מדריך למשקיעי נדל"ן באמירויות בשנת 2023 – דובאי, אבו דאבי ועוד
השקעות נדלן בדובאי, אבו דאבי ויתר הנסיכויות במפרץ הפכו לאפשרות ממשית לאור ההסכם שנכרת לאחרונה בין ישראל ואיחוד האמירויות, בתיווך ארצות הברית.
איחוד האמירויות היא פדרציה הכוללת 7 נסיכויות, כאשר הבולטות מביניהן הן דובאי ואבו דאבי. האמירויות נודעות בעושר הרב שמופק בעיקר משוק הנפט המשגשג.
ההסכם החדש לנורמליזציית היחסים בין ישראל לאיחוד האמירויות צפוי להגמיש את היכולת לקיים קשרי מסחר ועסקים בין המדינות, ולמשוך משקיעי נדל"ן ישראלים לבחור להשקיע באמירויות.
למעשה, כבר עכשיו הוכרזו מספר עסקאות ענק ושיתופי פעולה מסחריים בין אנשי עסקים וחברות משתי המדינות.
המדריך הבא מיועד עבור מי שחושב להשקיע בנדל"ן בדובאי, אבו דאבי ו/או ביתר הנסיכויות בשנת 2023 ומכיל מידע מקיף שיסייע לכם לקבל החלטה מושכלת ומבוססת נתונים האם באמת כדאי לעשות זאת.
תוכן עניינים:
השקעות נדל"ן באיחוד האמירויות – תמונה של הנסיכות דובאי
נתוני שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות
מחירי הדיור באיחוד האמירויות הערביות בעשור האחרון ירדו לאחרונה בשל הגדלת שפע היצע הדירות למגורים. רק בשנת האחרונה, מחירי דירות לקניה בדובאי צנחו בכ-5.39% – 6.67%, ומחירי בתים למכירה באבו דאבי ירדו בכ-6.65% – 6.77%.
בשנת 2019, נבנו בדובאי יותר מ-35 אלף יחידות דיור חדשות, מה שהביא את שוק הדירות למגורים לשיא עם כ-555 אלף נכסים למכירה בדובאי.
בשנה שעברה נוספו כ-4,000 דירות למכירה באבו דאבי, דבר שהביא את היצע הנכסים בעיר למספר שיא של יותר מ-260 אלף יחידות דיור.
ניתן להצביע על מספר גורמים נוספים שתרמו לירידת המחירים בשוק הדיור באיחוד האמירויות.
ראשית, מדיניות מכסת המשכנתאות הפדרלית, אשר נקבעה בשנת 2013, האטה את עלייה המחירים בשוק הדיור בדובאי ובאבו דאבי.
שנית, בינואר 2018 הוחל מע"מ בשיעור של 5% על מכירת נכסים למגורים לאחר שלוש שנים מרגע סיום הבנייה, כאשר עסקאות רכישה במסגרת שלוש השנים שבטרם סיום הבנייה פטורות מתשלום מע"מ.
שלישית, משרד הקרקעות בדובאי הכפיל את שיעור האגרה על רישום נכסים מ-2% ל-4%, וזאת על מנת להפחית את הביקוש לנכסים. באופן כללי, כלכלתה של איחוד האמירויות הולכת ומתפתחת, עם גידול של כ-2.9% בשנת 2019.
בין השנים 2002 ל-2008, מחירי הנכסים בדובאי הוכפלו כמעט פי ארבעה, עם הפיכתה של העיר לאחת מהמדינות בעלות שיעור הצמיחה מהגבוהים בעולם.
עם זאת, החל משנת 2006, חלה ירידה בהיקף השקעות החוץ במדינה, שהחריפו עם המשבר הגדול של 2008.
מחירי הדיור בדובאי החלו לרדת בהתמדה ובקצב מהיר, כאשר כמעט מחצית מפרויקטי הבנייה הוקפאו או בוטלו.
