השקעות נדל"ן בדובאי ואיחוד האמירויות

מדריך למשקיעי נדל"ן בדובאי והאמירויות בשנת 2025

השקעות נדלן בדובאי, אבו דאבי ויתר הנסיכויות במפרץ הפכו לאפשרות ממשית לאור ההסכם שנכרת לאחרונה בין ישראל ואיחוד האמירויות, בתיווך ארצות הברית.

איחוד האמירויות היא פדרציה הכוללת 7 נסיכויות, כאשר הבולטות מביניהן הן דובאי ואבו דאבי. האמירויות נודעות בעושר הרב שמופק בעיקר משוק הנפט המשגשג.

בימים אלו, יותר ויותר משקיעים מרחבי העולם מזהים את הפוטנציאל הכלכלי אשר טמון בהשקעות נדל"ן באיחוד האמירויות.

מאז פתיחתה של פדרציית הנסיכויות הערביות להשקעות חוץ בכלל ולמשקיעים הישראלים בפרט, המשקיעים הזרים נוהרים בהמוניהם לשוק הנדל״ן המקומי לצורך קניית נכס באבו דאבי, רכישת דירה להשקעה בדובאי או השקעה ביתר נסיכויות האיחוד.

עד לפני זמן קצר, השקעות נדלן באמירויות לא היוו כלל אופציה עבור קהל המשקיעים הישראלי. מצב זה השתנה דרמטית עם החתימה על הסכמי אברהם בשנת 2020, בזכותו הפך שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות לזמין גם עבור משקיעים ישראלים.

מבין נסיכויות האיחוד, דובאי הפכה ליעד האהוד ביותר בקרב הקהל הישראלי, שהגיב בחיוב ובהתרגשות לפתיחת יעד התיירות החדש.

שטף התיירות הבינלאומית לנסיכות, יוצר בה ביקושים ניכרים ליחידות דיור ופתרונות מגורים לטווחים קצרים וארוכים, מה שהופך השקעות נדל״ן בדובאי למאוד אטרקטיביות.

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בדובאי בשנת 2025? בשורות הבאות ריכזנו עבורכם את כל מה שחשוב לדעת על השקעה באיחוד האמירויות, בדגש על דובאי.

המדריך הבא מיועד עבור מי שחושב להשקיע במדינה בטווח הזמן הקצר עד בינוני. תמצאו בו מידע מקיף שיסייע לכם לקבל החלטה מושכלת ומבוססת נתונים האם באמת כדאי לעשות זאת.

 

 

 

נתונים על השוק

נתונים על השוק	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-3.3 מיליון בני אדם
נסיכויות מרכזיות להשקעה:	דובאי, אבו דאבי
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה:	5,000 - 1,600 ש"ח (1600 עד 5000 דירהם)
גובה מס הרכישה במדינה:	0%
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	6%-4%
כמה עולה נכס בדובאי מחירים	300,000 עד 1,500,000 עלות נכס ממוצע

 

השקעה בדובאי ואיחוד האמירויות – הקדמה

איחוד האמירויות הערביות היא מדינה פדרטיבית שמאגדת בתוכה שבע נסיכויות, כאשר הפופולרית ביותר והשנייה בגודלה היא דובאי.

אוכלוסיית דובאי מגוונת למדי. רק כ-17% מתושביה נחשבים ל״מקוריים״, והיתר הם תושבי חוץ ומהגרים ממקומות שונים. כ-80% מתושבי החוץ מקורם בארצות ערב, הודו ופקיסטן, ושלושת האחוזים הנותרים מגיעים ממדינות מערביות.

בשנת 2007, מתוך מטרה לעורר את הזירה העסקית ולהמריץ את הכלכלה המקומית, דובאי פתחה את שעריה למשקיעים זרים. כחלק מהמהלך, הנסיכות הכריזה על אזורי סחר חופשי נרחבים אשר פטורים ממס הכנסה, והובילה מדיניות ביורוקרטית ידידותית ונוחה למשקיע הזר.

