השקעות נדל"ן בקפריסין – מדריך למשקיעי נדלן בקפריסין

השקעות נדל"ן בקפריסין בשנת 2025 – מידע, נתונים ופרויקטים

לפניכם מדריך מקיף בנושא השקעות נדלן בקפריסין. למי הוא מיועד? לאלו מכם ששוקלים להשקיע בנדל"ן בקפריסין ולא בטוחים אם מדובר בצעד חכם או בהחלטה שעלולה להסתיים בטרגדיה.

לאחר שתסיימו לקרוא את המדריך תבינו טוב יותר כיצד פועל שוק הנדל"ן באי השכן עם ניתוח של השוק הקפריסאי, יתרונות וחסרונות, היבטי מיסוי ועוד. המטרה המרכזית של מדריך זה היא לעשות לכם סדר בבלאגן ולהציג נתונים חשובים שיעזרו לכם להחליט האם השקעה בקפריסין בשנה הקרובה היא צעד חכם ואיך הכי נכון לעשות זאת. מוכנים? בואו נתחיל…

קפריסין (Cyprus באנגלית) היא יעד קלאסי עבור התייר הישראלי – היא קרובה, יפה, זולה ובדומה לישראל, יש בה מזג אוויר מצוין רוב ימות השנה. בדיוק בגלל זה, ישראלים רבים טסים לאי השכן לחופשה או נופש מדי שנה. אולם בשנים האחרונות, הישראלים החלו לגלות צד נוסף ומשתלם למדינת האי הקטנה – השקעות נדל"ן בקפריסין.

אמנם מדובר במדינה קטנה, אך היא מציעה הזדמנויות השקעה רבות אשר מושכות אליה משקיעים מהארץ ומהעולם.

בשורות הבאות נציג בפניכם את כל המידע הרלוונטי לשאלה – "האם כדאי להשקיע בנדל"ן בקפריסין בשנת 2025?", בקצרה: התשובה היא – כנראה שכן. המשיכו לקרוא ותבינו למה.

לחילופין, אם כבר ביצעתם מחקר שוק מעמיק וכעת אתם מחפשים פרויקטים להשקעה באי השכן ניתן לדלג על המדריך וללחוץ כאן כדי לעבור לחלק הרלוונטי בדף.

 

 

נתונים על שוק הנדל"ן הקפריסאי

נתונים על שוק הנדל"ן בקפריסין	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-1.3 מיליון בני אדם (לא כולל תיירים)
ערים מרכזיות:	לרנקה, לימסול, ניקוסיה, פאפוס
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה:	מחירי השכירות בקפריסין נעים בטווח שבין 10 ל-30 אירו למטר, כלומר השכירות לדירת 50 מטר צפויה לעמוד על כ-500 עד 1500 אירו לחודש
שיעור מס הרכישה:	3% על נכס ששוויו עד €85,430 5% על נכס בשווי של בין €85,430 ל-€170,860 8% על נכס בשווי הגבוה מ-€170,861
גובה המס למשקיעים זרים על הכנסה משכ"ד בקפריסין:	20% (קיים פטור על הכנסה משכירות עד לסכום של 19,500 יורו בשנה)
מס על רווח ממכירת נכס (מס שבח):	פטור ממס על רווחים עד לסכום של 85 אלף אירו
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	10%-6%
מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת:	עליית מחירים בשיעור ממוצע של כ-8%
מחיר ממוצע למ"ר של דירה בקפריסין:	2500-3500 יורו למטר

 

מגמות בשוק הנדל"ן והדיור בקפריסין – מעודכן ל-2025

אנחנו בנדלן מאסטר מאמינים שהיכרות עם הרקע הכלכלי המקדים והשוק המקומי של ההשקעה הבאה שלכם היא תמיד חשובה, בכל זמן ובכל מצב, אולם היא חשובה במיוחד כאשר בוחנים השקעות נדל"ן בחו"ל. זאת בעיקר כדי להימנע מטעויות וסיבוכים מיותרים ולחסוך זמן, כסף וכאבי ראש. להלן התייחסות למגמות מובילות בשוק הקפריסאי:

◄ תיירות צומחת – קפריסין הוכרזה כמדינה עצמאית בשנת 1960 והיא מאכלסת כיום בסביבות מיליון וחצי תושבים בלבד, אולם למרות גודלה הקטן יחסית (בשטח ובנפח אוכלוסייה), המדינה פותחת את שעריה לכ-2.5 עד 4 מיליון תיירים בכל שנה.

למעשה, ענף התיירות הוא ענף משמעותי ודומיננטי בכלכלת המדינה והדבר צפוי לגדול עוד יותר עם הצטרפותה הקרובה של קפריסין להסכם שנגן (Schengen), אמנה עליה חתומות כ-30 מדינות אירופאיות ומאפשרת מעבר חופשי של אזרחים בין המדינות החתומות, ללא צורך בבדיקות גבול, ויזות וכמעט ללא בירוקרטיה. למהלך זה צפויה להיות השפעה חיובית גם על הביקוש לנכסים ועל מחירי הדירות במדינה.

לכך מתווספים גם הקמת מלון הקזינו החדש בלימסול City of Dreams לפני מספר שנים שנחשב לגדול באירופה כיום ופרויקט המרינה החדשה בלרנקה שמתוכנן בשנים הקרובות, אשר תורמים לחיזוק ענף התיירות במדינה.

