מיד תוצג לפניכם סקירה מקיפה בנושא השקעות נדל"ן בהונגריה, אך לפני כן הקדמה קצרה על המדינה עצמה: במזרח אירופה שוכנת הונגריה, מדינה עם היסטוריה עשירה ומורשת מפוארת אשר גובלת בלא פחות מאשר 7 מדינות שונות.
הונגריה חברה בברית נאט"ו ובאיחוד האירופי והיא מונה קרוב ל-10 מיליון תושבים. בשנים האחרונות הפכה הונגריה ליעד פופולארי במיוחד בקרב ישראלים, ובפרט עיר הבירה שלה – בודפשט, אשר מכונה "הפריז של מזרח אירופה" ולא בכדי.
בודפשט שוכנת משני עבריו של נהר הדנובה האדיר אשר חוצה את יבשת אירופה, היא עיר הבירה והעיר הגדולה ביותר בהונגריה. בודפשט בנויה באופן דומה לערים אירופיות קלאסיות – עשירה בגנים ירוקים ובניינים מסוגננים, מפוארים יותר ופחות.
העיר מושכת אליה תיירים רבים מכל רחבי העולם אשר מגיעים להתפעל מיופייה של העיר, ליהנות מהמרחצאות החמים המפוארים ומהעושר התרבותי הרבה שיש לעיר להציע למבקריה ולתושביה.
אולם מלבד לעליית קרנה של הונגריה בקרב שוחרי תיירות מישראל ומהעולם, אנו עדים למגמה נוספת אשר מתרחשת בשנים האחרונות והיא נהירה של משקיעי נדלן רבים מכל רחבי העולם אל הונגריה על מנת להשקיע בנדל"ן – ויש להם סיבה טובה לכך.
אפשרויות ההשקעה, המחירים הנוחים והתשואה הגבוהה מהווים קרקע יציבה למשקיעים, וכדי שתוכלו גם אתם לקבל החלטה מושכלת האם כדאי להשקיע בנדלן בהונגריה אנחנו ממליצים לקרוא את השורות הבאות אשר יספקו לכם מידע חשוב ורלוונטי לו אתם זקוקים בטרם תשקיעו את מיטב כספכם.
תוכן עניינים:
- מגמת מחירי נדל"ן בהונגריה ב-10 השנים האחרונות
- 4 נקודות מפתח על שוק הנדל"ן בהונגריה שחשוב להכיר:
- המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בהונגריה
- כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים בהונגריה
- נתונים עדכניים על שוק הנדל"ן ההונגרי
- שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בהונגריה
- ערים מומלצות להשקעה בהונגריה
- יתרונות של השקעות נדלן בהונגריה
מגמת מחירי נדל"ן בהונגריה ב-10 השנים האחרונות
במהלך שנת 2008, לפני כעשור וקצת, הכה בעולם צונאמי כלכלי אשר התחיל במשבר המשכנתאות בארה"ב וגרר אחריו כמעט את כל מדינות העולם.
המשבר הכלכלי של שנת 2008 הוא המשבר החריף ביותר שידע העולם ב-80 השנים האחרונות ומדינות רבות ספגו זעזוע אשר את תנודותיו הן מרגישות עד היום.
הונגריה לא הייתה שונה וגם היא נקלעה לסחרור כלכלי בשל המשבר העולמי, אשר החמיר את מצבה הכלכלי שהתדרדר עוד שנה לפני כן. המשבר הוביל לירידת מחירים בכל המשק, הבנקים הקשיחו את תנאי המשכנתאות ועצרו כמעט לחלוטין מתן אשראי.
למעשה בשנת 2008 יכולתם לרכוש דירה במיקום מרכזי בבודפשט בפחות ממאה אלף שקל. המשבר גרם לממשלת הונגריה לשנס מותניים ולפעול לשיקום הכלכלה, וכך בשורה של צעדים מתוכננים מראש החלה ממשלת הונגריה למשוך משקיעים למדינה ולבודפשט בפרט בתחומי הנדל"ן והעסקים.
