מיסוי נדל"ן בפורטוגל

מדריך על מיסוי נדל"ן בפורטוגל למשקיעים זרים מעודכן ל-2026

מיסוי נדל"ן בפורטוגל היא סוגיה רלוונטית וחשובה עבור משקיעים ישראלים שמעוניינים להיכנס לשוק נדל"ן אירופאי משגשג.

עם התייקרות מחירי הנכסים בישראל, רבים פונים לשווקי נדל"ן בחו"ל. מבין מדינות אירופה, פורטוגל נמצאת על הכוונת של המשקיע הישראלי מזה תקופה.

הפופולריות הגואה של המדינה כיעד להשקעות נדל"ן טמונה במחירי הנכסים הנמוכים, הצפי הגבוה לתשואות ורווחים פוטנציאליים, רמת הסיכון הנמוכה ואפשרויות המימון האטרקטיביות שמציעה הממשלה והמערכת הבנקאית במדינה.

בפורטוגל, כמו בכל מדינה אחרת, קיימת חבות מס על נדל"ן ליחידים ולישויות חוקיות אחרות, כמו חברות וארגונים עסקיים. כך שמדיניות מיסוי נדלן בפורטוגל עשויה להיות לפעמים מעט מורכבת.

הבנת התמונה המלאה באשר למדיניות המיסוי על נכסים במדינה תאפשר לכם לבצע החלטה מושכלת ומיודעת שתמקסם את התועלת ותמזער את רמת הסיכון מההשקעה.

אז כמה מס צריך לשלם על נכס בפורטוגל? בשורות הבאות נביא בפניכם מידע רלוונטי על מיסוי נדלן במדינה למשקיעים זרים. מוכנים? מתחילים!

 

 

 

אילו סוגי מיסוי יש על נדל"ן בפורטוגל?

בשורות הבאות, ננסה לעשות קצת סדר לגבי סוגי מיסים על נכס בפורטוגל.

ככלל, בפורטוגל נהוגים כיום שישה סוגי היטלי מס על נכסים: מס העברה, מס בולים, מס עושר, מס על רווחי הון, מס שבח משכירות ומס בעלות.

בשנת 2026 נכנסה לתוקף רפורמת מס משמעותית בפורטוגל. הרפורמה שינתה את מס הרכישה החל על תושבי חוץ.

 

#1 מס רכישה בפורטוגל (מס העברה)

מס ההעברה (IMT) הוא המקבילה הפורטוגלית למס הרכישה הישראלי.

עד לשנת 2026 המודל היה תשלום מס פרוגרסיבי (מדורג) שעומד על שיעור של בין 0 ל-8% משווי הנכס.

כך לדוגמא: עבור נכס בשווי 100,000 אירו, עם מס בעלות בגובה 3%, בעל הנכס היה נדרש לשלם כ-300 אירו בשנה.

שיעור מס הרכישה היה משתנה בהתאם לסוג ומיקום הנכס, והוא חל על רכישת דירה מיד שנייה בלבד ולא על נכס חדש.

בעקבות כניסת הרפורמה לתוקף בשנת 2026 – נכון להיום מס הרכישה בפורטוגל עומד על 7.5% ברכישת נכס למגורים.

את מס ההעברה יש לשלם במעמד החתימה על העסקה לרכישת הנכס.

 

מתי ניתן לקבל החזר חלקי של מס הרכישה?

משקיע ששילם מס רכישה (IMT) בשיעור של 7.5% יכול לבקש החזר של ההפרש בין המס ששולם לבין מדרגות המס הרגילות, באחד מהמקרים הבאים:

* הרוכש הופך לתושב מס בפורטוגל בתוך שנתיים ממועד הרכישה.

* הנכס מושכר למגורים בתוך שישה חודשים ממועד הרכישה.

* שכר הדירה החודשי אינו עולה על התקרה שנקבעה ברפורמה.

* הנכס יהיה מושכר במשך 36 חודשים לפחות, ברצף או במצטבר, במהלך חמש השנים הראשונות שלאחר הרכישה.

את הבקשה יש להגיש בתוך שישה חודשים מהמועד שבו הרוכש הפך לתושב מס או מהמועד שבו נחתם חוזה השכירות המתאים. המשך הזכאות תלוי בעמידה בתנאים לאורך התקופה שנקבעה.

נכון לשנת 2026, תקרת שכר הדירה הרלוונטית להטבה עומדת על 2,300 אירו בחודש.