◄ חוסן כלכלי – הכלכלה הקפריסאית, ובתוכה גם שוק הנדל"ן המקומי, לא ידעה הרבה תהפוכות בשנות קיומה. בשנת 2003 קפריסין הצטרפה לאיחוד האירופי, ובשנת 2008 הפכה לחברה רשמית באיחוד ואף אימצה לחיקה את מטבע האירו. בשנת 2013 חווה שוק הבנקאות במדינה משבר עמוק עקב משבר החוב באיחוד האירופי ושאריות של המשבר הכלכלי העולמי מ-2008, אך המדינה הקטנה הצליחה להתאושש מאז ושוק הנדל"ן המקומי רשם עליות מחירים יפות.

◄ ביקושים יציבים – למעשה, נכסי נדל"ן בקפריסין הם מצרך מבוקש מאד בשנים האחרונות והשוק המקומי מצליח לשמור על יציבות, גם לצד משברים כלכליים גלובליים כאלה או אחרים.

ניתן לומר שכבר קרוב לעשור שוק הנדל"ן בקפריסין רושם צמיחה מואצת ועליות כמעט בכל הפרמטרים, כאשר בכל שנה נבנים עוד ועוד פרויקטים של נדלן למכירה בקפריסין ומחירי הנדל"ן במדינת האי הפופולרית עולים בצורה הדרגתית.

ומה לגבי הביקוש לדירות ונכסים במדינה כיום? נכון לשנת 2025 הביקושים באי השכן שוברים שיאים ונמצאים בשיא היסטורי.

◄ מוקד משיכה למשקיעים זרים – קפריסין היא יעד מועדף על משקיעי נדל"ן זרים מכל רחבי העולם והמגמה התחזקה עוד יותר בשנה החולפת, כאשר אחוז הרוכשים הזרים בערים המובילות במדינה ממשיך להאמיר: בלרנקה כ-25% מהנכסים שנמכרו בשנה החולפת נרכשו על ידי זרים, בלימסול 29% ובפאפוס 32%. (מקור לנתונים: דו"ח של PwC – קישור בתחתית הדף).

◄ תשואות גבוהות מהממוצע – תשואה ממוצעת של 6%-10% לשנה כיום, לעיתים אף יותר (במיוחד בדירות Airbnb שמושכרות לפרקי זמן קצרים יותר).

◄ מחירים נגישים מאוד – ניתן למצוא דירות למכירה בקפריסין החל מכ-120,000 יורו. מחיר דירה ממוצעת עומד כיום על 150-350 אלף יורו, תלוי בעיר הספציפית ובסוג הנכס (דירת מגורים, וילה, בית כפרי, פרויקט חדש / יד שניה ועוד).

◄ אפשרות לקבלת גולדן ויזה – נכון לשנת 2025 משקיעי ורוכשי נדלן בקפריסין בסכום של 300,000 יורו ומעלה שקונים נכס חדש יכולים להגיש בקשה לקבלת ויזת זהב ותושבות קבע.

 

מגמת מחירי הנדל"ן בקפריסין על פני זמן

 

 

שוק הנדל"ן בקפריסין כיום

שוק הנדל"ן בקפריסין ממשיך גם כיום בשגשוג וצמיחה. משקיעים זרים ממשיכים להשקיע בשוק המקומי ורכישת דירות בקפריסין ובתים למכירה הפכה להיות גם נחלתם של משקיעים רבים אזרחי ישראל ואזרחי רוסיה, מה שהעניק תנופה נוספת לשוק המקומי.

ההתעניינות הגוברת של המשקיעים הישראלים בפלח שוק זה החלה בערך לפני כעשור, אולם בתקופה האחרונה אנחנו עדים ליותר ויותר חברות ישראליות אשר יוזמות, משווקות ומוציאות לפועל פרויקטים עם דירות למכירה בקפריסין או בתים למכירה בקפריסין, וילות על הים ונכסים נוספים, בעיקר באמצעות שיתופי פעולה עם חברות מקומיות, זאת לצד עוד ועוד ישראלים אשר בוחרים לרכוש דירה להשקעה בקפריסין או נכס למטרות מגורים ורילוקיישן.

הביקוש לדירות במדינה עלה מדרגה בשנתיים האחרונות ומגמה זו צפויה להתחזק בהסתכלות קדימה. האוכלוסיה המקומים משוועת לדירות להשכרה, דבר אשר הוביל את הממשלה הקפריסאית להגביר את קצב מתן היתרי הבניה והתחלות הבניה במדינה ולהקל על משקיעים זרים.

שוק הנדל"ן הקפריסאי רשם בשנה החולפת נתונים חסרי תקדים עם עליות דו ספרתיות הן במחירי הנכסים והן במספר עסקאות הנדל"ן במדינה, בעיקר ב-3 המחוזות המובילים: לרנקה, לימסול ופאפוס.

 

שיעורי התשואה הצפויים על רכישת נכס או דירה להשקעה בקפריסין

ההתעניינות הגוברת של המשקיעים הזרים מישראל, מבריטניה, מרוסיה וממדינות רבות נוספות בהשקעות נדל"ן בקפריסין מתבססת על 3 עקרונות חשובים מאוד בענף הנדל"ן:

✔️ מחיר

✔️ תשואה

✔️ מיסוי

בשלושת הפרמטרים הללו קפריסין מספקת תוצאות מצוינות למשקיעים. שיעורי התשואה על נדל"ן בקפריסין נעים בין 6 ל-10% בממוצע ואף יכולים להגיע למספר דו-ספרתי בשנה, כלומר תשואה של 10% ויותר לשנה, במיוחד אם מדובר בדירות Airbnb שמושכרות לטווחי זמן קצרים.