צעדי הממשלה הטיבו עם המדינה ומחירי הנדל"ן בהונגריה החלו להתייצב ולעלות לצד הכלכלה המקומית שהתחזקה לאיטה. השקעות נדל"ן בהונגריה הפכו להיות מבוקשות והמחירים עלו בהתאם, אך עדיין נותרו נמוכים ביחס למחירי נדל"ן במדינות מערביות, וכן – ביחס לישראל.
4 נקודות מפתח על שוק הנדל"ן בהונגריה שחשוב להכיר:
* הונגריה רושמת צמיחה כלכלית חיובית כבר 6 שנים רצופות. עוד לא ברור כמה גדולה תהיה השפעתה של הקורונה על המדינה, אך היא כבר הוכיחה בעבר יכולת התמודדות מרשימה עם משברים.
* החוק ההונגרי מחייב כל אדם הרוכש נדל"ן במדינה לחתום על חוזה בנוכחות עורך דין (בדומה לישראל). אזרחים זרים שמעוניינים לקנות נכס במדינה צריכים לקבל אישור בכתב מהרשות הרלוונטית והדבר עשוי לקחת חודשיים-שלושה. רוב המשקיעים הזרים עוקפים דרישה זאת על ידי הקמת חברה ורישום הנכס על שמה, הליך אשר אורך כ-24-48 שעות בלבד.
* מספר התחלות הבניה החדשות בהונגריה עומד נכון להיום על כ-36,000 יחידות בשנה.
* שוק השכירות בהונגריה אינו מפוקח, ורוב הכוח נמצא בידי המשכירים, שיכולים לקבוע את גובה שכר הדירה כאוות נפשם ואף להעלות אותו מדי שנה לפי החלטתם.
המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בהונגריה
כאמור, הביקוש לנדל"ן מניב בהונגריה עלה מאד בעשור האחרון עקב התחזקות השוק המקומי, המחירים הנוחים והתשואה הגבוהה.
למעשה, שוק הנדל"ן בהונגריה בכלל ובבירה בודפשט בפרט קיבל זריקת עידוד משמעותית עקב עליית התיירות הנכנסת במדינה ומשקיעים רבים רוכשים דירות באזורים תיירותיים בהונגריה ומשכירים אותם לתיירים מזדמנים דרך אתרים דוגמת Airbnb.
כיום מחירי נדל"ן בהונגריה נחשבים נמוכים בצורה משמעותית בהשוואה לישראל, עד כדי כך שגם הון של 200 עד 500 אלף שקלים יאפשר לכם לרכוש דירה להשקעה ולשפץ אותה.
המדדים והתחזיות הכלכליות צופים התחזקות של מגמת העלייה במחירי הנדל"ן במהלך השנים הקרובות. זאת ועוד, הסברה היא כי בטווח זמן של שנתיים שוק הנדל"ן ההונגרי יחווה קפיצה משמעותית במחירי הנכסים עקב התעניינות המשקיעים, התייצבות הכלכלה והתיירות הפורחת.
כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים בהונגריה
בטרם משקיעים בנדל"ן, אחד הדברים שחשוב לברר הוא שיט המיסוי הנהוגה במקום בו עומדים להשקיע. במידה ותחליטו לרכוש דירה בהונגריה תצטרכו לשלם מס רכישה אשר נע בין 2 ל-4 אחוזים (תלוי במחיר הנכס), בנוסף על מס בולים (מס אשר מוטל עקב ביול מסמכים רשמיים) בגובה של 2%-10% אותו תשלמו במעמד הרכישה.
לאחר קניית נדלן בהונגריה ומהרגע בו הנדל"ן יתחיל להניב הכנסות, תידרשו לשם מס הכנסה בגובה של 25%. כמו כן, גם בהונגריה קיים מס ערך מוסף (מע"מ) אשר מוטל על עסקאות שונות וביניהן עסקאות נדל"ן, והוא עומד על 25%.
חשוב לציין כי בין הונגריה לבין ישראל נחתמה אמנה למניעת כפל מס המוטל על משקיעים, אמנה זו מגנה על משקיעים ישראלים בהונגריה וחוסכת מהם תשלום מס כפול לרשויות בהונגריה ולרשויות בישראל.
בנוסף, במידה ועלות הדירה אותה תרכשו היא עד 60 אלף יורו (מפתיע! אבל מדובר במחיר סביר והגיוני לחלוטין לדירה להשקעה בהונגריה) תקבלו פטור מתשלום מס בולים, ובמידה ועלות הנכס נמוכה מ-120 אלף יורו – תזכו להקלה במס הבולים.
