הקדמה: מחפשים קרקע חקלאית למכירה? אתם לא לבד. מחירי הדירות הגבוהים שמאפיינים את ישראל בשנים האחרונות מובילים יותר ויותר אנשים לפזול לכיוון של השקעות נדל"ן בכלל והשקעה בקרקעות חקלאיות בפרט.
הרעיון מאחורי קרקעות חקלאיות למכירה הוא פשוט – המשקיע רוכש כיום שטח חקלאי שטרם הופשר (כלומר קרקע שאינה זמינה לבנייה) במחיר X, מתוך מטרה שבעתיד הלא רחוק, בדרך כלל בטווח זמן של מספר שנים, האדמה תעבור הליך שינוי ייעוד שבסופו תופשר, תקבל היתר בניה וערכה יזנק ל-Y, כאשר השווי החדש של יחידת הקרקע (Y) גדול משמעותית מהמחיר הראשוני בו היא נקנתה (X) וערכה עולה על פני זמן, כך שבדרך כלל ניתן לממש אותה בסכום נאה גם אם ההפשרה טרם התרחשה.
בשורות הבאות נסביר מהי קרקע חקלאית, למה אפיק ההשקעה הזה קורץ למשקיעים רבים בישראל, מהם הסיכונים בעסקאות מסוג זה ואיך להגדיל אותם למקסימום, יתרונות וחסרונות, אילו בדיקות חשוב לבצע וממה חשוב להיזהר לפני שרצים לחפש קרקע חקלאית למכירה, איך להעריך את סיכויי ההפשרה של שטח בתוכנית מסוימת, מהו תקן 22, טווחי מחירים, ריכוז פרויקטים של קרקעות ברחבי הארץ שכדאי לבחון ותשובות לשאלות נפוצות רבות. מוכנים? מתחילים…
קרקע חקלאית היא למעשה מגרש שמיועד לצורך חקלאות או כשטח ירוק פתוח, זאת להבדיל מקרקע לבנייה. עם זאת, היצע הולך ויורד של קרקעות לבנייה במדינת ישראל הוליד מגמה מתפתחת של הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה בקצב גבוה מבעבר.
למרות שתהליכי הפשרה עלולים לקחת זמן רב, ואין בהם הבטחה לזכויות בנייה עתידיות, משקיעים רבים מנצלים את ההזדמנות לרכוש קרקעות חקלאיות מתוך הנחה שהן יממשו את הפוטנציאל שלהן בטווח זמן עתידי כלשהו.
טיפ של אלופים: שוקלים לקנות קרקע חקלאית? נסו לחפש הצעה לרכישה מידיים פרטיות, מכיוון שרכישת קרקע שבבעלות המדינה עלולה להותיר אתכם ללא זכויות על השטח. במקרים בהם השטח נמצא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, הזכויות על הקרקע חלקיות בלבד, מה שעלול לחבל בסיכויים שלכם לבנות עליה לאחר ההפשרה. כמו כן, קרקעות מנהל נשארות בבעלות המדינה, ובמקום עסקת מכירה ההליך הופך לעסקת "חכירה" (השכרה לטווח ארוך של 49 שנים בדרך כלל).
נתונים על שוק הקרקעות החקלאיות בישראל:
מאפיינים - קרקעות חקלאיות
הנתונים (ממוצע ארצי)
מספר עסקאות (רכישת/מכירת) קרקע חקלאית בשנה ממוצעת
כ-3000 עסקאות
היקף העסקאות השנתי של קרקעות חקלאיות בארץ
כ-700 מיליון שקל
ייעודי קרקעות נפוצים
קרקע למגורים, לחקלאות, למסחר ותעשייה, לתיירות נופש ומלונאות
מס רכישה על קרקע חקלאית
מס בשיעור של 6%
היטל השבחה על קרקע
גובה היטל ההשבחה עשוי להגיע עד לכ-50%
הגנות על הרוכש
חוקי המקרקעין ותקן 22
מחיר ממוצע של יחידת קרקע חקלאית
כ-350 אלף שקלים
לפניכם פרויקטי קרקעות חקלאיות למכירה והזדמנויות השקעה ששווה לבדוק
מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, היעדר בטחונות, הדרישה להון התחלתי גבוה ועלייה מתמדת בביקוש לדירות מונעים ממשקיעים רבים להיכנס לעסקי הנדל"ן למגורים. עם זאת, השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות הזדמנות טובה לפרוץ את המחסום ולהשתלב בשוק הנדל"ן כמשקיע מן המניין.
