השקעות נדל"ן במדריד

השקעות נדל"ן במדריד – מדריך למשקיעי נדלן במדריד ב-2025

עיר הבירה של ספרד מהווה פנינת נדל"ן מרתקת, ולא לחינם נוצר שוק השקעות נדל"ן במדריד אשר מושך אליו את המשקיעים הזרים מכל העולם, ומישראל בפרט.

שוק הנדל"ן במדריד שבספרד עולה כפורח, גם בהשוואה לשווקי נדל"ן אחרים בישראל ובאירופה, אולם על מנת למצות את אפשרויות ההשקעה ולהבטיח תשואה מקסימלית ישנם לא מעט נתונים שחשוב להכיר, על התיירות בעיר, הביקוש לדיור ועלויות השכירות, ההבדל בין הרובעים השונים בעיר והיבטי מיסוי.

בשורות הבאות נביא ניתוח מקיף שכדאי לכל משקיע לקרוא לפני השקעה במדריד וניגע בכל הנושאים הנ"ל ונוספים. שנתחיל? קדימה.

 

 

 

נתונים ורקע על שוק הנדל"ן במדריד

✔️ מדריד היא בירת ספרד, ואחת מערי הבירה הבולטות באירופה. העיר מדריד מתהדרת בתרבות ספורט ענפה וקבוצות כדורגל וכדורסל שמככבות בליגות הבכירות באירופה, מה שמהווה גורם משפיע במיוחד על התיירות המקומית.

✔️ במדריד חיים 3.3 מיליון תושבים בשטח העיר עצמה, וכ-6 מיליון תושבים בשטח העיר ופרבריה. מדריד שהייתה בעברה בירת האימפריה הספרדית, מתהדרת במבנים ארכיטקטוניים מרשימים ומקום מושבם של בית המשפט העליון, בית המלוכה, הממשלה והפרלמנט.

✔️ בעיר ניתן למצוא מוזיאונים מובילים בכל תחומי האומנות, את גן החיות המפורסם והעשיר באירופה בו ניתן להכיר חיות אקזוטיות, נדירות וחיות לפני הכחדה ושלל אטרקציות נוספות.

✔️ נתון נוסף אשר מחזק את התיירות המקומית והכלכלה כאחד הוא המיתוג של מדריד כבירת אופנה מובילה בעולם, מה שמוביל לתיירות קניות ולמשיכת צעירים אל העיר.

כל אלו הופכים את העיר מדריד ליעד תיירותי מבוקש, המארח מדי שנה קרוב לעשרה מיליון תיירים. השקעות נדלן במדריד מהוות דריסת רגל בעולם התיירות המקומי, כאשר ככל שהנכס קרוב יותר למרכז העיר ולאטרקציות התיירותיות – הוא צפוי להניב תשואה גבוהה יותר כדירת השכרה קצרת מועד תיירים, מאשר השכרה ארוכת מועד למקומיים.

 

נתונים על שוק הנדל"ן במדריד	מידע על השקעות נדלן בעיר
גודל השוק:	כ-3.5 מיליון בני אדם
דמי שכירות חודשיים ממוצעים בעיר:	1500-1800 יורו
שיעור מס הרכישה:	6-10% תלוי אם מדובר בנכס חדש או קיים ומס נוסף של בין 1% ל-2.5% על רישום בטאבו הספרדי
גובה המס למשקיעים זרים על הכנסה משכ"ד במדריד:	19%
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	8%-5%
מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת:	עליית מחירים בשיעור ממוצע של כ-2.84%

 

 

יתרונות השקעה במדריד

✔️ תיירות היא גורם חשוב בכלכלתה של עיר ומדינה, אולם לא על התיירות לבדה נבנה שוק נדל"ן במדריד אשר מושך את המשקיעים הזרים. בין היתרונות שניתן להפיק מהשקעות נדל"ן במדריד:

✔️ מחירי הדיור – מדריד עודה מתאוששת ממשבר הסאב פריים, ולמרות נתוני צמיחה מרשימים שהציגה בשנים האחרונות, הייתה בין הערים שספגו חבטה כלכלית קשה בעת המשבר. מאחר וחלק ניכר מכלכלת מדריד נשען על ענף התיירות, גם משבר הקורונה האט את הצמיחה האמורה, וכעת עם שובם של התיירים ניתן לראות כי מדריד בדרכה לפריחה ולצמיחה מחודשת. מצב הביניים האמור הותיר את מחירי נדלן במדריד נמוכים יחסית, לצד תחזיות לעליה מהירה הצפויה בטווח השנה ועד שלוש השנים הקרובות. שיעורי התשואה הפוטנציאליים בהשקעה בנדל"ן במדריד עומדים כעת על כ-5% וצפויים להוסיף ולעלות.

