדל"ן.

 

ערים מובילות להשקעה בסלובניה

נדל"ן בלובליאנה (Ljubljana)

השקעות נדל"ן בלובליאנה בירת סלובניה עשויות להניב תשואות משמעותיות לאורך זמן.

לובליאנה מהווה את לב לבה של המדינה, ונחשבת ליעד הנחשק ביותר עבור משפרי דיור ומחפשי עבור מקומיים, תיירי חוץ ומשקיעים זרים כאחד.

מחירי הדירות בעיר עלו בשיעור של 4.77% בשנת 2023, ובשיעור רבעוני של 3.77% בממוצע.

שוק הנדל"ן בעיר מציע מגוון רחב של נכסים, החל מדירות סטודיו מרווחות ועד דירות מרובות חדרים.  המשקיעים יוכלו לבחור בנכס האידאלי עבור צרכיהם והעדפותיהם.

צפי הצמיחה הכלכלית של לובליאנה בחמש השנים הקרובות עומד על שיעור של 10.8%, מה שמהווה עדות נוספת לכדאיות ההשקעה בשוק בנדל"ן שלה.

ככל שההכנסות הממוצעות בעיר עולות, כך גם עולה הביקוש לנכסים איכותיים למגורים. בהתאם לכך, גם מחירי הנדל"ן והדיור צפויים לעלות, מה שמעלה את צפי הרווחים והתשואות הפוטנציאליות עבור המשקיעים.

 

 

השקעה במריבור (Maribor)

השקעת נדל"ן במריבור, העיר השניה בגודלה ובחשיבותה בסלובניה, עשויה גם כן להוות עסקה משתלמת שתניב רווחים נאים לאורך זמן.

לצד לובליאנה, מריבור מהווה מוקד עסקי, מסחרי ותרבותי במדינה, ועל כן היא מושכת אליה המוני תיירים מדי שנה, לצד לא מעט משקיעים זרים שמזהים את הפוטנציאל הפיננסי הטמון בה.

מחירי הדירות בעיר זינקו בשיעור של כ-8.38% בשנת 2023, או בשיעור רבעוני של 2.92% בממוצע.

 

מדינות נוספות בסביבה שכדאי לבחון: מדריך השקעות נדל"ן בפולין | השקעות נדל"ן בהונגריה

סלובניה – מפה:

להמשך קריאה: מידע על סלובניה באתר ויקיפדיה