* עדכון חשוב: בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה בתחילת 2022 נטרפו הקלפים גם בקייב. המדריך הבא נכון לאוגוסט 2025, אבל נעדכן גם בהתפתחויות בהמשך.
השקעות נדל"ן בקייב – מדריך מקיף למשקיעי נדלן בקייב, אוקראינה ב-2025
חושבים על השקעה בקייב? אם הייתם שואלים אותנו עד לפברואר 2022, היינו אומרים לכם שאתם בכיוון הנכון.
בזמן ששוק הנדל"ן בישראל המשיך לסבול מחוסר יציבות משווע והמחירים זינקו לסכומים כמעט לא הגיוניים, מדינות מזרח אירופה היוו (ועדין מהוות) יעדי השקעה אלטרנטיביים שמציעים נכסים במחירים זולים ועם תשואות גבוהות יותר מבשוק השיראלי.
באופן ספציפי, קייב נחשבה ליעד עולה להשקעה בנדל"ן (כן, גם בתקופת הקורונה), ובמרחק של כ-3 שעות טיסה בלבד. בירת אוקראינה,הייתה עד לפרוץ המלחמה עיר פורייה ומשגשגת עם היסטוריה ומורשת ענפה אשר החלה אי שם במאה ה-6 לספירה ומאכלסת קרוב ל-3 מיליון תושבים.
העיר נחשבת עד היום כמרכז הפוליטי, הכלכלי והתרבותי של אוקראינה ושל מזרח אירופה בשל מוסדות ההשכלה החשובים אשר ממוקמים בה לצד תעשייה והיי-טק מפותחים וחשובים במיוחד.
נוסף על כך, בשנים האחרונות שלפני הפלישה הרוסית קייב הפכה להיות מוקד תיירותי משגשג והיא משכה אליה תיירים מכל רחבי העולם ומישראל בשל ההיצע הרב שלה בתחומי תרבות, ארכיטקטורה, חיי לילה ומחירים נוחים במיוחד אשר סיפקו חופשה עשירה במחיר זול.
מאפייני העיר קייב היוו סמן חשוב במיוחד לכל משקיע פוטנציאלי היות והם העידו על שגשוג וצמיחה אשר הפכו את שוק הנדל"ן בה למבוקש להשקעה.
עם זאת, המצב כאמור השתנה בעקבות המלחמה. קייב חוותה, ועדיין חווה מדי פעם, הפצצות מאסיביות מצד רוסיה. מטבע הדברים, שוק הנדל"ן בקייב נמצא כרגע בהקפאה.
אמנם מחירי הנכסים והדיור נותרו יציבים ואפילו עלו מ-2022, אבל לא מצמיחה ממשית אלא יותר מגורמים כמו מחסור בחומרי גלם וכוח אדם לבנייה, אינפלציה גואה וזרם הגירה פנימי של אוקראינים שברחו מאיזורי הקרבות בדרום מזרח המדינה.
עם זאת, התחזיות אומרות שעם סיום המלחמה וחתימת הסכמי שלום או אי-לחימה כלשהם, שוק הנדל"ן האוקראיני וספציפית בקייב צפוי לחזור לקדמותו ולהתחיל לצמוח שוב, והפעם אפילו באחוזים גבוהים יותר.
אז האם עדיין כדאי לקנות דירה להשקעה בקייב? השורות הבאות יסייעו לכם להבין האם באמת כדאי להשקיע בנדל"ן בקייב בשנת 2025. כמו כן תוכלו למצוא בהן מידע מקיף על מצב השוק, מגמות מחירי הנדל"ן בעיר ושיטת המיסוי ועוד. מתחילים…
תוכן עניינים:
- השקעות נדל"ן בקייב – מדריך מקיף למשקיעי נדלן בקייב, אוקראינה ב-2025
- מגמת מחירי נדל"ן ודיור בקייב ב-10 השנים האחרונות
- המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בקייב שאחרי המלחמה
- כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים באוקראינה
- המסמכים הנדרשים בעת רכישת נכס או דירה בקייב
- שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בקייב
- יתרונות השקעה בנדל"ן בקייב
- פרויקטים להשקעה בקייב
- השקעות נדל"ן בקייב – תשובות לשאלות נפוצות:
מגמת מחירי נדל"ן ודיור בקייב ב-10 השנים האחרונות
תחילת הדרך – ממדינה קומוניסטית למדינה מערבית מפותחת
בכדי לסקור את מגמת מחירי הנדל"ן והדיור בקייב בעשור האחרון חייבים לקחת בחשבון את העובדה כי עד שנת 1991 אוקראינה הייתה אזור קומוניסטי למהדרין וחלק אינטגרלי מברית המועצות לשעבר.
