מדריך למשקיעי נדל"ן באוסטריה ב-2024
השקעות נדל"ן ברחבי אירופה כבר לא זרות למשקיע הישראלי, שפונה לחו"ל על מנת לאתר השקעות אטרקטיביות יותר, מניבות יותר ומשתלמות יותר מאלה הזמינות לו בארצנו הקטנטונת.
כששטחי הבנייה בישראל מצטמצמים עוד ועוד, מחירי השוק עולים ודרישות הבנקים גבוהות, מסתבר שברחבי יבשת אירופה ממתינות לנו שפע של הזדמנויות להשקעה בדירות, במשרדים או בנכסים מסחריים, ומחקר קטן מגלה, שאוסטריה היא בין השווקים הכי חמים כיום עבור משקיעי נדל"ן, ובמרחק של 3.5 שעות טיסה בלבד – השקעות נדלן באוסטריה הופכות נגישות הרבה יותר.
מיד נביא בפניכם נתונים ומידע מקיף על שוק הנדל"ן באוסטריה, כך שלאחר קריאת המדריך תוכלו לקבל החלטה מושכלת האם כדאי להשקיע באוסטריה או להמשיך בחיפושים. מוכנים? יוצאים לדרך.
השקעה באוסטריה – בתמונה: הבירה וינה
למה להשקיע בנדל"ן דווקא באוסטריה?
אוסטריה מונה כיום כ-8.7 מיליון תושבים והיא מהווה מרכז אומנות ואדריכלות מוביל בעולם. היא נחשבת לאחת הערים היפות, הפסטורליות והקסומות ביותר ביבשת אירופה ובכלל בעולם.
עם נוף הררי מושלג של הרי האלפים, עמקים, כפרים ציוריים ותרבות אירופאית קלסית יחד עם המיקום המכובד בין המדינות העשירות בעולם והיותה יעד תיירותי מבוקש ופופולרי מאוד, היא טומנת בחובה הבטחות רבות הן עבור תושביה, הן עבור מיליוני המבקרים שמגיעים אליה מדי שנה לנופש והן עבור משקיעים מבית ומחוץ.
מגמת המחירים בשוק הנדל"ן באוסטריה בעשור האחרון
היציבות הכלכלית שמאפיינת את אוסטריה כבר למעלה מ-10 שנים באופן עקבי מתבססת על תעשיית הבנקים והתיירות הענפה שבה. בעוד יתר המדינות באירופה הושפעו מהתנודתיות של שכנותיהן האירופאיות, אוסטריה הצליחה לשמור על יציבות להתגבר על המשבר שאפיין את שנת 2008 בצורה נפלאה ואף הצליחה לעשות זאת מהר יותר משכנותיה צרפת, ספרד ויוון.
כיום אוסטריה מתגאה באחוז אבטלה נמוך, שעומד על 5.8% בלבד, לעומת 9.6% באיחוד האירופי, אינפלציה שעומדת על 1.2% בשנה בלבד וגירעון תקציבי, שעומד על 2% בלבד.
ערים מומלצות להשקעה באוסטריה
באוסטריה יש מספר ערים מומלצות להשקעה. באופן כללי האופציות הטובות ביותר הן דירות קטנות או משרדים בווינה או דירות יוקרה בקרבת הרי האלפים.
הנה כמה פרטים נוספים, שיעזרו לכם להכיר את זירת הנדל"ן האוסטרית ולבחור את ההשקעה הטובה ביותר עבורכם.
השקעות נדלן בוינה – משרדים, דירות קטנות, מחירים סבירים, תשואה יציבה
עיר הבירה של אוסטריה, ששוכנת על נהר הדנובה מאכלסת כ-1.8 מיליון בני אדם ומהווה מרכז פוליטי, תרבותי וכלכלי. היא נחשבת לאחת מהערים המתוירות ביותר באירופה כולה, ומידי שנה מארחת לבדה כ-14 מיליון תיירים. כמו כן, היא הוכרזה על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית בשנת 2001.
בפן המסחרי וינה מציעה למשקיעי נדל"ן שפע של משרדים להשכרה, בעיקר במרכז העיר. בוינה פזורים משרדים רבים, גם כחלק משכונות המגורים, וככל שמתקרבים למרכזה, יש יותר ויותר משרדים ואזורי מסחר ופחות בנייני מגורים. אך בשנים האחרונות החלה בנייה של בנייני משרדים גם בפאתי העיר, וניתן למנות באזורים הללו כ-30 מרכזים מסחריים.
מכיוון שהביקוש למשרדים ברחבי וינה עולה על ההיצע, לא נדיר לשמוע על עסקאות שנחתמות אפילו שנתיים לפני מועד האכלוס. אף על פי שהביקוש לא גורם לעליית מחירים, הודות לו השוק שומר על יציבות והתשואה ממשרדים בוינה עשויה להגיע עד ל-7% בשנה.
לעומת זאת, כמות הדירות למכירה באוסטריה בכלל ובווינה בפרט נמוכה יחסית. יחד עם זאת, עבור מי שמצליח לרכוש בווינה דירה להשקעה, עשויה להיות תמורה יפה בעד ההשקעה, כיוון שלמעלה מ-75% מתושבי וינה הם שוכרי דירות, מה שמצביע על ביקוש גבוה מאוד דווקא לדירות להשכרה. כמו כן, מומחי הנדל"ן בוינה מעידים על כך שהדירות לא נשארות ריקות, וקל להשכיר אותן במהירות הודות לביקוש הרב.