 

#2 מס בולים בפורטוגל

מס בולים (IS) על נכס בפורטוגל מוטל בגין אגרות על הוצאת מסמכים רלוונטיים לעסקת הרכישה. מדובר במס בגובה 0.8% מערך הנכס, אשר יש לשלם בעת רכישה נכס במדינה.

לדוגמא, מס בולים על דירה בפורטוגל בשווי של 150,000 אירו משמעו הוצאת מס על סך 1,200 אירו.

יש להדגיש כי מס הבולם ישולם כאשר רוכשים, נותנים במתנה, יורשים או משכירים נכס. עם זאת, מס הבולים לא יחול על מכירת נכס בבעלות של ארגון או חברה.

בנוסף, קיים מה שנקרא מס בולים על משכנתא. כלומר, במידה ולוקחים משכנתא לרכישת דירה בפורטוגל מבנק מקומי, הקונים יחויבו באגרה מיוחדת ששיעורי יהיה סביב ב-0.5%.

השיעור המדויק ייקבע בהתאם לתקופת הזמן ללקיחת המשכנתא, כאשר תקופה ארוכה יותר משמעה שיעור מס גבוה יותר. כך שאם המטרה היא לרכוש נכס באמצעות הלוואת משכנתא, יש לקחת את מס הבולים בחשבון ולהוסיף אותו לתחשיב העלויות וההוצאות.

 

#3 מס עושר בפורטוגל

מס עושר (AIMI) בפורטוגל מוטל על נכסים שמחירם עולה על 600,00 אירו. שיעור מס העושר נע בין 0.7% ל-1% עבור יחידים, בעוד ישויות משפטיות אחרות כמו חברות ישלמו כ-0.4%.

עבור נכסים שמחירם עולה על מיליון אירו, אינדיבידואלים וישויות אחרות ישלמו מס עושר בשיעור קבוע של 1%.

 

להלן טבלה המסכמת את שיעורי מס העושר בפורטוגל:

סוג הבעלות	שווי הנכס	גובה המס לתשלום
אנשים פרטיים	בין €600,000 ל-€1,000,000	0.7%
	בין €1,000,000 ל-€2,000,000	1%
	מעל €2,000,000	1.5%
ארגונים וחברות	בין €600,000 ל-€1,000,000	0.4%

 

#4 מס על הכנסה משכירות בפורטוגל

השאלה מהו גובה המס על שכר הדירה רלוונטית במיוחד עבור משקיעים שמחפשים לרכוש נכס להשכרה במדינה, ולקבל תשואה פאסיבית שוטפת מדמי השכירות החודשיים.

המס על הכנסה משכר דירה בפורטוגל עומד על שיעור של כ-25% מהכנסה בגין דמי השכירות השנתיים, בניכוי הוצאות.

מדובר בשיעור מס לא נמוך במיוחד. אך למעשה, קיימות דרכים אפשריות להתמודדות עם מס ההכנסה שעשויות להקל על המצב.

 

מס מופחת של 10% בעקבות הרפורמה

החל משנת המס 2026 הכנסה חייבת מחוזה שכירות המיועד באופן בלעדי למגורים יכולה להיות מחויבת במס בשיעור של 10%, כאשר שכר הדירה החודשי אינו עולה על התקרה שנקבעה בחוק.

התקרה היא 2,300 אירו בחודש. ההטבה חלה גם על חוזי שכירות שהיו קיימים לפני כניסת הרפורמה לתוקף, כל עוד הם עומדים בתנאים.

שיעור המס המופחת מיועד לשכירות למגורים. אין להציג אותו כהטבה החלה באופן אוטומטי על פעילות של השכרה תיירותית.

בחוזי שכירות ארוכים במיוחד עשוי לחול שיעור נמוך יותר:

◄ חוזה לתקופה של 5 עד 10 שנים – 15%.

◄ חוזה לתקופה של 10 עד 20 שנה – 10%.

◄חוזה לתקופה של 20 שנה ומעלה – 5%.

 

#5 מס שבח בפורטוגל (על מכירת נכס)

מס שבח או מס על מכירת נכס בפורטוגל עומד על 25% מסכום הרווח מהעסקה.

קיימת הטבה על מס המכירה במידה והנכס הוא מקום מגוריו העיקרי של המוכר, והמכירה נועדה על מנת לרכוש בית מגורי קבע אחר. אם הנכס החדש עולה פחות מהנכס הנמכר, המס יוטל רק על מחצית מהרווח.

