מדריך למשקיעי נדלן באירלנד ב-2024
בשנים האחרונות אירלנד הפכה לאחד מיעדי ההשקעה המסקרנים ביותר באירופה. השקעות נדל"ן באירלנד מושכות את המשקיעים הזרים מישראל ומן העולם, בין היתר בשל שילוב ייחודי בין מיקום אסטרטגי בלב היבשת, היסטוריה עשירה ונופים מדהימים שהופכים אותה למדינה עם תיירות ענפה, לצד התפתחויות טכנולוגיות וחדשנות פורצת דרך. כל אלה לצד כלכלה יציבה ותחזיות צמיחה אופטימיות במיוחד, הופכים אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים.
בשורות הבאות תוצג סקירה מקיפה על שוק הנדל"ן באירלנד, מגמות מחירי הנדל"ן במדינה, פירוט אפשרויות השקעה באירלנד, ניתוח שוק, היתרונות והחסרונות בצעד שכזה, היבטי מיסוי ועוד. שנתחיל? קדימה…
השקעות נדל"ן באירלנד – נדלן מאסטר. בתמונה: עיר הבירה דבלין
תוכן עניינים:
נדל"ן באירלנד – המצב הנוכחי של השוק
◄ ענף הנדל"ן באירלנד נהנה מצמיחה משמעותית בשנים האחרונות, כאשר הדלק המניע אותו טמון בגידול הטבעי של האוכלוסייה המקומית ובהגירה החיובית, לצד רגולציה תומכת בה נוקטת ממשלת אירלנד כלפי שוק הנדל"ן והמשקיעים הזרים.
◄ כשבוחנים את מגמת מחירי הנדל"ן באירלנד במהלך 10 השנים האחרונות ניתן לראות כי בין השנים 2006-2010 חלה צניחה במחירי הנכסים, המשקפת בין היתר את תוצאות משבר הסאב פריים העולמי. אירלנד שנפגעה קשה מן המשבר העולמי, הציגה את הגירעון הגדול ביותר מבית מדינות האיחוד האירופי, ונזקקה לסיוע כלכלי בהיקף בן 67.5 מיליארד דולר מן האיחוד ומן הקרן למטבע הבינלאומי. סיוע זה ניתן במסגרת התחייבות לתכנית הבראה מחמירה, אשר הוכיחה את עצמה היטב לאורך השנים הבאות. אירלנד הציגה צמיחה ניכרת בין השנים 2010-2015 , ויציבות כלכלית בשנים שלאחר מכן. למרות ירידה נוספת במחירי הנדל"ן שנראתה בשנים 2020-2021 כתוצאה ממשבר הקורונה העולמי, גם כאן ניתן היה לראות התאוששות מהירה ומבטיחה וחזרה לרמות המחירים שלפני המגפה בשנים 2022-2023.
◄ על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באירלנד, בשנה האחרונה חל גידול במחירי הנדל"ן למגורים בהיקף של 13.1%, כאשר בשנה שקדמה לו נרשמה עלייה בשיעור של 8.4%. מומחי נדל"ן וכלכלה במדינה מציגים עמדה הגורסת כי אין מדובר בעליות נקודתיות, כי אם מגמה המצביעה על צפי לגידול מתמשך לתקופה בת 4-6 השנים הבאות.
◄ אחד הגורמים המשפיעים על מחיר דירה באירלנד, הוא הדינמיות החלה בשוק אשר הולידה פערים גדולים בין הביקוש וההיצע לנכסי דיור. אירלנד חוותה גידול מהיר באוכלוסייה וכנגזרת טבעית עליה בביקוש לפתרונות דיור, במדינה בה פיתוח הבניה הוזנח לאורך שנים ארוכות, מה שהוביל למחסור בנכסים זמינים באזורי מפתח ובדגש על הערים הגדולות.
◄ גובה מחירי הנכסים במדינה עדיין נוח ביחס לשווקים אחרים בנדל"ן העולמי, אך בעקבות עליות המחירים באירלנד יש פחות רכישות בקרב האוכלוסייה המקומית, המתאפיינת בשמרנות כלכלית, והדבר מוביל לגידול משמעותי של מגורים בשכירות. שליטה של בעלי הנכסים בשוק השכירות ובעלויות, ותחזיות צמיחה מבטיחות, מביאות משקיעים זרים לחפש השקעות נדל"ן באירלנד בעת הנוכחית.