היות ומחיר קרקעות חקלאיות נמוך משמעותית בהשוואה לדירות מגורים, קנייתן לא מצריכה הון עצמי גבוה, אך שימו לב: המחיר הנמוך עלול להיות אליה וקוץ בה, מכיוון שהוא מפתה רבים להשקיע תוך ציפייה לתשואה גבוהה מבלי להכיר בסיכונים שבהשקעה.
אף על פי שקרקעות אלה הן בעלות פוטנציאל לתשואה גבוהה ולעיתים אף גבוהה מאוד באופק, חשוב להבין, שעבור משקיע שמחפש אקזיט מהיר השקעה מסוג זה לא תענה על הצרכים.
השקעה בקרקעות חקלאיות מתאימה למשקיעים סבלניים, שמחפשים השקעה לטווח הארוך, שאינם זקוקים לכסף נזיל, מחפשים הזדמנות לתשואה גבוהה ואינם חוששים מאי הוודאות שעלולה לנבוע מהיעדר הפשרת הקרקע בטווח הזמן המצופה.
חוקי המשחק הנדל"ניים משתנים כשמדובר בקרקעות חקלאיות, מכיוון שבאופן טבעי, השקעות שמסמנות תשואה מאוד גבוהה בדרך כלל טומנות בחובן גם סיכון לא קטן.
האם כדאי לחפש מגרש חקלאי למכירה? בהחלט, אך לעשות זאת בצורה זהירה ואחראית, תוך ביצוע הבדיקות הנדרשות והתייחסות מעמיקה לכל הסיכונים הפוטנציאליים.
קרקע חקלאית למכירה – איך זה עובד מהצד של יזמי הנדל"ן והחברות
שיטת הפעולה של חברות הנדל"ן אשר משווקות מגרשים חקלאיים למכירה היא בדרך כלל השיטה הבאה: חברת הנדל"ן רוכשת שטח גדול יחסית של אדמות חקלאיות באזורי ביקוש שונים ברחבי הארץ (לצורך הדוגמא נניח שמדובר בשטח של 20 דונם) ומחלקת אותו ליחידות קרקע קטנות יותר שמשווקות למשקיעי נדל"ן ולרוכשים (אם נמשיך עם הדוגמא ממקודם: 40 יחידות שטח של חצי דונם כל אחת תשווקנה ע"י החברה לצרכנים).
בישראל פועלים יזמי נדל"ן וחברות לא מעטות שמשווקים אדמות חקלאיות למכירה. כמו בכל סוג אחר של השקעה, גם כאן חשוב לשים לב לפרטים הקטנים ולנסות להבין לעומק מה בדיוק אתם קונים. כדי להקל עליכם ריכזנו עבורכם מספר טיפים והמלצות שחובה לקרוא לפני רכישת קרקע חקלאית המוצעת למכירה בישראל. הנה הם לפניכם בשורות הבאות…
7 נקודות חשובות שחייבים לבחון היטב לפני רכישת מגרש חקלאי – ממה להיזהר?
מכיוון שרכישת קרקע חקלאית היא עסקה מורכבת, שדורשת דקדוק בפרטים והכנה מוקדמת, כדאי לפנות זמן לצורך ביצוע תחקיר שיסייע לכם לבחון את כדאיות ההשקעה, הפוטנציאל הרווחי שעומד מאחוריה והסיכויים שלה להניב עבורכם תשואה נאה.
לפני שמתחילים לחפש מגרשים למכירה באזורים שונים בישראל, כדאי להבין לעומק בפני מה אתם עומדים ומהן הבדיקות שחשוב לבצע כדי להגדיל את סיכויי ההצלחה של התהליך.
#1סטטוס הקרקע – חשוב לוודא כי האדמה שאתם עומדים לרכוש היא בעלת סיכויים להפשרה. בשוק משווקות קרקעות משני סוגים עיקריים:
הסוג הראשון הן כאלה הנכללות בתכניות מתאר עירוניות / אזוריות שאושרו, אשר מוגדרות כקרקעות למטרות פיתוח ונמצאות כעת בשלב התכנון (יכול להימשך מספר שנים).
הסוג השני הן אדמות שכדי להפשירן תידרשנה תכניות חדשות. לקרקעות מהסוג הראשון סיכוי גדול יותר להפשרה ובטווח זמן קצר יותר, אולם המחיר שלהן יהיה גבוה יותר ממחירן של קרקעות מהסוג השני.
באיזה סוג לבחור? הדבר תלוי בכמה כסף יש לכם ואיזה סוג של משקיעים אתם. הפשרת קרקעות מהסוג הראשון "ודאית" יותר, ואילו הסיכון בהשקעה בשטח מן הסוג השני גבוה יותר, אך המחיר נמוך יותר וקיימת אפשרות לעשיית תשואה גבוהה יותר על ההשקעה ביום בו יוחלט על הפשרה. עוד על סוגי קרקעות.