אם נשווה לצורך העניין את התשואה בשוק הנדל"ן בישראל נגלה כי על השקעה בנכס מקביל בישראל יוכל לקבל המשקיע הישראלי ברוב המקרים תשואה מקסימלית של כ-3 אחוזים בלבד, וגם זה במקרים נדירים.

 

להלן דוגמא מוחשית שתעזור לכם להבין את הפוטנציאל הרב שטמון בהשקעות נדל"ן בקפריסין, בעיקר ב-3 הערים המרכזיות: לרנקה, פאפוס ולימסול:

דמיינו לעצמכם שהייתם רוכשים נכס או דירה להשקעה בלרנקה למשל לפני כשנה בסכום ממוצע של כ-€200,000 (כ-750,000 שקל).

עכשיו תראו מה הייתה יכולה לעשות ההשקעה שלכם ב-4 הרבעונים שעברו מאז הקנייה:

שכר הדירה הממוצע בלרנקה למשל עומד על כ-€1120 (שווה ערך לכ-4145 ש"ח), כלומר בלרנקה התשואה שהייתה מתקבלת משכ"ד בלבד הייתה כ-6.7%.

אם נוסיף לכך את העובדה שב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הנדל"ן בקפריסין בכ-2.7% בממוצע (בניכוי אינפלציה), אנחנו מגיעים לתשואה של בסביבות 9.4%.

אז נכון שמדובר בהערכות בלבד ובתשואה ברוטו ללא מיסוי ותשלומים נלווים, ונכון גם שלא בכל עסקה אפשר להגיע למספרים כאלה, אבל הבנתם את הכיוון בגדול.

אם נעשה את אותו תרגיל על דירה בלימסול בה שכר הדירה הממוצע הוא כ-€1970 ועלות נכס ממוצעת עומדת על כ-€300,000 נגיע למספרים דומים, והדבר נכון גם לגבי פאפוס, שם שכ"ד הממוצע עומד על כ-€1230 ומחיר דירה ממוצעת הוא בסביבות €230,000.

השורה התחתונה: השקעות בקפריסין הן דבר שכדאי לבחון לעומק ועשוי להתברר כהחלטה נבונה בעת הנוכחית.

 

פרויקטים מובילים (פרויקטים נוספים בהמשך הדף)

 

מחירון דירות בקפריסין

מחיר דירה בקפריסין משתנה בהתאם לסוג הנכס, העיר ומספר מאפיינים נוספים. לפניכם מחירון מפורט עם טווחי מחירים מומלצים של בתים, דירות למכירה ונכסים במדינה לפי סוג הנכס:

מחירון דירות בקפריסין, בתים ונכסים לפי סוג הנכס	טווח מחירים מומלץ (אירו)
דירת סטודיו או 2 חדרים במדינה מחירים	250,000 - 120,000 יורו
מחיר דירות נופש למכירה בקפריסין	350,000 - 150,000 יורו
עלות דירות 3 חדרים בקפריסין	380,000 - 190,000 יורו
דירות בקפריסין מחירים של 4 חדרים	550,000 - 270,000 יורו
כמה עולה דירות 5 חדרים	700,000 - 350,000 יורו
דירת גן באי	750,000 - 350,000 יורו
מחירי דירות בקפריסין בגודל 6 חדרים / פנטהאוז	850,000 - 400,000 יורו
מחיר דירה בקפריסין יד 2	250,000 - 100,000 יורו
מחירי בתים למכירה בקפריסין (בית קרקע מסורתי)	1,200,000 - 300,000 יורו
מחיר וילות בקפריסין (על שטח של 200 מ"ר ומעלה)	1,200,000 - 300,000 יורו
כמה עולה חווה למכירה בקפריסין	700,000 - 300,000 יורו

 

דירות בקפריסין – מחירים למ"ר לפי עיר

מחיר דירה בקפריסין למטר לפי עיר	עלות מומלצת למ"ר (אירו)	שכירות חודשית ממוצעת
לרנקה	2,500 יורו למטר	900-1300 יורו
ניקוסיה	2,600 יורו למטר	950-1350 יורו
פאפוס	3,300 יורו למטר	950-1550 יורו
לימסול	3,800 יורו למטר	1100-1600 יורו

 

 

כאמור, מחירי הנדל"ן באי אינם אחידים ובכל עיר או מחוז העלויות תהיינה מעט שונות. לדוגמא, העיר לימסול נחשבת ליקרה ביותר, לעומת לרנקה ופאפוס בהם מחירי הנכסים נמוכים יותר.

על פי הנתונים שבידינו, המחיר הממוצע למטר (מ"ר) של דירה בלרנקה עומד כיום על 2,200 יורו, בעוד שמחירי דירות בלימסול נעים סביב 3,300 יורו למטר.

הזינוק במחירי הנדל"ן במדינה גורם להתעניינות הולכת וגוברת מצד משקיעים שמבינים שפרט לרווחים שיתקבלו מהשכירות החודשית יש פוטנציאל לרווחים גם כתוצאה מעליית ערך הנכסים על פני זמן.