גרף מגמת מחירי הנדל"ן באירלנד ב-10 השנים האחרונות
מגמת מחירי נדלן באירלנד בעשור האחרון – מקור: tradingeconomics.com
יתרונות השקעה באירלנד – האם כדאי לרכוש נכס?
בין היתרונות המובילים עבור השקעות נדל"ן באירלנד:
✔️ קידום יוזמה ממשלתית של הממשלה האירית להשקעה בפיתוח דיור, באמצעות מתן תמריצים, הטבות מס והקלות רגולטוריות על משקיעים זרים.
✔️ ריבית נמוכה במיוחד על השקעות בנדל"ן ואפשרויות מימון למשקיעים.
✔️ אירלנד חברה באיחוד האירופי ונהנית מכלכלה חופשית וסחר פתוח עם כל מדינות האיחוד.
✔️ שוק עבודה ותעסוקה חזק במיוחד, המושך אליו תושבים מכלל מדינות האיחוד האירופי, אשר זכאים להתגורר באירלנד ולעבוד בה מכורח החברות המשותפת באיחוד, מה שיוצר גידול טבעי בביקוש לנכסי דיור.
✔️ נכסים בבעלות ממשלתית נמכרים לעתים רבות במסלולי מכירה פומבית תוך ניתוק ממחירם הריאלי בשוק, ויוצרים הזדמנויות אטרקטיביות עבור המשקיעים.
✔️ פוטנציאל תשואה גבוה ביחס להשקעות בנדל"ן מקומי בישראל.
| נתונים על שוק הנדל"ן באירלנד | מידע על השקעות נדלן במדינה |
|---|---|
| גודל השוק: | כ-5.2 מיליון בני אדם |
| ערים מרכזיות להשקעה: | דבלין, בלפסט, גאלווי |
| דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה: | 1300-2100 יורו |
| שיעור מס הרכישה: | 1% על נכסים עד מיליון אירו ו-2% על נכסים בעלות גבוהה יותר |
| תשואה ממוצעת על דירה להשקעה: | 10%-5% |
| מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת: | עליית מחירים בשיעור דו ספרתי של כ-13% |
| מחיר ממוצע של נכס באירלנד: | 250,000 עד 380,000 יורו |
החזר פוטנציאלי על השקעות באירלנד
בניתוח תשואה פוטנציאלית על השקעה באירלנד, יש להביא בחשבון את עלות הנכס, ההוצאות הנלוות לרכישה ולאחזקה בו, הכנסה מנדל"ן מניב ותקופת אחזקה בנכס, ותחזית לגידול במחירי הנכסים לאורך התקופה האמורה.
השקעה בנדל"ן באירלנד במודל של רכישה לצורך השכרת הנכס ומכירתו בתקופה בת 4-5 שנים, מציגה פוטנציאל תשואה מבטיח שעומד על 5%-10% בשנה, בהתאם לאזור ההשקעה.
מיסוי נדל"ן באירלנד
רכישת נכס באירלנד לצרכי השקעה מחייבת היכרות עם חוקי המיסוי המקומיים. התשובה לשאלה כמה מס משלם משקיע זר במדינה, טמונה במספר גורמים, בניהם שווי הנכס, מעמד המשקיע, אופי השימוש בנכס ותקופת האחזקה בו.
בין חבויות המס באירלנד:
X מס רכישה – מס זה, אשר נקרא באירלנד מס בולים (Stamp Duty) מוטל על רוכשי נכסים למגורים ונכסים מסחריים במדינה. שיעור מס הרכישה עבור דירות להשקעה עד מיליון יורו: 1% ממחיר הרכישה. שיעור מס הרכישה באירלנד עבור דירה שמחירה עולה על 1,000,000 יורו יעמוד על 2% ממחיר הרכישה. בנוסף, יוטל מס מקומי נוסף (תשלום לעירייה בה נקנה הנכס) בשיעור של 0.18% על נכסים בסכום של עד 1,000,000 יורו ושל 0.25% על נכסים שעלותם גבוהה יותר.
X בעת מכירת הנכס יחול מס רווחי הון על הגידול בשווי הנכס, בדומה למס השבח הנהוג בישראל. מס זה מדורג ועלותו המקסימלית עשויה להגיע לכדי 33%.