#2מיקום – לפני שרוכשים מגרש חקלאי חשוב לוודא כי הוא אין בסביבתו גורמים בשטח שעלולים לעכב את הפשרתו או למנוע אותה לחלוטין.
דוגמאות לגורמים שכאלה: במקרה שהשטח צמוד למפעל או לבסיס צבאי כלשהו, או שהוא נמצא בקרבת שמורת טבע. מה שרוב המשקיעים לא יודעים הוא שוועדות התכנון אשר תפקידן לאשר הפשרה של קרקעות לא יאשרו למשל הפשרה של אדמה שקרובה מדי למפעל גדול ועלולה לסכן את חיי התושבים.
#3להגיע פיזית לשטח – טרם קבלת החלטה מומלץ להגיע אל השטח ולבחון אותו מקרוב בעיניים שלכם. הגעה פיזית אל השטח או המשק החקלאי תסייע בזיהוי של גורמים מעכבי הפשרה מהסוג שהזכרנו בפסקה הקודמת ולגלות מידע נוסף אודות האזור הספציפי, שחברות השיווק עשויות להשמיט בפרסומים שלהן מסיבות ברורות.
#4לקחת בחשבון אפשרות הפקעה של חלק מהשטח – במקרים רבים, כאשר המדינה מחליטה להפשיר קרקעות מסוימות ולהעבירן לשלב התכנון והפיתוח הדבר מצריך ממנה להפקיע חלק מהשטח המופשר למטרות ציבוריות. מנקודת מבטו של המשקיע – המשמעות עלולה להיות איבוד חלק מהשטח שרכש (בדרך כלל תמורת פיצוי כספי לא גבוה).
#5להבין שמדובר בהשקעה – בסופו של דבר, אדמות חקלאיות הן השקעה לטווח זמן בינוני-ארוך. במקרה הטוב הקרקע תופשר בתוך מספר שנים בודדות ובמקרה הפחות טוב יתכן כי לא תופשר לעולם.
המשקיע / הרוכש חייב להבין שמדובר בהשקעה לכל דבר ועניין, וכמו בכל סוג אחר של השקעה – גם כאן יש סיכון. קרקע חקלאית למכירה כאפיק השקעה אינה מתאימה עבור אלה המעוניינים באדמה שיוכלו לבנות עליה בית בטווח הקצר.
כמו כן, ערכה של קרקע שלא תאושר להפשרה עלול לרדת באופן דרסטי ולהקשות עליכם את מכירתה ולכן מומלץ לבחור מגרש בקרבת ישובים מתפתחים או בסביבת צירי תנועה ראשיים.
ועל אף כל האמור לעיל, מדובר באפיק השקעה פוטנציאלי, אשר במידה ומשתמשים בו בצורה מושכלת עשוי להניב למשקיעים בו תשואה גבוהה במיוחד.
#6לבדוק מי עומד מאחורי שיווק הקרקעות – האם זו חברה מוכרת ובעלת מוניטין? אילו פרויקטים החברה ניהלה בעבר? ושאלות דומות נוספות. כדאי להיזהר ממצגי שווא ונוכלויות שגרמו למשקיעים רבים לנחול אכזבה בעבר.
חשוב להבין שכל התחייבות מצד היזמים הינה בגדר השערה בלבד. מצאתם עסקת קרקע למכירה שנראית מבטיחה? תבדקו את העסקה מא' ועד ת'.
#7הכירו את הקרקע הצהובה – הסימון של הקרקע כצהובה מעיד על שטח עם ייעוד לבניית מגורים, שמוגדר בתב"ע הישובית או האזורית. בנייה בשטח זה תלויה בהגשת תכנית בנייה על ידי החוכר לרשות המקומית ובאישורה בהתאם לחוקי התכנון והבנייה ותמ"א הרחבת השטח הצהוב שנקבע על ידי הרשות המקומית עלול לדרוש מכם לשלם מסים נוספים. עוד על קרקע צהובה.
הערה חשובה: את הבדיקות הרלוונטיות הנ"ל ונוספות על קרקע חקלאית למכירה כדאי לעשות באמצעות אנשי מקצוע מנוסים, כמו שמאים ומומחים בתחום הקרקעות למכירה. זאת כדי לקבל הערכה כמה שיותר מדויקת לגבי שווי הקרקע שאתם מעוניינים לרכוש, הפוטנציאל שלה, הסיכוי שתופשר, היבטי מיסוי ועוד.
