השקעות נדל"ן בברצלונה – מדריך למשקיעי נדלן בעיר ברצלונה ב-2025
השקעות נדלן בברצלונה מושכות אליהן המוני משקיעים, ביניהם גם משקיעים זרים רבים (וישראלים), אשר מוצאים בעיר החוף והנמל הקטאלונית פוטנציאל גבוה למימוש ההשקעה, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך.
בשורות הבאות נציג סקירה מקיפה על שוק הנדל"ן בברצלונה, כולל ניתוח של הנתונים, מחירי הנכסים בעיר, יתרונות השקעה בברצלונה והיבטי מיסוי. בואו נתחיל.
השקעות נדלן בברצלונה – מדריך למשקיע
תוכן עניינים:
נדל"ן בברצלונה – נתונים ורקע על השוק הקטאלוני
ברצלונה היא בירת קטאלוניה והעיר השנייה בגודלה בספרד ובין הערים המתוירות באירופה כולה. משבר הקורונה, שמלבד היותו משבר בריאותי בסדר גודל עולמי, הוליד גם משבר כלכלי ופגיעה אנושה בתיירות, פגע בכלכלת ברצלונה פגיעה אנושה.
כעיר שמתבססת על תיירות בעיקרה, סגירת השמיים והדרת קרוב לעשרה מיליון תיירים מדי שנה, פגעו פגיעה ישירה בכ-28% מן העסקים העוסקים באופן ישיר בתיירות בעיר, ועסקים רבים נוספים הנשענים על תיירים לצד האוכלוסייה המקומית.
התאוששות הדרגתית אך עקבית בצמיחה עקב חזרת התיירים, כמו גם רגולציות ממשלתיות שנועדו להגן על הכלכלה המקומית, יצרו את המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בברצלונה, שהפך לשוק של משקיעים המתבססים על רכישה במחיר נמוך, השכרה במחיר גבוה ויצירת נדל"ן מניב בברצלונה, תוך הישענות על תחזיות אופטימיות לעליות מחירי הנכסים בשנים הקרובות.
יתרונות השקעה בברצלונה
✔️ צמיחה בתל"ג הניכרת מזה שנתיים ברציפות ומוכיחה התאוששות מהירה ואופטימלית ממשבר הקורונה.
✔️ מעצמת תרבות, ספורט, אופנה, אדריכלות וקולינריה, שיוצרים זהות ושייכות בקרב האוכלוסייה המקומית ומושכים אליהם תיירות מכל העולם.
✔️ תנאי מימון נוחים וקרנות מימון מטעם האיחוד האירופי- אות להבעת האמון של הגורמים הפיננסיים הבינלאומיים בעיר ברצלונה.
✔️ תחזית צפויה של אנליסטים וכלכלנים לעליית מחירים ולהתייצבות מחירי הנדל"ן בעיר במחצית הראשונה של שנת 2025 – מה שיוצר חלון הזדמנויות קצר לרכישת נדל"ן בברצלונה.
✔️ בקשתה של קטאלוניה להיפרדות מספרד ולעצמאות הובילה לתנודתיות שוק ולחוסר יציבות, שהולידו צניחה של מחירי נדלן בברצלונה, ונקבעו על מחיר נמוך משמעותית בממוצע, ביחס לערים נוספות במערב אירופה. עוד על השקעה בספרד.
✔️ בשנת 2021 נרשמה בברצלונה העלייה הגבוהה בכל הזמנים בעלויות השכירות והגיעה לשיעור של 20% בשנה, מה שהשפיע השפעה ישירה על העלייה בביקוש להשקעות נדל"ן בברצלונה.
מחירי נדל"ן בברצלונה
מחירי נדלן בברצלונה מושפעים ממיקום הנכס, ייעוד הנכס, גודל, גיל ואיכות, בדומה לשוק הנדל"ן בעולם. ככל שהנכס קרוב יותר למטרופולין העירוני עלותו תהיה גבוהה יותר, בעוד שנכסי נדל"ן בפרברי ברצלונה ניתן למצוא אף בעלויות נמוכות יותר.
מחיר ממוצע של נכס בברצלונה נאמד כיום במחיר של 2506-4791 יורו למ"ר, בהתאם לרובע בו מצוי הנכס.
ניתן למצוא במרכז העיר ברצלונה דירות שלושה חדרים כ-80 מ"ר בעלות של כ-900,000 ₪, מחיר נמוך בהרבה מנכסים דומים בערי מטרופולין בישראל.
שיעורי התשואה הפוטנציאליים על השקעה בנדל"ן בברצלונה עומדים כיום על 4.5%-5.5% בשנה (התשואה הממוצעת על נכסי נדל"ן בישראל עומדת על 3% בשנה), ונחשבת לתשואה טובה שאף צפויה להוסיף ולעלות.
לצד התשואה הישירה מעסקאות רכישה ומכירה, חשוב לדעת כי היתרון הגדול ב קניית נדלן בברצלונה שבחבל קטלוניה הוא ביצירת נדל"ן מניב באמצעות דמי שכירות גבוהים במיוחד.
מחירי השכירות של דירה ממוצעת בברצלונה אינם מפוקחים, ועולים בקביעות, כאשר ניתן למצוא דירות ונכסים למגוון שימושים, לרבות השכרה לטווח הקצר לתיירים.
מחירי השכירות של דירה ממוצעת בברצלונה בגודל שלושה חדרים במרכז העיר עומד במוצע על 1500 יורו ומוסיף לעלות, והתשואה על דירה כזאת תעמוד על 4.17% בשנה בממוצע. ניכר בבירור גידול בביקוש ביחס להיצע, מה שמשפיע על המחיר.