 

מפת המחוזות

 

מיסוי נדל"ן בקפריסין – כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים?

מיסוי נכסים הוא פרמטר מרכזי שיש לקחת בחשבון בעת חיפוש נדל"ן להשקעה, במיוחד כאשר מחפשים נדל"ן להשקעה בחו"ל. במקרה שלנו, מיסוי על נדל"ן בקפריסין נחשב לידידותי במיוחד עבור המשקיע הישראלי ומיד נסביר מדוע.

בכדי לרכוש נכס בקפריסין לא חייב להיות תושב המדינה. ישראלים רבים בוחרים להקים חברות במקום בכדי להקל על תהליך ההשקעה, היות ומיסוי על הכנסות הון וחברות באי נחשבים לבין הנמוכים בעולם (קפריסין נוקטת מדיניות ברורה של עידוד הגירת בעלי הון למדינה והשקעות זרות).

כלל האצבע אומר כך: אם אתם רוכשים נכס אחד או שניים בלבד – ככל הנראה יהיה עדיף לכם לעשות זאת באופן פרטי ולא דרך הקמת חברה, משום שלהקמת חברה יש הוצאות נוספות שכנראה יהפכו את העניין לפחות משתלם מבחינת מיסוי.

במעמד הרכישה יצטרך הרוכש לשלם מס בולים בגובה אפסי (פחות מחצי אחוז), ועל הנכס עצמו קיים מס שנתי אשר גם הוא נמוך מחצי אחוז. נוסף על כך, קיים מס רכישה אשר נחשב לנמוך יחסית, המס מדורג לפי מחיר הנכס וגם בתקרה הגבוהה ביותר שלו הוא אינו מגיע ל-10% אחוזים (נמוך משמעותית ביחס למס הרכישה בישראל).

 

מס על נכס בפרויקט חדש בקפריסין (מע"מ = VAT)

דבר חשוב שכדאי לשים אליו לב הוא המע"מ, המכונה באנגלית VAT – בקפריסין מחיר הנכס שיציעו לכם בפרויקטים חדשים הוא בדרך כלל ללא מע"מ, ולכן תצטרכו להוסיף עליו מע"מ בגובה של 19% נכון לזמן כתיבת שורות אלו.

שימו לב, קיימת בחוק הקפריסאי התייחסות מיוחדת למע"מ בשיעור מופחת של 5% בלבד במצב בו מדובר בנכס שנרכש למטרות מגורים (לא למטרת השקעה/השכרה) והוא נכס בפרויקט חדש (ולא יד שניה) עד מחיר של 350,000 יורו ועד גודל של 130 מ"ר. עם זאת, מדובר בתנאים מאד ספציפיים וברוב המכריע של המקרים שיעור המע"מ הרלוונטי יהיה 19%.

 

מס העברה על נכסים ודירות יד שניה בקפריסין (מקביל למס רכישה בישראל)

משקיע זר ישלם מס רכישה של 3% על נכס בשווי של עד €85,430, מס רכישה של 5% על נכס שערכו נע בין €85,430 ל-€170,860 ו-8% על נכסים בשווי גבוה מזה. המס משולם לרישום בטאבו הקפריסאי.

דוגמא מספרית להמחשה: משקיע רכש נכס בסכום של 300,000 יורו. מס הרכישה שעליו לשלם הוא כדלקמן:

(€85,430 x 3%) + (€85,430 x 5%) + (129,140 x 8%) = 2,563 + 4,271.5 + 10,331 = 17,166 EUR

כמו כן, קפריסין ומדינת ישראל חתומות ביניהן על אמנה למניעת תשלום כפל מס ובכך נחסכים ממשקיעים ישראלים תשלומי מיסים כפולים ומיותרים.

על הכנסה משכ"ד צפוי המשקיע לשלם מס בשיעור של 20%.

לצפייה במדריך מקיף שהכנו בנושא: מיסוי נדל"ן בקפריסין.

 

 

 

ערים מומלצות להשקעה בקפריסין

חיפוש קצר של בתים למכירה בקפריסין יחשוף בפניכם את העובדה שהיא מחולקת ל-2: חלק צפוני (הטורקי) שחולש על כ-40% משטח האי וחלק דרומי (היווני) שמתפרס על פני שטח של כ-60%.

בין אם תחליטו להשקיע בנדל"ן בקפריסין הטורקית, מה שמכונה היום בישראל גם "צפון קפריסין" או "קפריסין הצפונית", ובין אם בנדל"ן בקפריסין היוונית, תגלו שבשני האזורים קיימות ערים מומלצות להשקעה, אך מסיבות ברורות – קפריסין היוונית נחשבת כיום ליעד יציב ובטוח יותר עבור משקיעי נדל"ן מערביים.

◄ לרנקה – עיר פופולרית מאד להשקעה במדינה בעת האחרונה היא העיר לרנקה (Larnaca) שממוקמת בדרום מזרח המדינה. לרנקה היא עיר נמל תוססת ומספר התחלות הבנייה עומד על קרוב ל-9000 דירות בשנה בממוצע. העיר נהנית מקצב צמיחה מהיר שמתבטא בפרויקטים חדשים שמגיעים לשלבי השיווק לאורך כל השנה.

