מגמת מחירי הנדלן והדיור בישראל נמצאת בעלייה הדרגתית כבר כמעט 15 שנה. כבר שנים שמחירי הדירות  הולכים ומאמירים וכרגע עוד אין על שולחן הממשלה תוכנית אמיתית שיכולה לעצור את הרכבת.

בשנה החולפת נרשם זינוק נוסף, כמעט חסר תקדים, במחירי הדירות בארץ. אז מה הביא לשינוי במחירי שוק הדירות הישראלי? להלן ניתוח מקיף על מגמת מחירי הדיור בארץ בשנת 2022.

 

 

 

מחירי הדיור בארץ ב-2022 – תמונת המצב כיום

המחירים בשוק הנדל"ן בישראל בשנה החולפת רושמים שיא היסטורי.

מחירי הדירות עלו בשנה החולפת (12 החודשים האחרונים) בשיעור מצטבר של כ-16.3% אחוזים – עליה דרמטית לכל הדעות.

עליות מחירי הנדל"ן בארץ בשנה האחרונה הן תוצר של שרשרת תהליכים מורכבת, כאשר ראשית הנסיקה החלה כבר בשנת 2007.

אך מהן הסיבות לעלייה המטאורית במחירי הנדל"ן והדיור בישראל ב-2021 ולהמשך המגמה עד כה ב-2022? מה בכלל ידוע על מצב שוק הנדל"ן הישראלי כיום? ומה צופן לנו העתיד? המשיכו לקרוא…

 

כיצד נמדדים מחירי הנדל"ן בישראל?

מחירי נדלן בישראל נאמדים ב"מדד מחירי הדיור" שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אחת לתקופה. מדד מחירי הדירות איננה נכלל ב"מדד המחירים לצרכן", בשל גודלו המשמעותי של שוק הנדל"ן הישראלי.

על פי מדד מחירי הדירות החדשות, שהתפרסם בדו"ח הלמ"ס האחרון, חלה עליית מחירים של כ-1.9% בפברואר – מרץ 2022 ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. נתונים אלה מעידים על עלייה יוצאת דופן במחירי הנדל"ן בשנה החולפת.

כאשר מבודדים את מחירי הדירות החדשות מכלל הדירות ניתן לראות כי מחירי דירות חדשות בישראל עלו בכ-20.7% בשנה החולפת.

 

מגמת מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון – נתונים

דו"ח הלמ"ס פורש בפנינו את השינוי במחירי שוק הדירות בישראל בעשור האחרון.

מהדו"ח עולה כי ביחס לראשית העשור, קצב עליית מחירי הנדל"ן התמתן משמעותית לקראת סופו, עד כדי ירידת מחירים בסוף שנת 2018. מנקודה זו, לאורך השנים 2019, 2020 ועד לתחילת 2021, נרשמה עליית מחירים מתונה בשיעור של עד 5%. 2021 הסתיימה עם עליית מחירים דו ספרתתית ועל פי ההערכות, עד סוף 2022 המחירים צפויים לעלות בשיעור גבוה אף יותר.

מה משמעות עליית המחירים החריגה הזו? ובכן, על שאלה זו ניתן לענות באמצעות הנתון המדהים הבא: אם בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ-1.081 מיליון ₪, בשנת 2020 המחיר הממוצע הספיק להגיע כבר ל-1.58 מיליון ₪ וכפי שזה נראה, בסוף שנת 2021 המחיר הממוצע של דירה בארץ יהיה גבוה אף יותר. מדובר בעלייה משמעותית בממוצע של כחצי מיליון שקלים בתוך עשור בלבד.

עם זאת, כמובן שבחינת מצב השוק במספרים מוחלטים הוא מעט מטעה לאור התנודות בערך המטבע לאורך השנים. אך גם כאשר בוחנים את התמונה באמצעות הפרמטר האמין יותר – קרי כוח הקנייה של הציבור ביחס למשכורות – הרי שהעלייה העקבית במחירי הדיור ממשיכה.

כדי לסבר את האוזן, אם בשנת 2010 היה ניתן לקנות דירה באמצעות 128 משכורות, הרי שבשנת 2018 היה צורך בלא פחות מ-147 משכורות על מנת להגיע לדירה המיוחלת, ועל פי ההערכות המספר צפוי להיות גבוה אף יותר ב-2021.

 

להלן גרף המציג את מגמת מחירי הנדל"ן בישראל על פני תקופה של שני עשורים

 

מהי תמונת מחירי הנדל"ן בישראל 2022 לפי מחוזות?