✔️ ביקוש לשכירות – ריבוי התושבים במדריד ובפרבריה וגידול מתמיד של האוכלוסייה המקומית, הנובע בעיקרו מהגירה חיובית לעיר, מביא לביקוש רב אחר נכסים להשכרה על ידי הספרדים המקומיים. הביקוש הרב גורם לדירות ולנכסי נדל"ן להיחטף, ולמשקיע המשכיר לבחור את השוכרים על פי פרמטרים מוקפדים של גיל, אחריות, ביסוס כלכלי ואחרים- שמעלים את הסיכויים לגביה סדירה ובטוחה ולשימור הנכס.

✔️ עלויות השכירות – בהתאם לחוק הביקוש וההיצע, גם הביקוש הרב לדירות להשכרה במדריד מביא לעליית מחירים בשוק החופשי. מחירי השכירות של דירה ממוצעת במדריד גבוהים ממחירי השכירות הנהוגים בישראל. לדוגמא: מחיר דירה בעלת שלושה חדרי שינה, כ-80-100 מ"ר במרכז מדריד, יעמוד על 1700-2000 יורו לחודש בממוצע, כ-6500 ₪ לחודש.

מחיר זה מתייחס להשכרה ארוכת טווח, לתקופה בת שנה ויותר, כאשר המחיר להשכרה לטווח הקצר אף גבוה יותר ויכול להגיע ל-100 יורו ליום, בהתאם מיקום ולאיכות הדירה.

✔️ אפשרויות השקעה מגוונות – בעוד שההתייחסות האמורה ניתנה להשקעות המיועדות לגזירת תשואה קבועה מדמי השכירות, במדריד ניתן למצוא לא מעט סוגי השקעות מהירות המכונות גם השקעות פליפ, בהשקעה בנכסים ישנים ומוזנחים במחירי רצפה, שיפוץ והשבחה ומכירה מהירה בתשואה גבוהה. גם הנדל"ן העסקי במדריד פורח ומאפשר רכישה של שטחי נדל"ן קטנים יחסית, במחירים נמוכים, ותשואות גבוהות באמצעות שכירות ובחתירה למכירת הנכס ברווחיות בתוך 3-5 שנים.

השקעה בשוק הנדל"ן התיירותי אף פותחת פתח לתשואות גבוהות יותר, אולם מטבע הדברים דורשת יותר הן בעלויות הכניסה והן בהשקעת זמן ומשאבים בניהול והשבחת הנכסים ובהפעלת הנכס.

✔️ יציבות כלכלית – ספרד מחזיקה בכלכלה החמישית בגודלה באירופה, ידועה ברגולציות והתנהלות שמרנית אשר ידעה לנהל משברים ולצלוח אותם ביעילות, להגן על התוצר המדיני והמשאבים המקומיים ולמנוע כאוס כלכלי. ספרד מציגה התאוששות איטית אך עקבית שתואמת את מדיניותה השמרנית, ומעניקה מרחב השקעות בטוח יחסית למשקיעים המחפשים אחר קניית נדלן במדריד בירת ספרד.

✔️ מיקום – מיקומה הגאוגרפי של ספרד, בלב מערב אירופה, הופך אותה למדינה חשובה ובולטת באיחוד האירופי, ומושך אליה הן משקיעים רבים והן יצירת הגירה חיובית למדינה ולעיר הבירה שלה, יוצר ביקוש נדלן למכירה במדריד, מה שמעלה תחזית לעליית מחירים עתידית והגדלת התשואה למשקיעים.

 

 

מיסוי נדל"ן במדריד

מיסוי נדל"ן במדריד נשען על כפיפות לאמנת מס בינלאומית עליה חתומות הן ישראל והן ספרד, מה שמבטיח מניעת כפל מיסוי ומיצוי הטבות והקלות מס הניתנות למשקיעים.