פנסיונרים או תושבים ותיקים מעל לגיל 65 יכולים להשקיע את הרווח בקרן הפנסיה או בביטוח כעבור שישה חודשים מיום ביצוע ההעסקה.

 

#6 מס בעלות בפורטוגל

מס בעלות בפורטוגל (IMI) הוא היטל מוניציפלי המתפקד בעצם כמעין ארנונה.

מדובר במס שנתי ששיעורו עומד על 0.3%-0.45% משווי השוק של נכס עירוני או 0.8% משווי השוק של נכס בפריפריה.

עם זאת, חשוב לציין שקיימת אפשרות להגיש בקשה לפטור זמני או קבוע על תשלום מס בעלות. הבקשות ייבחנו לאור מצבו הפיננסי של בעל הנכס ושווי הנכס.

את הבקשה לפטור ניתן להגיש אך ורק בטרם הושלמה עסקת הרכישה, ולא לאחריה. ראוי לציין גם כי הסיכוי לקבל פטור מוחלט מתשלום ההיטל נמוך יחסית, שכן הוא נועד לסייע למשקיעים עם שכר שנתי של פחות מ-153,300 אירו לשנה.

 

מי מחויב בהוצאת NIF בפורטוגל והמסמכים הנדרשים להגשת הבקשה

עבור אזרחים זרים שאינם אירופאיים אשר ייבחרו לרכוש נכס בפורטוגל, קיימת האפשרות להגיש בקשה לתושבות מס במדינה.

לאחר הגשת בקשה רשמית, הקונה יקבל מספר זיהוי לפתיחת תיק מס (NIF) ויהפוך לתושב מס במדינה לתקופה של עשר שנים.

אבל למה כדאי בגלל להיות תושב מס בפורטוגל?

ובכן, הסטטוס מאפשר הקלות מסוימות בהיטלי המס על דירה בפורטוגל, ובנוסף מאפשר גישה לשירותים שונים, כולל: פתיחת חשבון בבנק מקומי, קבלת ביטוח בריאות ממלכתי, שירותי סלולר ועוד.

התהליך להוצאת מספר זיהוי ברשויות המס בפורטוגל ייעשה על ידי עורך דין פורטוגלי או גורם מקצועי מקומי אחר אשר יתפקד כמיופה הכוח של מבקש הבקשה.

מדובר בתהליך פשוט, קל ומהיר שלרוב יצריך כשבעה ימים עבודה בלבד.

המסמכים הנדרשים להוצאת NIF  בפורטוגל הם אלו הבאים:

◄ מסמך מזהה (לרוב דרכון בתוקף)

◄ הוכחת כתובת מגורים בפורטוגל (למשל חשבונות מים ואנרגיה וחוזה רכישה)

 

האם קיימת אמנת מס בין ישראל לפורטוגל?

אכן קיימת אמנת מס בין ישראל לפורטוגל. מטרת האמנה היא לתאם את המיסוי בין המדינות כך שיימנע תשלום כפול מס, למשל על רכישת, השכרת ומכירת נכס.

עם זאת, רוכשי דירה בפורטוגל יצטרכו לעשות תיאום מס ולשלם מס בישראל מאחר וגובה שיעורי המס נוטים להשתנות בין מקרה למקרה.

מומלץ מאוד להתייעץ עם גורם מקצועי שמבין במיסוי נדלן בפורטוגל על מנת להימנע מקנסות וסיבוכים מיותרים.

 

לסיכום, שוק הנדל"ן הפורטוגלי מציע מגוון הזדמנויות לרכישת נכסים למגורים או להשקעה, במחירים נמוכים ביחס לתשואות הפוטנציאליות.

כדי להבטיח עסקה כלכלית ומשתלמת בנדל"ן במדינה, חשוב לקחת בחשבון וברצינות רבה את כל הנושא של מדיניות מיסוי נדל"ן בפורטוגל.

יש להוסיף את היטלי המס השונים לחישוב ההיתכנות והכדאיות של העסקה – וכך תימנעו מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.

מומלץ להיוועץ בגורמים מקצועיים שמעורים במדיניות המס על נכסים בפורטוגל ויכולים לסייע לכם בביצוע עסקת הנדל"ן הטובה ביותר עבורכם.

פרויקטים שעשויים לעניין אותך:

 

 

אולי יעניין אתכם גם: מדריך נדל"ן בפורטו | גולדן ויזה בפורטוגל | מדריך משכנתא בפורטוגל | דירות בחו"ל להשקעה