הקדמה: כל אזרח במדינת ישראל חייב לשלם מיסים בעת ביצוע עסקת נדל"ן ומקרקעין אשר במהלכה הוא רוכש או מוכר נכס. הסכום המחויב במס אותו צריך לשלם משתנה מאדם לאדם בהתאם לפרמטרים הקבועים בחוק עליהם נפרט בהמשך המדריך. חשוב להבין כי במדינת ישראל חובת המס חלה הן על רוכש הדירה (מס רכישה) והן על מוכר הדירה (מס שבח). כל אזרח שמכר או קנה נכס במדינה, בין אם למטרת מגורים ובין אם למטרות השקעה, מחויב להודיע לרשות המיסים בדבר העסקה שביצע ולשלם את סכום המס החל עליו על פי חוק.
אילו מסים חלים על רוכשי ומוכרי נדל"ן ומקרקעין?
מס רכישה: מהו?
מס רכישה הוא מס אשר מוטל על כל אדם במדינת ישראל אשר מוכר או קונה נכס מקרקעין. גובה מס הרכישה אינו אחיד ומשתנה בהתאם למחירו של הנכס. גובה המס עשוי להשתנות אחת ל-3 חודשים בהחלטה שמתקבלת על ידי רשות המסים.
גובה מס הרכישה לשנת 2016-2017 (מדרגות):
תשלום מס רכישה מתבצע על פי מדרגות מס הקבועות בחוק, תוך התחשבות במספר נתונים אישיים של הרוכש:
מסלול "דירה יחידה": אדם שקונה את דירתו הראשונה למטרות מגורים ולא מחזיק בבעלותו דירות נוספות ישלם:
- מס רכישה של 0% על סכום רכישת דירה של עד 1,600,175 ₪. (כלומר פטור מלא ממס עד לסכום זה)
- על כל שקל נוסף מעל לסכום: 1,600,175 ₪ ועד לסכום: 1,898,005 ₪ ישלם הרוכש מס רכישה בגובה 3.5% (כלומר מס של 3.5 אגורות על כל שקל בטווח זה).
- על כל שקל נוסף מעל לסכום: 1,898,005 ₪ ועד לסכום: 4,896,615 ₪ ישלם רוכש הדירה מס רכישה בגוגה 5%. (כלומר מס של 5 אגורות על כל שקל בטווח זה).
- על כל שקל מעל לסכום: 4,896,615 ₪ ועד לסכום: 16,322,055 ₪ ישלם הרוכש מס רכישה בגובה 8%. (כלומר מס של 8 אגורות על כל שקל בטווח זה).
- על כל שקל מעל לסכום: 16,322,055 ₪ ישלם הרוכש 10% מס רכישה. (כלומר מס של 10 אגורות על כל שקל בטווח זה).
מהדירה ה-2 ואילך: אדם שקונה דירה נוספת, שאינה דירתו היחידה ישלם:
- על כל שקל שעד לסכום: 4,896,615 ₪ ישלם הרכוש 8% מס רכישה. (כלומר מס של 8 אגורות על כל שקל עד לסכום זה).
- על כל שקל שמעל לסכום זה ישלם קונה הדירה מס רכישה בגובה 10% (כלומר מס של 10 אגורות על כל שקל מעל לסכום זה).
לנוחיותכם הצגה גרפית של מדרגות מס הרכישה לשנת 2016-2017:
מס שבח – מהו?
עד שנת 2007 החוק בישראל חייב כל אדם שמכר נכס לשלם עליו "מס מכירה". מס זה בוטל בשנת 2007 וכיום מוכרי דירות מחויבים בתשלום מס המכונה מס שבח על רווחים שהשיגו כתוצאה ממכירת דירה בישראל.
איך מחושב מס שבח?
בחישוב משוקללים נתוני המכירה עצמה, כגון: מועד המכירה, המחיר בו נמכרה הדירה וחישובי מדד. למידע נוסף על הדרך לחישוב מס שבח לחצו כאן.
חישוב מס רכישה – דוגמות: איך מחשבים כמה מס רכישה תאלצו לשלם על דירה?
דוגמא: מסלול "דירה יחידה": מה גובה מס הרכישה אשר ישלם אדם שרכש את דירתו הראשונה (והיחידה) בעלות של 2,100,000 ₪?
חישוב גובה מס הרכישה לתשלום – פירוט:
מדרגה 1: עד סכום של 1,600,175 ₪ הוא פטור ממס, כלומר ישלם 0 ₪ על מדרגה זו.
מדרגה 2: 3.5% על ההפרש שבין 1,600,175 ₪ לבין 1,898,005 ₪,
כלומר: 1,898,005-1,600,175= 297,830 ₪.
את ההפרש שקיבלנו נכפיל ב-0.035 (3.5%) ונקבל: 10,424.05 ₪ לתשלום במדרגה זו.
מדרגה 3: 5% על ההפרש שבין 1,898,005 ₪ לבין 4,896,615 ₪,
כלומר: 2,100,000-1,898,005= 201,995 ₪.
את ההפרש שקיבלנו נכפיל ב-0.05 (5%) ונקבל: 10,099.75 ₪ לתשלום במדרגה זו.
נסכום את סכום המס לתשלום בכל המדרגות הנ"ל (0 ₪ + 10,424.05 ₪ + 10,099.75 ₪) ונראה שגובה מס הרכישה הכולל שנצטרך לשלם בדוגמא הספציפית שלנו הוא: 20,523.8 ₪