מדריך למשקיעי נדל"ן באזרבייג'ן ב-2024
כנראה מדובר בהפתעה לא קטנה עבור מרבית האנשים, אך מסתבר שהשקעות נדל"ן באזרבייג'ן מהוות אפיק אטרקטיבי שטומן בחובו פוטנציאל נאה לתשואות ורווחים עתידיים.
אזרבייג'ן היא רפובליקה הממוקמת לחופי הים הכספי באזור המכונה "אירואסיה" (לשעבר – "הקווקז"). המדינה גובלת באיראן מדרום, ברוסיה מצפון, ובגיאורגיה וארמניה ממערב.
אזרבייג'ן ניחנת בעושר תרבותי, היסטורי וטבעי יחיד במינו, ומציעה אווירה ייחודית, אתרי מורשת מרתקים ונופים מרהיבים. מאפיינים אלו הופכים אותה ליעד תיירותי עולה, מה שמסייע לפיתוח הכלכלה המקומית הצומחת גם כך.
על אף היותה מדינה מוסלמית-שיעית, אזרבייג'ן מנהלת יחסים דיפלומטים מלאים וחמים עם מדינת ישראל. עדות אחת ליחסי המסחר העשירים בין המדינות היא בעובדה שכ-50% מהנפט בישראל מיובא למעשה מאזרבייג'ן.
לאור כל זאת, ניתן לומר שמדובר ביעד השקעה מסקרן עבור ישראלים שמחפשים להיכנס לשווקים חדשים ומפתיעים מעבר לים.
אז מה חשוב לדעת על השקעה בנדל"ן אזרי? בשורות הבאות נפרט על מגמות מחירי הנדל"ן במדינה, יתרונות השוק, ערים מובילות להשקעה, שיעורי מס, פוטנציאל רווח ועוד. קדימה יוצאים לדרך.
תוכן עניינים:
- מדריך למשקיעי נדל"ן באזרבייג'ן ב-2024
- שוק הנדל"ן באזרבייג'ן – נתונים עיקריים:
- תמונת המצב הנוכחית של שוק הנדל"ן האזרי
- האם משקיע זר יכול לרכוש נכס באזרבייג'ן?
- מחירי הנדל"ן באזרבייג'ן
- כמה מס ישלם משקיע זר במדינה?
- פוטנציאל התשואה על השקעה באזרבייג'ן
- יתרונות וחסרונות בהשקעה בנדל"ן באזרבייג'ן
- ערים מובילות להשקעה באזרבייג'ן
שוק הנדל"ן באזרבייג'ן – נתונים עיקריים:
נתונים על שוק הנדל"ן באזרבייג'ן | מידע על השקעות נדלן במדינה |
---|---|
גודל השוק: | כ-10.1 מיליון בני אדם |
ערים מרכזיות להשקעה: | באקו, גאנייה, סומגאיט |
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה: | 350-850 יורו |
גובה מס הרכישה במדינה: | 1% ממחיר הנכס + מס קרקע |
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה: | 8%-5% |
מחיר ממוצע למ"ר של דירה: | 700-1500 יורו למטר |
תמונת המצב הנוכחית של שוק הנדל"ן האזרי
◄ בשנים האחרונות, כלכלה המדינה רשמה שיעורי צמיחה מרשימים למדי. על פי נתונים הבנק העולמי, התחזית היא לצמיחה נוספת בתוצר הגולמי לנפש בשיעור של כ-2.8% עד סוף שנת 2024.
◄ כלכלת המדינה חבה את שגשוגה בעיקר לתעשיית הגז והנפט המפותחת שלה, שמהווה מנוע צמיחה מרכזי. בנוסף, הממשלה הובילה ועודנה מובילה מדיניות המתמרצת השקעות זרות, דבר שתרם רבות להתאוששותה המהירה ממשבר הקורונה.
◄ כמו רוב מדינות העולם, גם כלכלת אזרבייג'ן חוותה פגיעה מהמגיפה הגלובאלית. אך מאז, הכלכלה וענף הנדל"ן המקומיים הראו סימני התאוששות מהירים. כיום, ניתן לומר שהממשלה צלחה את המשבר בהצלחה יתרה. מתום המגיפה ועד היום, נרשמה עלייה חדה במספר התחלות פרוייקטי הבנייה במדינה, לצד עלייה בביקושים לנכסים למגורים, מסחר ותעשייה.
