אז מה עדיף לקנות או לשכור דירה? בשורות הבאות ננסה לענות על השאלה שמעסיקה רבים כבר עשרות שנים

אם אתם בשנות ה-20 המאוחרות או תחילת ה-30 שלכם כנראה שיצא לכם להרהר בשאלה: מה עדיף – לשכור או לקנות דירה? בדיוק בשביל זה כתבנו את המדריך הבא.

כאן תוכלו למצוא תשובות לשאלות כמו האם לקנות או לשכור דירה, איזו אפשרות יותר משתלמת בטווח הארוך, מה מראים הנתונים בעשורים האחרונים ואיך אפשר לקבל החלטה מה יותר כלכלי עבור המשפחה שלכם. 

משפחות וזוגות רבים מתלבטים לא פעם בשאלה של קניית דירה מול שכירות דירה. הנתונים מראים כי כ-70% מבתי האב בישראל הם בעלי דירות משלהם. להלן מספר נקודות שעליכם לבחון כשאתם עומדים בפני דילמה כזאת.

 

 

השלב הראשון – בדקו את ההון העצמי ואת תזרים המזומנים שלכם

רוב האנשים יגידו לכם שאם כבר מוציאים כסף על דמי שכירות בכל חודש, עדיף שזה יהיה על נכס משלכם. בפועל? זה לא תמיד נכון.

בלא מעט מקרים, עדיף יהיה להשקיע את ההון העצמי שלנו בהשקעה מסוג אחר שאינה כוללת קניית נכס, כמו שוק ההון למשל, ולתת לו לעשות תשואה חודשית נאה בכל חודש, אשר ממנה ניתן יהיה לשלם את דמי השכירות. דמי השכירות הללו הם בדרך כלל נמוכים בהרבה מתשלום דמי המשכנתא, כך שבסוף החודש יתכן שאפילו נישאר עם עודף.

לדוגמא: נניח שברשותנו הון עצמי של 500,000 ש"ח ואנחנו שוכרים כיום דירה בעלות חודשית של 4,000 שקל לחודש. אם ניקח את חצי מיליון השקלים הללו ונשקיע אותם בשוק ההון במסלול מנייתי אשר עשה בעשור האחרון כ-10% תשואה נטו בממוצע בשנה (ולעיתים אף יותר מכך).

כלומר, התשואה השנתית הממוצע יכולה להסתכם בכ-50,000 ש"ח בשנה. בדוגמא שלפנינו תשלומי שכר הדירה השנתיים שלנו עומדים על סכום של 48,000 ש"ח, וכך יוצא שנשארנו עם עודף של 2,000 ש"ח.

השקעת ההון העצמי שלכם בדירה והתחייבות למשכנתא שנעה בישראל על כ-700 אלף ש"ח בממוצע אמנם תאפשר לכם לרכוש דירה משלכם, אך עלולה להגביל אתכם מאד מבחינת נזילות, שהרי כל הכסף שצברתם עד היום יושקע "בבטון" ובמידה וחס וחלילה תיקלעו לקושי תזרימי מסיבה כזו או אחרת (מישהו אמר קורונה?) יתכן ותתקשו לעמוד בהחזר המשכנתא שלקחתם על עצמכם.

לכן, בדקו האם תזרים המזומנים שלכם מאפשר לכם לעמוד בתשלומים חודשיים של משכנתא באופן קבוע ושוטף לאורך שנים, האם יש לכם מקום עבודה בטוח ויציב ככל הניתן? מהי התשואה אותה תוכלו לקבל על הנכס במידה ותרצו להשכיר אותו ביום מן הימים והאם יש צפי לעליית ערך של הנכס והשבחתו במידה ותחליטו למכור אותו בעתיד?

בדרך כלל בישראל, זוגות מבוססים כלכלית, בעלי תזרים מזומנים יציב, יעדיפו לרכוש דירה ולא לשכור.

