מדריך למשקיעי נדלן בברלין בשנת 2019
לפני שנצלול לנושא השקעות נדל"ן בברלין נתחיל עם קצת רקע כללי: עד לפני כ-30 שנה, ברלין הייתה עיר מחולקת על ידי חומה אשר חלקה המערבי צומח ומתחזק וחלק המזרחי הולך וכושל. ביום בו נפלה החומה בעיר, התחיל שחר חדש עבור ברלין והעיר אשר הייתה ידועה כשסועה ונחשלת חזרה להיות עיר הבירה של המעצמה הכלכלית החזקה באירופה – גרמניה.
ברלין הפכה להיות עם השנים גם בירה תיירותית בגרמניה בפרט ובאירופה בכלל, כאשר היא משכה אליה מהגרים צעירים רבים, הפכה להיות מעצמה תרבותית, עיר אשר שמה הנרדף הוא חופש וביטוי עצמי, ברלין הפכה להיות אייקון. אולם אייקון אורבני לא שווה בהכרח להשקעת נדל"ן חכמה, בשורות הבאות ננסה להסביר איך ברלין היא גם אייקון תרבותי וגם מספקת פלטפורמה מצוינת למשקיעי נדל"ן אשר בוחרים פעם אחר פעם לקנות דירות להשקעה בברלין ונכסים מניבים בעיר.
נדל"ן בברלין – מצב השוק המקומי
בשנת 2016 דורגה גרמניה במקום השלישי בעולם בעסקאות נדל"ן להשקעה, כאשר חלק מכובד מהנתח היה השקעות נדלן בברלין, ולא בכדי. גרמניה היא מדינה עם כ-80 מיליון תושבים ואחת הכלכלות החזקות בעולם.
למעשה, כלכלת גרמניה כל כך יציבה עד כי משבר גוש האירו אשר החל בשנת 2009 כמעט ולא פגע בכלכלה הגרמנית, יתרה מזאת – גרמניה הייתה המשענת הכלכלית עבור מדינות בגוש שנפגעו קשות מהמשבר, כמו יוון למשל.
ברלין היא העיר הגדולה והמאוכלסת ביותר בגרמניה – שטחה המוניציפלי הוא עצום ובעיר ובמטרופולין עצמו מתגוררים כ-10 מיליון תושבים עם קצב גידול דמוגרפי של עוד עשרות אלפי מהגרים אשר מגיעים לעיר מדי שנה. למעשה מצב זה הפך את ברלין למעצמת שכירות – הביקוש על שכירות של נדל"ן (מסחרי או לצורכי דיור) גבוה עשרות מונים מההיצע הקיים בשוק.
רכישת דירה בברלין
במצב רגיל, מחירי נדל"ן בברלין ועלות דירה להשקעה היו אמורים לזנק לסכומים אסטרונומים (בדומה לבירה תרבותית ים-תיכונית שאנחנו מכירים מאוד מקרוב). אולם חוקי הפיקוח הקפדניים על שוק הנדל"ן והשכירות בעיר שומרים על רף מחירים נוח, מה שהופך דירה להשקעה בברלין לאטרקטיבית במיוחד בשל המחיר המשתלם, הביקוש לשכירות והתשואה הנאה.
במילים אחרות – דירות למכירה בברלין אינן נשארות ללא דורש למשך זמן ארוך כלל, אלא "נחטפות" בממוצע תוך זמן קצר מאד.
על המיסים ועל התשואות – מיסוי על נכסים בברלין
תכנון מס הוא אחד הפרמטרים החשובים בעת ביצוע כל עסקת נדל"ן, גם כשמדובר ברכישת נדלן בברלין במחיר משתלם ובמיוחד כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל. מיסוי על נדל"ן בברלין כפוף לשיטת המיסוי הפדרלית בגרמניה וכן לשיטת המיסוי המקומית.
המע"מ בגרמניה נחשב לגבוה יחסית ועומד על 19%, אולם מס הרכישה ומס הרכוש המסורתי עומדים על כ-5% וכ-0.5 אחוז בלבד בהתאמה. פרט לכך, קיים גם מס על ההכנסה מההשקעה אשר מחושב באופן פרוגרסיבי, ביחס להכנסה השנתית. תכנון מס הוא תהליך מוקפד ובירוקרטי, לכן לפני שקונים נדל"ן בברלין, או בכל מקום אחר לצורך העניין, מומלץ להיעזר בשירותים של גורם המתמחה בנושא אשר יכול להעניק לכם את הכלים ואת הליווי המתאים בנושא.