ענף הבנייה התאושש והחל לצמוח בחזרה בקצב מהיר בין השנים 2012-2014, מה שהביא לעלייה חדה במחירי הנכסים בשיעור של כ-21.5% בממוצע לשנה. יחד עם זאת, עלייה מחירי הבתים למכירה בדובאי הואטה מסוף שנת 2014.
בשנת 2015, מחירי הדיור בדובאי ירדו בכ-11%, ומחירי הדיור באבו דאבי ירדו בכ-0.8%. בשנת 2016, מחירי הדיור ירדו ב-0.4% בדובאי וב-3.7% באבו דאבי.
בשנת 2017, מחירי הדיור ירדו ב-3.9% בדובאי וב-9% באבו דאבי.
בשנת 2018, מחירי הדיור צנחו בכ-8.6% בדובאי וב-6.9% באבו דאבי.
בשנת 2019, מחירי הדיור נפלו בכ-6% בדובאי וב-7.5% באבו דאבי.
כל הנסיבות הללו הביאו, כאמור, לשפע אדיר בהיצע הדירות והבתים למכירה באיחוד האמירויות וכעת נדמה שזוהי נקודת זמן אידאלית לרכוש נכס להשקעה באזור.
האם כדאי להשקיע בנדל"ן בדובאי ב-2023?
על פניו, עודף ההיצע לעומת הביקוש וירידת מחירי הנכסים בדובאי ובאיחוד האמירויות אינם מהווים יתרונות ברורים עבור משקיעי נדל"ן.
עם זאת, ייתכן שדווקא לאור הבעיות הכלכליות שפקדו את המדינה לאחרונה, השקעה באמירויות ורכישת נדל"ן בדובאי כיום מהווה הזדמנות מסקרנת.
ניתן להצביע על מספר סיבות פוטנציאליות לרכישת דירה להשקעה באיחוד האמירויות. ראשית, במטרה לעודד השקעות זרות, הושקה בשנת 2019 מדיניות חדשה המקנה זכאות לויזת תושבות ארוכת טווח עבור משקיעים זרים ואנשי עסקים, מה שיאפשר מגורים ועבודה במדינה, כמו גם בעלות מלאה על עסקים באיזורים ייעודיים.
המדיניות הליברלית הזו מייצרת סביבת השקעה נוחה ומיטיבה עם משקיעי נדל"ן זרים, אשר יוכלו לבקר ולשהות במדינה בקלות לצרכי איתור נכסים להשקעה וביצוע עסקאות במדינה.
שנית, האמירויות הינן מעצמה כלכלית בעלת השפעה פוליטית נרחבת, ורכישת נכס במדינה מהווה סמל סטטוס. העובדה שחלה ירידה חדה במחירים לאור שפע ההיצע לעומת הביקוש עשויה להוות יתרון ולהניב תשואה גבוהה בהמשך, אם וכאשר כלכלת האמירויות תתחיל לצמוח בחזרה לממדיה הקודמים.
קניית נכס באבו דאבי ושאר הנסיכויות תאפשר למשקיע בעלות על נכס יוקרתי על פוטנציאל רווח ניכר במחיר נמוך בהרבה ביחס למחירי השוק בעידן שלפני המשבר הכלכלי. בנוסף, העבודה שהשקעות נדל"ן מקנות בעלות על נכס מוחשי הופכות אותן לבטוחות יחסית, באופן שמפצה על הסיכונים בהשקעה.
שלישית, איחוד האמירויות מהווה מוקד תיירות עולמי ומושכת אליה אנשי עסקים ומבקרים ממעמד סוציו אקונומי בינוני עד גבוה מאוד. עובדה זו מקנה למשקיעי נדל"ן להשכיר את נכסיהם לטווח קצר, מה שמספק תשואה גבוהה יותר של עד כ- 80% לעומת השכרה ארוכת טווח. בנוסף, גל התיירות הישראלי הצפוי יקנה למשקיעים ישראלים יתרון, שכן מבקרים ישראלים עשויים להעדיף לשכור דירה לטווח קצר מנכס בבעלות ישראלית.
מהם שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה באמירויות?
נכון, קניית דירה להשקעה באיחוד האמירויות עשויה להניב תשואה מתונה אך נאה, לאור מחירי השכירות הקיימים והתשואות הממוצעות.
