השקעות נדל"ן ביפן

מדריך למשקיעי נדל"ן ביפן ב-2024

השקעות נדל"ן ביפן מהוות אפיק אטרקטיבי בשוק אסייתי מפותח באחת מהמדינות המתקדמות ביותר בעולם.

יפן היא מדינה עצומה עם אוכלוסייה של כ-120 מיליון איש. כלכלת יפן היא הרביעית בגודלה בעולם, מה שהופך את המדינה האסייתית לאחד ממנועי הצמיחה העיקריים של היבשת כולה.

שוק הנדל"ן היפני מדורג במקום השני אחרי תאילנד מבחינת אטרקטיביות לתושבי חוץ. ואכן, בשנים האחרונות יותר ויותר זרים רוכשים דירות להשקעה ביפן.

אז מה חשוב לדעת על נדל"ן ביפן? בין אם שוקלים להשקיע בטוקיו או באוסאקה, כדאי ללמוד את השוק היפני באופן מקיף ומבעוד מועד.

בשורות הבאות תקבלו סקירה מקיפה על מצב השוק, מגמות מחירי הנדל"ן במדינה, יתרונות השקעה ביפן, ערים מובילות להשקעה ביפן, יתרונות וחסרונות של מהלך כזה, מיסוי, פוטנציאל התשואות ועוד. מוכנים? מתחילים…

 

 

 

שוק הנדל"ן ביפן – נתונים עדכניים:

נתונים על שוק הנדל"ן ביפן	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-125 מיליון בני אדם
ערים מרכזיות להשקעה:	טוקיו, אוסקה, קיוטו, אוקינאווה
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה:	600-1500 דולר
גובה מס הרכישה במדינה:	3% ממחיר נכס למגורים + מס קרקע
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	7%-5%
מחיר ממוצע של דירה:	החל מ-150,000 דולר לדירה יד שנייה והחל מ-300,000 דולר לדירה חדשה

 

רקע על שוק הנדל"ן ביפן ומגמות מחירים

מגמת מחירי הנדל"ן ביפן בעשור האחרון מתאפיינת בעליות סולידיות ומתונות.

ברבעון הראשון לשנת 2024, נרשמה עלייה של כ-2.65% במחירי הנכסים למגורים ביחס לשנה הקודמת. באותה השנה חלו עליות נוספות של כ-4.12% ברבעון השני, 4.78% ברבעון השלישי ו-1.96% ברבעון הרביעי.

בקיזוז האינפלציה, נראה כי מחירי הנכסים והדיור ביפן מעט נמוכים יותר אך עדיין יציבים למדי. יש להדגיש שהמחירים נעים בטווח גדול בהתאם למיקום, כאשר המחיר נוטה לעלות ככל שמתקרבים יותר לערים הגדולות טוקיו ואוסאקה.

 

מחירי הדיור והנכסים בטוקיו והאזור:

◄ מחירי הדירות בשוק היד השנייה עלו בחדות ב-12 החודשים האחרונים בשיעור של כ-7.9% (נכון לחודש מאי 2024), עם ממוצע של כ-4,800 דולר למ"ר.

◄ מחירי דירות חדשות עלו גם כן בשנה החולפת אם כי בשיעור צנוע יותר של כ-3.6%, כאשר המחיר הממוצע עומד על כ-8,000 דולר למ"ר.

◄ מבחינת מחירי הבתים למכירה בטוקיו, אלו דווקא ירדו מעט בשנה החולפת בכ-2.2%, לאחר עליות של באזור ה-7% לשנה בשנתיים הקודמות (2022-2023).

 

מחירי הדיור והנכסים באוסאקה (Osaka) וסביבתה:

◄ מחירי דירות יד שנייה באוסאקה ירדו בצורה מתונה בשנת 2024 (0.2%), לאחר שנתיים של עליות חדות ב-2023 (9.7%) וב-2022 (23.8%).

◄ מחירי דירות חדשות במטרופולין של אוסאקה עלו בשנת האחרונה בכ-1.8%, כשהמחיר הממוצע עומר על 5,400 דולר למ"ר.