ברצלונה היא עיר וותיקה הנושאת מסורת ארוכת שנים וכן אדריכלות מסורתית ומגוון בתים לשימור, כמו גם נכסי נדל"ן מבוגרים העומדים על תילם עשרות שנים.
במקרים רבים בוחרים המשקיעים אשר מחפשים אחר נדלן למכירה בברצלונה, בנכסים ישנים הדורשים שיפוץ והשקעה, במטרה להשביח אותם וליצור עסקת מכר מהירה בתשואה גבוהה מן הממוצע. השבחת הנכס יכולה גם להביא להגדלת מחיר השכירות במידה והמשקיע מעוניין להוסיף ולהחזיק בנכס.
השקעה בברצלונה
מיסוי נדל"ן בברצלונה
אחד האלמנטים שחשוב במיוחד להכיר בכל השקעת נדל"ן בעולם הוא נושא המיסוי. מיסוי נדל"ן נהוג בכל המדינות המערביות, אולם אופי תחשיב המס והעלויות משתנים ממדינה למדינה. עולה השאלה בקרב המשקיעים הפוטנציאליים: כמה מס צפוי לשלם משקיע זר על רכישת נכס בעיר ברצלונה?
לפני הכל חשוב לדעת כי ממשלת ספרד חתומה על אמנת מס בינלאומית לצד מדינת ישראל, מה שמאפשר תשלום מס בספרד בלבד, ללא כפל מיסוי וחובת תשלום מס בישראל.
המיסים הנהוגים בברצלונה בגין רכישה והשקעה בנדל"ן:
>> מס רכישה בברצלונה – מס בערך של 10% ממחיר הנכס אשר מושת על הרוכש. כאשר מדובר בנכס חדש מדובר במס IVA המקביל למס ערך מוסף בישראל. ברכישת נכס מיד שניה המס הנהוג הוא מס העברה, כאשר כאמור בשני המקרים ערך המס זהה ועומד על 10% משווי הנכס שנרכש.
במידה והנכס נרכש על ידי חברה המצהירה כי בכוונתה למכור את הנכס בתוך חמש שנים ממועד הרכישה- ניתן לזכות בהנחה בסך 70% מערך המס הכולל.
>> מס IBI – מס בעלות על נכס נדל"ן החל על בעל הנכס (לא ניתן להשית מס זה על השוכרים). מדובר במס מדורג על פי שווי הנכס העומד על 0.4%-1.1%. חשוב לציין כי מס זה מתבסס על השווי הרשום של הנכס, שלרוב נמוך משווי וממחיר הרכישה בפועל.
>> מס הכנסה – מס הכנסה בספרד חל על הכנסות קיימות משכירות ועומד על 24% למשקיעים במעמד תושב זר. קיימות דרכים להפחית את המס האמור, כאשר תושבים ומקומיים ישלמו מס הכנסה בסך 19%, והקמת חברה בספרד תפחית את המס לכדי 15% בלבד.
חשוב לציין כי כל אזרח ישראלי יכול להקים ולהירשם במעמד חברה לצורך מיצוי ההטבה האמורה והטבות נוספות, ללא חובת קיום פעילות עסקית נוספת.
רכישה של למעלה משמונה נכסים להשכרה בספרד על שם החברה, תוביל להנחה משמעותית בשווי 95% מן המס האמור, בכפוף לעמידה בקריטריונים הקבועים בחוק הספרדי.
הקלות המס הללו במקרים רבים מביאה מספר משקיעים להתאגדות ולפתיחת חברה משותפת, הן במטרה להגיע לריבוי נכסים תחת קורת גג אחת, והן על מנת למצות באופן מלא את הטבות המס.
השקעה בנדל"ן בברצלונה – איך עושים את זה נכון?
לפני הכל חשוב לזכור כי כל השקעה, בוודאי השקעה בנדל"ן במדינה זרה, טומנת בחובה היבט מסוים של סיכון שחשוב להכיר.
ניתן לצמצמם את הסיכונים באמצעות השקעה בשיעורי בית ולמידת הנושא, היכרות מעמיקה עם חוקי הנדל"ן וחבות המס בברצלונה, הגעה פיזית לביקור בנכס והיכרות עם הסביבה ומאפייניה, בחינה וניתוח של עסקאות נדל"ן דומות שבוצעו בסביבת הנכס המיועד בשנה החולפת, והחשוב מכל: ליווי וסיוע של אנשי מקצוע.
ענף השקעות נדל"ן בברצלונה ובאירופה בכלל, הוליד ביקוש לשירותי ליווי מקצועיים שיכללו מומחי נדל"ן מקומיים אשר מכירים את השוק המקומי, הרובעים השונים, הביקוש והסיכונים, משפטנים המעורים היטב בלשון החוק והדקויות, פועלים אל מול המוסדות והרשויות ושולטים בנבכי הבירוקרטיה המקומית וחברות ניהול המטפלות בתחזוקה ובהשכרת הנכס.
ניתן לפנות אל אנשי המקצוע האמורים באופן פרטני ובנפרד, על בסיס המלצות, וניתן לפנות לחברות המתמחות בטיפול השקעות נדל"ן בברצלונה, ומספקות את כלל השירותים האמורים תחת קורת גג אחת.
מומלץ להתבסס על המלצות, בחינת הוותק והניסיון של החברה האמורה, ובכל מקרה להישאר מעורבים בתהליך על כל פרטיו ובכל שלב.