בפברואר 2020, התשואה משכירות באמירויות עמדה על ממוצע של כ-6.6%, כאשר התשואה הממוצעת מדירה גבוהה יותר מזו המתקבלת מבית פרטי (6.9% לעומת 5.5%). שיעורי התשואה מהשכרת נכס מעט נמוכה יותר בדובאי, כאשר הנתונים מראים על שיעור תשואה ממוצע של כ-5.2%-5.9%, אך עדיין מדובר בשיעורי תשואה גבוהים בהרבה מאשר בישראל (בישראל 3% תשואה מהשכרת דירה בממוצע).
שיעורי התשואה מדירה קטנה בגודל 90 מ"ר מעט גבוה יותר ועומד על 5.91% בממוצע, בעוד דירת בינונית בגדול 120 מ"ר מניבה תשואה פוטנציאלית של 5.19% בממוצע.
על פי תחזיות מומחים, התשואות מהשכרת נכסים במדינה צפויים לזנק לאחר שכלכלת המדינה תתאושש מהמשברים הכלכליים שחוותה לאחרונה.
מהו גובה המס אותו תצטרכו לשלם על נכס באיחוד האמירויות? והאם קיים מס רכישה?
מדיניות המיסוי על נכסים באמירויות נוחה יחסית לאור הרפורמות שיושמו לאחרונה. נכון להיום, טרם נכרתה אמנת מס בין האמירויות לישראל, כמו שקורה עם לא מעט ממדינות העולם, דבר אשר חושף את המשקיע הישראלי לכפל מס על רווחי הון.
עם זאת, שיעורי המיסוי על נדל"ן באמירויות נוחים מאד עבור משקיעים זרים, כך שגם אם יש צורך לשלם מס כפול, כדאיות ההשקעה לא בהכרח נפגמת.
מס הכנסה, כמו גם מס על רווחי הון בדובאי וברוב הנסיכויות באמירויות עומד נכון להיום על 0% (כן זו לא טעות, 0).
למעשה, המס היחידי על נדל"ן באמירויות הוא מיסי ההעברה בגובה 2% עד 4%.
עם זאת, קיימים שני סוגי מיסים באיחוד האמירויות שכדאי לשים אליהם לב:
* קיים מס של 5% בגין הכנסה מהשכרה נכס למגורים, כאשר במידה והנכס איננו מיועד למגורים שיעור המס מטפס ל-10%. אבו דאבי יוצאת דופן במובן הזה שכן לא מוחל בשטחה מס זה, אך במקום דרוש תשלום על רישיון להשכרת נכס.
* ישנו מס החברות, אשר מוחל על מי שמחליט להקים חברה ודרכה לבצע את עסקת הנדל"ן. עם זאת, ישנם איזורים פטורים ממס. בנוסף, האמירויות אינן דורשות תשלום מס שבח.
חשוב לקחת בחשבון עלויות נוספות פרט למיסוי, כמו הוצאות על ניהול ותחזוק נכסים.
מחירי נדל"ן בדובאי ואבו דאבי
המטבע המקומי בו משתמשים באיחוד האמירויות נקרא דירהם (Dirham). ערך של דירהם אחד די דומה לערך של שקל אחד ולמעשה 1 דירהם שווה ל-0.92 שקל (כלומר השקל מעט חזק יותר).
מחירי נדל"ן בדובאי – מחיר ממוצע של דירה בדובאי על שטח קטן של 40 מ"ר עומדים כיום על כ-1244 דירהם למטר. כלומר, סביב 1140 ש"ח למטר. דירה דומה בדובאי תעלה לכם בממוצע כ-114,000 ש"ח.
טווח מחירי הנדל"ן באיחוד האמירויות הוא די רחב ונע בין 100,000 ל-800,000 אלף ש"ח לנכס ממוצע, כאשר המחיר משתנה בהתאם לגודל הדירה, המיקום והאם מדובר בדירה חדשה או בדירה יד שניה.
לקריאת המשך: מדריך השקעות נדלן בבחריין