◄ מחירי הבתים באזור ירדו כמעה בשיעור של כ-0.5% בשנה האחרונה, לאחר עליות משמעותיות של 11.1% בשנת 2023 ו-9.4% ב-2022. המחיר הממוצע לבית באוסאקה עומד כיום על אזור ה-155 אלף דולר.

 

מגמת מחירי הנדל"ן ביפן ב-10 השנים האחרונות:

 

למה כדאי להשקיע בנדלן ביפן?

להלן יתרונות רכישת נכס ביפן:

✔️ שוק נדל"ן מהגדולים באסיה: שוק הנדל"ן היפני נחשב לאחר מהמפותחים והמסודרים ביותר ביבשת האסייתית, עם מגוון הזדמנויות השקעה סולידיות ברמות סיכון מתונות.

✔️ יציבות פוליטית וכלכלית: בשל אופייה ולאור המגמות הסולידיות שמפגין השוק המקומי, יפן נחשבת לאחר המדינות האסייתיות הבטוחות ביותר לרכישת נדל"ן.

✔️ מדיניות פרו-השקעות זרות: ממשלת יפן מובילה מדיניות מעודדת השקעות שמקלה על תושבי חוץ לרכוש נכסים בשטחה, כמעט ללא מגבלות חוקיות. מדובר במדיניות יוצאת דופן ביחס ליתר המדינות באסיה, אשר נוטות להגביל בעלות זרה על נכסים.

 

 

השקעה ביפן – סיכונים אפשריים:

לצד היתרונות הפוטנציאליים מהשקעה בנכסים ביפן, חשוב לעמוד על החסרונות האפשריים. בראש ובראשונה, הסיכון מרכישת נדל"ן להשקעה ביפן נובע ממגמת הצטמקות האוכלוסייה.

אוכלוסיית יפן ניחנת בגידול אוכלוסין שלילי. לפי התחזיות, אוכלוסיית המדינה צפויה לרדת בשליש ב-50 השנים הבאות, כאשר כ-40% ממנה יהיה מעל גיל 65.

תופעה זו מאלצת את המדינה להתמודד עם הזדקנות האוכלוסייה מחד והיווצרות עודפים בשוק הנכסים והדיור מאידך.

הדמוגרפיה השלילית צפויה להוריד את הביקוש לנכסים בעשורים הקרובים, אם כי בעיקר בערים הקטנות ובאזורים הכפריים. בערים הגדולות והמרכזיות, ההשפעה על הביקוש צפויה להיות הרבה פחות מורגשת.

עם זאת, הממשלה פועלת באופן פרו-אקטיבי למיתון הדמוגרפיה השלילית והתופעות הנלוות לה.

ראשית, בניסיון להתמודד עם הצטמקות האוכלוסייה, הממשלה היפנית נוקטת בצעדים לעידוד ילודה, לרבות סבסוד במערכות החינוך וסיוע בשירותים הסוציאליים הנוגעים לטיפול בילדים.

שנית, מגמת העודף בשוק הנכסים והירידה בביקושים עשויה להתמתן עם המעבר לבנייה של יחידות קטנות יותר בגודלן, שיתאימו לרווקים ולא רק למשפחות.

שלישית, הממשלה מובילה מדיניות הגירה שצפויה להוסיף לכלכלת המדינה יותר מ-300 ידיים עובדות במגוון ענפי תעסוקה שצפויים להיפגע מהזקנות האוכלוסייה.

 

ערים מובילות להשקעה ביפן

בשל גודלה העצום של המדינה, ישנם מאות ואלפי מקומות שבהם ניתן לרכוש דירות ובתים להשקעה ביפן, החל מדירות קטנות במערים המטרופוליטניות טוקיו ואוסאקה ועד לבתים כפריים באזורי הפריפריה.