מהלך זה הפך את דובאי לא רק ליעד תיירותי חדש ולוהט, אלא גם למרכז עסקי וכלכלי מפותח ברמה בינלאומית ולמוקד עלייה לרגל עבור משקיעים מרחבי העולם.

 

מגמת מחירי הנדל״ן והדיור בדובאי ב-10 השנים האחרונות

מגמת מחירי הנדל"ן בדובאי בעשור האחרון מאופיינת בתנודתיות מסוימת בשל משברים עולמיים, אך בסך הכל המגמה היא חיובית, עקבית ומתונה.

עד שנת 2008, מחירי הנדל״ן והדיור בדובאי נחשבו לגבוהים למדי. אך עם פרוץ המשבר הכלכלי הגלובאלי, העליית במחירי הנכסים והשכירות נבלמו ובהמשך חוו ירידה ניכרת.

בשנים הבאות, שוק הנדל״ן המקומי התאושש בהדרגתיות, עד לעלייה המחודשת בשנת 2014. בשנה זו, חלה ירידה נוספת במחירים עקב מדיניות השלטון בדובאי, אשר יישם תקנות רגולטוריות שנועדו לצנן את ההיצע המתגבר ולהפחית את המחירים באופן מבוקר ומכוון.

הירידה במחירי הנכסים בדובאי נמשכה אל תוך שנות הקורונה  והתקופה שאחרי (2020-2022).

 

שוק הנדל״ן והדיור בדובאי – תמונת מצב עדכנית

המצב הנוכחי של שוק הנדל״ן והדיור נחשב לחיובי, עם צפי להמשך הצמיחה בשנים הקרובות.

בשנת 2023, נרשמה עלייה חסרת תקדים במספר עסקאות הנדל״ן במדינה, לצד עלייה של כ-18% במחירי העסקאות וכ-26% במחירי השכירות.

המגמות חיוביות הללו צפויות להמשיך לתוך השנה הנוכחית, עד להתייצבות הצפויה עם הגדלת היצע הנכסים.

בסך הכל, הביצועים בשוק הנדל״ן המקומי נחשבים ליציבים למדי, כאשר היציבות הזו מיוחסת בין היתר למעמדו של איחוד האמירויות כמקלט מס בטוח עבור משקיעים זרים.

לאור הנתונים הללו, לא פלא ששוק הנדל״ן המקומי בדובאי מושך תשומת לב בינלאומית וישראלית כאחד.

על מנת להבין טוב יותר האם כדאי להשקיע בנדל"ן בדובאי בשנת 2025, חשוב לעמוד על יתרונות וחסרונות ההשקעה בנסיכות.

ראשית כל, יש לקחת בחשבון את הפריחה העקבית בכלכלת המדינה. בשילוב עם התדמית היוקרתית והמוניטין שלה כיעד בטוח עם רמות פשיעה אפסיות, דובאי נחשבת בעיני רבים כסביבת השקעה אידאלית, ולא מעט בצדק.

מבחינת כלכלית, רכישת נדל״ן בדובאי מהווה הזדמנות השקעה עם אופק תשואה ורווחים משמעותיים, בייחוד עבור מי שיינצל את המומנטום וייכנס לשוק כבר עכשיו, כאשר הביקוש ליחידות דיור בנסיכות מצויים במגמת עלייה אך מחירי הנכסים עודם נמוכים.

חשוב לציין כי במסגרת הסכמי אברהם, נחתמה אמנת מס בין ישראל לבין דובאי אשר מונעת כפל מס. כמו כן, רוכשי נכס בדובאי ייהנו מפטור ממס הכנסה וממס שבח נמוך בשיעור של כ-5% בלבד.