כאשר בוחנים את אפשרויות הנדל"ן להשקעה בעיר הבירה וינה מגלים שבמרכזה ממוקמות כ-15 אלף דירות בלבד, מה שיוצר ביקוש גבוה מאוד, אך מכיוון שיש פיקוח רב על גובה השכירויות, שעומד על 1% מעלות הדירה, גם הביקוש הגבוה לא יכול להשפיע על התשואה במובן זה.
יחד עם זאת, חשוב לדעת, שברכישת דירה להשקעה ולא לצורך מגורים באוסטריה, נדרש בעל הנכס לעמוד בדרישות מיסוי על נדל"ן באוסטריה, שנועדו למנוע מכירות ספקולטיביות.
אף על פי שהיינו מצפים מההיצע הקטן יחסית של דירות מגורים במרכז עיר הבירה של אוסטריה להתבטא בתשואה מכובדת, די מפתיע לגלות שדווקא שם התשואה לא גבוהה במיוחד.
הסטטיסטיקות מצביעות על כך שמחיר דירה בווינה במיקום פריים לוקיישן עומד על כ-15 אלף אירו למ"ר והתשואה עבור דירות שממוקמות במרכז העיר עומדות על כ-3% בשנה. לעומת זאת, ככל שמתרחקים ממרכז העיר לפאתיה, המחיר יורד, ועשוי להגיע עד לכ-6,000 אירוע למ"ר, ובאופן מפתיע, התשואה עולה ועומדת על כ-4.5% בשנה.
יחד עם זאת, במשך השנתיים האחרונות שטחי משרדים ברחבי וינה משנים את ייעודם ומוסבים לבנייני מגורים. השינוי הזה עתיד להעלות את מחירי הנכסים בעתיד, אך טרם נראו שינויים שהתרחשו בעקבות מהלך זה.
הנדל"ן המסחרי בוינה זוכה לביקוש רב, והיא נמנית בין 5 הערים המבוקשות באירופה לנדל"ן מניב בפן המסחרי. מי שמבקש להשקיע בזירה המסחרית בוינה צריך לאתר הזדמנויות חמות או להמתין בסבלנות, לפעמים זמן רב. במקרים אלו מומלץ להיעזר במתווכים מקומיים שמכירים את השוק היטב ויכולים לסייע באיתור נכס מניב ועסקה זמינה.
נדל"ן בעיר זלצבורג
העיר הרביעית בגודלה במדינת אוסטריה ממוקמת מרחק מספר קילומטרים בלבד מגרמניה. היא יפה, עשירה בארכיטקטורה, מתקשטת בהרי האלפים ונושקת לנהר Salzach. זלצבורג ידועה בתרבות המוזיקה הפופולרית שבה ומידי שנה מבקרים בה כ – 7.5 מיליון תיירים.
אף על פי שמחירי הנדלן בזלצבורג זהים למחירים בוינה, היא מציעה תשואה גבוהה יותר באופן משמעותי עבור בתים לקניה באוסטריה, מה שמגדיל את הביקוש להשקעה בזלצבורג.
הרי האלפים האוסטריים
אחד המקומות היפים בעולם, שמושך אליו עשרות מיליוני תיירים מידי שנה ומיליוני מחליקי סקי מקומיים מאוסטריה, שמבקרים בעונת החורף, בין החודשים דצמבר עד אפריל, ובעונת סקי הקיץ שחל בין החודשים יוני עד ספטמבר. מציע פרויקטים מרהיבים של דירות נופש ובתי הארחה
השקעות נדלן באינסברוק
בירת המדינה טירול שבאוסטריה אומנם מאכלסת רק כ-120,000 תושבים, אך בגלל המיקום שלה, 30 ק"מ בלבד ממעבר ברנר שבהרי האלפים, נחשבת למרכז ספורט חורף פופולרי במיוחד, והיא מציעה מבחר דירות באוסטריה ווילות יוקרה למשקיעים שמבקשים קניית דירה חדשה.
כמו כן, המחירים בה נמוכים מהמחירים בוינה, ויש בה אוניברסיטה, כך שגם עבור מי שמשקיע בדירת חדר או שניים עשויה להיות תשואה יפה, אף יותר מזו שניתן לקבל מעיר הבירה וינה.
אז האם כדאי להשקיע בנדל"ן באוסטריה בשנת 2024?
היציבות הכלכלית של אוסטריה ומגמת העלייה לאורך העשור האחרון, הוודאות שמאפיינת את רכישות הנדל"ן שבה והיעדר בעיות ברכישה הופכים את ההשקעה באוסטריה לנגישה, ולאור העובדה שהמרחק שבינה לבין ישראל קטן יחסית, ניתן לפקח ולבקר בנכס בכל עת, כך שקניית נכס או דירה להשקעה באוסטריה נראית כמו בחירה אידאלית.
נתון חשוב נוסף שכדאי לשים אליו לב הוא שהבנקים המקומיים מאפשרים למשקיעי חוץ לקבל מימון שעומד על כ-50% לצורך השלמת הון עצמי עם ריביות קבועות עד 20 שנה שעומדות על 1.8% – 3.2% בלבד.