◄ מגמת מחירי נדלן באזרבייג'ן ב-10 השנים האחרונות היא חיובית ברובה, עם עליות סולידיות ויציבות. ברבע הראשונה של השנה הנוכחית (2024), מחירי הבתים במדינה עלו בכ-2.2% ביחס לרבעון הקודם.
◄ הממשלה המקומית מתמקדת בשנים האחרונות בפיתוח עירוני ושדרוג תשתיות, כמו גם השקעה בשוק התיירות המשגשג. שני הגורמים הללו מניעים את הביקוש ההולך וגובר הן לנכסים למגורים והן לנכסים מסחריים.
האם משקיע זר יכול לרכוש נכס באזרבייג'ן?
הממשלה המקומית מעודדת השקעות נדל"ן זרות במדינה ולא מטילה מגבלות מיוחדות על רוכשים מבחוץ, למעט רכישת קרקעות.
למעשה, הממשלה הובילה לאחרונה רפורמות שמיועדות לפשט את תהליכי הרכישה והרישום של נכסים על מנת למשוך הון זר למדינה.
בקיצור, רכישת דירות ובתים למכירה באזרבייג'ן היא אופציה זמינה ונגישה למשקיע הזר, כולל כמובן משקיעים מישראל.
מחירי הנדל"ן באזרבייג'ן
מחיר דירה באזרבייג'ן זול ואף זול מאוד ביחס לרוב מדינות אירופה. עם שיעורי תשואה נאים של סביב ה-6% לשנה, רכישת דירות למכירה באזרבייג'ן עשויה להוות עסקה משתלמת ומניבה.
להלן מחירון לנכסים להשקעה באזרבייג'ן:
מיקום הנכס | מחיר למ"ר (ביורו) |
---|---|
מרכז העיר באקו (הבירה) | החל מ-1500 יורו למ"ר |
פרברי באקו | החל מ-900 יורו למ"ר |
גאנייה | החל מ-700 יורו למ"ר |
סומגאיט | החל מ-650 יורו למ"ר |
כמה מס ישלם משקיע זר במדינה?
המס על נכסים במדינה נחשב לנמוך מאוד ביחס לשווקי נדל"ן אחרים במדינות אירופה והאזור.
רוכשי נכסים במדינה יחויבו בתשלום המסים הבאים:
X מס הכנסה על הכנסות מדמי שכירות בשיעור קבוע של כ-14%
X מס פרוגרסיבי על רווחי הון בשיעור של בין 14% ל-25%
X שיעור מס הרכישה באזרבייג'ן עומד על כ-1%, אך אליו מצטרך גם מס על הקרקע בשיעורים משתנים כתלות במיקום, סוג וגודל הנכס.
פוטנציאל התשואה על השקעה באזרבייג'ן
תשואה פוטנציאלית על השקעה באזרבייג'ן נעה בין 5% ל-8% לשנה – שיעור נאה לכל הדעות.
לשם ההשוואה, התשואה השנתית הממוצעת על נכס למגורים בישראל עומדת על 2%-4% בלבד.
עם התמשכות הצמיחה הכללית של המדינה, גובר הסיכוי לקבל רווח משמעותי מעליית ערך הנכס והשבחתו לאורך זמן.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בנדל"ן באזרבייג'ן
בכל השקעה מכל סוג שהוא, חובה לשקול את היתרונות והרווחים הפוטנציאליים למול חסרונות וסיכונים אפשריים מהעסקה.
יתרונות רכישת נכס באזרבייג'ן:
✔️ השקעה בשוק נדל"ן עולה – השוק האזרי עוד לא נכנס לתודעה כיעד נדל"ני מרכזי, ולא בצדק. מדובר ביעד השקעה יציב ובטוח המציע מגוון נכסים מניבים בעלויות נמוכות ועם פוטנציאל השבחה נאה לאורך זמן.
✔️ עידוד השקעות זרות – כאמור, הממשלה המקומית מקבלת בברכה השקעות זרות בנדל"ן במדינה, ומאפשרת לבצע עסקאות לרכישת נכסים עם מגבלות מינימליות בלבד. תהליך רכישת נכס במדינה נחשב לקל ופשוט יחסית, ללא סיבוכים מיותרים.