מרגע הכרזת העצמאות באוקראינה המדינה עברה לא מעט תהפוכות פוליטיות אך דאגה לקדם ביתר שאת את הכלכלה המקומית אשר נשענת ברובה על חקלאות (בעיקר גידולי חיטה), תעשייה וחציבת משאבי טבע כמו גז ונפט, הייטק ותיירות.
הביקוש לנדל"ן בקייב היה גבוה הן בשל האוכלוסייה הרבה בעיר והן בשל הביקוש הרב לדירות לתיירים (כמו Airbnb ונוספים) אשר עלה משנה לשנה בשל התיירות המתפתחת, לפחות עד המלחמה הנוכחית.
נדלן בקייב נחשב לאחד "המצרכים" המבוקשים ביותר באוקראינה, אך ההיצע המקומי לא עמדבביקוש הרב, לכן מחירי הנדל"ן טיפסו אט אט ונרשמה עלייה יציבה והדרגתית.
למעשה, קניית נדלן בקייב הפכה להיות פופולארית בקרב ישראלים כבר לפני יותר מעשור, אך הסיכון הגבוה עקב חוסר היציבות הפוליטי במדינה, ששיאו בפלישת רוסיה,הרחיק משקיעים רבים.
שנות השיא – תקופת הקורונה והשנים שלפני המלחמה
בשנים שלפני המלחמה אוקראינה בכלל וקייב בפרט האמנם התמודדו עם אתגרים בתחום הפוליטי, אך אלו הצטמצמו בצורה משמעותית והפכו את השקעות הנדל"ן בקייב לנפוצות ומבוקשות הרבה יותר.
באפריל 2019 נבחר נשיא חדש באוקראינה, ולדימיר זלנסקי, אשר בחירתו לנשיא נתפסת כמשב רוח מרענן למדינה.
ומה לגבי שנות הקורונה? שוק הנדל"ן האוקראיני והעיר קייב בפרט רשמו עליה משמעותית במחירי הנדל"ן ב-2021. מחודש דצמבר 2020 עד נובמבר 2021 עלו מחירי הנדל"ן בקייב בכ-35%-25%!
הנתון הזה מיצב את קייב בין הערים המובילות באירופה בתקופה זו. גם מספר התחלות הבניה במדינה המשיך לצמוח בשנת 2021, למרות משבר הקורונה.
כאמור, קייב היא העיר הגדולה ביותר באוקראינה ועיר מרכזית וחשובה במזרח אירופה, לכן הביקוש בה לנדל"ן היה גבוה ואף עלה בהתמדה משנה לשנה.
למעשה שוק הנדל"ן המקומי קיבל לפני 2022 זריקת עידוד בשל התפתחות התיירות בעיר והעלייה בביקוש לפתרונות לינה אלטרנטיביים, דוגמת השכרת דירות ללילה באתר Airbnb.
בנוסף, בשנים שלפני המלחמה האחרונה אוקראינה זכתה לגיבוי עולמי תומך במיוחד בשל מאבקיה ברוסיה וכספי השקעות רבים הוזרמו אליה ממשלות שונות, מאנשי עסקים וממשקיעים פרטיים.
כתוצאה מכך, כלכלת המדינה התייצבה מאוד ושמרה על מחירי נדל"ן נמוכים בהשוואה למקומות אחרים בעולם, לצד עלייה מתונה ויציבה של התשואה השנתית בשל צמיחת הכלכלה והביקוש התמידי לנדל"ן בעיר.
שיעורי האבטלה במדינה היו נמוכים ויציבים והאינפלציה השנתית הייתה יציבה גם היא ונשארת בתחומי יעד האינפלציה הרצוי של 1%-3%.