לרוב, הסיבות לכך יהיו סיבות שאינן לגמרי כלכליות, אלא יותר הרצון בבית משלהם, בלי שיצטרכו לעבור דירה כל כמה שנים, אך מבחינה כלכלית יתכן כי דווקא השקעת ההון העצמי והגדלה הדרגתית שלו באפיק אחר, שאינו נדל"ני, תאפשר בעתיד הלא רחוק קניית דירה עם הון עצמי גבוה יותר, תוך לקיחת משכנתא בסכום נמוך משמעותית ובתנאים הרבה יותר טובים.

 

השוואת מבוססת נתונים בין הבחירה לרכוש דירה לעומת הבחירה לשכור דירה:

 

הסתכלות על הנתונים מהצד של הקונה	הנחות כמותיות
מחיר הדירה	2,000,000 ₪
הון עצמי קיים	800,000 ₪
גובה מס הרכישה (5%)	100,000 ₪
גובה המשכנתא הנדרשת (60% משווי הנכס)	1,200,000 ₪
החזר משכנתא חודשי משוער ל-25 שנה	5,809 ₪
שיעור העלייה השנתית במחיר הדירה	1%
סה"כ תשלום על משכנתא בסיום התקופה (קרן+ריבית)	1,742,700 ₪

כפי שאפשר לראות בנתונים שלהלן מצד הקונה: משפחה שבוחרת לקנות בית בישראל תצטרך ברוב המקרים לקחת משכנתא בהיקף של בין 40% ל-70% משווי הנכס. בדוגמא שלפניכם נלקחה משכנתא בשיעור של כ-60%.

מהנתונים עולה כי הבחירה לרכוש דירה שעולה שני מיליון שקלים עם הון עצמי של 800 אלף ש"ח ומשכנתא בגובה 1,200,000 ש"ח מובילה למצב בו סך התשלומים על המשכנתא (הקרן+הריבית) יעמדו על כ-1,742,700 ש"ח, כלומר גובה הריבית על המשכנתא הוא יותר מחצי מיליון ש"ח ויעמוד על: 542,000 שקלים בסיום התקופה.

 

הסתכלות על הנתונים מהצד של מי שמחליט לשכור	הנחות כמותיות
הון עצמי שמניב תשואה	800,000 ₪
שיעור תשואה שנתי ממוצע נטו שעושה הכסף בשוק ההון (במסלול כללי)	6%
מאפייני הדירה הנשכרת	זהים לדירה שהיה בוחר לקנות
שכר דירה חודשי על הדירה בשכירות	5,000 ₪
סכום העלייה בשכר הדירה מדי שנה	1%
תקופת השכירות	25 שנה
סכום הכסף בידי השוכר בסיום התקופה	1,200,000 ₪

הסתכלות מהצד של מי שמחליט לשכור דירה מגלה כי בסיום תקופה של 25 שנה 800,000 השקלים שישקיע בשוק ההון צפויים להפוך לכ-2,000,000 ש"ח (בהנחה שיעשו 6% תשואה נטו בשנה), כאשר הוא נהנה מנזילות מוחלטת ומגמישות לאורך כל התקופה ואף גר בדירה זהה במאפייניה לזו שהיה גר בה אילו בחר לרכוש אחת.

 

בשורה התחתונה – השוואת מצב כל אחד מהצדדים לאחר 25 שנה:

קונה דירה: על פי הנתונים שהגדרנו, קונה הדירה יישאר בסיום התקופה עם דירה בשווי של 2,564,864 ש"ח (לפי ההנחה הכמותית שמחיר הדירה עלה ב-1% כל שנה), אך כשקנה את הדירה שילם מס רכישה בגובה 100,000 ש"ח והריבית על המשכנתא עלתה לו 542,000 ש"ח. כלומר סה"כ בניכוי עלויות: 1,922,864 ש"ח

שוכר דירה: יישאר עם הון עצמי בגובה של 2,000,000 ש"ח.