מחיר דירת מגורים ממוצעת בלרנקה עומד על בין 150 ל-220 אלף אירו וניתן לקבל עליה שכר דירה של כ-900 עד 1,300 אירו לחודש.

מידע מקיף על נדל"ן בלרנקה ואפשרויות ההשקעה בה ניתן לקרוא כאן.

 

 

◄ פאפוס – בקפריסין היוונית, אחת הערים הפופולריות ביותר להשקעה היא פאפוס (Paphos). פאפוס שוכנת לחופיה הדרומיים של המדינה ובמהותה היא עיר עם נפח תושבים קטן, אולם היא מושכת אליה מדי שנה תיירים רבים אשר ממנפים את הכלכלה המקומית ומבקשים להתארח במקרים רבים בדירות או יחידות נופש ולאו דווקא בבתי מלון. העלייה בקצב התחלות הבנייה בעיר מורגשת היטב וכאן המקום לציין שאיכות הבניה בעיר היא מהטובות בקפריסין. מחיר דירה ממוצעת בפאפוס עומד כיום בממוצע על כ-170 עד 290 אלף אירו וניתן לקבל עליה שכר דירה בגובה של בין 1,000 ל-1,500 אירו בחודש. עוד על כך במדריך הבא: נדל"ן בפאפוס.

◄ לימסול – עיר דרומית נוספת אשר מושכת אליה המוני תיירים ומשקיעים מדי שנה היא לימסול (Limassol), לימסול היא העיר השנייה בגודלה בקפריסין, עם קרוב לרבע מיליון תושבים, והיא גם העיר המרכזית בכלכלה הקפריסאית, בעיקר בזכות הנמל אשר ממוקם בה. לימסול היא מטרופולין שצומחת בקצב מסחרר. הביקוש לפתרונות דיור ומגורים בשכירות בעיר נמצא במגמת עלייה, בין היתר הודות לאוניברסיטה המפורסמת ולפעילות העסקית הענפה המתרחשת בה כל העת. מחיר דירה ממוצעת בלימסול עומד כיום על כ-220 עד 350 אלף אירו וניתן לקבל עליה שכר דירה חודשי של בין 1,300 ל-2,500 אירו. עוד במדריך שלנו על נדל"ן בלימסול.

◄ ניקוסיה – עיר הבירה של קפריסין היא ניקוסיה (Nicosia), והיא הפכה גם היא ליעד מרכזי של משקיעי נדל"ן. ניקוסיה מחולקת בין הצפון לדרום ומתגוררים בה מעל 300 אלף תושבים. העיר ממוקמת במרכז האי, על גדת נהר וגם היא נהנית מתיירות משגשגת. בצפון קפריסין ממוקמת העיר קירניה, אשר שוכנת אל חופיו הצפוניים של האי והיא מפורסמת בעיקר בשל הנופים, העתיקות והנמל המשגשג בתחומה.

◄ פמגוסטה – עיר נוספת אשר נחשבת ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים היא העיר פאראלימני (Paralimni) שבמחוז פמגוסטה (Famagusta). זהו יעד מבוקש בקרב רוכשים רבים, בעיקר הודות למיקומה הייחודי של העיר בחלקה הצפוני של המדינה. עוד עיר מוכרת ואהובה על הישראלים במחוז פמגוסטה היא איה נאפה (Ayia Napa), עיר הנופש והבילויים שממוקמת בצדו המזרחי של האי והינה יעד השקעה מוביל, בין היתר הודות להיותה מוקד תיירים מרכזי. מחירי הנכסים באיה נאפה גבוהים יחסית, אך גם מחירי השכירויות על נכסים אלו גבוהים בהתאמה.

 

איפה להשקיע בקפריסין? הכנו לכם השוואה מפורטת בין 3 הערים המובילות במדינה

	לרנקה	פאפוס	לימסול
מספר תושבים	כ-100,000 תושבים וכ-500,000 תיירים בשנה	כ-100,000 תושבים וכשני מיליון תיירים בשנה	כ-250,000 תושבים וכמיליון תיירים בשנה
מחיר ממוצע למ"ר בעיר	2,500 יורו	3,300 יורו	3,800 יורו
שכ"ד חודשי ממוצע	1,100 יורו	1,400 יורו	1,600 יורו
תשואה שנתית ממוצעת (ברוטו)	5% עד 10%	5% עד 10%	5% עד 10%
יתרונות מרכזיים	מחירי נכסים נוחים יותר בהשוואה לפאפוס ולימסול, עיר עם נמל תעופה בינלאומי ותכניות פיתוח משמעותיות לשנים הקרובות	יעד תיירותי מאד עם שדה תעופה בינלאומי וביקוש גבוה ורמות מחירים נוחות יותר ביחס ללימסול	מרכז העסקים הראשי של קפריסין ויעד תיירות מבוקש, ביקוש גבוה לדירות להשכרה לאורך כל השנה
חוות הדעת שלנו	אנחנו סבורים כי מדובר ביעד אטרקטיבי לרכוש בו נכס. רמות המחירים בעיר צפויות לעלות בשנים הקרובות הודות לתכניות פיתוח ענפות. אם אתם מחפשים נכס להשקעה בקפריסין בתקציב נמוך יחסית לרנקה היא כיוון טוב ומבטיח	גם פאפוס היא יעד אטרקטיבי לרכישת נכס / דירה להשקעה, השוק עוד לא הגיע למלוא הפוטנציאל שלו ויש עוד לאן לעלות. הפופולריות של העיר מבטיחה ביקושים גבוהים לדירות להשכרה ועדיין ניתן למצוא הזדמנויות בסכומים של פחות מ-250K יורו	נכס בלימסול משמעותו ללכת על הבטוח. זו העיר המובילה בקפריסין בתחומים רבים עם ביקושים גבוהים ופעילות עסקית רחבה. עם זאת, רמות המחירים גבוהות יותר מבערים אחרות במדינה וכדאי לקחת זאת בחשבון אם יש מגבלת תקציב