על פי נתונים הלמ"ס, מגמת העלייה במחירי הנדל"ן לא פסחה כמעט על אף אזור בארץ.

נראה שהעלייה החדה ביותר במחירי הנדל"ן ניכרת במחוז ירושלים ובמחוז תל אביב, אשר חווים תנופת בנייה ופיתוח מהותית לצד עלייה משמעותית בביקוש לדירות למגורים ולהשקעה.

 

להלן שיעורי העלייה במחירי הנדל"ן בישראל בחודשים פברואר 2022 – מרץ 2022 לעומת התקופה המקבילה אשתקד:

* מחוז צפון: 13.8%

* מחוז חיפה: 14.9%

* מחוז תל אביב: 16.0%

* מחוז מרכז: 18.5%

* מחוז ירושלים: 16.7%

* מחוז דרום: 12.3%

 

אז למה מחירי הדירות עולים?

עליית מחירי הנדל"ן והדיור בישראל היא תולדה של גורמים רבים. מבין הסיבות לעליית מחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה, ככל הנראה הבולטת ביותר היא הירידה המתמדת בהיצע הנכסים למגורים ובקצב התחלות הבנייה.

במדינה קטנה שבא שיעור צפיפות האוכלוסין למ"ר הוא מהגבוהים במערב, אך טבעי שהיצע הקרקעות בישראל מתמעט עם השנים. בנוסף, בתקופה האחרונה פרויקטי בנייה רבים הושהו או נגנזו בשל סיבות שונות, ביניהן כאלו הקשורות למשבר הקורונה, דבר שפגע בקצב התחלות הבנייה (שמלכתחילה נמוך מדי ביחס לביקושים).

כמה דירות חסרות בישראל? על פי נתונים שפורסמו לאחרונה על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף שנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות.

בסוף שנת 2020 היו חסרות כ-184,000 דירות, בסוף 2019 כ-190,000 דירות, בסוף 2018 כ-161,000 דירות ובסוף 2017 כ-137,000 דירות.

כפי שניתן לראות – מספר הדירות החסרות למגורים בישראל נמצא במגמת עלייה.

כמה דירות צריך לבנות בשנה? כדי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע הדירות, ההערכות מדברות על כ-60 אלף דירות שצריכות להיבנות בישראל בכל שנה. בפועל, בעקבות הקורונה והמצב הנוכחי במשק המספר האמיתי שנדרש לשם כך הוא כבר גבוה יותר.

 

מן הצד השני, הביקוש לדירות למגורים בארץ רק הולך ועולה.

מלבד לקצב הגידול הטבעי של האוכלוסיה בישראל, קיימת עלייה נוספת בביקושים בשל סביבת ריבית נמוכה.

מגמת העלייה בביקושים החלה עוד בשנת 2008, עם פרוץ המשבר העולמי. במהלך המשבר, השקל חווה תיסוף חד למול סל המטבעות, מה שהביא את הבנק המרכזי להוריד בחדות את ריבית בנק ישראל. אם בספטמבר 2008 שיעור הריבית עמד על 4.25%, במרץ 2009 שיעורה עמד כבר על 0.5% בלבד.

 

מספר נתונים על שוק הדיור בישראל שיכולים להסביר את עליית מחירי הדירות על פני זמן:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2022?	כ-2,800,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.765 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-190,000 דירות ריקות
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות

מקור לנתונים: דוחות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

 

אבל איך קשורה הורדת הריבית ל"רצפה" לביקוש לנדל"ן בארץ?

הריבית הנמוכה גרמה לכך שעלויות המימון לרכישת דירות ירדו נמוך יותר משיעורי התשואה הממוצעים משכר דירה ומעליית ערך, ובמקביל אפיקי ההשקעה בבנקים ובשוק ההון הפכו לפחות אטרקטיביים

בשל כך, הרעיון לרכוש דירה להשקעה הפך לעניין אטרקטיבי ומפתה במיוחד. כפועל יוצא מכך, חלה נהירה של משקיעים לשוק הנדל"ן, מה שהוביל לעלייה חדה במחירים.

לצד ההיצע הדליל והביקוש המתעצם לדירות בישראל, ישנו גורם נוסף להאמרת מחירי הדיור בארץ. על פי "מדד תשומות הבנייה למגורים", חל זינוק של כ-3.4% מתחילת שנת 2022 בעלויות הבנייה, כולל מחירי החומרים ועלות העבודה.