מחיר קרקע חקלאית בישראל – כמה עולה?
מחירן של הקרקעות החקלאיות בישראל מושפע משני פרמטרים מרכזיים:
◄ מיקום – מחיר עבור דונם אדמה בקרבת ישוב מתפתח או עיר יהיה גבוה ממחיר עבור דונם בשטח מרוחק. כמו כן, מהמחיר באזורי הביקוש גבוה יותר ביחס לשאר חלקי הארץ.
◄ מצב הקרקע (סטטוס) – מצבה של הקרקע מבחינה תכנונית עשוי לשנות את ערכה מעת לעת. ככל שהתהליך נמצא בשלבים מתקדמים יותר, כך ערכה של הקרקע עולה. כפי שניתן להבין – קרקע מופשרת יקרה יותר מכזו שטרם קיבלה אישורים.
לפניכם טבלה שמציגה טווחי מחירים של קרקעות חקלאיות למכירה באזורים מובילים רחבי הארץ:
מחיר קרקעות למכירה לפי יישוב (קרקע בסטטוס חקלאי)
מחיר ממוצע של קרקע למכירה (100-500 מ"ר) ב-₪
טווח מחירים למ"ר של קרקע
כמה עולה קרקע למכירה בתל אביב
700,000 - 400,000
18,000 ₪ עד 25,000 ₪ למ"ר
עלות קרקעות למכירה בהרצליה
650,000 - 400,000
1,000 ₪ עד 10,000 ₪ למ"ר
כמה עולה קרקע ברעננה
650,000 - 350,000
1,000 ₪ עד 5,000 ₪ למ"ר
מחירים של קרקע למכירה בהוד השרון
550,000 - 320,000
1,000 ₪ עד 5,000 ₪ למ"ר
מחירי קרקעות חקלאיות למכירה בפתח תקווה
400,000 - 280,000
2,000 ₪ עד 7,000 ₪ למ"ר
מחיר אדמה למכירה בחדרה
450,000 - 190,000
400 ₪ עד 4,000 ₪ למ"ר
מחיר שטח למכירה בחולון
480,000 - 310,000
1,000 ₪ עד 5,000 ₪ למ"ר
מחירי אדמות חקלאיות ברמת השרון
570,000 - 350,000
2,000 ₪ עד 15,000 ₪ למ"ר
כמה עולה אדמה למכירה ברחובות
430,000 - 250,000
1,000 ₪ עד 5,000 ₪ למ"ר
עלות שטח בבאר יעקב
300,000 - 150,000
700 ₪ עד 4,000 ₪ למ"ר
עלות קניית קרקע בפרדס חנה כרכור
300,000 - 150,000
300 ₪ עד 3,500 ₪ למ"ר
מחיר שטחים למכירה בקיסריה
620,000 - 350,000
3,000 ₪ עד 15,000 ₪ למ"ר
קרקע בנס ציונה
450,000 - 200,000
750 ₪ עד 4,500 ₪ למ"ר
עלות קרקעות לפני הפשרה בבת ים
600,000 - 400,000
1,000 ₪ עד 5,000 ₪ למ"ר
רכישת קרקע חקלאית בכפר סבא
480,000 - 280,000
1,000 ₪ עד 5,000 ₪ למ"ר
קרקע למכירה ברמת גן כמה עולה
600,000 - 380,000
1,000 ₪ עד 9,000 ₪ למ"ר
קרקעות למכירה בראשון לציון
600,000 - 400,000
1,000 ₪ עד 10,000 ₪ למ"ר
מהו הליך שינוי ייעוד של קרקע חקלאית?
חלק לא מבוטל מהקרקעות החקלאיות המוצעות כיום למכירה אינן מיועדות לבניה, ולכן משקיעים שמעוניינים בשטחים שיניבו עבורם תשואה גבוהה יגדילו את סיכוייהם על ידי רכישת קרקעות במקומות הביקוש מתוך ההנחה, שהדרישה ההולכת וגוברת לשטחים חדשים לבניה תוליד מגמת הפשרה של קרקעות שמיועדות לחקלאות.
מהי קרקע בהליך שינוי ייעוד?
בישראל מוגדרים 5 ייעודים שונים לקרקעות:
קרקעות לצורכי מגורים
קרקעות לצורכי חקלאות
קרקעות למשרדים, חנויות ושימוש מסחרי
קרקעות לצורכי תיירות, נופש ופנאי
קרקעות לצורכי תשתיות, שטחים פתוחים וציבוריים
במדינת ישראל חל איסור חד משמעי על שינוי ייעוד הקרקע על ידי גוף פרטי, אך ניתן לשנות ייעוד בהתאם לצורכי השטח, זאת בכפוף להחלטת הממשלה.