 

 

דירות בקפריסין יד 2 או דירה בפרויקט חדש – השוואה

המאפיין	דירה בפרויקט חדש	דירות בקפריסין יד 2
טווח מחירים	עלות נכס חדש צפויה להיות מעט גבוהה יותר מדירה קיימת	מחיר דירה יד שניה בקפריסין עשוי להיות קצת יותר נמוך מדירה חדשה מקבלן
איכות הבנייה, מצב הנכס והסיכוי לתקלות	איכות הבניה בפרויקטים חדשים תהיה בדרך כלל גבוהה והסיכוי לתקלות פוחת	ככל שהדירה שתרכשו ישנה יותר הסיכוי לתקלות וליקויים עולה
פוטנציאל התשואה	בדרך כלל יהיה גבוה יותר בהשוואה לדירת יד 2, אך אם רוכשים על הנייר המשמעות היא שאין תשואה מיידית	בדרך כלל נמוך יותר בהשוואה לדירה בפרויקט חדש, אך מדובר בתשואה מהיום הראשון
פוטנציאל לעליית ערך	בפרויקטים חדשים עליית הערך צפויה להיות גבוהה יותר בהשוואה לדירות יד 2	גם בשוק היד שניה אתם צפויים להנות מעליית ערך, אך מעט מתונה יותר מזו שבדירות חדשות
תוספת מע"מ	כן, לסכום הרכישה של נכס בפרויקט חדש יש להוסיף מע"מ (VAT) בגובה 19%	אין צורך לשלם מע"מ על דירות יד שניה במדינה
אפשרות לגולדן ויזה	ניתן להגיש בקשה אם נרכש נכס בפרויקט חדש מעל סכום של 300 אלף יורו	לא ניתן להגיש בקשה אם הנכס שנרכש הוא דירה יד 2

 

יתרונות של השקעות נדלן בקפריסין – קניית דירה או בית באי השכן

המחירים הנמוכים, הקירבה הגאוגרפית, תדירות הטיסות הגבוהה מהארץ, התשואה הגבוהה פי כמה מבישראל, המיסוי הידידותי (מאד) למשקיעים הזרים שמשאיר אצלם נתח גדול יותר של רווח ואפשרויות המימון האטרקטיביות – כל אלה הופכים נכון להיום את האי השכן ליעד מבוקש עבור משקיעי נדל"ן ויש אפילו שיאמרו "גן עדן של ממש". להלן פירוט.

#1 מחירי נדל"ן נמוכים – כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן, המדינה השכנה זוקפת לזכותה כמה נקודות מהותיות. ראשית, מחירי נדל"ן בקפריסין נחשבים לזולים ואטרקטיביים במיוחד, היות וניתן למצוא במדינה נכסים להשקעה במחיר הנמוך מחצי מיליון שקלים.

#2 כלכלה יציבה – בנוסף למחירי הנכסים האטרקטיביים, הכלכלה הקפריסאית ידועה ככלכלה איתנה יחסית – שהרי מדובר במדינה עם מספר מועט של משברים כלכליים ואחוז האבטלה בה הוא אפסי. כאמור, קפריסין היא מדינה שמשתייכת לאיחוד האירופאי, דבר אשר תורם לחיזוק היציבות הכלכלית ואת דירוג האשראי שלה. התמ"ג השנתי במדינה בשנה החולפת עלה בשיעור של כ-5.6% – נתון נוסף שמעיד על כלכלה חזקה ומתפתחת וכזה שממצב אותה בחלק העליון של מדינות האיחוד האירופי.

#3 מיסוי ידידותי למשקיעים זרים – קפריסין מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים זרים בשל המיסים הנמוכים הקבועים בחוק, עקב הרצון לעודד משקיעים מכל רחבי העולם להשקיע את כספם במדינה הים-תיכונית הקטנה.

משקיעי נדל"ן בקפריסין נהנים ממחירים נוחים, שיטת מיסוי ידידותית למשקיע זר וכן תשואה גבוהה על נדל"ן, אשר יכולה להגיע עד ל-13 אחוזים בממוצע לשנה. כלומר זה ממש לא צירוף מקרים שכ-44% מרכישות של נכסים חדשים במדינה מבוצעות על ידי אזרחים זרים.

#4 תיירות ענפה – המדינה מושכת אליה מיליוני תיירים בשנה, אירופאים בעיקר, אשר ממנפים את הכלכלה המקומית והופכים לצרכנים מושלמים של נדל"ן מקומי בעידן ה-Airbnb. השקעות הנדל"ן בקפריסין הן פופולריות במשך שנים ארוכות בקרב הבריטים והרוסים, ולא בכדי.