X מס בגין השכרת דירה באירלנד יעמוד על 20%.
ניתן לנכות מעלויות המס הוצאות תחזוקה, חברת ניהול, שיפוץ הנכס והוצאות נוספות הנגזרות ממנו.
חשוב לציין: באירלנד קיימת הקלת מס משמעותית על משקיעים זרים במעמד חברות. לעתים, במחיר של מעט בירוקרטיה ורישום של המשקיע במעמד חברה, ניתן לחסוך סכומי כסף משמעותיים בחבויות המס בגין השקעות נדל"ן במדינה.
אירלנד חתומה, ביחד עם מדינת ישראל, על אמנת מס בינלאומית המגינה על המשקיעים בה מפני כפל מס.
נוסף לזאת, המדינה מציעה תמריצי מס מסוימים ופטורים למשקיעי נדל"ן. לדוגמה, יוזמת Living City מספקת תמריצי מס לשיפוץ נכסים למגורים ומסחר באזורים ייעודיים ספציפיים.
ערים מומלצות להשקעה באירלנד
ניתן למצוא בתים למכירה באירלנד במגוון אזורים, ערים מרכזיות, יישובים ומרחבים כפריים, אולם אזורי ההשקעה המבטיחים ביותר והפופולריים בקרב משקיעים, הם בערי המטרופולין, המסחר והתיירות.
בין הערים הבולטות המספקות פוטנציאל תשואה מבטיח לצד סיכון נמוך:
#1 דבלין – השקעות נדל"ן בדבלין בירת אירלנד נשענות על ביקוש גבוה לנכסי מגורים באזור שוקק חיים, המצוי בפריחה טכנולוגית, מסחר והיצע משרות גבוה המושך אוכלוסיות של עובדים מבוססים, כמו גם מרכזים אקדמיים מובילים המושכים את הסטודנטים מכל רחבי אירופה. התשואה בגין השקעות נדל"ן בדבלין נגזרת מביקוש הולך ועולה, לצד עלויות שכירות גבוהות במיוחד.
#2 בלפסט – בלפסט היא בירת צפון אירלנד, והעיר המאוכלסת ביותר במדינה. נדל"ן בבלפסט ניתן לרכוש בעלויות נמוכות יותר מאלה הנהוגות בדבלין, כאשר הצפיפות בעיר והביקוש למגורים בה על ידי המקומיים, מצביעים על פוטנציאל תשואה גבוה הנגזר מן הביקוש בקרב אוכלוסייה שאינה אמידה ואינה בעלת יכולת לרכישת נכסים, אך מחויבת לתרבות הייחודית ולמסורות של העיר, המהווה סוג של אוטונומיה מקומית המחוברת לתרבות האנגלית והאירית גם יחד.
#3 גאלוויי – גאלווי היא עיר פופולרית בחוף המערבי של אירלנד, הידועה בתרבות האמנות וחיי הפנאי המשגשגות בה. שוק הנדל"ן בגאלווי מציג צמיחה עקבית, ביקוש לנכסים להשכרה קצרת טווח על ידי תיירים, ושכירות למגורי קבע בקרב מקומיים.
השקעות נדל"ן באירלנד – כמה עולה נכס במדינה
עלויות הנכסים באירלנד מטבע הדברים תלויות באזור ההשקעה, גודל ואיכות הנכס.
להלן טווח מחירים ממוצע לדירות באירלנד. המחיר ביורו, על פי מ"ר:
- דבלין: כ-4600 יורו למ"ר.
- בלפסט: כ-4200 יורו למ"ר.
- גאלווי: כ-3800 יורו למ"ר.
לדוגמא: עלות דירת 3 חדרים במרכז דבלין, בגודל של כ-80 מ"ר תעמוד על כ-368,000 יורו בממוצע.
שימו לב: השקעה בנדל"ן אינה מוצר מדף ומצריכה תכנון מוקפד, היכרות עם חקיקה מקומית ומיסוי, אזורי השקעה והתאמה לצרכי וליכולת המשקיע. יש להביא בחשבון עלויות נלוות דוגמת דמי תיווך וליווי משפטי, אגרות, והשקעה בנכס, בתכנון של ההשקעה הכוללת והתשואה הצפויה.