כך למשל, בחודש יוני האחרון (2021) מחירי העץ עלו בכ-9%, מחירי המוצרים למיזוג אוויר זינקו בכ-8.4% ומחירי הברזל האמירו בכ-3.9%. בשנה החולפת, מחירי הברזל זינקו בפראות בלא פחות מ-30% ביחס לשנה הקודמת.

ייקור עלויות הבנייה מביא באופן טבעי גם לייקור עלויות הנכסים, דבר שמכביד בעיקר על קונים חדשים ורוכשים בתשלומים. משמעות הדבר היא שרף הכניסה לשוק הנדל"ן רק הולך ועולה, וחלום הדירה הולך ומתרחק מאנשים רבים.

בניתוח המצב הנוכחי, ניתן להצביע על סיבה נוספת לעליית המחירים התלולה בשוק הנדל"ן הישראלי: תכניות ממשלתיות לדיור מוזל.

תכניות כמו "מחיר למשתכן" אמנם נועדו להקל על זוגות צעירים ומשפחות צעירות לרכוש את הדירה הנכספת במחיר זול יחסית. ואכן, התכנית היטיבה עם כ-80 אלף רוכשים צעירים.

אך עם זאת, התכנית לא פתרה את בעיות העומק השורשיות של ענף הנדל"ן, ויש שיגידו שאף החמירה את המצב. התכנית הביאה למצב שבו כשליש מכלל העסקאות הן לרכישת דירה חדשה, בעוד שבעבר הרוב המוחלט של העסקאות (כ-80%) היו דווקא על דירות יד שנייה.

 

 

מחירי הנדלן – לאן?

אחרי שהבנו את תמונת המצב של המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי כיום, הגיע הזמן לדבר על המחר. לפי התחזיות, עד סוף 2022 שיעור הגידול במדד מחירי הדירות בארץ עשוי כנראה ימשיך לעמוד על מספר שנתי דו-ספרתי.

כאמור, בשנה החולפת מחירי הדיור עלו בשיעור דו ספרתי. אם מסתכלים על התחזיות על פי 3 החודשים האחרונים, קצב העלייה השנתי צפוי להגיע ללמעלה מ-17%.

בסיכומו של דבר, נראה שהמדינה צועדת בצעדי ענק אל עבר מדינות המערב, שחוות עלייה דומה במחירי הדיור.

ממשלת ישראל אמנם בוחנת אפשרויות פעולה לעצירת השתוללות המחירים בענף הנדל"ן, כמו למשל הפשרה מרובה של קרקעות חקלאיות, תעשייתיות ומסחריות והסבתן לשטחי מגורים, אך ככל הנראה, לא סביר שמגמת העלייה במחירי הנדל"ן בישראל צפויה להיבלם בזמן הקרוב.

 

מקורות לנתונים:

דו"ח הלמ"ס מה-15/05/2022

דו"ח הלמ"ס מה-15/04/2022

דו"ח הלמ"ס מה-15/03/2022

 

 

 

ממוצע עליית מחירי הדירות בישראל לפי שנים – נתונים:

ממוצע עליית מחירי הדירות לפי שנים	השינוי במדד מחירי הדירות לפי שנה
מדד מחירי הדירות בשנת 2018	ירידה של כ-0.8%
מדד מחירי הדירות בשנת 2019	עלייה של כ-4.2%
מדד מחירי הדירות בשנת 2020	עלייה של כ-4%
מדד מחירי הדירות בשנת 2021	עלייה של כ-13%

מקור לנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

 

כמה משכורות נדרשות כדי לקנות דירה בישראל – לפי ערים:

נכון לשנת 2022 נדרשות 203 משכורות בממוצע כדי לרכוש דירה בישראל. המשמעות היא שאדם צריך לעבוד כ-17 שנים בכדי לקנות דירה. להלן טבלה עם נתונים לפי ערים:

כמה משכורות כדי לקנות דירה בישראל	מספר משכורות נדרש
תל אביב	כ-281 משכורות
ירושלים	כ-287 משכורות
רמת גן	כ-214 משכורות
נתניה	כ-262 משכורות
בבת ים	כ-231 משכורות
פתח תקווה	כ-167 משכורות
אשדוד	כ-191 משכורות
אשקלון	כ-144 משכורות
חיפה	כ-113 משכורות
חולון	כ-189 משכורות
בני ברק	כ-278 משכורות
רחובות	כ-179 משכורות
כפר סבא	כ-186 משכורות
בית שמש	כ-228 משכורות
באר שבע	כ-113 משכורות
ראשון לציון	כ-189 משכורות

מקור לנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

 

לפניכם פרויקטים המציעים דירות חדשות למגורים ולהשקעה