השקעות נדל"ן בבלגיה

השקעות נדל"ן בבלגיה – מדריך למשקיעי נדלן בבלגיה ב-2025

אפיקי השקעה בנדל"ן מעבר לים בכלל ואפיק השקעות נדל"ן בבלגיה בפרט הפכו למוקד משיכה של ממש עבור משקיעים ישראלים, הן בשל ההשוואה בין התשואות הפוטנציאליות בהשקעות הנדל"ן המקומיות לאלו בבלגיה ובמדינות נוספות והן בשל יתרונות בולטים נוספים שמספקת המדינה האירופאית, שלמרבית הישראלים מזוהה דווקא עם שוקולד משובח.

בשורות הבאות נציג בפניכם סקירה מקיפה על מצב שוק הנדל"ן בבלגיה בימים אלה, מגמת מחירים, אפשרויות השקעה בבלגיה, ניתוח שוק, יתרונות וחסרונות, היבטי מיסוי, וכמובן – האם כדאי להשקיע בנדל"ן במדינה בעת הנוכחית. בואו נצא לדרך…

 

 

 

השקעות נדל"ן בבלגיה – ניתוח התנהגות השוק

ככלל, השקעה היא יצירת כסף באמצעות כסף, הליך אשר מצריך למידה ושליטה בענף המיועד להשקעה, איתור הזדמנויות ויכולת כלכלית לממש אותן.

רכישת נכס בבלגיה במטרה לייצר נדל"ן מניב ותשואה אופטימלית מצריכה היכרות עם השוק המקומי, בחינת ערים ואזורים מועדפים להשקעה, שליטה בחוקי הנדל"ן המקומיים ובחובת המיסוי, החלטה על סוג הנכס וייעודו ופרמטרים רבים נוספים.

אחת הדרכים לזהות הזדמנויות נדל"ן, בפרט במדינה זרה, היא בחינה מקדימה של התנהגות השוק וההשפעות עליו לאורך זמן, וההבנה מה הביא את השוק למצבו הנוכחי. תובנות אלו יסייעו בחיזוי קרוב ככל הניתן להתנהגות ענף הנדל"ן המקומי בעתיד – וכנגזרת לכך, תחזיות התשואה על הנכס.

מגמת מחירי נדל"ן בבלגיה ב-10 השנים האחרונות ועד המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בבלגיה מציגה חוסן כלכלי של כלכלת בלגיה מחד גיסא, לצד התחזקות איטית אך קבועה ועליה נתונה בעלויות הנדל"ן.

בבחינה של יציבות כלכלית של מדינות מערביות בעולם, האלמנט הראשון אשר עומד למבחן הוא התנהלותה של אותה מדינה במשבר הסאב פריים העולמי בשנת 2008. המשבר אשר היווה משבר פיננסי בדגש על ענף הנדל"ן ובהיקף עולמי, החל בארה"ב ולא פסח על מדינות האיחוד האירופי, ישראל ומדינות רבות נוספות.

משבר הסאב פריים מקורו בשינוי מהותי של מדיניות חלוקת המשכנתאות לציבור, שקבע שלא נדרשת העמדת הון עצמי מצד לווי המשכנתאות, לצד סביבת ריבית נמוכה, שהולידה גידול בן מאות אחוזים בנטילת משכנתאות, לצורך רכישת נכסי נדל"ן לשימוש עצמי ולהשקעה.

המדיניות שהביאה לעליית מחירי נכסי הנדל"ן תוך ניתוק מוחלט מערכם, יצרה בועת נדל"ן שהתפוצצה עם עליית הריבית, גידול בכמות הלווים שלא עמדו בהחזרים וצניחה של מחירי הנדל"ן באופן שלא אפשר להשיב את הנכסים חזרה אל השוק במטרה להביא לכיסוי ההלוואות.

בעוד שמדינות אחרות בעולם, דוגמת יוון. פורטוגל, איטליה, אירלנד ונוספות, חוו קריסה כלכלית ונדרשו להן שנים ארוכות להתאוששות, דווקא מדינת בלגיה הקטנה, שהתנהלה אז במשבר פוליטי תחת ממשלה חלופית-זמנית, הוכיחה עמידות וחוסן כלכלי, לצד התנהלות אחראית של הממשלה, וצלחה את המשבר במהירות ועם מעט מאוד צלקות.

מחירי הנדל"ן בבלגיה שצנחו בעשרות אחוזים בתקופת המשבר, זכו לצמיחה משמעותית בערך של 9.6% בשנת 2011, ועליה מתונה ואחראית בשנים שבאו אחריה:

שנה קלנדרית	אחוזי עליית מחיר הנדל"ן
2012	1.2%
2013	1.2%
2014	1.2%
2015	1.2%
2016	2.5%
2017	3.6%
2018	2.5%
2019	4.8%
2020	5.7%
2021	6.1%

 

* כפי שניתן לראות, שוק הנדל"ן בלגיה הגיב באופן מתון למשברים והוכיח צמיחה מהירה ויעילה בעקבותיהם, מה שהופך השקעות נדל"ן בבלגיה לאטרקטיביות למשקיעים ובעלות סיכון נמוך במיוחד.