ומה לגבי מצב שוק הנדל"ן בקייב בשנת 2025? מיד נסביר
לפניכם גרף המציג את השינוי במחירי הנדל"ן באוקראינה בין השנים 2017 ל-2020:
מגמת מחירי הנדל"ן באוקראינה בשנים האחרונות שלפני המלחמה. ת. מקור: tradingeconomics.com
המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בקייב שאחרי המלחמה
כיום לאחר כמה שנות מלחמה עם רוסיה, שוק הנדל"ן בקייב מראה סימנים מעט מתעתעים, וחשוב להבין אותם כשורה.
דבר ראשון, על פניו, מחירי הנכסים לא רק שנותרו יציבים וגבוהים כשהיו לפני המלחמה, אלא הם אפילו עלו. אבל הסיבה לעלייה איננה צמיחה אורגנית של השוק, אלא השפעות המלחמה על היצע כוח האדם וחומרי הגלם שדרושים לתהליכי בנייה, הגירה פנימית של תושבים שברחו מאזורי הקרבות והאינפלציה שעולה.
דבר שני שצריך להבין הוא שעליית המחירים היא קצת "על הנייר", ובפועל בעלי נכסים רבים מיהרו למכור בהנחות ענק רק כדי "להיפטר" מהדירה או הבית שבבעלותם ולא לספוג הפסדים נוספים.
בסך הכל, יש עדיין ביקוש ניכר לדירות ובתי מגורים בקייב, בעיקר לאור ביקוש פנימי מאזרחי ותושבי המדינה שמחפשים עיר בטוחה יחסית להתגורר בה. התשואה הפוטנציאלית השנתית כיום על דירה ממוצעת בקייב עומדת על 8%, שיעור לא רע בכלל גם ביחס לישראל וגם בהינתן המצב הביטחוני.
עם זאת, קייב כאמור עדיין נמצאת בקו האש, מה שמטבע הדברים מהווה גורם סיכון משמעותי מנקודת המבט של משקיעי הנדל"ן. לכן, ההמלצה בימים אלו היא להמתין עם השקעה בנדל"ן בקייב ובאוקראינה בכלל, עד שהמצב הביטחוני יתייצב.
עוד נקודה שחשוב להבהיר פה: התחזיות מראות על פוטנציאל לצמיחה מחודשת ומשמעותית לאחר שהמלחמה תיגמר. יש כאלו שצופים שיעורי צמיחה ועליית מחירים של 10% עד 17%! אז כן נמליץ להיות עם האצבע על הדופק ולהתעדכן לגבי ההתרחשויות.
כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים באוקראינה
אחד הדברים החשובים ביותר שצריך לברר בטרם בוחרים להשקיע בנדל"ן במדינה זרה הוא שיטת המיסוי הנהוגה במדינה.
שיטת המיסוי הנהוגה באוקראינה היא ללא צל ספק אחת השיטות הידידותיות ביותר כלפי משקיעים מבית ומחוץ. מס הרכישה המוטל על רכישת נדל"ן במדינה עומד על כ-2% בלבד.
המע"מ במדינה נחשב גבוה יחסית ועומד על 20 אחוזים, אך בשל העובדה כי המס על רכישת נדל"ן הוא נמוך מאד וכי מס הבולים במדינה הוא אפסי, המע"מ הגבוה יחסית אינו משמעותי במיוחד ומתקזז.
כמו כן, בעת מכירת נכס בקייב תצטרכו לשלם מס שבח בגובה של כ-18%.
פרט חשוב במיוחד על שיטת המיסוי הנהוגה באוקראינה הוא העובדה כי אין מס רווחי הון על הכנסות מנדל"ן, זאת נוסף על כך שאוקראינה חתומה על הסכם למניעת כפל מס עם ממשלת ישראל, הסכם אשר נועד להגן על האינטרסים של משקיעים ישראלים באוקראינה ולחסוך להם באופן ישיר בהוצאות המס.
| נתונים על שוק הנדל"ן בעיר קייב, אוקראינה | מידע על השקעות נדלן במדינה |
|---|---|
| גודל השוק: | כ-3 מיליון בני אדם |
| דמי שכירות חודשיים ממוצעים בקייב: | $300-500 |
| מס רכישה באוקראינה (משולם בעת הרישום בטאבו המקומי): | 2% |
| תשואה ממוצעת על נכס להשקעה בקייב: | 8% |
המסמכים הנדרשים בעת רכישת נכס או דירה בקייב
בבואכם לחתום על עסקה לרכישת דירה בקייב או נכס אחר כלשהו, ובהנחה ואתם לא בעלי דרכון אוקראיני או אזרחות אוקראינית, תצטרכו להביא עמכם את המסמכים הבאים:
* העתק של דרכון בתוקף
* מספר המס שלכם שקיבלתם מרשות המיסים בקייב, המכונה גם TAX ID NUMBER.