שינוי ייעודן של הקרקעות החקלאיות לכאלה שמיועדות לבנייה נעשה באמצעות תהליך הפשרה, שכולל מספר שלבים, וללא האישורים הנדרשים לא ניתן לבצע שום דבר שאינו תואם את ייעודה של הקרקע.
קרקעות חקלאיות – סוגים נפוצים
כיצד מתבצע תהליך הפשרה של קרקע חקלאית?
כל אדם הרוכש מגרש חקלאי מייחל ליום בו יתבצע שינוי בייעוד שלו שיאפשר בנייה על השטח. ההחלטה על שינוי ייעוד קרקע מתקבלת על ידי הוועדה לתכנון ובניה, רק לאחר שהוגשו תכניות מתאר מתאימות שאושרו על ידי ועדה אזורית, מחוזית ומקומית.
במידה והתכניות מקבלות את אישור כל הוועדות מתבצע שינוי של ייעוד מ'קרקע חקלאית' ל'קרקע לבנייה', מתקבל היתר בנייה וערך הקרקע מזנק, בדרך כלל במאות אחוזים.
פירוט השלבים במסלול שעוברת קרקע חקלאית עד להפשרתה ולקבלתהיתר הבנייה המיוחל
לפני שמתחילים בחיפוש קרקע חקלאית למכירה כדאי להבין קודם כל את התהליך הצפוי בהשקעה כזו:
◄ בכדי להתחיל תהליך הפשרת קרקע חקלאית והפיכתה לקרקע לבניה, יש לפנות ראשית לוועדה המקומית, אותה מייצגים נציגים מטעם העירייה או הרשות המקומית. וועדה מקומית קיימת בכל עיר בישראל, ומתוקף תפקידה לאשר תכניות שנמצאות בגבולות העיר.
◄ בשלב השני המלצות הוועדה המקומית עוברות אל הוועדה המחוזית, שמתוקף תפקידה אחראית על שינויים מסוג אלו בתחום המחוז שאליו היא שייכת. הוועדה המחוזית בוחנת את המלצות הוועדה המקומית תוך שיקולי כדאיות ותקינות התכנית שהוגשה לה, ומוודאת שהיא אכן בטוחה וניתנת ליישום.
◄ בשלב הבא מתבצעת בדיקה תכנונית ראשונית על ידי אנשי מקצוע, שבמסגרתה מתבצעות כל הבדיקות המקצועיות תוך התמקדות בפרטים הקטנים. בשלב זה ניתן לבצע שינויים בתכנית כך שהיא תתאים לממצאי הבדיקה, לתנאי השטח ולשיקולים מקצועיים שעולים במסגרת הבדיקה.
◄ לאחר הבדיקה הראשונית, התכנית חוזרת אל הוועדה המקומית לצורך מתן אישור סופי על סמך ממצאי הבדיקה והשינויים המקצועיים שהתווספו בעקבותיהם. אישור הוועדה המקומית בשלב זה מהווה אישור סופי.
◄ בשלב הבא מפרסמת הוועדה המחוזית את התכנית על כל פרטיה כפי שאושרה על ידי הוועדה המקומית. בשלב זה בעלי עניין יכולים להביע את התנגדותם ואת הסתייגויותיהם.
◄ בתום 60 יום ממועד פרסום התכנית על ידי הוועדה המחוזית ניתן לזמן את בעלי העניין לצורך התדיינות בהתנגדויותיהם ולאשר או לדחות אותם. במידה ולא הוגשו התנגדויות מצד בעלי עניין, התכנית תאושר ללא דיחוי ולמשקיעים יינתנו כל האישורים הרלוונטיים לצורך הוצאתה של התכנית לפועל.
יתרונות וחסרונות שלקניית קרקע חקלאית בישראל
לפני רכישת קרקע חקלאית כדאי להיות מודעים היטב לכל היתרונות והחסרונות שבעסקה מסוג זה.
יתרונות שלקניית קרקע חקלאית
✔️ מי שרוכש קרקע חקלאית אינו נדרש להתמודד עם שוכרים ועם תקלות בנכס. זו השקעה שקטה יחסית, שמעניקה שקט נפשי לצורך התמקדות בעסקאות נדל"ן נוספות בו זמנית.
✔️ הפוטנציאל להרוויח מהשקעה בקרקעות חקלאיות עשויה להיות מאוד גבוהה, במיוחד אם הקרקע נרכשה לפני תהליך ההפשרה, מכיוון שעם הפשרת הקרקע, מחירה צפוי לזנק, וככל שהליכי הבנייה מתקרבים לסיומם ערך השטח עשוי לעלות עוד ועוד.