החסרונות ברכישת נדל״ן להשקעה בדובאי טמונים בעיקר בהשפעה המתמשכת של משבר הקורונה העולמי על השוק המקומי. המשבר פגע בכלכלת המדינה, שנסמכת במידה לא מבוטלת על תיירות. עם זאת, נראה כי תעשיית התיירות המקומית התאוששה יפה מהמשבר.

בנוסף, יש להתחשב במצב הגיאו-הפוליטי הרגיש במזרח התיכון, אשר עשוי תיאורטית להשפיע על יציבות הסכמי אברהם בין ישראל לדובאי. עם זאת, נכון להיום לא חלה התרופפות ביחסים בין המדינה.

 

 

יתרונות וחסרונות השקעה בנדל"ן בדובאי

✔️ יעד השקעה מבוסס ויציב, המאופיין במגמת פיתוח ושיפור הולכת וגוברת

✔️ מחירי נכסים נמוכים עם צפי לעליית מחירים משמעותית בשנים הקרובות, מה שמעיד על תחזית חיובית לתשואה ורווחים עתידיים

✔️ תנאי השקעה נוחים עם מדיניות רגולטורית מינימלית ומדיניות ומיסוי ידידותיות למשקיע הזר, מה שמעלה את רמות הביטחון ומוריד את הסיכון

✔️ זכאות לוויזת תושב ל-3 שנים עם רכישת דירה בדובאי בסכום של 750,000 דולר מקומי ומעלה

✔️ זכאות לוויזת זהב ל-10 שנים עם רכישת דירה בדובאי בסכום של 2 מיליון דולר מקומי ומעלה

 

X השקעה ביעד מורכב מבחינה גיאו-פוליטית

X השפעות שליליות מתמשכות של משבר הקורונה

 

 

מהם שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה באמירויות?

נכון, קניית דירה להשקעה באיחוד האמירויות עשויה להניב תשואה מתונה אך נאה, לאור מחירי השכירות הקיימים והתשואות הממוצעות.

שיעורי התשואה על רכישת נכס להשקעה בדובאי נעים בין 4% ל-6% בממוצע לשנה, בהתאם לסוג וגודל הנכס. מדובר בשיעור נאה ביחס להשקעה מקבילה בארץ, אשר תקנה למשקיע תשואה ממוצעת של 4%-2% בלבד.

 

מהו גובה המס אותו תצטרכו לשלם על נכס באיחוד האמירויות? והאם קיים מס רכישה?

מדיניות המיסוי על נכסים באמירויות נוחה יחסית לאור הרפורמות שיושמו לאחרונה. נכון להיום, טרם נכרתה אמנת מס בין האמירויות לישראל, כמו שקורה עם לא מעט ממדינות העולם, דבר אשר חושף את המשקיע הישראלי לכפל מס על רווחי הון.

עם זאת, שיעורי המיסוי על נדל"ן באמירויות נוחים מאד עבור משקיעים זרים, כך שגם אם יש צורך לשלם מס כפול, כדאיות ההשקעה לא בהכרח נפגמת.

מס רכישה בדובאי וברוב הנסיכויות באמירויות, כמו גם מס הכנסה, מס על רווחי הון ומיסי נדל"ן נוספים עומד נכון להיום על 0% (כן זו לא טעות, 0).

למעשה, המס היחידי על נדל"ן באמירויות הוא מיסי ההעברה בגובה 1% עד 4%.

 

עם זאת, קיימים 3 סוגי מיסים באיחוד האמירויות שכדאי לשים אליהם לב:

* מע"מ בשיעור של 5%

* קיים מס של 5% בגין הכנסה מהשכרה נכס למגורים, כאשר במידה והנכס איננו מיועד למגורים שיעור המס מטפס ל-10%. אבו דאבי יוצאת דופן במובן הזה שכן לא מוחל בשטחה מס זה, אך במקום דרוש תשלום על רישיון להשכרת נכס.