* ייפוי כוח שנחתם על ידי נוטריון, במידה והעסקה לא נחתמת על ידכם, אלא על ידי נציג מטעמכם.
הערה: ככלל, כדי להימנע מבעיות בתהליך – רצוי להסתייע בעורך דין המכיר היטב את החוק האוקראיני.
שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בקייב
הדבר השני שחשוב לברר בטרם מבצעים השקעת נדל"ן הוא בירור צפי התשואה שהנכס עתיד להניב לכם.
בתקופות שלום, רכישת נדל"ן מניב בקייב עשויה להיות האקזיט הפרטי הבא שלכם עם תשואה ממוצעת שיכולה להגיע לבין 10% ל-17% על השקעה במיקומים המרכזיים ביותר בעיר.
כמובן שצריך לזכור שזאת הערכה גסה בלבד, והמצב כרגע לא צפוי מספיק כדי לחזות את שיעורי התשואה העתידיים.
גם באזורים קצת פחות מרכזיים בקייב התשואה השנתית היא גבוהה מזו המוצעת בישראל. לצורך השוואה, תשואה שנתית על נדל"ן בישראל יכולה להגיע בממוצע למקסימום של כ-4% בלבד.
יתרונות השקעה בנדל"ן בקייב
בתקופות של שלום, השקעות נדל"ן בקייב יכולות להביא עמן לא מעט יתרונות משמעותיים וקריטיים עבור כל משקיע פוטנציאלי.
אוקראינה היא מדינה עצומה עם כ-35 מיליון תושבים אשר שואפת לעודד השקעות חוץ בכדי לסייע לכלכלה המקומית להתחזק ולגדול, לכן היא מציעה למשקיעים פוטנציאליים את אחד היתרונות החשובים ביותר – שיטת מיסוי אשר שומרת על האינטרסים של המשקיע.
המס הנמוך על נדל"ן והכנסות מנדל"ן באוקראינה בשילוב עם האמנה למניעת כפל מס אשר נחתמה בין ישראל לאוקראינה, הפכו את קייב שלפני המלחמה ליעד אטרקטיבי במיוחד להשקעות נדל"ן.
כאשר מוסיפים על כך את היתרון הברור של התשואה הגבוהה באופן משמעותי מהתשואה המקובלת בישראל, מקבלים שילוב מנצח. יתרון נוסף ומשמעותי בקייב הוא המחירים הנמוכים של הנדל"ן המקומי, זאת בשל הכלכלה המתפתחת באיטיות וביציבות לצד שימוש במטבע מקומי אשר ערכו נמוך יחסית.
ובסופו של יום, היתרון הגדול ביותר שיש לקייב להציע הוא עצם היותהעיר תוססת וחיה עם ביקוש מתמיד לנדל"ן ואחוזי תפוסה מהגבוהים בעולם (כ-95% אחוזי תפוסת נדל"ן).
גם היום בזמן המלחמה הקשה, קייב היא מרכז עירוני, תרבותי, כלכלי – ועד לא מזמן גם תיירותי – משמעותי במיוחד באוקראינה ובמזרח אירופה כולה.
מחירי הנדל"ן בקייב נמצאים כיום על הקצה הנמוך של הסקאלה, במיוחד עכשיו בגלל המלחמה, אך הם עלו בעבר בצורה מתונה משנה לשנה ועתידים לעלות עוד לאחר שהמלחמה תסתיים לפי כל התחזיות הכלכליות.
חשוב להדגיש כי הליך של רכישת נדל"ן להשקעה במדינה זרה הוא תהליך שיש לבצע תוך התחשבות בכלל הפרמטרים אשר הוצגו לעיל.
לכן, אנחנו ממליצים להתייעץ עם גורם מקצועי אשר מתמחה בתחום השקעות בחו"ל בכלל, ובהשקעות בקייב בפרט