✔️ מכיוון שישראל דלה בעתודות קרקעיות לצורך בנייה, ערך הקרקע הולך ועולה, זאת בהשוואה לנכס בנוי, שערכו משתנה בהתאם לביקוש בשוק המגורים.
✔️ בהשוואה לנכסים בנויים, קרקע אינה יכולה להיפגע כתוצאה מאסונות טבע או אסונות שפוגעים בקיומה. הגדרת השטח נשמרת ונשארת קבועה כל הזמן.
✔️ קרקעות שממוקמות לצד ישובים מתפתחים הן בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, שכן אם ישולבו ביישובים הללו ערכם עשוי לעלות.
✔️ הבעלות על הקרקע מעניקה ביטחון רגשי ותחושת יציבות לבעליה מתוך הידיעה שיש להם נכס יקר ערך, כזה שגם ניתן להוריש לילדים.
החסרונות בהשקעה בקרקעות חקלאיות
X רכישת קרקע חקלאית עשויה לקחת את המשקיע לתהליך ארוך ומורכב, שמלווה באי וודאות. רבים התאכזבו בעבר מתכניות שלא אושרו והבטחות שלא מומשו על ידי משווקי הקרקעות, ועל כן תקן 22 שאושר על ידי שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ונועד להגן על רוכשי הקרקעות החקלאיות קבע, שבעת שיווק הקרקע, טרם הפשרתה, חובה על השמאי להעריך את שווייה בהתבסס על האישורים הקיימים בלבד. כמו כן, התקן קובע את חובת השמאי לבחון את הפרוגרמה שמוצגת על ידי המשווק ולבחון את הסבירות למימושה. עוד קבע התקן, כי השמאי נדרש לקבוע את שוויה התאורטי של הקרקע באם תופשר ותקבל את כל האישורים לכך.
X בחירת הקרקע היא משימה לא פשוטה. אם נשווה את רכישת הקרקע לרכישת דירה, בשנייה ניתן לבצע בדיקות מקדימות שמעידות על ערך הנכס וקל לקבל מידע מקדים מעמיק על הנכס, אולם בקרקעות חקלאיות נדרשת יסודיות רבה יותר בבדיקת הנכס ובבחינת העסקה שמוצעת על ידי משווק הקרקע.
השוואת קרקע חקלאית מול אפיקי השקעה אחרים
אפיק ההשקעה
סכום השקעה נדרש (ש"ח)
תשואה שנתית משוערת על ההשקעה (הערכה בלבד)
השקעה בקרקע חקלאית
500,000 - 200,000 ₪
עשרות עד מאות אחוזים (תשואה פוטנציאלית המתקבלת רק לאחר הפשרת הקרקע או מכירתה בעקבות עליית ערך)
דירה להשקעה בישראל
הון עצמי של לפחות 400,000 ₪ + משכנתא
4%-2% (תשואה משכר דירה + עלייה פוטנציאלית בערך הנכס)
השקעה במשרדים / נדל"ן מסחרי בישראל
500,000 - 200,000 ₪
7%-4% (תשואה מדמי שכירות + עלייה פוטנציאלית בערך הנכס)
נכס להשקעה בחו"ל
500,000 - 200,000 ₪
10%-5% (תשואה משכר דירה + עליית ערך)
תשובות לשאלות נפוצות על רכישת קרקעות חקלאיות ומידע נוסף
סיכויים וסיכונים
בצד הסיכונים: הסיכון הבולט ביותר הוא כמובן הפסד כספי ההשקעה. בתרחיש הגרוע ביותר, בו הקרקע שרכשתם לא תופשר לעולם, אתם בעצם מפסידים את הסכום שהשקעתם בקנייתה.
בצד הסיכויים: בתרחיש חיובי בו הקרקע תופשר בטווח זמן קצר-בינוני שוויה יזנק במאות (ולעיתים אף באלפי) אחוזים. פירוש הדבר הוא עשיית תשואה גבוהה מאד על ההשקעה.
לדוגמא: רכשתם אדמה ב-200 אלף ש"ח ולאחר ההפשרה ערכה זינק והיא שווה כעת מיליון שקלים. מכאן שהנכס שקניתם הגדיל את ערכו פי 5 והתשואה על ההשקעה שלכם (נתעלם כרגע מהפרשי ריבית) היא 500%.
הפקעות והיטלי השבחה על הקרקע
ברגע שמתקבל האישור להפשיר קרקע כלשהי ומשנים את ייעודה למטרות בנייה ומגורים בדרך כלל גם מתבצעת הפקעה של חלק מהשטח ע"י הרשות המקומית שבשטחה היא ממוקמת שהופך לשטח ציבורי, לדרכי גישה ואחרים.