 

גרף מגמת מחירי הנדל"ן בבלגיה ב-10 השנים האחרונות

 

כיום בלגיה היא בין המדינות היציבות כלכלית בעולם, שומרת על מעמד של כבוד באיחוד האירופי ונהנית מרשת ביטחון כלכלית וצבאית, בזכות חברותה בארגון נאט"ו. כמדינה שאינה מצויה בכל סכסוך בינלאומי, מחזיקה בפלח ניכר מאחוז התיירות באירופה ומעצמאות אישית וכלכלית – הסיכונים למשקע מועטים במיוחד והתחזיות משקפות המשך של הצמיחה.

 

דירות להשקעה בבלגיה – עסקאות מהירות או נדל"ן מניב

תכנון של נדל"ן להשקעה בבלגיה יביא בחשבון שתי תצורות עסקאות נדל"ן:

#1 עסקת פליפ – רכישת בית בבלגיה (או דירה) במחיר נמוך מן השווי הנומינלי שלו מסיבות שונות, השבחה מהירה של ערכו ומכירה בתשואה גבוהה.

עסקת נדל"ן מניב- רכישת נכס נדל"ן לצורך השכרתו לתקופה ארוכה, יצירת הכנסה פסיבית קבועה מן הנכס, ומכירה בקץ תקופה מוגדרת במחיר גבוה ממחיר ההשקעה שיווה את התשואה בגין ההשקעה.

#2 עסקאות נדל"ן מניב נפוצות יותר בבלגיה, ששוק השכירות בה יציב ומשמר ביקושים גבוהים. שוק השכירות בבלגיה מושפע דווקא מעולם תעסוקתי בלתי יציב שמאפיין את הכלכלה המקומית:

* מיעוט בפיתוח פרויקטים, חדירה איטית לעולמות הטכנולוגיה וההייטק וקושי בייצור של מקומות עבודה.

* אחוזי אבטלה גבוהים ביחס למדינות אירופה.

* חוקי עבודה נוקשים הנשלטים על ידי איגודים וגורמי כוח.

* שכר עבודה גבוה במיוחד בממוצע למדינות המערב.

* על פניו נראה כי הגורמים הללו יאיימו על המשקיעים, אלא שבפועל הם יוצרים ענף נדל"ן בו המקומיים מתקשים לרכוש דירות ונכסי מגורים, ופונים להשכרה של נכסים במחירים גבוהים ותוך יצירת ביקוש גבוה ועקבי, שמיטיב עם המשקיעים המבקשים להנות מנדל"ן מניב.

 

נתונים על שוק הנדל"ן בבלגיה	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-11.5 מיליון בני אדם
ערים מרכזיות להשקעה:	בריסל, ברוז', אנטוורפן
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה:	1200-3500 יורו
שיעור מס הרכישה:	10%
גובה המס על רווחי הון בבלגיה:	15.5%
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	8%-6%
מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת:	עליית מחירים בשיעור ממוצע של כ-7%
מחיר ממוצע למ"ר של דירה בבלגיה:	3000-5000 יורו

 

ערים מומלצות להשקעה בבלגיה

בלגיה חולשת על 30,528 קמ"ר ומאכלסת למעלה מ- 11,000,000 תושבים, הכפופים למונרכיה חוקתית (שילוב בין דמוקרטיה לבית מלוכה, בדומה לבריטניה).

בלגיה נחלקת לשלושה אזורים פדרליים שונים: בריסל, פלנדריה וולוניה, המאגדים בתוכם עשרות ערים ועיירות מגורים, מסחר ותיירות.

בין יעדי ההשקעה הפופולריים ביותר בבלגיה:

✔️ בריסל – המשקיעים הזרים לרוב מחפשים אחר נכסי השקעות נדל"ן בבריסל בירת בלגיה, ועיר הבירה של האיחוד האירופי כולו. בריסל גם מהווה את מקום מושבם של חלק ניכר ממוסדות האיחוד האירופי, מה שהופך אותה לעיר תוססת, עתירה בתיירות ובאירועים בינלאומיים, מקום משכנם של אנשי עסקים, שגרירים ופוליטיקאים ומרחב של פריחה כלכלית.