#5 מיקום וקירבה לישראל – כיום גם המשקיעים הישראלים מגלים את הפוטנציאל הגלום בהשקעות נדל"ן בקפריסין, בשל כל היתרונות אשר צוינו לעיל, אך גם בשל עוד יתרון אחד מובהק למשקיע הישראלי – המרחק.

קפריסין נמצאת במרחק 40 דקות טיסה בלבד מישראל. הקרבה הופכת את השקעת הנדל"ן לאטרקטיבית עוד יותר, שכן ניהול הנכס הופך להיות פשוט הרבה יותר.

#6 משכנתא ואפשרויות מימון נוחות למשקיעים זרים 

– בקפריסין, גם משקיעים זרים ותושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא מהבנקים, דבר אשר מקל מאד על רכישה של נכס במדינה ומאפשר גם לאלו שאין להם הון עצמי גבוה להיכנס לשוק.

בדרך כלל ניתן יהיה לקבל משכנתא מבנק מלווה או לעיתים גם מיזם הפרויקט של עד למחצית (50%) מגובה העסקה בתנאים נוחים של בין 1% ל-3% ריבית לפרק זמן של עד 15 שנים.

#7 ביקושים גבוהים לדירות להשכרה

קיים ביקוש גבוהה לדירות להשכרה בקפריסין, בעיקר מצד תושבי חוץ וזרים, כמו בריטים, אוקראיניים (וגם ישראלים כמובן) שמגיעים למדינה למטרות עבודה, בין אם בענף ההייטק ובענפים נוספים או עבור רילוקיישן.

#8 יחס אוהד לישראלים

הקפריסאים מאד מחבבים אותנו הישראלים והיחס כלפי רוכשים ישראלים, משקיעים או כאלה שבוחרים לעשות רילוקיישן, הוא יחס חם ותומך. המדינה בטוחה לישראלים ויהודים ובכלל, האווירה בה חיובית מאד.

פרויקטים – דירות למכירה בקפריסין

 

 

מפה של קפריסין:

אפשרות לרילוקיישן או לחופשה הבאה שלכם

נופש באי – כמו שכבר הזכרנו, מדובר באחד היעדים האהובים ביותר בקרב תיירים ישראלים, ולא בכדי. המדינה מציעה מגוון מלונות ואפשרויות נופש, בעיקר בערי החוף שלה ויש מי שבוחר לקחת את זה צעד אחד קדימה ולרכוש לעצמו דירת נופש בקפריסין במטרה לנפוש בה במהלך חודשי הקיץ ולהשכיר אותה בשאר ימות השנה.

רילוקיישן לקפריסין – בשנים האחרונות התחזק מאד טרנד הרילוקיישן לקפריסין. מרחק הטיסה הקצר והצביון הקפריסאי שמאד מזכיר את הישראלי מובילים רבים להשתקע במדינה באופן קבוע. חלק מאותם אנשים בוחרים לרכוש נדל"ן או להשקיע בכלכלת המדינה בסכום של 300,000 יורו ומעלה, במטרה לקבל תושבות או "ויזת זהב" (גולדן ויזה).

 

חברות נדל"ן, יזמים, קבלנים וחברות בנייה מובילות בקפריסין

בין חברות הנדל"ן הגדולות והיזמים המובילים בתחום הנדל"ן למגורים באי ניתן למצוא את השמות הבאים:

Korantina Homes, Aristo Developers, Imperio Properties, Pafilia, Leptos Estates, P.L. Property Gallery Developers & Constructors, Cybarco, D. Zavos Group, DTA Group, Prime Property Group

 

האם קיימת אמנת מס בין קפריסין לישראל?

נכון להיום עדיין לא קיימת אמנת מס בין קפריסין לישראל. הנושא נידון רבות בשנים האחרונות בעקבות הפופולריות הגואה של ישראלים שמחזיקים נכסים באי.

המשמעות של היעדר אמנת מס בין ישראל לקפריסין היא שרוכשי ומשקיעי נדל"ן ישראלים באי, אשר מרכז חייהם בישראל ואינם נחשבים תושבי חוץ, נדרשים לשלם מיסים בשתי המדינות, בין היתר: מס על הכנסה / רווחי הון, ביטוח לאומי ודמי בריאות.

 

השוואה בין רכישת נכס להשקעה בישראל לעומת דירה להשקעה בקפריסין

	ישראל	קפריסין
מחיר נכס ממוצע	כ-2,230,000 ₪	כ-600,000 ₪
תשואה שנתית ממוצעת	2% עד 4%	6% עד 10%
גובה מס רכישה	על נכס להשקעה 8%, אם זו דירה יחידה אין מס רכישה עד סכום של 1,978,745 ₪	3% עד 8%, תלוי במחיר הנכס
חברות באיחוד האירופי	אין	קפריסין חברה באיחוד האירופי ונהנית ממגוון היתרונות שתואר זה מביא עמו
יתרונות ייחודיים	אין	גולדן ויזה - תושבות קבע למשקיעים בסכום של 300,000 אירו ויותר
סטטוס השוק המקומי	שוק בו מחירי הנדל"ן גבוהים מאד שרושם האטה בביקוש וברמות המחירים בשנה החולפת	שוק בצמיחה מהירה שטרם הגיע לשיאו, הן מבחינת ביקושים והן מבחינת מחירי הנכסים

 

האם כדאי להשקיע בקפריסין או ביוון?