 

* כמובן שהמודל הנ"ל מתבסס על הנחות כמותיות שהגדרנו מראש. הנחות אלו ניתנות לשינוי שיוביל לכך שגם התוצאות שקיבלנו ישתנו בהתאם. חשוב לקחת את תוצאות ההשוואה הנ"ל בעירבון מוגבל ולהבין שכל שינוי הכי קטן בהנחות הכמותיות ובנתונים יוביל לשינוי בתוצאה הסופית.

 

מומלץ לצפות בקטע הווידאו הבא שמדבר על הנושא מזווית פחות מוכרת (חוק ה-5%):

 

השלב השני – בדיקת ערך הנכס / הדירה

כדי לבדוק כדאיות של קניית דירה מול שכירות, כדאי שתבדקו גם את שווי הנכס העתידי לאחר קיזוז של תשלומי המשכנתא + הריביות, מיסים, עורך דין, עלויות שיפוץ וכד'.

לעומת זאת, במידה ואתם שוכרים דירה, יש באפשרותכם לחסוך במשך השנים סכום שיגיע לשווי התשואה ממכירת הדירה (במידה והיתה לכם) יחד עם ההון העצמי שכבר יש בידכם. 

העניין הוא לפעול בחכמה ותוך שיקול דעת ובחינה של העסקה המוצעת לכם מכל צדדיה עם ראיה לטווח הארוך ולעתיד שלכם. 

 

השלב השלישי – בדיקת כדאיות

ישנם גם שיקולים שאינם כלכליים בהחלטה האם לרכוש או לשכור דירה, כמו למשל תחושת הביטחון שדירה משלכם מקנה לכם, יציבות ההשקעה שלכם בנכס אמיתי (פיזי) ועוד.

כאשר אנחנו בוחרים לגור בדירה בשכירות, קיימת אצלנו חוסר וודאות לגבי העתיד, עליית מחיר השכירות, מציאת דירה מתאימה במיקום טוב וכדומה.

יחד עם זאת, כאשר רוצים לשנות מקום מגורים או עבודה, קל יותר לעזוב דירה בשכירות מאשר למכור דירה שקנינו. גמישות – היא שם המשחק כאן, ככל שאתם מתבגרים כנראה שהצורך שלכם בכך ירד ויהיה עדיף לכם לקנות דירה מאשר לשכור.

כאשר אתם רוכשים דירה משלכם עליכם גם לדאוג לתחזוקה שוטפת שלה, כגון: צנרת, חשמל וכד', לעומת שוכרים שאינן מחויבים באחזקתו השוטפת של הנכס.

אם נדבר ספציפית על מדינת ישראל – בעשורים האחרונים הנתונים לגבי כדאיות רכישת דירה או השכרה של אחת הם פחות או יותר דומים מבחינה כלכלית, עם יתרון קל לטובת קנייה, בעיקר בעקבות עליות המחירים הגדולות שהתרחשו בענף הנדל"ן הישראלי בעשור האחרון ומטות את הכף לטובת אפשרות של קניית דירה.

עם זאת, בהתחשב בכך שכבר די ברור שהשוק המקומי נמצא בבועה ושאין למחירי הנדל"ן עוד הרבה לאן לעלות, יתכן שדווקא מגורים בשכירות הן האופציה העדיפה מבחינת כלכלית בעת הנוכחית.

 

לסיכום, אין אפשרות לקבוע באופן גורף וחד משמעי לכאן או לכאן, האם עדיף לרכוש דירה או לשכור, משום שכל מקרה לגופו.

עליכם לבחון את הדברים בצורה סובייקטיבית ולבדוק מה מבין שתי האופציות הכי מתאימה לכם בשלב זה של חייכם, בהתאם לנתוני הפתיחה שלכם – הן מבחינה כלכלית והן מבחינה פסיכולוגית או רגשית.

מה שחשוב באמת הוא שתקבלו את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם, בלי להתחשב בדעות קדומות או בשיקולים של אחרים, תוך התבססות על נתונים והבנת צורת החישוב הנכונה, אשר לוקחת בחשבון גם את התרחישים האלטרנטיביים ואת התנודות במחירי הדירות ובדמי השכירות.