השקעות נדל"ן במונטנגרו

השקעות נדל"ן במונטנגרו – מדריך למשקיעי נדלן במונטגרו ב-2024

השקעה במונטנגרו – כן או לא? מונטנגרו מציעה מגוון הזדמנויות השקעה במדינה אירופאית שמחירי הנדל"ן בה נמוכים משמעותית מהמחירים בישראל.

בשורות הבאות תלמדו על המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן במונטנגרו, מגמות המחירים וסוגי ההשקעות האפשריים במדינה. המדריך יספק לכם מידע חיוני שיסייע לכם להחליט האם גם לכם כדאי להשקיע בנדל"ן במונטנגרו, תוך ניתוח שוק הנדל"ן במדינה, יתרונות וחסרונות של השקעה מסוג זה, היבטי מיסוי ועוד. בואו נתחיל.

 

 

 

רקע על שוק הנדל"ן במונטנגרו

לפני שנצלול לעומק הנושא, חשבנו שכדאי לתת לכם הקדמה קצרה על מונטנגרו:

✔️ רפובליקת מונטנגרו היא מדינה קטנה, הררית ובעלת נופים עוצרי נשימה, השוכנת בדרום אירופה. מונטנגרו ממוקמת במיקום אסטרטגי, לאורך חופי הים האדריאטי, והיא מהווה יעד תיירותי פופולרי עבור תיירים מרחבי העולם.

✔️ מונטנגרו חווה בשני העשורים האחרונים צמיחה מתמדת בתחום הכלכלה, עם מגזרי תיירות ותעשייה משגשגים ועם עליה באיכות החיים הכוללת.

✔️ למונטנגרו מטבע יציב (אירו) ושיעור מיסוי נדל"ן נמוך, כמו גם תוכניות ממשלתיות לעידוד השקעות זרות במדינה. כל אלה ועוד הופכים את שוק הנדל"ן במונטנגרו ליעד פופולרי בשנים האחרונים עבור משקיעים זרים מכל העולם.

 

נתונים על שוק הנדל"ן במונטנגרו	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-700 אלף בני אדם
ערים מרכזיות:	פודגוריצה, קוטור, טיווט, ניקסיק
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה:	250-500 יורו
שיעור מס הרכישה:	3%
גובה המס על רווחי הון במונטנגרו:	9%
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	8%-6%
מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת:	עליית מחירים בשיעור ממוצע של כ-7%
מחיר ממוצע למ"ר של דירה במונטנגרו:	1445 יורו

 

אז למה להשקיע דווקא בנדל"ן במונטנגרו?

בעוד שמחירי הנדל"ן בישראל נמצאים במגמת עליה תמידית, אשר מרחיקה רבים מהאפשרות לרכוש נכס להשקעה, רכישת דירות להשקעה במונטנגרו מהווה אפשרות מעניינת מאוד עבור אנשים שמעוניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל.

מגמת מחירי נדל"ן במונטנגרו ב-10 השנים האחרונות היא מגמה מעורבת. בשנתיים האחרונות המגמה חיובית ומחירי הנדל"ן במדינה נמצאים בעלייה הדרגתית.

בשנת 2021 בלבד מחירי הנדל"ן במונטנגרו עלו בשיעור של כ-7%.

 

גרף מגמת מחירי הנדל"ן במונטנגרו ב-10 השנים האחרונות

 

רכישת נדל"ן במונטנגרו: הכירו את המדינה האירופאית:

* מגמת מחירי הנדל"ן במונטנגרו ב-10 השנים האחרונות נמצאת בעליה מתמדת ותחזיות הצמיחה עודן גבוהות.

החריג לכך היה שנת 2020, שבה חלה ירידה חדה בביקוש ובהתחלות בניה חדשות, עם התפרצות מגפת הקורונה. זאת, בשל העובדה שחלק ניכר מהצמיחה במדינה נובע מתעשיית התיירות, שכמובן הואטה משמעותית בשל ההגבלות על טיסות ברחבי העולם.

יחד עם זאת, מאז שהוסרו ההגבלות, השוק התאושש וירידת מחירי הנדל"ן סיפקה למשקיעים הזדמנות לרכוש נכסים במחיר עוד יותר נמוך מהרגיל.

* בשנת 2006 מונטנגרו פרשה מאיחוד בו הייתה עם מדינות נוספות ויצאה לעצמאות. מאז, הממשל במדינה נעשה יציב והחל להשקיע בצמיחה של ענפי התעשייה והתיירות.

* יופיה המרהיב של מונטנגרו, יחד עם העובדה שהיא שוכנת על חופיו של הים האדריאטי והרקע התרבותי העשיר שלה הופכים את מונטנגרו למקום עם פוטנציאל תיירותי גדול מאוד.

בתקופה שמשנת 2011 ועד 2019, התיירות במונטנגרו צמחה בהתמדה מידי שנה, עם צמיחה ממוצעת של 9% בשנה. תודות לצמיחה של סקטור זה, כל כלכלת המדינה צמחה ב3.6% בממוצע.

סקטור התיירות מהווה כ20% מהתל"ג ויש לו השפעה נכבדת על שוק הנדל"ן במונטנגרו.

 

למה מונטנגרו נחשבת למקום אטרקטיבי להשקעה עבור משקיעים זרים?

> אחד הדברים שמושכים למונטנגרו משקיעי נדל"ן זרים היא מדיניות המס האטרקטיבית. מס הרכוש השנתי בגין נדל"ן במונטנגרו הוא בין הנמוכים באירופה, ונע לרוב בין 0.25% לבין 1% משווי הנכס.