נתונים עדכניים על שוק הנדל"ן ההונגרי
| נתונים על שוק הנדל"ן בהונגריה | מידע על השקעות נדלן במדינה |
|---|---|
| גודל השוק: | כ-10 מיליון בני אדם |
| ערים מרכזיות להשקעה: | בודפשט, דברצן, אגר |
| דמי שכירות חודשיים ממוצעים: | $1600-1800 |
| שיעור המס על הכנסה משכ"ד: | 13.5% |
| מס רכישה בהונגריה: | 4% |
| גובה המס על רווחי הון | 15% |
| תשואה ממוצעת על נכס להשקעה: | 5%-9% בשנה |
שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בהונגריה
בשורה התחתונה, התכנסנו כאן בעיקר בשביל הנקודה הזו – התשואה. מחפשים נדל"ן למכירה בהונגריה אבל תוהים כמה תרוויחו מכך? הנה הנתונים לפניכם.
הונגריה מושכת אליה משקיעים רבים לא רק בשל המחירים הנמוכים והגולאש המפורסם, אלא בעיקר בשל העובדה כי נדל"ן להשקעה בהונגריה יכול להניב לכם תשואה נאה במיוחד של בין 5% ל-9% בשנה.
בכדי לסבר את האוזן, במידה ותחליטו לקנות דירה להשקעה בישראל, ראשית אתם כנראה תצטרכו הון עצמי גבוה הרבה יותר מ-200-500 אלף ₪, ושנית, וחשוב אף יותר, התשואה אותה יניב לכם הנכס תנוע בין 3 ל-6 אחוזים בשנה בלבד.
ערים מומלצות להשקעה בהונגריה
בכדי לסייע לכם בבחירת המיקום הנכון ביותר עבור ההשקעה הבאה שלכם בהונגריה, ריכזנו עבורכם רשימה של הערים המומלצות ביותר להשקעה במדינה החמה ביותר במזרח אירופה:
- בודפשט – עיר הבירה של הונגריה ו"פריז של מזרח אירופה" מאכלסת קרוב ל-2 מיליון תושבים בעיר ועוד כחצי מיליון במטרופולין. העיר מאגדת בתוכה את גופי הממשל השונים של הונגריה, תעשייה, מסחר, אוניברסיטאות והיא מהווה מרכז תיירותי עשיר. הביקוש לנדל"ן בבודפשט עולה כל הזמן בשל המחירים הנמוכים יחסית, התשואה הגבוהה והביקוש לדירות לשכירות ארוכת טווח ולתיירות.
- דברצן – היא השנייה בגודלה בהונגריה ובשטחה מתגוררים כ-200 אלף תושבים. העיר עברה בשנים האחרונות מקצה שיפורים משמעותי בתחום התחבורה וכך הפכה לנגישה לתיירות פנים ולתיירות חוץ. בעיר שוכנת אוניברסיטת דברצן – אחד המוסדות האקדמיים המרכזיים בהונגריה אשר מושך אליו סטודנטים רבים.
- אגר – עיר קטנה יחסית אשר ממוקמת בצפון המדינה ומושכת אליה תיירים רבים בזכות היין ההונגרי המפורסם שלה, המצודה המפוארת ששוכנת בעיר והמרחצאות החמים. בעיר עצמה מתגוררים כ-60 אלף תושבים.
יתרונות של השקעות נדלן בהונגריה
אז למה כדאי להשקיע בנדל"ן בהונגריה? התשובה הפשוטה מגיעה בכמה נקודות חשובות:
- מחירים זולים
- תשואה גבוהה
- תיירות ענפה
- כלכלה צומחת
- אמנה למניעת כפל מס בין ישראל להונגריה
- ביקוש במגמת עלייה מתמדת
לסיכום, ייתכן מאוד שההשקעה הבאה שלכם נמצאת במרחק של 4 שעות טיסה מכאן, אולם תמיד כדאי להתייעץ עם גורם מקצועי שיוכל לסייע לכם לאתר את הנכס האידאלי עבורכם. צרו קשר למידע נוסף.