עם זאת, בשל המגמות הדמוגרפיות שצוינו בסעיף הקודם, מומלץ להימנע מרכישת נכסים בכפרים וערים קטנות ולהתמקד אך ורק בערים הגדולות והמרכזיות. להלן פירוט על שתי ערים מובילות להשקעה ביפן:

 

#1 השקעות נדל"ן בטוקיו (Tokyo)

טוקיו היא בירתה של יפן והמטרופולין הגדול ביותר בעולם, עם נתח שוק של יותר מ-30 מיליון איש. מטבע הדברים, שוק הנדל"ן בטוקיו הוא מהתוססים במדינה, עם מספר אפשרויות ההשקעה הגדול ביותר בהתאם.

מבין המחוזות המבוקשים בעיר ניתן להזכיר את שיבויה (Shibuya), צ'יודה (Chiyoda) ומינטו (Minato). ביחד, שלושת המחוזות מהווים למעשה את מרכזה האורבאני של טוקיו.

אזורים נוספים שניתן לשקול הם נקאנו (Nakano) שבמערב העיר או צ'ו (Chuo) שבחלקה המזרחי.

 

#2 השקעות נדל"ן באוסאקה (Osaka)

אוסאקה היא המטרופולין השני בגודלו במדינה, אשר מורכב למעשה משלוש ערים מרכזיות: אוסאקה עצמה, קובה (Kobe) וקיוטו (Kyoto). ביחד, שלושת הערים מונות כ-19 מיליון איש.

בדומה לשוק בטוקיו, שוק הנדל"ן באוסאקה לא צפוי להיפגע מדי מהירידה בגידול האוכלוסין, שכן העיר מכילה מוקדי תעסוקה שמושכים אליה עובדים ומשפרי דיור מכל רחבי המדינה.

בקיוטו באופן ספציפי קיימת אפשרות לרכוש דירות להשכרה לטווח קצר דרך Airbnb, שכן מדובר בעיר תיירותית שנהנית מזרם עקבי של מבקרים מרחבי יפן והעולם כולו.

 

כמה עולה דירה ביפן?

לאחר שהבנו את המגמות בשוק הנדל"ן היפני, הגיע הזמן לבחון כמה עולה נכס במדינה, ובפרט כמה עולה דירה בטוקיו או באוסאקה.

 

להלן טבלת מחירי נכסים להשקעה במדינה:

מיקום הנכס	מחיר למ"ר (בדולר)	שכר דירה ממוצע (לחודש)
מחיר דירה בטוקיו רבתי	החל מ-200 אלף דולר לדירת יד שנייה או החל מ-350 אלף דולר לדירה חדשה	בין 700 ל-1700 דולר
כמה עולה נכס באוסאקה	החל מ-150 אלף דולר לדירה בשוק היד שנייה או החל מ-300 אלף דולר עבור דירה חדשה	בין 600 ל-800 דולר

 

מהו גובה המס אותו תצטרכו לשלם על רכישת נכס ביפן?

מלבד מחיר הנכס, יש לקחת בחשבון את כל הנושא של הוצאות המסים, למשל, האם קיים מס רכישה על נכסים במדינה? ומה לגבי מס על רווחי הון?

 

להלן פירוט על מיסוי נדל"ן ביפן וסוגי המס השונים:

מס על נכסים – 1.4% משווי הנכס

מס מוניציפלי – 0.3% משווי הנכס

מס רישום הנכס – 2% משווי הנכס

מס בולים – בין 70 ל-3,000 דולר (תלוי במחיר הנכס)

מס רכישה – 1.5% משווי קרקע, 3% משווי נדל"ן למגורים ו-4% משווי נדל"ן מסחרי

מס על הכנסה משכירות – 20.42% על הכנסות משכירות

 

תשואה פוטנציאלית על השקעות נדל"ן ביפן

שיעור התשואה הממוצע על דירות להשקעה ביפן, ובמטרופולינים של טוקיו ואוסאקה באופן ספציפי, עומד על בין 5% ל-7% בשנה. דירות קטנות באזורי ביקוש צפויות להניב את התשואה המשתלמת ביותר.

מחירי השכירות ביפן נחשבים ליציבים עם עליות מתונות ועקביות באזורי הביקוש הערים, שנהנים מתפוסה גבוהה וביקושים יציבים.

יפן – מפה:

ראו גם: מידע על יפן באתר ויקיפדיה