בניסיון להבין כמה מס משלם משקיע זר על נכס בעיר מדריד יש להכיר את סוגי ועקרונות המיסוי בספרד:

* הכנסה מנדל"ן תביא לחבות מס בכפיפות לחוקי מיסי ההשקעות במדינה.

* מס רכישת נכס מיד שניה עומד על 6%

* חבות דמי רישום שנתיים ללשכת המסחר (מס פרוגרסיבי)

* מס שכירות – מס בגין דמי שכירות בסך 24% מגובה ההכנסה.

* מס שבח – מתייחס לעליה בשווי הקרקע בלבד ועומד על 1%.

* מס רווחי הון – מיושם בעת מכירת הנכס כאשר החבות היא בגין הדלתא שבין מחיר הקניה למחיר המכירה בשיעור הקבוע במדד המתעדכן מעת לעת.

* מס עושר – מס פרוגרסיבי הנקבע על פי שווי הנכס. מע"מ- למגרשים, קרקעות ונכסים מסחריים בלבד עומד על 10%-20%.

 

 

אזורי השקעה מומלצים במדריד

העיר מדריד מתפרסת על פני כ-650 מ"ר, ומחולקת ללא פחות מ-21 רובעים אשר נחלקים בחלוקה פנימית ל-131 שכונות.

החלוקה המדויקת מאפשרת חלוקה ברורה על פי ביקוש, מצב סוציואקונומי, רמת החינוך, וותק השכונה ואיכות הנכסים, תחבורה ונגישות, תעסוקה ועוד.

כל אלו מספקים בידי המשקיע כלים נוחים ושקיפות מלאה לבחור ביעד ההשקעה המועדף והמתאים ביותר לצרכיו.

 

מחירי הנדל"ן במדריד

מחיר ממוצע של נכס במדריד מושפע מטבע הדברים לפני הכל מקרבתו למרכז, כמו גם מגודל, איכות הנכס וייעודו. ניתן למצוא במדריד נכסים להשקעה עם הון עצמי בסך 150,000-200,000 ₪.

חשוב לציין כי לא ניתן לקבל משכנתא בישראל בגין נכס להשקעה בחו"ל, יחד עם זאת משקיעים זרים זוכים לתמיכה מחברות וארגונים פיננסיים, אשר מספקים אשראי חוץ בנקאי בתנאי ריבית מעולים, כאות לאמון שהם נותנים בהשקעות הנדל"ן בספרד בכלל ובמדריד בפרט.

לטובת המשקיעים הישראלים עומדות חברות אשר מספקות שירותים רחבים, החל מאיתור הזדמנויות ונכסים להשקעה, גיוס מימון והלוואות, התנהלות אל מול הרשויות המקומיות ורשויות המס במדריד, תכנון ומיצוי הטבות והקלות מיסוי, יישום הרכישה לרבות שירותים משפטיים ושירותי רישום, ניהול הנכס והשכרתו.

בכל השקעת נדל"ן ובוודאי השקעה זרה, מומלץ שלא להתבסס רק על מידע פרסומי ותמונות המופיעות באינטרנט בברושורים, אלא להגיע באופן פיזי אל הנכס בטרם הרכישה, ללמוד את נתוני הרובה והאזור, עלויות השכירות הנהוגות ופרמטרים נוספים שעשויים להשפיע על פוטנציאל ההצלחה של העסקה.

 

להלן מחירי נדל"ן ממוצעים ב-5 אזורים/שכונות מובילות במדריד

הרובע / השכונה במדריד	מחיר למ"ר של דירה או בית במדריד
סלמנקה (Salamanca)	6000-8000 אירו
רטירו (Retiro)	6000-8000 אירו
צ'מרטין (Chamartín)	5000-7000 אירו
צ'מברי (Chamberí)	5000-7000 אירו
ג'סטיקה (Justicia)	5000-6500 אירו

 

גרף המציג את מגמת מחירי הנדל"ן במדריד ב-15 השנים האחרונות

מדריד – מפה:

להמשך קריאה: מידע כללי על העיר מדריד מתוך ויקיפדיה

אולי יעניין אתכם גם: נדל"ן בברצלונה