* ישנו מס חברות, אשר מוחל על מי שמחליט להקים חברה ודרכה לבצע את עסקת הנדל"ן. עם זאת, ישנם איזורים פטורים ממס. בנוסף, האמירויות אינן דורשות תשלום מס שבח.

חשוב לקחת בחשבון עלויות נוספות פרט למיסוי, כמו הוצאות על ניהול ותחזוק נכסים.

 

מחירי נדל"ן בדובאי ואבו דאבי

המטבע המקומי בו משתמשים באיחוד האמירויות נקרא דירהם (Dirham). ערך של דירהם אחד די דומה לערך של שקל אחד ולמעשה 1 דירהם שווה ל-1.01 שקל (כלומר ערך המטבעות די זהה).

מחיר דירה בדובאי – כמה עולה נכס? מחירי הנדל"ן בדובאי ובאיחוד האמירויות נעים על טווח די רחב – בין 400,000 ל-1,500,000 אלף ש"ח לנכס ממוצע, כאשר המחיר משתנה בהתאם לגודל הדירה, המיקום והאם מדובר בדירה חדשה או בדירה יד שניה.

 

שלבי רכישת נכס באיחוד האמירויות

עד כה, עמדנו על מאפייני שוק הנדל״ן האמירותי ועל הסיבות לכדאיות רכישת נדל"ן בדובאי. כעת, נפרט על שלבי קניית נכס בדובאי – צעד אחר צעד.

 

◄ שלב ראשון: איתור נכס להשקעה

השלטון המקומי בדובאי מאפשר למשקיעים זרים לרכוש נכס מקומי ללא צורך בתושבות במקומות המוגדרים כאזורי סחר חופשי. ניתן להיעזר בחברת נדל״ן או בסוכן מקצועי שיוכל לסייע בזיהוי הנכס המתאים ביותר לפרופיל ההשקעה של הקונה.

 

◄ שלב שני: חתימת זכרון דברים

משהושלם תהליך איתור הנכס האידאלי להשקעה, יש לנסח ולחתום על הסכם זיכרון דברים (Order of Purchase, או OTP).

בשלב זה, יתקיים משא ומתן למול המוכר על מנת לדון בתנאים הסופיים של עסקת הרכישה.

במעמד החתימה, המשקיע ישלם כ-10%-5% ממחיר הרכישה. לחילופין, כאשר מדובר ברכישת דירה על הנייר מקבלן, הסכום ההתחלתי יופקד לחשבון נאמנות על שם יזם הפרויקט.

 

◄ שלב שלישי: הכנת חוזה הרכישה

חוזה הרכישה (Sales Purchase Agreement, או SPA) מהווה מסמך משפטי קשיח ומחייב, אשר מעגן את פרטי העסקה, לרבות תמחור הנכס ושיטות התשלום.

מדובר בחוזה סטנדרטי ואחיד אשר מנוסח מראש על ידי הרשות המפקחת על נדל״ן בדובאי (RERA), והוא איננו ניתן לשינוי.

 

◄ שלב רביעי: השלמת העסקה

בשלב זה, הקונה והמוכר, או נציגים רשמיים מטעמם – יקיימו פגישה משותפת עם נאמן מחלקת הקרקעות בדובאי (Dubai Land Department) לצורך העברת תשלומי הרכישה.

הקונה יחויב להעביר תשלומים שונים בגין מיסי מים ואנרגיה, וכן תשלום נוסף על סך כ-4% משווי העסקה למחלקת הקרקעות עצמה בעבור שטר הרכישה. בזאת למעשה תם התהליך.

 

לקריאת המשך: מדריך השקעות נדלן בבחריין

למידע על הזדמנויות השקעה מומלצות באיחוד האמירויות – השאירו פרטיכם בטופס

איחוד האמירויות – מפה:

מקורות מידע לקריאה נוספת:

נתונים נוספים על נדל"ן באמירויות

הדו"ח של Deloitte