גובה ההפקעה אינו קבוע ומשתנה בהתאם לצורכי התכנון הספציפיים של תכנית המתאר. בדרך כלל השטח המופקע עומד על כ-40% לפחות מהשטח המקורי, שכן לרשות המקומית מותר להפקיע שטח של עד 40% ללא מתן פיצוי לבעלי הקרקעות הפרטיים.
כמו כן, קיים היטל השבחה שעל בעל הקרקע לשלם ועשוי להגיע עד ל-50% מהרווח על הנכס וישנו גם מס שבח, אך חשוב להבין כי למרות כל אלה, עדיין יישאר בידי המשקיע רווח גדול מאד במקרה של הפשרה.
האם קיים מס רכישה על קרקע חקלאית?
כן, בעת רכישת קרקע חקלאית יש לשלם מס רכישה בשיעור של 6%.
לדוגמא: אם רכשתם קרקע חקלאית בעלות של 400,000 שקלים גובה המס שתצטרכו לשלם יעמוד על כ-24,000 שקלים.
ככלל, ברכישה או במכירה של קרקע חקלאית מומלץ לבחון את גובה המסים שתידרשו לשלם, כך שתוכלו לבחון את כדאיות העסקה עבורכם. לשם כך תוכלו להיעזר באמור על תקן 22.
אילו מסים כן תידרשו לשלם על קרקע חקלאית?
היטל השבחה – עבור עלייה בשווי הקרקע בעקבות אישורי תכניות הבנייה נדרש בעל הקרקע לשלם 50% מערך ההשבחה שלה.
מס שבח – מס השבח עומד על 25%, והוא מחושב בהתאם למועד רכישת הקרקע, והוא תלוי במדד ובהוצאות קשורות שניתן לייחס לקרקע. לצורך חישוב מס השבח יש להוסיף לעלות הרכישה את ההוצאות שמיוחסות לנכס ולהקטין את רווח ההון.
מס ערך מוסף – במקרים בהם נמכרת הקרקע לקבוצת רכישה, גם אם מדובר באדם פרטי, המוכר מחויב בתשלום מע"מ.
אגרות, היטלים ותשלומים אחרים – הרשויות עלולות לדרוש תשלומים נוספים עבור הנכס לאחר הפשרתו, ביניהם היטלי פיתוח, דמי היוון, אגרות היתרים, עלויות תכנון ושירותי בנייה ועוד.
מה ההבדל בין מגרש חקלאי למגרש המיועד לבנייה?
מגרשים חקלאיים הינם שטחים אשר בהגדרה מיועדים כרגע לצורכי חקלאות בלבד ולא ניתן לבנות עליהם בשלב הנוכחי. לעומתם, מגרשים לבניה הם מגרשים זמינים לבניה שהתקבל היתר בניה עבורם וניתן לבנות עליהם בהתאם לזכויות הבניה שהתקבלו.
פיצוי בגין הפקעת קרקע חקלאית
קיימים מספר תקדימים, בהם בעלי קרקעות קיבלו פיצויים בגין קרקעות שהופשרו וחלקן הופקע, זאת מתוקף זכותם להילחם עם רכושם.
הפקעת שטח נעשית בשני שלבים: השלב התכנוני והשלב הקנייני.
בשלב התכנוני ניתן לתבוע פיצויים שעומדים על גובה ההפרש שבין ערך הקרקע לפני ואחרי שינוי התכנית, ואילו בשלב הקנייני שיעור ההפקעה שאינו מחייב במתן פיצויים עלול להגיע ל- 50% (לצורך פיתוח גנים, שטחי נופש וספורט, בניית מוסדות חינוך, תרבות, דת ובריאות). מעבר לשיעור ההפקעה גובה הפיצוי נקבע על ידי שמאי.
כמו כן, בשלב הקנייני בעל הקרקע יכול לדרוש פיצוי מלא והפקעת השטח כולו.
מהו תקן 22?
תקן 22 בהקשרי קרקע חקלאית נוצר במטרה להגן על רוכשי קרקעות שמשווקות לציבור הישראלי. כדי לייצר שקיפות מירבית בעת עסקאות לרכישת קרקע הוחלט על תקן הקובע מערכת כללים עבור שמאי מקרקעין בנוגע לקרקע שאינה זמינה לבניה.
התקן נועד לתת הערכת שמאי מקצועית לשווי קרקע שמשווקים לציבור על בסיס ציפיות, כדי שהרכוש יוכל לדעת בדיוק מהו הסטטוס התכנוני של השטח והאם קיים סיכוי שייעודה ישונה בעתיד ויהיה ניתן לבנות עליה.