השקעות בבריסל דורשות סכום כניסה גבוה יותר ביחס למיקומים אחרים בבלגיה, אך גם מציגות נתוני תשואה גבוהים יותר, הן בקצב הצמיחה של מחירי הנכסים הנהנים מעליה ממוצעת בת כ-3.5% בשנה, הן מביקוש גבוה לשכירות ואפשרויות להשכרה לטווח הקצר במודל AIRBNB שבמבטיח הכנסות גבוהות משכירות בעד 80% (ביחס להשכרה לטווח הארוך לצרכי מגורים) בזכות התיירות הענפה בעיר. למשקיעים בעלי הון עצמי מספק המבקשים להשקיע בנכס לטווח הארוך בריסל תהווה קרקע פורייה לצמיחה, לנדל"ן מניב ולתשואות גבוהות, לצד סיכון נמוך במיוחד.

✔️ ברוז' – בשונה מן הערים הגדולות, העיירה ברוז' היא עיירת תיירות קסומה, המשלבת בין נגיעות מן הטבע, נהר תכול החוצה את העיר וסמטאות ציוריות, לחיים אורבניים, מבנים ארכיטקטוניים מרתקים, ומאות עסקים תיירותיים המפיצים ריחות של שוקולד מובחר, קינוחים בלגיים מסורתיים המוגשים בבתי הקפה המקומיים, מתפרות ומרקמות לבדי תחרה המיוצאים לכלל אירופה, ואף קניונים ומרכזים מסחריים הכוללים מותגים בינלאומיים לצד מקומיים. בבחירה בעיירה זו כיעד להשקעה, מוטב לפנות אל השקעות נדל"ן בברוז' המתמקדות בתיירות וממצות את יתרונותיה: דירות AIRBNB, חנויות ונכסים מסחריים.

✔️ אנטוורפן – פרובינציית אנטוורפן שוכנת במחוז פלנדריה, ומהווה אף היא את אחת מבירות המסחר והעסקים האירופאיות הבולטות. השקעות נדל"ן באנטוורפן מציגות תשואות גבוהות ויציבות לאורך שנים ארוכות, כאשר העיר מושכת אליה אוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי גבוה במיוחד, מבקרים אמידים ופעילות עסקית נרחבת, שמביאה אנשי עסקים מן העולם לקבוע בה פעילות עסקית ומסחרית, ולהחזיק בנכסי מגורים ושהייה לצורך ביקוריהם התכופים בעיר. העיר אנטוורפן שניה לבריסל במחירי הנכסים, ודומה לה מאוד בנתוני הצמיחה והתשואות הפוטנציאליות.

 

 

מחירי נדל"ן בבלגיה ותשואות פוטנציאליות

מחיר דירה להשקעה בבלגיה יעמוד בממוצע על כ-100,000 אירו כמחיר התחלתי, וינוע לכיוון 400,000 אירו בהתאם למיקום, גודל ואיכות הנכס. לצד השאלה כמה עולה דירה במדינה יש לבחון את השכירות הממוצעת כמו גם תשואה פוטנציאלית על השקעה בבלגיה – ומן הנתונים הללו לגזור את כדאיות ההשקעה.

בבחינה של בתים למכירה בבלגיה על פי הפרמטרים האמורים ניכר כי בעוד שההשקעות בבריסל ובאנטוורפן גבו עלויות רכישה ממוצעות בסך 370,000 אירו בעבור דירות 2 חדרים בשטח ממוצע בן 85 מ"ר, דירות אלו הולידו הכנסה קבועה בסך 4300 אירו בחודש משכירות ודרשו ניהול ותחזוקה מועטה.

לעומתן דירות דומות בעיירה ברוז' נמכרו בעלות 220,000 אירו והושכרו בעלות 1300 אירו בשכירות ארוכת טווח, ועד ל-6000 לחודש אירו בשכירות קצרת טווח, שמחייבת גם מעורבות וניהול של בעל הנכס או מי מטעמו.

 

מיסוי נדל"ן בבלגיה

ההחלטה על השקעה במדינה זרה מצריכה היכרות עם חוקי המס שלה, בדגש על כמה מס משלם משקיע זר במדינה? חבות מס שלרוב שונה מחבות המס של המקומיים. בבלגיה עקרונות המיסוי דומים לאלו שבישראל:

מס רכישה – שיעור מס הרכישה בבלגיה נקבע בעת רישום הבעלות על הנכס ויעמוד על 10% מערכו.

מס הכנסה לתושבים זרים – מס בגין הכנסה שמייצר הנכס מהשכרה שלו. מדובר במס פרוגרסיבי אשר אחוזי המיסוי נקבעים ביחס לעלות השכירות. קיים פטור ממס זה עד לתקרה בת 2500 אירו הכנסות משכירות, ובסכומים גבוהים יותר המס ינוע בין 25%-50%.

מס על רווחי הון (מס שבח) – בדומה לעיקרון המס בישראל, מס על רווחי הון בבלגיה מוטל על אחזקה בנכס לתקופה בת פחות מ-5 שנים וחל על הפער בין מחיר הקניה למכירה המכירה שלו. שווי המס יעמוד על 15.5% מן הרווח.

בלגיה – מפה:

להמשך קריאה: בלגיה בויקיפדיה