> העובדה שמונטנגרו אימצה את מטבע האירו בתור המטבע המקומי שלה כבר בשנת 2002 (על אף שאינה חלק מהאיחוד האירופי) מהווה סיבה נוספת לכך שהיא מושכת אליה משקיעים זרים. משקיעים תמיד יעדיפו סביבת שוק יציבה, ומטבע האירו בהחלט מספק זאת.

> השקעת המדינה בצמיחת ענפי התיירות והתעשייה גורמת להן לשגשג, מה שמעודד משקיעים מבחוץ להשקיע בנכסים שיאפשרו להם להרוויח מכך.

> מונטנגרו שמה לעצמה למטרה לעודד הגירה פנימה והשקעות זרות. בין היתר, באמצעות האפשרות לזכות באזרחות באמצעות רכישת נכס.

 

ערים מומלצות להשקעה במונטנגרו ומחירי נכסים ממוצעים

✔️ מפרץ קוטור – הכולל את הערים טיווט וקוטור הוא יעד פופולרי מאד, עם מלונות ובנייני דירות נופש להשקעה. הנוף לים ושפע של פעילויות מעניינות בסביבה הופכות את מפרץ קוטור למקום השקעה כדאי.

מצד אחד, נדל"ן בקוטור הפך למצרך מבוקש, מה שגורם לכך שקשה יותר למצוא בתים למכירה במחירים נוחים. מצד שני, מדובר בנכסים שיהיה קל יותר להשכיר ושערכם יעלה משמעותית, כך שהתשואה שתרוויחו תהיה גבוהה כאשר תחליטו למכור.

בטיווט, לדוגמה, תוכלו למצוא דירה חדשה מקבלן בגדול של 51 מ"ר עם נוף לים במחיר של 120,000 יורו.

✔️ פודגוריצה – פודגוריצה היא עיר הבירה של מונטנגרו והגדולה ביותר במדינה, כאשר כמעט שליש מאוכלוסיית המדינה מתגוררת בה (כ-190,000 איש). בהיותה עיר בירה, היא מהווה יעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן במונטנגרו.

בפודגוריצה תוכלו למצוא דירות במחירים שמתחילים ב-60,000 יורו לדירה קטנה בגודל של כ74 מ"ר בפרויקט חדש. טווח המחירים של נדל"ן בפודגוריצה יכול לנוע עד 350,000 יורו לווילה משופצת בגודל 384 מ"ר בשכונה מבוקשת.

בפודגוריצה תוכלו למצוא גם שפע של נדל"ן תיירותי להשקעה – החל מדירות נופש ובתי מלון שלמים.

✔️ ניקסיק – העיר ניקסיק היא העיר השניה בגודלה במונטנגרו, עם כ-57,000 תושבים. היא ממוקמת בצפון מערב המדינה ליד נהר הזטה ומוקפת באגמים ציוריים. בניקסיק ניתן למצוא דירה קטנה יחסית בגודל 92 מ"ר במחירים שמתחילים מ 70,000 יורו.

 

 

מיסוי נדל"ן במונטנגרו

אילו מיסים חלים על רוכשי נדל"ן במונטנגרו?

מס רכישה – שיעור מס הרכישה במונטנגרו עומד על 3% מערך הנכס. ערך הנכס נקבע ע"י משרדי מס הכנסה במונטנגרו, אך לרוב הוא ייקבע בהתאם לעלות הרכישה המופיעה על ההסכם.

את מס הרכישה יש לשלם בתוך 15 יום לכל היותר ממועד החתימה על ההסכם.

מס רכוש – לאחר רכישת בית במונטנגרו יהא עליכם לשלם מס רכוש שנתי. גובה המס תלוי במיקום וגודל הנכס. המס מחושב בהתאם לשווי הנכס והוא נע בין 0.25% לבין 1%, אם כי במקרים מסוימים הוא יכול להגיע גם עד 5.5%.

מס הכנסה – אם תשכירו את הנכס, תידרשו לשלם מס הכנסה בגובה 9% על הכנסותיכם מהשכרת הנכס. יחד עם זאת, למול ההכנסה תוכלו לקזז הוצאות עד גובה של 40%.

מס רווחי הון – אם תקופה לאחר רכישת הנכס תחליטו למכור אותו תמורת רווח, תשלמו מס רווחי הון בגובה 9%. המס ישולם על הרווח מהעסקה בקיזוז עלות הרכישה והוצאות נוספות שהוצאו לטובת רכישת הנכס ועלויות שהוצאו לטובת השבחת הנכס.

אם שאלתם את עצמכם כמה מס משלם משקיע זר במדינה? התשובה היא שאין מיסוי מיוחד על משקיעים זרים, מה שהופך אותה ליעד כדאי מאוד להשקעה.

 

תשואה פוטנציאלית על השקעה בנדל"ן במונטנגרו

מחיר דירה להשקעה במונטנגרו עדיין נמוך יחסית, בעוד שהמדינה חווה צמיחה והגירה חיובית ,דבר שמביא לעלייה במחירי השכירות. לכן, רכישת נכס במונטנגרו תוכל לתת לכם תשואה פוטנציאלית לא מבוטלת, אך זו משתנה כמובן בהתאם לאזור במונטנגרו.

מחירי השכירות נעים בממוצע סביב 250-500 יורו, כאשר השקעות נדל"ן בפודגוריצה בירת מונטנגרו צפויה להניב תשואה ממוצעת של בין 6 ל-8 אחוזים בשנה.

מונטנגרו – מפה:

להמשך קריאה: מידע על מדינת מונטנגרו מתוך ויקיפדיה