כאמור, בשנתיים האחרונות התחזק מאד הביקוש להשקעות נדל"ן בחו"ל בקרב משקיעים ורוכשים ישראלים. ניתן לומר ששתי המדינות ה"חמות" ביותר כרגע הן קפריסין ויוון. אז מי מהן עדיפה?

כמובן שאין לנו אפשרות לתת תשובה חד משמעית ויש לבחון כל הזדמנות השקעה לגופה על פי מאפייניה הייחודיים, אך ניתן לציין מספר יתרונות בולטים להשקעה בקפריסין לעומת יוון.

 

אלו הם 4 היתרונות המרכזיים:

✔️ קפריסין יציבה וחזקה יותר מבחינה כלכלית

✔️ המדינה מעודדת השקעות זרות בענף הנדל"ן המקומי ומקלה על משקיעים זרים לרכוש נכס בתחומיה

✔️ קפריסין מעט קרובה יותר לישראל והדבר מתבטא בזמן טיסה ומרחק קצר יותר לנכס

✔️ ניתן לקבל ויזת זהב למשקיעים בסכום של החל מ-300,000 יורו (להשוואה: נכון ל-2025 הסכום לגולדן ויזה ביוון עומד על 400,000 יורו ומעלה)

להשוואה מקיפה בין שתי המדינות

 

השקעה בקפריסין עם נדלן מאסטר – למי זה מתאים?

השקעות בקפריסין מתאימות לכל סוגי המשקיעים, החל מכאלה שזוהי ההשקעה הראשונה שלהם ועד למשקיעים בעלי ניסיון רב בתחום.

היעד מתאים לישראלים שהצליחו לצבור הון עצמי להשקעה של כמה מאות אלפי שקלים ומבינים שלקנות עם סכום כזה דירה בישראל זוהי משימה כמעט בלתי אפשרית.

אם החלטתם להשקיע בחו"ל ואתם מחפשים יעד אטרקטיבי, קרוב לבית ונוח להתנהלות – קפריסין עשויה להיות הבחירה הנכונה ביותר עבורכם.

מחפשים חברת נדל"ן ישראלית שתלווה אתכם בתהליך רכישת נכס בקפריסין? השאירו פרטים או התקשרו לטלפון: 077-9555160.

ניתן להירשם לסיור אישי בקפריסין במסגרתו תוכלו להכיר מקרוב מיקומים ואזורים אסטרטגיים לרכישת נכס בערים המובילות באי, לראות פרויקטים בעיניים ולא מרחוק ולקבל את כל הכלים שיבטיחו השקעה בטוחה וטובה.

 

עוד מידע בסרטון הבא:

תשובות לשאלות נפוצות

 

 

סיכונים בהשקעות נדל"ן בקפריסין וההגנות בחוק הקפריסאי למשקיע זר

ככל אפיק השקעה, גם קניית נכסים באי השכן כרוכה בסיכונים מסוימים:

#1 משברים מקומיים או עולמיים: משברים כלכליים, פוליטיים או אחרים (לרבות מגיפות ואסונות טבע) עלולים לגרום לתנודות בשערי החליפין ובמגמות הנדל"ן. בהקשר הזה חשוב לקחת בחשבון את סכסוך הגבולות בין קפריסין לטורקיה.

#2 תנודתיות בשוק הנדל"ן: השוק הקפריסאי נחשב ליציב למדי, אך תמיד קיים סיכוי לירידת מחירים וצניחה בביקוש לנכסים. מהצד השני של המטבע, כניסה לשוק שכבר עבר את נקודת הפריחה הקריטית יכולה להוביל לתשואות נמוכות יותר. להערכתנו שוק הנדל"ן במדינה נמצא כרגע הרבה לפני השיא.

#3 שיקול דעת מוטעה בתנאי אי-וודאות: כניסה לעסקה מבלי שנעשו כל הבירורים הרלוונטיים לגבי מצבו הפיזי והחוקי הנכס ומגמות הנדל"ן באזור יכולות להוביל את המשקיע לבצע החלטה בלתי-מושכלת ואף ליפול קורבן להונאות ועוקצים.

#4 דירות על הנייר: לפני שסוגרים עסקה, בטח אם מדובר בעסקת רכישה בפרויקט על הנייר שטרם נבנה, חשוב לערוך בדיקה מקיפה על הקבלן או היזם, גם אם יש לו כביכול שם טוב והוא מוכר במדינה. אמנם מדובר במקרים מאד נדירים, אבל אתם ממש לא רוצים להגיע למצב שהפרויקט בו רכשתם את דירתכם מתעכב או גרוע יותר – לא יוצא לפועל כלל.

שימו לב: כדי להימנע או לפחות למזער את גורמי הסיכון האלו, יש לנקוט במשנה זהירות. למרבה המזל, הממשלה הקפריסאית דאגה לעגן בחוב הגנות משפטיות עבור רוכשי נכסים במדינה, כך שכל עסקת מכירה תופקד במרשם המקרקעין עם רישום בטאבו והקונים יקבלו שטר מכר שמוכיח את בעלותם החוקית על הנכס בהליך מוסדר ויעיל.

 

 

עוד מדריכי השקעה רלוונטיים:

 

מקורות לנתונים:

פרסומי הבנק המרכזי הקפריסאי

דו"ח של התאגיד הפיננסי PwC על השוק הקפריסאי בשנה החולפת – פורסם באפריל 2025

מידע על המדינה בוויקיפדיה