✔️ מדיניות מס נוחה – מיסוי נדל"ן באזרבייג'ן נחשב לנמוך למדי, מה שמפחית מעלויות הרכישה ומגדיל את פוטנציאל הרווח. לצד מדיניות המס הידידותית, הממשלה מספקת תמריצים שונים עבור משקיעים מבחוץ.
✔️ קהל יעד מגוון – המדינה מושכת אליה בשנים האחרונות מבקרים רבים שמעלים את הביקוש ליחידות דיור לטווח ארוך, קצר או בינוני.
ניתן לסווג את קהל היעד של רוכשי הנכסים באזרבייג'ן לשלושה קטגוריות עיקריות:
– ראשית, ישנם התיירים שמגיעים למדינה על מנת לחוות את האטרקציות התיירותיות הייחודיות שפזורות בה.
– שנית, המדינה הפכה לאבן שואבת עבור נוודים דיגיטליים ועובדים מרחוק, שבאים ליהנות מעלויות המחיה הנמוכות והחוויה התרבותית הייחודית.
– שלישית, המדינה מושכת לאחרונה פנסיונרים מכל העולם, בשל אורח החיים הנוח שהמדינה מציעה.
חסרונות רכישת נכס באזרבייג'ן:
X שערי המרה משתנים – יש לקחת בחשבון את הסיכוי לתנודות במטבע המקומי, המכונה "מאנאט" (AZN = Azerbaijani Manat).
X חוקים ותקנות מקומיים – לפני שרוכשים דירות להשקעה באזרבייג'ן, יש לבדוק לעומק את כל הנושא של החוק והמשפט המקומי. מומלץ להיעזר בגורם מקצועי שמעורה ברזי הנדל"ן והמיסוי המקומיים.
X פערי תרבות – בכל השקעה בחו"ל, צריך להתחשב במנהגים והקודים התרבותיים המקומיים. על מנת להתמודד עם הבדלים תרבותיים שעלולים להקשות על ההשקעה, רצוי להסתייע בגורמים מקצועיים כמו מתווכים, חברות השקעה ועורכי דין.
ערים מובילות להשקעה באזרבייג'ן
למי שהשתכנע בכדאיות של נדל"ן להשקעה באזרבייג'ן, השאלה הבאה שעומדת כל הפרק היא היכן כדאי לקנות נכסים במדינה?
◄ השקעות נדל"ן בבאקו (Baku) – השקעות נדלן בבאקו בירת אזרבייג'ן נחשבות לאופציה הפופולרית ולכן היציבה והבטוחה ביותר.
באקו ניחנת בכלכלה מקומית משגשגת, תרבות עשירה ותשתיות מודרניות, אשר הופכות אותה למוקד משיכה עבור אנשים שמחפשים סביבת מגורים תוססת וקוסמופוליטית.
השוק המקומי מציע מגוון נכסים מסוגים שונים, החל מדירות מודרניות במרכזי הערים, עבור בפנטהואזים יוקרתיים עם נוף ליד ועד לווילות חדשות בשכונות אקסקלוסיביות בפרוורים.
כמו כן, קיימת האפשרות להשקיע במבני מסחר ותעשייה בעיר.
◄ השקעה בנדל"ן בגאנייה (Ganja) – מדובר בעיר השנייה בגודלה ובחשיבותה אחרי באקו הבירה, אשר ניחנה גם היא בתשתיות מפותחות ואווירה אורבאנית קוסמופוליטית שוקקת חיים.
העיר מציעה נכסים בתמהיל מגוון הכולל בתים מסורתיים מחד ופרויקטים חדשים בעיצוב מודרני מאידך.
מחירי הנכסים בעיר נמוכים יחסית, עם צפי לעליית מחירים משמעותית בשנים הקרובות.
◄ השקעות נדל"ן בסומגאיט (Sumgait) – הפעם מדובר בעיר תעשייתית הסמוכה לבאקו, ואשר מהווה מוקד משיכה למשקיעים זרים, בעיקר מסקטור הייצור ההמוני והאנרגיה.
שוק הנדל"ן המקומי בסומגאיט מאופיין במחירי נכסים נמוכים, עם אינדיקציה לעליית מחירים ניכרת בשנים הבאות.
מדינות נוספות בסביבה שכדאי לבחון: מדריך השקעות נדל"ן בגיאורגיה