הרעיון הוא לתת לרוכשים ומשקיעים את כל המידע הרלוונטי על תוכנית מסוימת בה נמכרות קרקעות, על מנת שיוכלו לקבל החלטה מושכלת האם כדאי לקנות את הקרקע או לא.
כמה עולה דונם שטח חקלאי? מחיר דונם קרקע חקלאית
מחיר שטח חקלאי תלוי בשני פרמטרים עיקריים: גודל השטח ומיקומו. מחיר דונם קרקע חקלאית במרכז הארץ ינוע בין 200,000 ש"ח ל-1,200,000 ש"ח, בעוד עלות דונם אדמה חקלאית בדרום הארץ או בצפון הארץ תנוע בין 150,000 ש"ח ל-600,000 ש"ח.
למידע נוסף, ראו טבלה מפורטת של מחירי קרקעות לפני הפשרה באזורים שונים בישראל המופיעה במעלה הדף.
האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?
הכל תלוי בפרמטרים הספציפיים של האדמה אותה אתם עומדים לרכוש. מיקום הקרקע, סטטוס התב"ע שבמסגרתה היא נכללת, החברה המשווקת, הבעלות על הקרקע החקלאית (קרקע פרטית או אדמות מנהל) וכמובן המחיר המבוקש – כל אלו הם שמכריעים האם מדובר בצעד כדאי או בסיכון מיותר.
איפה כדאי לרכוש קרקע חקלאית?
מיקום הוא כנראה המאפיין החשוב ביותר שלה שקובע את סיכויי ההפשרה העתידית. ככלל אצבע מומלץ לבחור בקרקע במיקום כמה שיותר מרכזי ומבוקש.
כך לדוגמא, קרקע חקלאית בעיר כלשהי במרכז, כמו תל אביב, קרקע בהוד השרון, רעננה או הרצליה הינה בעלת סיכויי הפשרה גבוהים בהרבה מקרקע חקלאית באזור הצפון, אך גם אזורים גבוליים כמו קרקע בחדרה או בנתניה עשויים להיות בחירה חכמה.
דבר נוסף אשר מעלה את סיכויי ההפשרה הוא הימצאותה של הקרקע בסמוך לשכונת מגורים קיימת. כמובן שקניית קרקע חקלאית להשקעה בעיר בה מספר התושבים נמצא במגמת עלייה גם כן לא יזיק.
באופן כללי אזור השרון ומרכז הארץ הם האזורים המבוקשים ביותר כיום, מכיוון שהם מצויים על צירי תנועה ראשיים ובסביבת אזורים מפותחים מבחינה דמוגרפית ותעסוקתית, שממילא זוכים לביקוש גבוה, ומסיבה זו הם עשויים להניב תשואה מקסימלית לכשתופשר הקרקע.
רכישת קרקעות למכירה באזורי הביקוש בישראל מגדילה את הסיכויים למכור את הקרקע לפני ואחרי הפשרתה, מה שמעודד משקיעים רבים לאתר אחר עסקאות אטרקטיביות באזורים אלו.
מה מותר לבנות על קרקע חקלאית?
ככלל, קרקע חקלאית מוגדרת כקרקע המיועדת לייצור מוצרים חקלאיים, עיבוד אדמה חקלאית, בנייה של מתקני משק והקמה של מתקנים לשימוש החקלאיים, כמו מבני מגורים וכדומה. כלומר קרקע שהייעוד המרכזי שלה הוא תוצרת חקלאית, בעלי חיים, או גידולי פרחים וצמחים (משתלה למשל).
כל עוד ייעודה של הקרקע מוגדר כחקלאי חל איסור לעשות בה שימוש חורג, כלומר: לבנות עליה או להשתמש בה לכל שימוש שאינו חקלאי פרופר.
נכתב על ידי צוות המומחים של נדלן מאסטר. אנשי מקצוע הפועלים שנים רבות בתחום ומנגישים מדריכים ומידע מקיף בנושאי נדל"ן והשקעות בארץ ובעולם למשקיעים ישראלים.
* אתר נדלן מאסטר מציג פרויקטים ונכסים של יזמים וחברות שיווק במדינות שונות בארץ ובעולם, כמו גם מידע, כלים ומדריכים בנושאים שונים. המידע המוצג כאן הוא לצרכי שיווק בלבד, אינו תחליף לייעוץ מקצועי, אינו מהווה המלצה לביצוע השקעה כלשהי ואינו הצעה לרכישת נכס כלשהו.